帐应该怎么算？

紫光

很多人都在前面算过了，也来凑凑热闹。
首先必须设定三个假设：1、假设房租不变；2，假设期限不变——25年，也就是买房的每年不加pay,租房的租满25年；3、金额相等，以1000元为例。
' X) @$ \5 E" w租房：1000/月，银行利率3.5%（ING的利率就是3.5%），25年后年金终值478，568.00。——如果每月不付租金而是改存银行，25年后你可以拿到手的现金。损失478568住25年。
2 V; W! P1 z1 Z4 d  D9 I买房：1000/月，利率5%，可贷款170380，当付25%——56793，56793在25年后的年金终值为135390（同上，如果存银行不动）；加上每月1000的年金终值478568=613958,但手上有一套当初花227173买的房子，假设25年后只值300000，实际损失313958住25年。
4 r% |: ?4 _8 o( P9 Q从25年以后，租房和买房的差别在这里就不做计算了，请有心的同仁可以自己算算。
额外说明：基本以现在的房租价格，如果20几万买的condo，可以租到1000/月——也不单独举例说明了。
$ c$ ~+ L- J: u8 R" D, W计算所需工具：SHARP EL-733A BUSINESS/FINANCIAL CALCULATOR
计算方法：祥见《财务管理〉《金融与证券〉等。

eagle2007

假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000
  h3 v8 [3 |  b4 d
以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
2 T) B' H& b8 f租房损失 25年 478568-135390;
3 O: a1 V! O2 F+ L8 C- ]买房313958
, V. R# p# w+ y1 u% I结果是343178 vs 313958

醉酒当歌

借用你的计算，买房租房差不多，但是买房承担的风险太大。
: [) d$ C5 ^& q1 I

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
# x1 g, d5 @- P. p: s$ {6 W假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000
2 i$ M/ P7 i: W2 P0 A; G
7 l; a# m8 q' W, A6 t" w以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
租房损失 25年 478568-135390;
买房313958
5 H; c, S7 _6 ^* t, R结果是343178 vs 313958

紫光

差多了，我的朋友，我的假设是你花25年付完，一般人都会在7-10年就付完的，而且25年后23万的房子不可能就30万，而且你的首期，如果你不买房，你还不兴买个好车开开什么的？
$ V1 N1 l/ E' Q+ C而且25年以后呢？

熊猫阿宝

我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
4 t5 h0 Z( F% b' u# G不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分是付利息，本金所占很少，所以如果短期房子增值不很高的话，就比较亏。
' G) _# Z) g8 ?, J2 x) ]& `" k
另外按照楼主的假设，20几万买的condo，可以租到1000/月。你还要交地税，condo fee, 平均每月供银行+费用可接近1400，而不是1000。如果首付低于25%，只有5%的话，每月供款+费用更可在1700左右。买卖房子还要付手续费。 当然，月租也可增长。楼主你重新算算看。
. S3 x6 i& w- _! l: P' T  _  ^+ l
$ }' ^; l3 [7 `3 M2 |8 b再有，如果存款不是存银行，而是作投资，即使比较保险的投资也有可能达到每年8-10%

9 Z% G0 x8 |6 {4 n  E7 G3 b4 T0 |[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-12 23:22 编辑 ]

紫光

原帖由 eagle2007 于 2007-2-12 22:30 发表
假设:房租不变,利率不变,期限25年,开始资金56793,月付1000

  V$ j; \' L. q& B* z4 r, ~1 W以存款收益3.5%计算,贷款利率5%算,借用LZ计算结果
租房损失 25年 478568-135390;
& n. f+ q6 t* `) Y& q% \. l; O买房313958
! l3 t4 h; ^: l" P* p3 r结果是343178 vs 313958

: J+ l# S# ^2 O, k) k478568 就是你花在租房上的钱，减去135390干什么？

紫光

原帖由 不想长大 于 2007-2-12 23:21 发表
我早就说过，如果保证住10多年以上的话，何时买房都不是那么重要，近期的大涨大跌最多让你少花或多花几万块，平均到每个月，差别似乎也不很大。
7 {! N  W( G- n( A2 }( B0 J不过如果算短期的话，如果在5年左右，你还银行的钱当中绝大部分 ...

