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[理财] 第一套房损失卖出的有关税的问题

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发表于 2011-6-15 07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:4 J; v* ]& j. c8 r  |# ^- C( Q

" R7 F! B  T* S( ]# ?5 T6 a第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
+ ?+ [4 x' S3 }' D6 C$ ]$ I4 ?( Z2 u- n5 b* q+ P/ A

6 M6 U- k* S2 V6 s* Q2 \如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.
$ v, Q* V9 {$ A8 c
! ~' k; y( k( j& n% D5 Q" y8 y如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失./ M& E* i3 y% x6 h3 F; U2 N
/ j. b% X/ }! ]3 t* b: L
大家看, 是否理解正确. 谢谢!
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发表于 2011-6-15 08:40 | 显示全部楼层
看这个/ ?2 w) J7 b% S/ g  M& p9 H

2 {3 |6 z! R% l) S- i" ~1 a2 |这和primary residence没关系,你的loss可以carryforward。9 I  ^; A! t! _5 Y& r1 t. I, k2 ]
- O+ Q' Z& X7 P) q2 F! O" ]& w
rental income和你的capital gain/loss是两码事,无论什么时候都不可以互相补偿。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:48 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
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发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
5 U/ o! |8 s3 a* E6 U0 [! J6 HUncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

* C1 u$ ~7 D* X, x4 E5 y. e& E" k% c2 m. O' g; D  t3 @
capital gain/loss,是单独的一项,举例说明就是,你这次卖房loss 10k,下次卖房赚20k,那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k,这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:51 | 显示全部楼层
另外,再给个建议,如果你第一套房子不卖,你还有钱买第二套,那么其中一套出租更划算(当然不排除其他特殊情况),关于利息,再给个tip,利息可以作为expense抵rental income3 O2 x$ g- q  F: [2 s
urspace 发表于 2011-6-15 09:48

, A5 y- _) Q& U6 ?! m
  C3 B3 Z! Y0 U! p2 y再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
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发表于 2011-6-15 08:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 urspace 于 2011-6-15 09:54 编辑
* X3 P; i1 s1 C2 V' c
再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
0 o6 ?: i3 ~1 _UncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

' Z5 q& ~2 Y. I/ M- `$ y* i: O
" a. ]+ m, k+ o% Z0 R第一套的interest只能抵第一套,第二套同理,因此,有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。
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 楼主| 发表于 2011-6-15 08:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 09:59 编辑
9 I0 a0 V/ O( d; ]
! t/ Q# I! C/ T哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-15 09:03 | 显示全部楼层
哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
- ~, d2 x! Q# [3 b  JUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57
: _2 f& `: N3 a" y
3 C% O6 `! m% e/ C1 w
primary resident的好处是,赚钱可以不交税,亏了可以拿loss credit,即使不是primary resident,capital gain也只是50% taxable
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:23 | 显示全部楼层
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本帖最后由 UncleSam 于 2011-6-15 10:26 编辑 % t- C  P% N9 z8 m! p" L  d

" |$ y% _+ ?' ]& G! ^5 x/ u* o那你看这例子算是否正确:( 谢谢)
: s4 W8 D0 H2 O0 {4 a8 l) ^9 q1 }
% o8 o6 d7 _1 G; x0 X7 K/ m: [5 n2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
, W! ~- y  c9 _  P/ X4 h$ a/ C2011 买 第二套, 然后住在这里; " d" [  M; c' T1 U$ m( E
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
) N9 g/ ]' W6 u" U& Y6 s可以claim 5 万的loss credit.
8 w: b8 q0 T' b, Z7 Y# d; z' L4 ?8 M) w: J9 H7 A/ _
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
  }1 q. e6 Y( U6 W# I
+ A# O) v: y9 {) _& Z' {4 `这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.# p: x% E# m5 z" P9 L
$ p+ m3 @0 u9 o0 b8 ~& _1 [
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.
大型搬家
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 楼主| 发表于 2011-6-15 09:29 | 显示全部楼层
这是别人给我的回复. 我想是不准确的:
, u- U3 \  |9 E5 w- _2 Q
- D0 n  b3 k  }"第一套自住9年,出租1年,卖时的亏损,只有1/10可以算 capital loss"
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:00 | 显示全部楼层
看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
% N& \+ @& y% V" l5 P% P8 V* s
5 a& }& A: Q1 I9 Y那个人的回复是扯蛋。。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 10:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢花,不过善意提醒一下
1 _1 m' t: m) S2 J买卖房屋不要太频繁,三五年一次还行,每年都有,税务局会把你的收入划出capital gain,转入business income,那就是全额都是taxable
鲜花(1269) 鸡蛋(4)
发表于 2011-6-15 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 天上明珠 于 2011-6-15 14:09 编辑 # ~2 V) {' C: y) L: z7 x$ J

