埃德蒙顿过去12年来房价走向

艳丽贷款

附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
数据来之城市房产局。

我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。
+ B$ |2 p/ t7 e9 R3 m# |" w
2 g1 w# o6 W" M3 m$ `  [, _  i由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
1 ~. T5 c/ L2 Z5 Y  b' r很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
8 K$ V% n: {4 }) w) m# n
% ]& C: a8 ^0 b4 e" C' M+ }! S3 G当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。

, L2 n# E( V; D希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。

$ k0 l( L3 ]) M3 p买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.

% ?. P2 t8 m3 e" R+ P点击下面的图片，可放大观看全图。
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hlj007

人心惶惶 怕2008危机卷土重来
. [: u% z! ^# v! |http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631

艳丽贷款

对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
1 |! f, H7 u1 V8 ]; C' x: chttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

Thank you

, Q9 ]3 j) F/ d! E/ G  k( m+ ]

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
9 n# c% n9 P$ w4 C# d$ n( [对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
http:// ...

$ r& R. _0 g  C' ~( ~所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。

在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％

: @2 |+ T& R! F下降期反之。

执迷不悔

arbo

Have you adjusted the price using CPI?

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-22 08:25
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
% R2 H( o& e$ q+ ^
4 i6 _, x7 X) ]2 n5 n1 j' w  O5 T在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

艳丽贷款

arbo 发表于 2013-4-22 12:17
Have you adjusted the price using CPI?

) [- I3 g" f1 Q, {8 l" y' q没有. 数据就是房产局公布的数据.
按实际成交价格, 没有CPI调整。
谢谢支持。

catty

感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

keke

艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
谢谢解惑。

艳丽贷款

keke 发表于 2013-4-22 17:43
$ x* R! A" R. k/ P( A艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
  ?5 ^* \3 h6 _谢谢解惑。

4 ?9 U& R$ f2 M4 u+ Q' C我也感觉房价和利率都要涨.
) A2 j0 F, a% J. ~2 X目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
' y  X4 q- p& v: g+ K关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
7 g% ~6 [" \0 l1 ~7 ~, j: k& @不知各位专家们意见如何.
谢谢

arbo

If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones.
/ m4 o6 C* W' W6 tBut you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.

小黄

arbo 发表于 2013-4-23 11:33
% s$ N) I' H6 a# f. T! yIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

- `5 h- i6 _! A8 D6 s& YThere is no point to adjust CPI:

+ i4 ]+ n: D1 [- m9 g8 u1 o1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
! u+ j  d, O$ ?( f; b0 a. a% e! T
6 h: n% V: W, x  d" B2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.

架鸡棚

艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

+ E$ [! j; y* i偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

小黄

架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
3 i$ O  y7 h% g9 ]- b偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

hlj007

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
/ d/ b% w! u/ i偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

' u$ c4 ]0 `9 d倘若如此，卖房的会激增

艳丽贷款

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

- Q# n2 a# }2 o5 t8 Z您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
3 K, d$ d. @; z0 o
! ]; j/ R: v) ^3 t6 ~. t& b3 c, ^其实我这个图还反应了一个信息.
在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.

http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend

. Q% [- n, g# U: g

小黄

艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.

1 h$ \0 ]& `, |7 N9 O其实我这个图还反应了一个信息.

5 h3 b% U) i1 q9 _( P: ?$ V我认为你分析的不完全。

一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。

& [: G/ b! y# T/ x, m1 e所以，开工量本身就有一个很大的影响。

自由鸟

架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
6 t% p. Z+ w$ R  {) o0 S. r1 Z# f偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

" s, A4 q  F9 f4 qIt is impossible !

艳丽贷款

小黄 发表于 2013-4-24 12:50
我认为你分析的不完全。

: F! B: T& B: o一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.

阳光普照

我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。

艳丽贷款

阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

: q- K5 S3 c; o  O; |4 T美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
9 a7 }* G5 r! p/ ^
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.

因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
3 H7 v. B' z) n/ b; A! _& V这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
# l1 C' _  E, q0 t2 ^, T0 _见下面视频.
. O% x, T# x# |& O7 w& ?$ T
3 V1 W4 G) a# k, J+ c5 |3 [4 fhttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
) }! ~8 i; N5 D2 Z0 z$ ?* r

yue17738

到了bottleneck了，再涨就要出问题了

keke

艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
( I1 h4 B* [" J5 c4 h; w, Z美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
因为美国国家的债务很重 ...

# p0 d( H: v9 l5 }* b

hlj007

catty 发表于 2013-4-22 13:43
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

( J% e! A/ \( D. A- FBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
' Q7 \+ s: m% P# D# t0 `% N% ]Average = $451,596
Price/sf = $327
5 \' Z/ u9 L5 E# oFor April of 2013, they are:
( f: U( R$ ^$ w! nAverage = $406,811 (10% down from the peak)
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.

catty

summerside mls right now:
6 }& ?2 ~/ u- n- J, f+ L0 vAverage List Price: $487,388
$ {5 m! ~: C* V! V5 NMedian List Price: $478,450

hlj007

catty 发表于 2013-4-29 20:30
summerside mls right now:
# Z, s8 A0 j( Q( R; GAverage List Price: $487,388
Median List Price: $478,450

有07的数据吗？
! V( d; s6 c  B! ~" e有单位面积数据吗？
- c7 Y7 k" y2 r% D参考一下

艳丽贷款

拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
( I! O' f/ E- f8 z  v
; F* S3 m# n1 Q+ T$ K- yNorthwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；

North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
4 i- s" b! v& l& O" H
) v9 a3 A* E% I) |  ~Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；

* W, o% @( K& A3 L9 J/ I: sCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
, q) N) j, I  O3 f) C2 r" e
West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；

/ w) L3 }, L# A5 U8 i  ?Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；

2 H/ _7 U& s) g2 ^2 t9 `- HSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；

6 E6 a% m: r( C/ T: x8 Z3 L* ]; x从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
. }; n. B! \; O9 [1 p5 y4 f
Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。

keke

艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
# t" L3 l# b& t2 P' a
Northwest, 平均价（涨）+$1 ...

# P+ Y  z8 K# p