给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-30 14:13

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1. 假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2. 假设Mortgage的年利率是6%（按月复利），投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3. 假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4. 假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

Mortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

那么得出结论:
1. $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2. $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3. $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花 · 发表于 2008-1-30 14:44

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-30 15:34

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税，比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花 · 发表于 2008-1-30 16:31

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                         - 115
                                                      -------
Taxable income                            0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由如花于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒 · 发表于 2008-1-30 16:42

楼上都是高手 ~

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-30 17:25

原帖由如花于 2008-1-30 16:31 发表
3 l$ m3 }( Z) W& Z1 `; x0 G  u1 w$ i% K; ^

' E" O; p: q; K+ v你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？9 H8 S8 t, [6 R0 [( B5 e
; C5 S: L3 o) v4 s0 a, K& H4 ^% B
如果是这种情况的话，应该是：
2 @9 S" I9 h' f! I# y* wTaxable capital gain  200X50%=100
; g1 _" V' @! h% Y4 AInterest expense                         - 115
8 S& b/ n* E0 D! r9 J; g                         ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花 · 发表于 2008-1-30 17:27

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115

买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

[ 本帖最后由如花于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花 · 发表于 2008-1-30 17:28

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表 ) b: y: ^ s4 H+ ^: |
' d- w c) r: j+ `& z
算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨 · 发表于 2008-1-30 17:33

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-30 18:41

原帖由如花于 2008-1-30 17:28 发表 , L2 n9 c6 ^# y# f( o
8 |1 J; t) X' D- @( g

4 X$ ]! G6 g+ q" ^+ v9 uTaxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花 · 发表于 2008-1-30 19:10

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
, B5 S- Q( |: j: [; ?9 Z& s% w
# U, F, g: j: K6 J8 o% ?% K& p- }/ lTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由如花于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-30 19:29

原帖由如花于 2008-1-30 19:10 发表 8 M# C8 C9 V! I" o: H$ P' C
G; L$ J2 a3 P; |8 U
, P4 a" F# C r9 }" x9 Q
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
4 I$ A% f7 l( x' b8 H: D
) ]# T6 k0 L, M% _: l如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense) M, ]) G2 i7 G. K% a- J
( Z* y7 k# Q7 Y7 D! \# z
搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花 · 发表于 2008-1-30 20:11

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表 1 |& |' R1 h# L$ |! F& P3 v8 ~
7 A9 A" h# w5 }6 ?
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

[ 本帖最后由如花于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒 · 发表于 2008-1-30 20:52

原帖由老杨于 2008-1-30 17:33 发表
$ S- Z2 a6 ]0 z* X: }& T楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

目前来看，出来您和俺，其他楼的好像都是高手呢～

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-30 22:42

原帖由如花于 2008-1-30 20:11 发表
+ a; J* V+ A ` n- U6 \
. [" h. l3 @" i7 I6 S4 A9 k0 X0 r) M0 g0 D; l7 P9 o' A
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算 · 发表于 2008-1-30 23:23

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。税务局有权否决你的interest expense deduction!!!! 到时候，罚款+利息。请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息，你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由精打细算于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算 · 发表于 2008-1-30 23:30

权威就不敢了。如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-31 08:44

原帖由如花于 2008-1-30 23:01 发表 + i1 L N! C+ P7 d' \6 d
* U$ @+ V8 e. y4 G+ }

u# L: T% R+ i% e
0 Z: N0 [0 e6 n/ x
; d2 |7 N" {8 `/ F' W/ O哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？4 H7 s; _. j6 _) n+ \" s
那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。

但是我还是不理解，你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花 · 发表于 2008-1-31 10:13

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水 · 发表于 2008-1-31 10:16

关注中~~~

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-31 10:40

原帖由如花于 2008-1-31 10:13 发表
0 l5 d! E( B" T: v6 r1 `( u4 [interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。8 u3 X+ v" Q/ b2 B
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
" l5 H4 f( q0 R4 T- l8 k) k如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

Taxable Income for Monster
Total income 100.00
Less: Deductions 115.00
Net Income 0.00
Less: Deductions 0.00
Total Taxable Income 0.00

说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-31 10:56

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税，比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia · 发表于 2008-1-31 11:16

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi · 发表于 2008-1-31 11:54

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
" t$ G& u* x8 r: U: e0 g我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。" \% c3 P0 ~5 q1 I; s
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu · 发表于 2008-1-31 12:07

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算 · 发表于 2008-1-31 14:47

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子 Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人，假设有人买了投资房子来出租，如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。在个人见到的案子，有人将房子租给亲人收取非常低的租金，利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。这种情况就是自找麻烦！

[ 本帖最后由精打细算于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花 · 发表于 2008-2-1 09:53

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1

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