$ I# @' y- b/ O没有年份的关系?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2011-6-15 19:06 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。$ _7 T1 z, g! A# L# d. v
前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。
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发表于 2011-6-15 21:36 | 显示全部楼层
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
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发表于 2011-6-15 21:40 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我不是很明白,只是觉得楼上的某些答复有歧义,建议楼主直接问专业税务会计。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-15 22:56 | 显示全部楼层
插一口, Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
/ T5 a5 {/ \4 H# k. r" ^% @前几年每人有 50万, 这几年涨至 75万。% @% m  S& f6 ^0 v
精打细算 发表于 2011-6-15 20:06
/ ]! F4 n( p4 @, F/ O& u
: q) |8 z. l. B: C* @
是的,不过几乎95%以上的人,凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。: R5 M1 z) Z3 W1 p* _  p

$ h- p6 }; J/ `) L; ]. h4 a
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
$ _$ K; ]/ t- z3 n) w# Xkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
" o4 [* v7 w6 p: i, d. {) Q
  `6 \3 P6 _8 Z; F; [  N
这位仁兄怎讲?是在给政府提建议吗?
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2011-6-16 09:32 | 显示全部楼层
根据如花的回复,已经证实,prinsiple/primary resident,loss是不可以carryforward,收入也不用交税。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-6-16 16:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
21# urspace ) e* v: q" a  U6 s( t
. X  b7 ^. e, `5 K9 W6 u5 a* l
呵呵,我什么都不懂,哪里还能提什么建议,政府建议在这里呢:
! p* d' c% |  Z5 \& d. Qhttp://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
- B5 r8 J9 Y& T, M2 U
" @5 h+ z3 b' Q) w  ?Changes in use : n4 L! K* R9 [4 g, @2 M) q

9 ]- \/ T0 b" {/ f9 rYou can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:& {2 m9 Q( `- Y& j- Y
; I. R+ y3 f$ ^# t& L; \
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
* @6 y2 I# M: z: |' iYou change your rental or business operation to a principal residence.
理袁律师事务所
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发表于 2011-6-19 15:38 | 显示全部楼层
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价,亏损部分也不能用,但可以加到出租房的成本,即出租房的成本为房子的原始成本价。. P# I! @" }& ?. \
  J# D. Y9 G% C0 W7 ~3 q/ C* Z
但在自住房转出租房时,可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉,前提是不能申报折旧。如果执行这个选项,房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了,可以指定转租后4年该房子仍为自住房,即使不住在那里,在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了,因为是投资房,亏损部分可以抵税。2 o' Z$ l) d2 `& P4 \& ]. f1 z

  Z& [. U/ O. B6 W% ~4 P) n; |4 v房子亏赚与房租盈亏没关系,房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
' _0 b$ }8 F0 V. R2 _$ u3 g% k! c9 w/ i& P
自住房赚的部分不用交税,这个没有上限,也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
- J2 s2 b6 i1 `! K5 v0 @& U" d% w) {; A* W% {4 f. U' F
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。
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发表于 2011-6-19 17:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
只有投资房的利息可以减税。2 V1 A1 _' \/ [8 O* l0 q

7 L. `/ H# X, ]/ ?* m! D# [那么如果是自住房转为出租房的话,利息可以抵税吗?
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发表于 2011-6-19 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
29# good-sunny 3 _1 {* N+ ?5 G2 O( _

* b+ U- V8 L2 i5 m- G' J. T. S5 B7 d- B
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
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发表于 2011-6-19 21:28 | 显示全部楼层
这个说得很清楚,赞一个。
5 f; O5 x0 b- H  ]! N2 L2 k0 X另外补充一下,每个人同一年只能有一个指定自住房。5 P; A2 f' S/ n% F7 R/ f

. g3 x; a( Z% i  O  _4 G" }
简单地说,自住房亏了是不可以抵税,赚了不用交税。自住房转出租房,在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进,如果当时市场价高于成本价,不用交税,但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...0 E/ F" p. s) _* b1 O
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38
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发表于 2011-6-19 21:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
大多数人这时候会选择re-finance,把贷款尽量转到出租房。6 G9 I0 X" ]7 |8 ~4 J4 @) r
# j; y: a1 Q& w2 G* u
29# good-sunny
! R/ w# e: a/ ~
$ ]5 k" N$ h8 j4 s- q  Q$ \; r. A( ?. [6 v5 T$ w
当然可以,因为有出租收入。但比如以前是自住房,房贷已付清,又买第二套房,有房贷。第一套房转出租,就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
( N; z# k# U$ ~: |8 C" h( v9 ~Tiggie 发表于 2011-6-19 21:32
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发表于 2011-6-19 23:15 | 显示全部楼层
问一个问题,如果我现在买了个新房子作为投资用,在卖的时候只算capital gain/loss是吗?没什么GST的问题?另外能申请GST rebate吗?申请的条件是什么?多谢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2012-2-21 21:51 | 显示全部楼层
好深奥哦
: l# X, k! E1 w, R9 U* {
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发表于 2012-2-23 16:53 | 显示全部楼层
自住房不用考虑税的问题,买卖赚赔都不可以报税。
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发表于 2013-4-21 17:55 | 显示全部楼层
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kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36 / T. }: v! P" ~+ V0 @1 |: O- p
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
. B" P+ ^- b  h
什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下,这个怎么WORK
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