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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:" p3 X& x- v# ^4 Z& @- L: c2 r) M0 X
  \9 t7 C; q/ e( T
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
& l3 |" W* j, X6 V! A+ U2。五年固定利率3.99%, cash back 2%./ j* o3 m2 M1 @6 _$ P
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%9 L8 x6 I9 l* @

% g; B: D3 c7 r% M另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。) M7 H, y" N+ p; P* f) {1 f" D
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 2 s* T- j* k8 R1 X9 \% F1 b& U* `

; i* }4 ?- s# U# G9 [0 K6 fcibc的人好像是这么给我推算的:$ t" C$ G+ q* q% j# v: |
9 a4 L9 D" S0 D) T) G5 o% G1 s$ W
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
$ c/ w4 j+ v5 ~2 o4 x- Q1 p7 K1 |2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
: }* u4 U: @, H/ r6 A! C+ g* \$ v7 E; u7 L! P( l  Y
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。+ w; d) [; B: w7 u

8 U4 c. u4 x3 ~- x我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. 4 N& g& P- n" d, E! U, g  u
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.0 K7 N/ k/ g( t+ `1 w) l7 u
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back: ?  F: h& y1 `/ _; \

- _  a/ K. _" ?6 v: {Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest: w# V  l' O0 j0 E
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
$ s$ u2 ^, d: m8 J, _0 R( [# T: {9 j' g' i, {; H  S
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become- }% q( m, O/ I3 o' A5 @+ @
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
/ ?0 k5 O9 {' I: ?9 NIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
6 |7 K7 m" L* X! L6 W6 A  X* u
9 m% G* I9 ?$ XBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
% M7 |  n; ^7 g7 Z( c+ k$ {If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC - P  m: r- z9 ~' k4 f( u8 ?
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
6 ^9 V) A. T* s8 `/ t4 U; nThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 % V- ^7 a7 \7 ?1 ~# I/ C6 w

+ ?- O1 U2 w) Z: d7 o2 ZThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
5 N- T: `  ^/ \4 B4 T) z. C+ Y
0 c& r/ l: e; i0 `7 [, m; @There is no fee/cost to transfer your mortgage! V! s& N7 i0 }( S7 ]) b, |. Y
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
5 X7 w0 F' f) g& k9 }$ @2 Y% h/ r  @! z) x
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
& A# V( Q" d0 {. j# i: {7 e( B. C  F/ {' I* O
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。$ M5 H+ ^7 Y: Q

. j' c3 c/ `6 k  e4 w3 |) O居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”  |; W5 o9 M  m" k5 N2 X
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”) Q+ ]6 @$ c8 f; s/ q9 ?
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?" I; H9 W7 ^- D4 Y
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
- J+ S( q2 {1 j; P8 |. T% D5 U
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
. v8 v. b7 z, V" X; J/ lcaifan 发表于 2010-3-11 11:59

/ P3 ?* ^) u* s1 J+ n9 `是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 & d" f) T: W$ O. }7 t4 H' t- j

. \" r6 `) {! q5 ?1 @
: _! G' o* A  [& K, e4 H当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 + r' g* _8 _0 i, F$ G7 j

; H! K8 s  q# N( {6 U6 i! Z, U# E- {  N! f/ i
是free money,直接打到您的银行帐号。
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