揭秘中国投资客潜规则

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　　自从全球金融危机发生之后，抄底海外楼市一直是投资的热点，尤其是今年国内楼市屡出调控政策、国内房价胶着的当口，越来越多的中国内地富豪与华人将炒房的目标转移到了北美地区。
　　根据美国房地产经纪人协会7月底公布的数据，华人成为美国第五大买房群体，他们买房的数量已经占外国人在美国买房的5%。
　　经过内地楼市的历练，咱们炒房可跟老外不一样。老外没听过“学区房”，咱们就炒这个；老外没见一口气买下一整栋公寓楼，咱们就组团一天搞定……
4 g* [( j" W* v　　当大量国内豪客登陆北美地产市场，他们带去的不仅仅是大把现金，还有属于自己的“潜规则”。
# j8 k4 g2 c8 R0 C9 R" c/ S% h+ w　　本报记者_严姗隽   特约通讯员_江陵、莫小骢
　　见习记者_朱怡婷、严凌华  发自多伦多、洛杉矶
　　“潜规则”一：学区房，必火！
　　多伦多，一对华人夫妇又一次来到地产中介，目标是William Berczy附近的房子。为什么偏偏是这里？答案只有一个，这里附近有位列全省第一的小学——William Berczy Public School。这家公立学校开设有4年级到8年级的Gifted Program(资优课程)，有点类似于中国国内的重点小学的重点班。
: l+ n: `( u+ t" _　　是的，还没等老外明白过来，来自中国内地、带着大量现金涌入多伦多的豪客，纷纷炒起了北美地区的学区房。
& R" H9 L. g% N3 ~# H0 i　　按说中国的学区房好判断，加拿大呢？也容易！不少中介会向内地投资客推荐一份加拿大权威研究机构菲莎研究所(Fraser Institute)每年一度出具的《安省小学成绩表》(Report Card on Ontario Elementary Schools)。投资客只要根据这份排名按图索骥，圈出心仪的房产就行。
　　加拿大百利地产的老板袁先生给记者举了个例子。Pierre Elliott Trudeau High School在约克区高中学校排行榜上是数一数二的，今年约克区Top10学校中的NO.1就是该校。所以，这片区域的房子特别好卖。
　　“有一位来自上海的周女士为她的儿子在这片区域买了一套半独立带花园的house。8 年前这座房子仅售37万加元，今年她买下时就涨到43.5万加元。”袁先生说，“这位女士对房子很有信心。说因为是学区房，将来还会再涨，就像上海一样。”
  m& a, c0 `4 {4 A/ C9 H. d! D　　美国的情况也差不多。以长岛的大颈镇为例，那里的中小学以小班制为主，从小学到高中都有校车接送。几年前以70万美元的价格买下一套公寓的冉小姐告诉记者，她10岁的儿子在这里读书，长岛的交通很便利，无论开车还是坐火车，到曼哈顿都只要半小时车程。现在房价已经涨了8%左右。
6 u' N. m8 `2 F( k% O2 s　　“潜规则”二：非贵不买，越贵越买
2 x6 b* P/ v# \. A5 x$ Q　　让老外看不懂的，不只有价格逆势上扬、节节攀升的“学区房”，还有来自中国豪客一掷千金的魄力。“非贵不买，越贵越买”成了华人买房的两大标签。
4 }% K5 n( v5 v1 H  _: [" }" J2 `　　在多伦多，一对来自北京的夫妇去年7月以1180万加元买下位于Bridle Path有“小凡尔赛宫”美称的豪宅。该物业占地2英亩、建筑面积1.8万平方英尺。无独有偶，同样在多伦多，大鹏地产经纪韩建国曾为一位不愿透露姓名的中国买家在同样区域以1200万加元买下占地6英亩的另一处豪宅——Park Lane 44#。
