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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:% S! o5 S3 t/ ^8 I

$ U6 `- P$ Q. o/ C! x5 `4 H1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
& N- }( U1 O; w2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.* m: J/ `. e0 y: e) a1 Z
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%' y5 I; U" F8 h+ m. A" R
8 z. A7 z8 r/ D9 ~! ?( V9 b: t
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
, Q/ |! ^3 M) {* E# C% }感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
2 `2 V% y; h& e* r2 U! C9 _2 P' p# a$ Y; Q0 `
cibc的人好像是这么给我推算的:
0 {* s1 `# R) O: D7 q$ E/ W
: K4 @+ w7 S- p; G8 h8 r) g' [2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%( w2 F: @! x* r* F
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%4 \9 W9 k6 J$ D) L4 T$ N5 U. @

- ]! }9 T1 p; L  V4 U按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。+ \, ~! ~% G* y
5 k' r( X" k6 [: A5 J1 q
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
6 b0 P8 k( S/ C/ S1 c! ~: {1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
) g, h" ?( j  v8 t8 s; a' l3 ~3 u3 Y2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back$ e, L6 t; H( @2 P: k) s4 G/ p

9 M/ A* h& u( p8 L! J' W, E' V- _  }Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest3 a6 `, ?- }* j1 s7 k( ^! C' T0 `
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
$ F  Z7 V# X7 @4 D+ ?. J
1 V6 N. V+ @! Y8 sOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become: S7 c4 ], v. D, q
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.  ~% Q3 Z3 q. w! e# S* @! i6 p# {& R
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years" v7 J1 O% N' R. n

. z! _% M' ~/ Q$ A( ?, @Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
1 s  @- {0 k0 g$ _8 J% PIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC ) [9 }2 H) i1 M: G/ C3 r) R3 f: d- `
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:7 J/ o& Z, D& @% q. I+ k: M# H
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 9 i0 H$ ]1 ~0 [& O! N. @- D

! k# u7 s8 I3 n4 {' g, m5 N4 v  `There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
( G/ E1 @) H' e. B" U
  D9 a9 f9 P- z5 `There is no fee/cost to transfer your mortgage- Y+ e6 o! u3 f5 T7 g
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
7 w# ^* Y* E4 U* D: r) [" b
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail* t* P- u8 `9 M

: q3 ]) M7 v/ c0 y0 Fhttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
% q) y* g' }3 d' Q5 B
0 n% F& i+ P+ |$ [) i: ~居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
& r2 J7 D# b8 o/ |8 |这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
9 C! O) o9 ]0 H这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?8 H) V5 u8 v$ |* w
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

/ Z: ]4 L* N# q: B: h$ |: T这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
6 r: K- w2 m: U8 J2 R! q/ p0 U8 _9 Lcaifan 发表于 2010-3-11 11:59
8 `% c- {  q9 P" z, Y
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
1 B2 t( o8 o! H' J3 ~; ~, a. i3 v3 M5 Y) _
' F) v: F  A% {) s6 p/ S
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 % g% K$ a9 a9 |5 M

$ \& F( g/ m1 `- g: G. j
% B2 h4 y% `' r0 D; [  l是free money,直接打到您的银行帐号。
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