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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:
% {5 o. s$ }8 K( F5 c, Y; W5 c1 i' y1 H
: }7 I9 j# {  t$ `/ W* Y' {% U1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;
/ t& z. t' R- m% q5 O2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.( _, _) `+ H" L+ C' P: z& V
3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%! ?: l) r8 I( j% C1 @7 [
7 {2 S& r: m3 t! c9 F. W
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
* L) b1 }0 m" n" G% y感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
6 G; @$ n0 A  f2 N& H( D" i1 S6 u/ \* @8 q% R
cibc的人好像是这么给我推算的:
) _8 E) b0 a- p" n: a
- E0 G9 ~0 N5 n5 _2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%( T0 B5 k3 B1 Z: W
2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
/ T/ Q0 l' F$ R: E. w" l7 ?: s
) H7 A$ d$ ~" f$ T8 p按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
: s0 g5 d/ X: j5 o& f: H2 S  Z
, j( g3 B$ e/ `% ~我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
0 y  R4 p- ~3 j& }- s- W- p4 e3 h1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
0 P' C2 r  H4 p5 u2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back" o+ j1 }: z' u# r. U: q

7 K8 B6 f# e7 yOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest# {! Q# N% q6 l- o# w  B% @
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
* \% x7 @' P' y) w% A% @$ k. {- G! T
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become; [) U. c, I* h# {/ C
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
* d; x2 T6 Q& C! v! u$ RIf you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
- {1 }! ?1 u3 v1 |; j
! [+ H( I! z* @  q" I4 M4 k. {Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.) k! `7 s3 E0 {- F* S5 o  J$ }$ `
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC   s% y" j: |3 w* L1 W; ~, ^
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
9 _% f. d/ s' PThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 & L' E0 l2 {5 U. S: i5 I

8 h) k1 o9 M% }7 o6 TThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 1 f" ~1 m# ^# \' ^$ c" o2 K5 n

& u2 V: R* ?+ A' q* Y) EThere is no fee/cost to transfer your mortgage
/ d% Z+ ~; d7 b& N& ?Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

/ }" I' G5 X8 [6 Q* i; C但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail. e3 K# C6 H+ g7 M- h8 \5 B/ t

0 X+ r% e2 w  g: k- W" C8 J+ O" ghttps://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
- t: j) W9 K2 }. e. w, i/ ^2 ~7 i
# C: b* U& X1 _1 Z" Y" S! v. I8 K居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”5 u- R7 f# O: U5 L5 B" l
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”1 @0 S( D* v7 H8 B! M( s8 S6 g9 o
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
1 q% h1 q2 X- C$ `诺言 发表于 2010-3-11 11:41
* J! z+ J% }  x6 c0 f9 g
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...& O# h- Q" u0 [: S* w& I% `( z7 F
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
1 n" @$ Y' U2 ~
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 ; {* \7 x2 W; G7 d3 C# ~# U* \

$ e+ K  }% _5 n
7 F" y& G( d* ~9 J当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 ) J& s' d: z  _+ x* R$ p
& X5 `' G; c7 W# t) N* g& @* @
6 n3 S4 G8 I/ p# V! W& b4 P' k! L& N
是free money,直接打到您的银行帐号。
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