* P) L8 b( V! l; h1 W& H  _) p* x　　位于劳伦斯路(Lawrence Ave。)与湾景路(Bayview Ave。)东北方的全加拿大最贵、最大豪宅区，目前已成加国知名富豪、犹太裔以及华裔人士三足鼎立抢进的地段，房价不仅叫价近2000万加元，占地更超过2英亩。
* i, J4 T. H/ c2 M8 g5 F　　被称为纽约“第二”唐人街的法拉盛地区，经过各地华人多年来的推进，房价已经升到很高。据了解，10年前的法拉盛，房价只有100多美元一平方英尺，而如今已涨到200多美元了。已在法拉盛购房的任小姐说，华人热衷于购置房产，因此华人聚居处的房价上升很快。
　　“熟悉国内地产市场的人都知道一条简单的规律，房子买涨不买跌。如今这些中国内地客一掷千金，其实也践行了这条规律。因为豪宅的地段优越、环境优美、配套齐全、社区成熟，所以抗跌性能比较强。”加拿大百利地产的老板袁先生分析说。
　　“潜规则”三：一天吃下一栋楼
' k& i4 O0 l9 _0 k( t　　温哥华冬奥会速滑馆附近高档公寓150个单位，从一层的54万加元到300万加元以上的顶楼单位，平均价格90万加元。今年6月，从内部认购到首日发售，其中的142个单位已名花有主，20多个200万加元以上的单位全部售出，其中九成买家是中国人。
6 m: t* f, }8 Y; F8 R/ i　　这些人买房速度之快让当地地产经纪目瞪口呆。“几百万加元的房子一个星期就搞定，怎么可能？”而对于来自上海的地产经纪小林来说，这一点也不稀奇，“2003、2004年的时候，温州人就是这么在上海买房子的，一天之内吃下一整栋楼，甚至一个小区。只是现在，目的地变成加拿大而已。”
　　在上海，某专业经营美国豪宅物业的地产中介仅今年上半年几乎以每月一个的速度推出豪华看房团，12天，3.9万元人民币/人，看房城市囊括了美国房价最贵的纽约曼哈顿、长岛、新泽西、迈阿密、洛杉机、圣地亚哥、旧金山等地，预定火爆。
; [; U, I4 }8 o) G8 e% I　　来自中国的买家不仅带旺了北美市场，更引发了 “中文热”，要想做地产经纪，普通话是必修课。来自香港，现在在温哥华工作的地产经纪Andrew Wong告诉记者：“我在努力学习普通话，不然，就会丢掉饭碗。我的加拿大老板还来不及学中文，马上聘请了中文翻译，中国内地人的购买力太强大了。”
, l% @1 s! ?7 ^  N7 o9 m; B　　“潜规则”四：以房养房最保险
　　“没有人傻到买下几套房子放在那里等着升值。”纽约长岛房产经纪公司总经理Charles告诉记者，在美国，地产税相当高，而且繁华地段更是高税率。一套100万美元的别墅，一年的地产税就要付3万美元，加上护理费用，差不多要4万美元，美国房价不可能涨得像北京、上海这样的中国国内一线城市一样快。
　　Charles的判断不无道理，但他小看了大部分华人买家的抗风险能力。对于这些在中国内地地产市场早就赚得盆满钵满的豪客来说，只要房子不大跌，凭借着这些房子在市中心或学区的区位优势和北美的低息按揭，以房养房绝对可行。
　　来自福建的林女士几年前在多伦多买入一幢价值35万加元的独立屋，因为房子所在区域内有一所排名第一的Kennedy小学，所以目前的房子已经涨到45万加元。林女士将地下室稍做装修，改成三室二厅，出租给三位单身人士，每月仅收租金就足以付银行按揭。
: e4 r# F+ H, |0 ]4 K" ^　　另一位来自北京的长者，在美国7年间相继买下两幢别墅，然后将房子装修成无数个小间，分租给不同的人，楼上楼下，包括地下室全是租客，犹如现代版的“七十二家房客”。而他自己则与在美国的子女挤在一套小公寓里，每个月租金才几百美元。想想看，他的房租收入除去贷款，将是多么可观的一笔数字。
