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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:% }3 [0 F2 Z4 l( r8 {) t' W
' _) i6 X8 x- o3 N, K# Z
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;3 Q. s2 _" S/ X5 J
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
2 Y6 j6 C: H) I* b- N, k9 I3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
, c" [2 ]0 z# a- X9 K
* Q0 A1 Y$ K6 E& c2 F9 ~/ w另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。, y! P: S( K) N
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
' s( \% f0 S* X8 i
. x$ ~* q% u% ^# n/ b1 ^' jcibc的人好像是这么给我推算的:
1 |; C# N* a  y4 G/ l' B" ]+ N" ~% U
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
! Y' v7 i$ k% \7 n9 C' B1 O2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%/ Z  h) X7 Y) h; Q! k7 b

( J4 s6 D3 V6 y按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。0 O7 ~$ c; a: {" o+ q; Q/ ]3 q2 o

9 T9 }# A% G, s  U$ E我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
$ f* |( Z' `  H9 z" s  M# K1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back., ?6 f6 q( L+ W& c2 c0 G
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back
$ b- |  W- ^) k$ V9 z! @* f; k/ i8 j- g7 y; b
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
& O& {, {2 ?& J9 x" QIf you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years./ t3 q  s5 C/ e, g! m4 v
' _- R9 k& t6 L, D  W
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become3 D6 V# i( s! P; U' M6 f
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
* M6 R, i  w  G& f1 `If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
' U' E& ~, W9 z. y+ L- Z' I/ u) z. m8 j, o; t
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.+ U4 Q6 Z. {, R" V) w
If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC 9 [# I) S7 P5 |" E+ u) ~7 E$ r8 D" a
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
大型搬家
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:, U' m$ Y$ v/ M  b- P4 g
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
4# 诺言 0 e$ c( V! x8 }0 x
2 }" J; |( u  ]/ I( A, u) P8 n* X
There is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 ' \1 ~6 [8 a: d# P
# j$ x! T2 v) c6 t
There is no fee/cost to transfer your mortgage( \9 E" {: x( }2 S
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

3 w4 X) g" t+ f9 p但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
* E. _' N8 K, p8 }, O( s/ t- A* P
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
  L4 {' f; ~" w( N1 X
( W+ a0 R9 B) Z) d2 K' \9 }, d居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
4 t0 x" F+ z9 U, Q这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”" g; t3 m! G6 P6 R9 Q! }, Q
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?6 ~  u& q$ x1 g6 N9 N
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
6 H0 E% S2 L% k" D* k+ h1 X& I
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...& I( R. n" K* o6 B! ]; v' x
caifan 发表于 2010-3-11 11:59
1 q/ e5 u: \1 y2 ]  Q
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 ! |. K$ B7 h$ D. F

2 ]. D* e2 b2 ?3 F. r1 [
; @& {: X5 _$ w# t, A5 \* Z$ k( F当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 / M+ s9 t5 p# ^2 V' f: h+ l; Z, n* I

/ ?2 i3 D: |. U& D+ K% ?9 W9 W4 h& }3 F2 l! }+ a7 `* n3 a0 N
是free money,直接打到您的银行帐号。
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