浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
( l( N) L! j' [2 k1 r1 r2 ]1 N! ORapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

$ d3 ]; }3 ~0 j) O1 ]$ y( j如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
+ |. J* g& R1 f  c( @小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 year fix 30day Close (金融机构)
+ p" p, e, e3 a+ n: A, C1 _  `( [0 I' ^       
3.59%
! S- L& r8 ?4 U  r: `1 k0 d
Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
% V5 }  J% ^  BP-0.20%
7 u8 p4 r8 a) {1 [: O7 Q( r
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%
3 _' E( C: I7 f9 V) y
Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
- E; @9 X! d( ]+ e- _P-0.20%

5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
+ v/ o; A1 ?  R这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
$ n# j- C7 N& b( ^' E7 P5 w
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
2 e' X& z5 }! f+ |
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

$ A1 G5 O: d: Q不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
9 @% r& S1 f$ O: d
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
4 l' k7 W4 n- T+ S2 \# [
3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。
6 d# c. [% L) @9 q4 u
; |2 ]' q) p* x# Z# }3 N计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
) Z- \3 H- ]. _1 Q5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
! d- E6 F) k3 I% @
# H3 I, A  b: F4 x: Z. t# P' q" _贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
7 h% g* d' @. J/ b9 M* S. [2 sRapala 发表于 2010-1-25 21:59

2 h' h* y& a6 p2 h最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
0 @9 Y# P, ^" t2 Q$ v
我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
& U  }5 g0 p9 n$ h2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4） 算5年终止时的贷款余额。
8 e% c5 q. ^5 d* D: t5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
* O0 X- X! N0 ~
) x5 ]/ ?) g8 D1 g我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2）  ...
小黄 发表于 2010-1-25 22:49

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

% n7 q9 `/ G) y$ n; n你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
* Z' ]2 Y6 Z9 h: ]7 p0 W
浮动任何时候都比固定利率要好。
! I" Z/ f' |% L* J3 K9 q
1 c( |! l- y) z8 y5 R) |5 ~换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

) `9 g' W/ ^. N

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
0 P/ d8 M# z% d4 T! ?
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

7 z" Z& M' P2 E浮动任何时候都比固定利率要好。

- g. Y# x5 w: r' l- w- g! s换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala
1 v/ M3 w* ~2 ?) e& S6 p" Y
看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
2 ]/ |& @) [" Z/ J
有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

; Q( s" o! _5 v7 o9 O期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚

. z  r6 C9 m+ I发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。
9 v5 R# L& s+ l
  X- s( F: }! b银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

( h9 X5 w% y) R1 u1 [0 h* m问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
. o/ M* u, b- f      2  到底该选哪种好呢？

  I! _  s& U; D- H4 T2 I! c0 w+ i+ x谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈

我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
% H& {; h/ k$ T# S! x* ~
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

* d% D/ d) b, P1 H这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。
1 l2 W5 L2 P3 d
当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
+ Z5 p/ t# F: y$ T# l
  i9 F9 b& M. ?% `5 J2 j我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

9 x5 P$ V% G' E/ x* \FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。
' z9 M- I, Y) [. a
我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
2 Z2 x$ W7 o; F9 l7 ~, D3 X1 i你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。
6 F- n; L& d  @' P
根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

1 [/ `+ E: T/ Y* ^+ J1 d* X１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。
# J% e" ?. R; A( B8 d
２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

& h7 _0 k: z& _& _+ C  R３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
* S+ I" `( f2 c9 s- O那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
$ g" e# |$ {  p+ f
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
" V) D9 U4 u* J/ p那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
! }( T; r, @* v2 L* ]" c如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

; |2 i" C1 I: m' d

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
2 N) q' A5 S: G6 K如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
  m4 j) `; p! y" z4 r阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
" Q7 c: S) p* |; I
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
7 }. V. S2 q: e1 [, _
１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
9 T4 W+ W9 t2 P: D$ F  V3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
6 `: F  G' s& m/ k; G4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
% u- b0 f$ x5 }6 g
0 o6 I) l( q3 v- P那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
9 ]" T  i/ `# VRapala 发表于 2010-1-27 09:06

" p. f9 i7 v* i% V. I8 S你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
. M9 S. {+ m, G1 ^/ J
这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
$ q! t. c) u( i; t3 {# t* `
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
# m) A. V. V0 K; ~
+ g8 x! E$ Y  A/ X( j; r5 f3 H, |不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
6 o' P) i* l" Q6 DRapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

8 o9 n( k3 ]% ~, A我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
" _  S$ L3 z6 a  V: n是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？
( H* o* `( ~! ?3 E! w8 s小黄 发表于 2010-1-27 18:27

( r7 o9 z, I5 |你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
) _. e. u, }8 I) b" [( X: W我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
% t( B0 w1 y0 Z( U* t$ ~你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

# H4 V4 b1 d0 E3 B4 x/ a这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
4 K# T+ D! ?* M( t小黄 发表于 2010-1-27 18:23

( [+ e/ c. D! @6 c( A1 D看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

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6 Q0 A: J! u: M) O5 {1 U7 N; e这帖有用。