浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

. O4 k7 z: D& u" MOh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
: k0 x# _0 u4 w( F# {4 h6 J小黄 发表于 2010-1-24 20:46

5 `! u, R' e, L" ^* J0 T5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%
3 j6 `% e5 I; S+ \& ?3 v
Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
* h. e; w# g" V% D+ yP-0.20%
. `$ g9 ^9 F: {7 Q7 A  H% ^
0 @6 ]" R; E3 s& d5 \: ^5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
3.59%
  u7 v$ V7 Q/ w# H( E) S; a: g
Variable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
P-0.20%
" f: [& K" Y" M8 r7 k
* q& |" d9 n4 b  O9 L5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
8 v" p5 n* n- _2 A1 b/ p% nRapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？

2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

/ u6 O$ [  L: ]6 c* d6 v; c3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
0 U# q$ w0 Q1 ]3 f$ Y4 r6 K如花 发表于 2010-1-25 10:33

8 g1 c: h4 p5 K: g不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
+ P  d1 z; U9 P+ s所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

. f- r# j0 s+ p3 U" `

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
9 u8 D5 j/ D& T: e/ T; S8 `3 n# P
( x( i# t1 K, ]2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

) [) b2 x; e" a, u& `8 E3）你的账号于我无用。还是 ...
) Y0 M9 n6 w, c& q+ V) Z小黄 发表于 2010-1-25 18:26

5 S  i" H* `  p* [4 ], n* ]  e我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

# F1 p% G: `+ R5 O. v' h贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

' @) D5 z8 ]0 @. |  `计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。
6 n1 L: e0 t6 ^9 v: D
# o. H# b: P5 T贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
- c. S9 Z2 g: Z2 v; C7 D! M) ARapala 发表于 2010-1-25 21:59

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

) i  H7 o- c# B  p5 @我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
2 i& P" J; `& r+ Y* g2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
5 I  p  }! e' N$ H0 O4） 算5年终止时的贷款余额。
5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
6 |8 V+ s1 {) {
: s' H% }8 R) \3 ~+ [我提出的条款是：
8 x2 l0 h4 s4 [0 J, G) W1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
5 }$ T8 s. L$ f3 L2）  ...
小黄 发表于 2010-1-25 22:49

4 ]  [& x! F( J7 J看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
$ a# d6 h/ S+ E
$ _0 o% f8 S) U2 W你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
( V8 m; p! w$ G! w
4 k6 @/ d0 T# }& h4 `! L6 m浮动任何时候都比固定利率要好。
, P; O+ R  I# q( A1 V
换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

5 [* S( D  P* x) W! B- ^2 v, d

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
' |( [6 {; N, E/ V, l: B% r
$ Y# s8 \  o* t7 M你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
; n* P! o" o7 n# k6 u
浮动任何时候都比固定利率要好。

; Z/ Y; [1 a+ T3 v* N, @0 s! f3 V换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
7 z4 @, p6 Q' \0 `0 QRapala 发表于 2010-1-26 08:49

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
# t  V9 M- I  v0 }9 _) P1 W2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala

! H; o( i0 ~$ D$ q& N看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
3 x- |* [0 p9 u. ]5 g/ I' p$ v
有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：

; D* q  o4 I% ^$ T期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚
8 z3 U5 B# p1 h
$ l( u9 C  W  u, o0 z2 W, J发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。

$ S. J8 c$ z4 ]8 R" F我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

* R4 j4 P8 P7 \( x+ E- K银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

5 }5 a3 [4 z* Y7 P( M% hCLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。
/ j4 v/ t" x& B8 H) V5 a; b1 o6 G
问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
      2  到底该选哪种好呢？
' `9 m- d! l, u& i
谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
- ~7 k' H% y9 y- R2 ~7 T0 a. h. U
我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
# W8 N4 |2 `8 Q) `# R
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？
  D! L2 t! k* P) h* A
$ C& f( F. E) Z; ?; T% `1 I; c还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。
8 X- O. C+ Q& a8 V( R
当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
) S4 V6 R0 [' T* Z2 c
" `4 V1 m# d' R我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。
& {1 l" P2 u! e$ w" C
( D  o3 g+ ]2 x  ?3 T. |银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于

FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。

我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
$ l6 k/ `& P* }) _5 X: w你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。

根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。

３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
/ p" P8 O6 x$ L' |2 D5 v3 H, d2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

. t6 {$ |8 _. M黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。
, i- K( q5 B- V  N
只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
+ `' E. w0 t5 x如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

9 |0 y! q5 C2 d& ]/ N/ g! o( x黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
9 _# C$ I  C6 N2 K9 _; y
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
% B3 `) i6 m+ l4 f, E/ U
) v) P+ w% i, h! N" o. N不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
7 ]; B$ V- w$ f7 E
) E- A# y: w/ W( v! ?- b# Q5 w１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
% `+ L! A6 ~0 b２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
9 a8 A: n5 O. S7 t3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
6 v; I0 H" z" _' W; h/ d4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
4 {1 v: h1 t( R6 v
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

* l5 q% [/ Q' g9 H) }你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
* w9 s( m% ^1 @6 d你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
! u6 O; C% N2 U5 a% n
5 J. p4 x# d/ U& ~4 Y这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
1 k9 U: }1 r6 {9 Q" `) G
如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

8 C1 {* J' I, E: i' W% X不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

2 {3 y8 p- {8 \3 W3 y' H恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

; X$ o' I# I/ C0 g0 |* g+ q我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
- j3 z" |+ X" x, _& _% f* M是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。
% [; x& W& u0 p- L5 h8 h( k
; X* R. a9 M+ h$ @5 m8 ~! q+ l4 `我38楼的条款你是否答应？
8 G, I& X0 s: w  {0 F小黄 发表于 2010-1-27 18:27

你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？
$ J( y- e0 m7 x# i+ L3 z
) B# f6 H& W/ `" n要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
$ B/ R. e% s) P, C& l8 |
/ O. d) o- r. F0 t这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
小黄 发表于 2010-1-27 18:23

看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
这帖有用。