给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
$ W5 w7 h+ G& W9 {) v又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
% Z5 p; x8 ^. y7 T
  z  _0 ?6 I: h, N5 E# u要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
  z$ @" C, z# }: F0 n! S1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
  c  {& w/ A0 Q- C2 X$ b7 k+ [3 i; Y
# J6 q. X4 z! @$ X! g那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
( n' _5 k  V: q! a- ^% I" D
* M+ i5 O$ L- {3 R' c- uMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
9 q, E* S& @, ERRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
- r1 d' M. x, V2 }! S+ |) |
  j- L, U3 s6 L6 w- T( _4 y: m那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
; C8 P% o6 d0 B8 D8 N1 S
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

; S$ a+ c9 b8 Y( G# Q至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
7 T$ |! d# s8 b% Q付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
; I  j6 r7 C6 [% @0 u那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
9 W! g( a6 q" N* ]) W  [如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
3 D# r/ F9 H" }
6 i3 r, I6 j4 A还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。
/ o6 F  Z8 |) K, s7 o( H
$ f( M0 B) h; a, P$ `+ N对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。
) U- B) I% H7 P+ f4 n. i8 N
1 ?& g! n! `7 X: e5 c* N3 z, Y[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

, f5 Y" y1 \$ H' s# [8 z! d
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
, o1 p) Z7 j3 c' Q; ?  X, S
  z$ S5 M9 l) I) R) U0 Z如果是这种情况的话，应该是：
. c; I1 [+ w. |6 {7 jTaxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
  U* z$ F% x: `  x. c  A+ n                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

税后收入：200+100-115=185
8 o0 S- a5 X* r- H2 S8 G! [
8 K' V9 S# x) p3 X) R1 g& T/ s  m另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
2 i; I! j2 z! c* z1 L' m
2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税
$ |, E, D4 j, O9 z
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表


你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
  C* Z' w/ d4 v0 U" N6 \
如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
9 \) L3 g; t" n, _( m2 D8 xInterest expense                          - 115
* t, m- w1 d1 N4 Z& c                          ...

5 t& x  P" _, n  @3 c3 g算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

, f5 J7 q" s2 |  [- }( [5 X" y
假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
9 s" W$ B: L7 F* p4 E' S
买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

# x( C4 G/ C' o  m' u6 `[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

& G1 z: p9 V2 eTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
6 i4 g: I) y; r# ]2 \! ~

Taxable capital gain当然是这样算了

3 L' z! v' N9 ]0 t, |- sTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

& ^; A$ t8 ?- t6 H, Z) v% L# b/ KTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

' V* U6 d; K! z2 j
3 ]8 l( d0 f$ R7 l/ L你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
  M: u1 i7 Z: r& r" l: I3 v1 O" C
: J# K" E- d1 f& s7 r  C如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的关系

' n$ W& c& h+ H( k5 x% X! S[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
( z2 o( W; w- k8 I1 i) t% t7 [
4 n9 l. r; U7 z, ^$ d( I+ n. o" T
  G; @- |3 R. [6 A6 ^你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

搞清楚他们的 ...

7 c# h9 X- s) j肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
) o# b, \& \& g& S! |: x3 t" z
& R: D6 `- c) _' }# a4 ~# |6 s) ?9 w肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

# N/ d1 a5 S1 ]9 @: F* `1 \
你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
  Z; g" z# k: e% K. [, X
! m3 B! o" j7 f0 a+ o( O: Z4 x' @" g* ?[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

) ^# F& @$ ?5 z4 M" S! `6 G) Q目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
6 [  E* x7 `3 R. l1 o. ]& `

& u) @, b. t( m你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。

在利息这方面，如花是对的。

最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

5 U* T# ?/ c) M0 J  X7 L; s4 ?3 @还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
8 W) T* I3 s1 \# M8 x
5 v/ h' p4 \1 {! X4 p1 I6 Z& |
% M& j0 E1 z' m! q
% a5 K' L0 @% P
哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

) l5 F1 N1 h$ S* F' H7 e& f我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
/ A2 X& g$ J9 M$ }3 F0 B5 f: h
  R  `2 _  e$ A  P& C' S5 z但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
2 ]0 ~1 n4 [" V6 I% }$ h4 K一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
# H/ a. b" D; P, V如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果 ...

用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
. H4 N: f6 v/ H6 ~: R2 x
1 {# w1 x" H5 B% B; \) A+ _Taxable Income for Monster  
2 P  I  o& H$ m7 i$ z3 KTotal income   100.00  
$ w2 K5 b: C# y2 n9 P5 `% U! b9 I) }Less: Deductions   115.00   
Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
# U2 j2 m! a, L7 R5 D, u4 O/ N. S. U( }Total Taxable Income   0.00
$ P7 m3 ]  M& A: U! r, [
说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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  ?8 j) {: A& ^$ Z. V" H0 R8 w我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
1 Q4 |5 h5 J3 ?4 `! O
/ Y3 U# e' [5 d' k; b至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

  `( j  ?+ N' O4 K8 y% {7 Y: Z" ]2 n你省利息，2000 X 5% = 100
+ S: c: I3 \' Y" Q7 F付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
股票税后收益 200
& g  `% X# S& v% J: k# P! e4 g实际收益200+100 - 115 =185
8 k# B2 H$ Q  s5 f7 l% Y2 b
$ Q% ^% F6 @) X而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
- k( q! B2 q4 j" h4 O如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
% ]# r% o5 j0 r7 e4 ?/ U
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：
! n2 [$ Y4 W+ g7 j2 E1 K& |) f
你省利息，2000 X 5% = 100
2 c- m9 T9 J5 H9 l( J1 e付利息, 2000 X 5.75% = 115
7 ?4 P" H/ @. _+ V5 c6 x# U% P股票税前收益， 2000 X 20% = 400
应交税：（200-115）X 40% = 34
) a) O* z  B& I$ X! U2 R2 d股票税后收益 366
! ]6 j3 p  |! ?( {  m实际收益366+100 - 115 =351
  O: ?* O( D8 s. C6 D* j; k& H
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
6 m  D/ Q; e4 f4 P$ ^' Z$ h那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
* B8 r/ R: ?3 J9 ]# B+ [; q如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
: ]$ c# f2 }9 _. z& ?# b
- z! ~! w( G6 ]! [# q还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
; C# ~. R- r' `2 |. [8 T# l) R5 V; {& G我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
/ H* U) W2 k: W) j不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

0 @/ z3 _: k* U& h* \; X5 W% ^对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

! A0 O  ]& y9 s. O至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
% @3 R9 B3 r8 a& h# C
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1