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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
0 z+ Q+ c: m0 d' e4 H. M) }$ H0 c" \8 C" c
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;3 g* e5 k, ^6 i# Y$ \
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.$ W8 i( `; `# J1 W
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%3 m1 i' X2 {1 V! K$ J- m0 i

$ p  J  p2 L7 H2 F: s# q1 S另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
% C! Z3 y% {; I% s+ Y9 W感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
9 R! D# t' v, r  o0 v1 p7 U" p2 Z+ Y5 |/ r1 S8 x
cibc的人好像是这么给我推算的:
+ ~: o  K5 b, @. H  D$ [3 S" A3 m, E- {
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%5 z, v0 _5 k2 G  w; F3 w
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
6 U+ n- q8 }- ]9 e; y2 L4 N' G& u) Y) E! R7 |
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。0 [0 X8 h5 L/ a* l
- E5 A  [5 J9 I, a$ o; W' z
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. % P9 W" ^; E, b! |2 k4 }
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.' k1 D$ V! i( O0 p. ]* R
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
- l( N+ b  C1 t/ y, y9 G, p! f. Q5 i" Y3 `) R; V
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
; z& k/ _( H4 d0 A* p! _* TIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
; r8 c- q# e) Q# }/ `/ v. ~) q9 q4 l
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
1 i% l$ F% ]% j7 Y$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
. v( @/ M+ U( ~* H- ~If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
* }$ Q. Y7 o: R4 M& |3 z5 R1 d3 `) ]$ {7 {
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.$ z2 b+ ], G4 _! a0 ~
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC 7 J) Z0 L, ~, ^# \! Q) e0 q
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:" _4 G& V6 P  W2 H. n/ |& \
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言 + C" w+ m9 B0 e. k

% x5 A3 A$ C9 k2 ^, OThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
& K% R* n. j; b5 b+ Q$ X/ j7 ~- W/ K5 E- v3 W% R: i
There is no fee/cost to transfer your mortgage3 k( ], H* k* V9 j' y
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
2 N' T* y7 t" @
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail7 b( R" G6 o. O

4 ~0 G2 y3 o3 ]" O- Ghttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。5 K2 z9 U3 u; @! E3 ~

/ j; E' Y. i; p居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”) o1 L$ u  Y+ n6 l2 H
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
/ S) A& z9 d" T9 {这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
, N  W5 ~: t. V* {诺言 发表于 2010-3-11 11:41
/ Y1 A3 U# j3 B/ w5 T
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...0 b- q( A( Z+ r. l
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
. N5 f8 e" O0 ?2 {
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
2 \0 t/ T9 P" b5 l/ B/ i' P1 S+ I! O8 s  y( n, @9 C

/ L7 v2 h( q3 j8 v9 x当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
2 T, N" S! J& x- y( j! n  E5 E3 o4 L8 ?3 u5 B1 }1 r% n4 R

( |/ H2 n1 E, M- z是free money,直接打到您的银行帐号。
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