第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:

" R7 F! B  T* S( ]# ?5 T6 a第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
+ ?+ [4 x' S3 }' D6 C$ ]$ I4 ?( Z

6 M6 U- k* S2 V6 s* Q2 \如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
$ v, Q* V9 {$ A8 c
! ~' k; y( k( j& n% D5 Q" y8 y如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个

2 {3 |6 z! R% l) S- i" ~1 a2 |这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。

rental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
5 U/ o! |8 s3 a* E6 U0 [! J6 HUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

* C1 u$ ~7 D* X, x4 E5 y
capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

, A5 y- _) Q& U6 ?! m
  C3 B3 Z! Y0 U! p2 y再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

* X3 P; i1 s1 C2 V' c

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
0 o6 ?: i3 ~1 _UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

' Z5 q& ~2 Y. I/ M- `$ y* i: O
" a. ]+ m, k+ o% Z0 R第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

9 I0 a0 V/ O( d; ]
! t/ Q# I! C/ T哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
- ~, d2 x! Q# [3 b  JUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

" |$ y% _+ ?' ]& G! ^5 x/ u* o那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
: s4 W8 D0 H2 O0 {4 a8 l) ^9 q1 }
% o8 o6 d7 _1 G; x0 X7 K/ m: [5 n2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
, W! ~- y  c9 _  P/ X4 h$ a/ C2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
) N9 g/ ]' W6 u" U& Y6 s可以claim 5 万的loss credit.
8 w: b8 q0 T' b, Z7 Y# d; z
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
  }1 q. e6 Y( U6 W# I
+ A# O) v: y9 {) _& Z' {4 `这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.

总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
, u- U3 \  |9 E5 w- _2 Q
- D0 n  b3 k  }"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
% N& \+ @& y% V" l5 P% P8 V* s
5 a& }& A: Q1 I9 Y那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
1 _1 m' t: m) S2 J买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

$ I# @' y- b/ O没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
/ T5 a5 {/ \4 H# k. r" ^% @前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。

$ h- p6 }; J/ `) L; ]. h4 a

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
$ _$ K; ]/ t- z3 n) w# Xkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace

呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
! p* d' c% |  Z5 \& d. Qhttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
- B5 r8 J9 Y& T, M2 U
" @5 h+ z3 b' Q) w  ?Changes in use

9 ]- \/ T0 b" {/ f9 rYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:

You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
* @6 y2 I# M: z: |' iYou change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。

但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。

  Z& [. U/ O. B6 W% ~4 P) n; |4 v房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
' _0 b$ }8 F0 V. R2 _
自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
- J2 s2 b6 i1 `! K5 v0 @& U" d% w
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

7 L. `/ H# X, ]/ ?* m! D# [那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny

* b+ U- V8 L2 i5 m
当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
5 f; O5 x0 b- H  ]! N2 L2 k0 X另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

. g3 x; a( Z% i  O  _4 G" }

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。

29# good-sunny
! R/ w# e: a/ ~
$ ]5 k" N$ h8 j4 s- q  Q$ \
当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
( N; z# k# U$ ~: |8 C" h( v9 ~Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
: l# X, k! E1 w, R9 U* {

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK