浮动还是固定, 精算!

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

Oh I know what that means now.

Rapala

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
5 u  z3 k5 s0 w! Y
$ v/ J( ?0 n/ F% Q* G1 T如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
小黄 发表于 2010-1-24 20:46

# V; C+ U/ s% R$ _7 @% ^5 year fix 30day Close (金融机构)
# b9 C, M1 |0 h! w7 J       
3.59%

  ]8 s5 u* Z8 r  M& ^! SVariable 　p = 2.25 %
9 ^8 L8 P+ ]4 L- E　5 Year Close        
+ E* _- M5 I: TP-0.20%
+ n0 j% M# l0 j' f, R
5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输者把自己ID密码交给对方。

精打细算

这个讨论有意思。

如花

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。

小黄

5 year fix 30day Close (金融机构)
       
5 ^9 o2 K" g% ~/ p+ n+ N/ K3.59%
9 w' C% m# P; i9 G
  V+ L2 |  K! wVariable 　p = 2.25 %
　5 Year Close        
, Y; M6 H2 @% ^3 \: d9 @! M4 pP-0.20%
9 A9 D$ @' O9 b% n
( W2 v; R; E6 \7 X% z2 W5 year fix 3.59% vs prime-0.2%=2.05%
% V6 m5 }8 F. Z* ^8 h3 L) S2 I( {这是目前５年期浮动和固定最好利率，接受挑战，５年后见输赢。输 ...
/ `9 J0 f# ?  s; Q. u, cRapala 发表于 2010-1-25 08:54

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
) A5 w& z" M! h, P, c
% {8 w" C2 i9 P. Y. _2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。
" o* n; k1 F6 N/ b" e) H/ p
3）你的账号于我无用。还是吃饭吧。谁输谁买单。赢家决定地点客人。价格上限为1/10盎司金。

小黄

银行的prime rate可以和央行的不同。只要绝对利率在两年半内高于5%的话，浮动就会多付利息。
如花 发表于 2010-1-25 10:33

不见得啊，格林斯潘下台前不是把利息涨上去了吗？没过多久又降下来了。
所以即使“绝对利率在两年半内高于5%”，固定也未必胜出。还是等满5年才能看清。

Rapala

5 t5 X2 Q7 [0 Z1 X

1）请你别偷梁换柱哦。你一楼自己写的5年固定3.75%，浮动prime-0.2。怎么要动真章了就胆怯了，要该利率了？
. |) P, t6 K: \: d
2）贷款年限你没说。以10年还清计算如何？和多数大陆移民的情况相符。

3）你的账号于我无用。还是 ...
小黄 发表于 2010-1-25 18:26

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌注是5年以后实际付利息的利息差，不算本金，怎么样？如果你觉得赌得大，设一个上限，比如你说的1/10盎司黄金。

# q2 }2 o6 S8 O' `计算公式简单一点，5年fix, 10万x3.59%x5
5年varible, 把不同利率乘以时间相加
, V" k* L. |3 s4 l# w' ]另外还要提醒，考虑到每个银行的prime不一定相同，你用那个银行的最优惠利率，比如RBC的variable=prime-0.20%, 那么以后永远用那个银行的prime计算，公平吧？

小黄

我写的不是最好deal, 针对的是一般情况。如果和你比当然是比现在可以拿到的最好deal, 你有也可以拿来比，我看你才是最先胆怯的。

贷款年限没有什么好规定的，从2010年一月25号算起，25年的贷款，10万的贷款，赌 ...
Rapala 发表于 2010-1-25 21:59

* U2 {" o, `2 N9 H9 P, j3 e最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。

我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
' f( _( e$ h' x/ s, I2） 固定以10年还清算每月还款。大陆移民我所知的往往都在10年内就还清了。
3） 浮动以每月还款和固定相等计算，无论利率。
4） 算5年终止时的贷款余额。
$ o% q4 d2 \* j  O6 e3 {5） 2010年一月开始，月底还款。

Rapala

最好deal都有时间和数量的上限，不能作为广泛的指导方针。反正我没听说谁拿到3.59%的，拿到Prime-0.2%或更好的倒是比比皆是。
2 G' \3 [% q+ k
6 g  v0 I1 o: c我提出的条款是：
1） 3.75% vs prime - 0.2% (prime 以5大的平均prime算）
) i6 ~7 ^% n4 S6 \* {5 y2）  ...
3 \4 M" C% Z0 I( q# a( w小黄 发表于 2010-1-25 22:49

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！
/ e8 C! {+ a! G
你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：
. ]( q. P3 L0 w' g& m8 t
浮动任何时候都比固定利率要好。
9 V( X( @. W' L
! u  A5 u+ M9 v, {$ U换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号）, 固定也比浮动好的时候。

小黄

看来你是还没有上阵就先尿裤子哦！

你把你这句话先吃进去，我就用３。７５％和你比，这句话是：

+ p) n% I  w! W浮动任何时候都比固定利率要好。

换成这一句话：如果能找到好的deal，好的时间（比如２０１０年一月２６号 ...
Rapala 发表于 2010-1-26 08:49

) y# u& W$ H* {5 @: b1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。

小狗妈

39# Rapala
( V/ b/ i/ F& z* ~% ^
看高手过招，就是外行看看热闹，也爽心悦目。
9 ?, l! R2 _5 d8 e# j3 u, y
有一问题请教，请各位高手给看看该如何是好：
& t$ p/ o. n% X
期房，可能在9月份交付。银行给HOLD ON 一年的五年期固定：3.99；我觉得太贵。因为央行刚刚
& G/ A( }: E, M+ j/ f! t: g7 P' A
1 a. y, m, b( r! u. P. H$ y发话至少在年中前不可能更改PRIME RATE ，有专家，或者权威人士甚至说要到第四季度才有可能变动。
% j* _1 ^. M7 {/ ]9 @  b$ E+ o: u; w" z
* c/ {  {- o/ T9 J) D我有点小小的奢望：希望能在6~7月份定一个3个月有效的（象现在的3.75）那样的 或者干脆改成浮动。

; v: n# }. I1 k; C. W# t银行的MORTGAGE SPECIALIST 说可以选择：3 YEAR OPEN VARIABLE RATE （2.75），说随时可改成

CLOSED VARAIBLE 或 FIXED RATE。甚至可以随时更换银行（交房后）。我不确信她说得对不对。

问题：1  她说得对不对？可随时更换吗？交房后可以换其他银行吗？
      2  到底该选哪种好呢？
8 p) S2 M. l- k; P
5 ^( q( h0 N7 ?- X8 T. L* U4 ^* m) A谢谢各位！跪等答案！

小狗妈

41# 小狗妈
6 P' D0 ]* T# Z$ w, f( N
$ D$ X/ E# L) e, }9 u我必须马上做出选择。大师请施援手！

小狗妈

期房选浮动是不是太冒险了呢？
9 S3 W5 S( U" v  B0 f- n5 [2 G$ _
还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？

小黄

期房选浮动是不是太冒险了呢？

还有那个 3 YEAR OPEN VARIABLE RATE 是不是一定要3年才能更换？是不是完全OPEN 才对啊？
小狗妈 发表于 2010-1-26 19:14

9 l4 F; Z8 z0 c& n这个指的是3年内全open，到了3年要续。如果你5年固定不可能比3.75%更好，而又能拿到 prime-0.2% 5年close，就拿。
6 p; S2 `# T- ]! P
当然，只是一家之见。

小狗妈

谢谢黄教授指点。

但是有的地方还是不太明白，我想我是太笨了哈。
( b$ ~$ D" e$ l1 n- ^' G/ H
$ O' n5 B) w5 w2 d. K2 r* E我真正的开始付MORTGAGE 是搬进房子后才开始。现在只是5%的首付，以及“预定”的贷款利率。

3 a9 k, V" j* P5 N8 a  |  R  s" M银行只是相当于PRE-APPROVAL（我的理解），而后 BUILDER可以到银行借钱开始造房。但关于
: M( K+ R" o1 u6 u# {
FINANCING的所有资料都必须送到律师手里，其间不能更改。
" x, K2 O2 D: z+ S0 G
我的问题是：如果我选择3年全开放，也许半年后 5 YEAR CLOSED VARIABLE 变得更好，比方是：PRIME-0.3，那我到时可以选择那种，是不是更好？

小黄

如果不是马上付款，先open也可。但要问清楚条款。好比我的open，头一年如果要还清该用其他项目，要付出100多元。

Rapala

41# 小狗妈
& e! S2 J' n. R& P" m* v7 |& ~0 z你仔细看看我和小黄的争论，就可以找到答案了。他在开始时间上都要和我争，就是越往后越对variable利率不利。
( M3 ~8 G' k$ _5 d
根据你的情况，我在一搂只是顺便提了一下，现在详细讨论一下吧。９个月以后交房，那么你不管选什么利率，期限都是交房那天算起，从现在开始到交房由builder帮你付给银行利息。

' ]1 D4 c/ ]7 Y& r) s１。如果选variable open, 到了交房后再选最适合的利率，但是到时候说不定没有比现在更好的固定利率了。而variable close的折扣可能比现在好，因为在很短时间内变利率，银行没有罚款但是会有一些closing fee，具体要看合同。

２。选固定，那么如果你选３年的，实际相当于现在锁定一个好利率到９个月后开始用，根据当前形势，９个月后固定３年可能要涨０。５％，　prime也可能涨０。５％，已经和你的利率差不多了。如果选５年更保险，你的贷款合同到2015年９月才结束，将近６年的时间而利率只是３。７５％。
  K3 T0 V1 l$ R5 g- m$ v
* j: s0 `& h; Z! X, v9 W5 {$ D３。如果选variable close, 是最下策，因为９个月后有可能有跟好的deal出来，比如prime-0.5%而你没有任何变动余地。

Rapala

1）我什么时候说过的？请给链接，楼数。
2）3.75%是你在一楼说的，不是我说的。来指责我胆怯，无的放矢。
小黄 发表于 2010-1-26 18:52

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略

那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？

阳光沙滩

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
9 N6 o# _8 I8 N9 B7 ^1 a9 x
/ _  E: u( V% b7 E那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
: G1 Q! |  N* X& M那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
/ r3 O+ h. E' G' dRapala 发表于 2010-1-27 09:06

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
6 A( O* a! l) p0 P3 q) m1 F1 U& U如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。

小狗妈

谢谢大师指点。

! r+ G' Q9 }1 T. T只是银行给我的利率因为不是3个月内要用到的，所以是3.99， 而不是3.75。因为央行的政策起码维持到年中，所以我希望在6~7月份的时候固定住一个5年固定利率（那时就是3个月内了），实在不行转成浮动什么的，但是有风险。才拿不定主意。

Rapala

; e" ?/ @  g3 T) _( ]

赔不赔钱应该以五年合同期满时总的来看吧。
! j3 j& v* U! j5 _6 r* g+ ^; B如果要用实例来说明，应该用已经完成的合约来比较才更有参考价值。
阳光沙滩 发表于 2010-1-27 11:12

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
& i# m# X0 {+ [: l5 d3 E5 Z
8 S. n: U: f: h5 v0 B; I5 P如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。
1 x+ b: y2 [" ^" I' i2 W
不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜利会很小，小到以１／４目取胜，我一楼的例子充分说明这一点。黄教授只是犯了教条主义的错误，教科书上说历史上浮动好于固定，他就相信了。其实人家比的是大银行的历史浮动和固定，并没有考虑一些特殊因数。这些特殊因数包括：
0 q9 {9 u, ~& ]0 @9 Q% u
１。从小银行可能拿到更好deal ,比如３。５９％的５年
$ e8 k, A5 C3 D" X, D0 \' A& A% J, H２。开始时间正好是利率上升周期的开始，比如２００４年时，或者２０１０年下半年
3. 期房，开始时间推延了几个月。小狗妈
0 \5 h1 G3 b2 [% \4 O' c- I% d5 [0 F% _4。由于通货膨胀的影响，利率上升速度很快，比如２００７年时候。

小黄

黄教授语录：选固定的是一种很稳妥的赔钱策略
4 H7 }" U* S3 s  t6 d8 E0 |; |. n
那么我选３。５９％的５年固定，从2010年一月27号算起，是不是一个稳妥的赔钱策略呢？
那么我选３。75％的５年固定，从2010年10月交房的期房，是不是一个稳妥的赔 ...
6 T* Z9 P) r1 d+ c1 M1 @Rapala 发表于 2010-1-27 09:06

- P" I: s% J; U" Q- m' c你又偷换了概念。
$ D9 j( s2 E+ g我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
* G8 f+ o+ L) Y6 V: t$ H1 k你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”

6 r9 ^9 [6 H5 M9 P8 u& }- V; q这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好比买指数基金，可也没有谁咬定只赚不赔。稳妥可以是90%，但没有必要是100%，看稳妥不稳妥很简单，把过去N年的都算出来，好比2009到期的5年固定比5年浮动，还有2008，2007，倒推上去，看看究竟哪一种是稳妥赚钱，哪一种稳妥赔钱。

小黄

黄教授要和我打赌，那当然是没有完成的合同才能打。
9 e- L$ I* j4 h# {9 j8 n
' V, G9 _7 ]- Q# U如果比较历史，历史上确实有固定好于浮动的时候，比如２００４年利息上升周期开始的时候选固定。

不过，老实说，就算固定胜了浮动也没有多少意义，这个胜 ...
Rapala 发表于 2010-1-27 12:10

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

我38楼的条款你是否答应？

张玉

３。５９％的５年固定 /  
是哪里啊?　　

Rapala

恐怕你犯了以偏概全的错误。就以我所知的人，都是从5大，最多加上ATB拿的贷款。做比较当然要比泛例，而不是特例。

. ^2 H% K8 O  N: H' P; |/ A/ o我38楼的条款你是否答应？
1 Y% u; S! \+ G+ ^* j2 K小黄 发表于 2010-1-27 18:27

% E3 a+ n3 u, `* u4 {你自己慢慢玩吧，赌是你提出来打的，赌的方式方法也由你定，那我还怎么打得赢？

要不咱们也按江湖规矩，你提出挑战，那时间地点当然由我定。

Rapala

你又偷换了概念。
; [5 X/ \( H! z% |1 V, Q( T  {我说的“选固定的是一种很稳妥的赔钱策略”
你引用的“浮动任何时候都比固定利率要好”
" ~4 f" _4 J4 r' }6 {
& A* G( u2 W3 C0 f+ N这二者还是有巨大区别的。稳妥指的是多数情况如此，不代表绝对。各种机构都offer各式“稳妥”投资，好 ...
小黄 发表于 2010-1-27 18:23

+ M2 [0 R7 p$ C: p& b4 w7 Y# u看来你是挑战大家的中文理解能力，还是自己的中文换会小学老师那儿去了？

ChiaPet

继续讨论呀！
这帖有用。