　　“其实，不光是来自中国的投资客，在国外的华人、技术移民之类的，都会选择出租房子来付房贷。” Charles告诉记者，去年，在美国房价低谷时，他用最低限额的首付5万美元买下了一套公寓房，每月还贷款1000多美元。节衣缩食还贷的同时，他也当起了房东，租出一个房间，收到租金500美元，还贷压力就小多了。
　　尽管当房东赚钱也不容易，需要懂得美国的法律，也要过英语关，不然无法和租户沟通。另外，铺水管、做泥瓦匠、铺地毯、刷墙、装门锁等杂活，也都要亲自动手。不过，这一切在Charles 看来都是小case(事情)，“华人的聪明和精明在这方面体现得很好。”
　　地段户型很重要 其他开支要算清
& P4 o/ c7 `5 S　　世界各地的华人对房子的渴望都是一样的，无论是新移民购买物业，还是国内成功人士投资海外物业，在选择房子方面要注意以下几点：
: ?+ U( {/ P8 ~1 k' ]　　一是环境。除却医疗、交通、购物、学校等因素，还要考虑四周的居住人群。比方附近有无吸毒、抢劫、打架等不良事件发生，这一区域以什么样的人群为主等。
" e, `0 U$ B# d% N　　二是不买四种房。靠大路、高压线、路冲房、大麻屋。这些是买房者最容易被忽悠的地方。特别是大麻屋，由于这些房子的地下室曾被改成田地种大麻，所以很难有升值空间，无论多便宜都不能买。
　　三是房子自身。首先建筑质量要好。买了质量有问题的房子后，经常需要花钱维护。像温哥华的人工贵，与材料的价格比常常是1:1，有时人工比材料还贵。此外，户型结构也要选择好。在中国改户型很容易，但在加拿大，户型往往不可随便动。要按法律行事，不符合规定的改造会受到罚款。如果买的是独立屋，改造户型花的钱不菲，加一个洗手间都要几千加元。
" @. R' ~1 F5 G2 ]9 j; c% v- k/ `, b　　另外，在美国和加拿大购房，除了贷款的本利外，还要考虑到房产税(即地税，每年约是房产估价的1%-3%)、保险(一般价值20万美元的房子每年500美元)、物业费(每月150-500美元)、维护费(独栋屋每年要花钱剪草、浇水，隔几年，大的部件还要维修和更换，比如房顶、热水器)、管理费(付给管理租客的管理公司)等开支，估算投资回报率时，必须扣除这些费用。
　　当心“金科玉律”失灵
　　造房子有放之四海而皆准的金科玉律，比如用多少钢筋水泥、打多深的地基，投资房子有没有呢？对于不少中国内地豪客来说，有！
- H6 z) C0 n) e6 ^　　看着节节飙升的多伦多William Berczy小学边的物业售价，仿佛来到了上海徐汇区襄阳路附近的中介。是的，那里有知名的向阳小学，所以一房难求。
　　热炒学区房、以房养房、快速买进卖出赚差价，这些中国内地市场司空见惯的操作手法，如今在北美市场愈演愈烈，让老外有些看不懂。
　　中国内地的金科玉律好不好用？至少在学区房方面反馈还不错。多伦多一部车直达大学校区的公寓一般每月租金在1000加元左右，如果是市中心的公寓，可以租到1400加元。
9 J- K  u% {( i5 w* z% v8 c) b　　然而，以房养房却并不那么容易。贷款是否有麻烦？赶走租客是否容易？有无法律和规划方面的限制？这些在中国内地不是问题的问题，出了国，全是大问题。
　　中国内地投资者在北美寻找租客一般不愿意通过专业的管理公司，因为每年要付出一大笔管理费。可自己找租客，能看懂专业的信用报告、工作证明、租房申请表并签订租房合同吗？
　　在按揭方面，近些年来，加拿大和美国的按揭利率几乎是历史最低点，银行的紧缩政策显而易见。在买房时请不要高估自己的承受能力，更不要把将来可以进账的租金满打满算。过去银行在考察贷款资格时可以把租金考虑在内，但现在可没那么容易了。
　　总之，“有钱买房，稳赚不赔”这条中国内地市场的金科玉律，在海外市场是否依然管用，每个攥着大笔现金的中国内地投资客，都该多想想，再算算。