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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
9 w5 E$ u% x% M$ l1 J- N* S9 L& E* V% M
第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
  [8 t6 y( S" G' `: M1 }. F0 H0 u: B# ~9 |1 W

  q* D) W5 i0 v2 g5 L如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
" s6 ^( h1 J0 u% E  C% U) i6 T5 c$ o2 A
如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.  Z8 E) ^9 G# S. U

* V) T. X1 V' h/ M% l/ }! _大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个
% H; B. j/ `' F2 h4 |0 B
5 B) t9 h  @2 j1 W4 |$ F8 g这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。
+ B/ {- b& F6 k2 @/ Q. o- {5 n/ y9 ^. ?% C0 i
rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
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发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
- i  N" I  G8 y4 ZUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

% ~: C: q0 y' `$ w  H; A
$ k. U; h* @3 ~0 e$ Z4 P/ Z! Wcapital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
2 `* @5 d& r/ o) [- ?urspace 发表于 2011-6-15 09:48
! B& y8 _& B1 s! y( N- _
4 m+ A( y% s( |* a
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑 1 b; r1 X, \, |$ h' o/ L# _3 ~
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
5 }& J8 g9 i  F5 P, z8 ?UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51
5 i- [7 Q/ D" [3 Z. y

/ p! D9 Y2 M$ G1 W& B) l! K" A第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑
, Q8 k% z) ]' K
7 o) H2 O3 s0 H: T( h/ X- I0 a哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
" G+ s$ R1 x7 n2 _: }+ \UncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
  A4 j' C$ ~' q% N5 b
  k- B8 s7 a9 p
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑
7 ^. t  \; d! Q! S6 X, I
2 y: b: }1 a/ a1 g那你看这例子算是否正确:( 谢谢)" n7 w: {* a" \
7 e. N3 k' J; }( e# X0 `, h' P2 b
2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
# D4 u& \- f7 T9 W1 c2011 买 第二套, 然后住在这里;
/ x' V$ C( F- a# `* k( T' w2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
8 b! m8 d) F/ |; ?( z: A8 d5 t可以claim 5 万的loss credit.7 j, v: J, w* }) O, ^5 W4 _
2 U) U" s1 s; R9 C8 L, ~! C
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
. u+ N) @+ {6 @) B$ V
5 W4 h6 m2 l$ M这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
3 H, Y5 Q- A; J- A* H/ Q* s7 N% O7 b" @
3 g  h5 ?' o; e4 e2 c总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
# n; Y* A- S" f! m7 {4 q
: H0 V  N, f- r4 ^4 H! |"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
+ a- d3 F2 |3 H/ k% C9 X6 T/ x9 ?" T/ ]
那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下( [1 U0 r& Z5 I; e& r
买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑 ; |$ @' k  c" c% E& `, H' Q- I

) m' x- _, N9 n/ W: T1 S; i1 ~没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。+ M: i! E0 ~! k  G: O
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
+ o1 r9 l0 G: h前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。& y' _+ c3 \# R6 u- r) e# e0 Q
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06
, n9 h! v" F' G2 R# O

/ T9 f/ N+ q/ g/ c& O6 a# H+ e是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。5 G7 N, x4 l' U- c( A
; S. I9 s$ \0 {1 A9 ]) j1 Z+ j
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..; y+ z! @8 w# G6 s' L( K0 ?- D
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

# v0 r3 }6 m9 H0 V8 u4 f7 b, B& G1 R/ s8 ~4 ~
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace 1 E3 X3 c: _' U8 c

$ h) p" F& |) ?9 D) ]呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:
1 W' R9 s6 m& y: U7 G* u  X( A$ b5 Ghttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
4 N7 s: J: {8 i4 y8 R. t3 k# G4 c: r3 r( p$ ]0 {9 m
Changes in use
) i5 ~& v4 Z, `0 T: |9 G2 q) C0 m, o$ y  b* K- h
You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
4 Z9 Y! @/ Y  _$ ~3 k5 {3 }$ O
1 b* ~- L1 ~7 l+ N; t. DYou change all or part of your principal residence to a rental or business operation. 6 o; }" y0 X+ u2 _- w# ^/ o
You change your rental or business operation to a principal residence.
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。% Z: o' b1 Q$ d# C: _
: `' b: g  i9 k8 G# O7 Y& |
但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。- q" a  s' a1 K" q0 H, G( M

% O8 {3 J/ w$ i1 z9 f房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
9 O, w# ~/ q% d$ n* X( d) v9 h! v( l: N. }* j
自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
  G9 d4 @$ G+ ?. u+ P% ]. @5 }8 ~6 U3 p, ^* E! ?$ n
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。3 q1 Q6 W1 D' C2 m" `

7 p6 m# F* \, c: ^那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny 3 A) y8 W- }$ X' \7 |: y$ b! H
3 w6 ?& D/ S$ Q) |
( r5 Y5 t1 x% P1 x+ e, _
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。. b# S: @, n7 S5 t0 F% B1 k4 Z
另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。
0 j$ V  E- y/ N  r) C& \- B9 ]& c# ^1 G1 G
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
3 M0 E: }  x/ k$ |: Z) u0 ~0 JTiggie 发表于 2011-6-19 16:38
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发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。
. J) k; y& m' D! Q3 \' N/ G- w5 K
3 r* a- C+ H1 L2 ^* e
29# good-sunny 6 t; _9 y/ s: D/ o& r2 E3 P$ l3 ?

3 d& e* r5 ]6 h$ \/ @# w4 s: R
) U! U- r7 T1 H  Y& K4 Z当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
& e& Z( }8 f# ]4 F6 l: H! w, lTiggie 发表于 2011-6-19 21:32
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发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
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发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
4 G; V8 B5 E( t+ ~4 [
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
6 O% i- H9 O' ~+ S: e( [当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

, x+ f7 X) e/ E- V" _2 j% N! o什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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