5年以后你再买，你付的还是基本都是利息，至于地税和condo费的问题迟早会给涨到租金里面，因为我的mortgage是25年不大变的（利率的影响）
# K* {7 l0 s; R5 e( ?) l但房租可就不一定了，现在3bedroom的townhouse1400-1500/月已经很普遍了。

紫光

End value:租房子的到25年后的value就是135390，其他的钱都在水里面，
而买房子的25年以后的value是300000。
2 j6 I, V2 O0 O所以在算租房子的情况的时候，你不能计算开始的56793。
: i0 Q- T# s/ U2 K  r4 ~! N2 k换句话说：租房子25年实实在在花了478568，而买房子的实实在在花了613958，但有个房子值300000。

熊猫阿宝

事实上是，爱城的房租与房价之比，在全国都是低的。WST先生曾经发现过这个问题。更何况，如今房价飙升60%,你觉得房租也会立刻飙升这么多吗？
& Z9 `( }9 M7 `2 f" `# q
不要着急转移到townhouse, 你先计算一下前面提到的20多万的condo 月租1000 的项目上看看，月付1400或1700，并且是5年，并考虑买卖房的手续费。假设租金的年增长率与以后房产增值的比率相同。
# l1 S& p5 z  R5 f  ^; b按照你假设的20多万的condo 月付1000（首付低于25%） 事实上行不通的，用此计算有误导嫌疑。
- c3 ?; l/ I3 f3 Y' I* b
另外，我的计算可能只适用于5年左右换房子或离开爱德蒙顿的人，必须卖房子，现在不计较5年后买房子发生的事情。如果住25年，自然是买房合算，要不干吗大家都想买房子呢。

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 00:22 编辑 ]

紫光

1、CONDO 和TOWNHOUSE属于一类，不论在那个机构的统计中。
  i  l, C# K6 Z, c2、所有买CONDO 和TOWNHOUSE的投资者，他们计算应收租金都会以所付的MORTGAGE,TAX,CONDO FEE作为基础来计算。
% Y0 i0 s/ J9 Y0 M' Q: n6 W3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的，今年你就可以看到结果，个人估计至少20-30%。当然大学的房子是特例，有补贴性质。
& ?* O- {; U4 _  \0 O  |- b' Z- j; H4、不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 10:16 发表
1 p6 S# P9 T: U) Q+ b& h" o3、租金的上涨是绝对滞后于房价上涨的 ...
4.  不用算5年那么长，以每年5%增长3年为例，借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830，除非房价不涨或者下跌，你当初的那一点DOWNPAYMENT肯定不可能有如此高的收益。

! _: e% S; h. v% F0 e3 G. ~
这种假设和算法也太搞笑了~~~~  “借款24万，3年后本金大概22.5万左右，卖277830-225000=52830”。

5 W3 B' |6 X7 a& c* q$ M# T22.5万是什么？怎么算出来的？
3年codeo fee 约13000，还有在realtor 买卖花费及其他交易费用多少？
% Z$ q; v/ C/ o9 r2 m
[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 11:00 编辑 ]

warmwinter

紫光

我不得不说你太搞笑乐，因为你根本就看不懂
4 i+ ]7 n/ f9 W22.5万是你24万还了3年以后还剩下的本金。
虽然利息多于本金，但本金还是在每个月都有还的，而且每个月数额依次递减。
277830是240000以5%/年递增3年。
1 P1 Z7 x9 Y5 }0 ]- N8 T. D本人卖房子花费为：comfree 595+GST;LAWYER 425+GST——可以忽略不计。

U-boat

假设投资回报9%
56793*(1.09^25)=489730
租房每月省地税等费用300，用于投资
300*(（1+0.09/12)^12^25-1)/(1+0.09/12-1)=376336.6
您离百万富翁不远了。
计算工具：18年新casio计算器
7 b5 T  k$ C% @- A计算方法：初中级数求和公式。

紫光

你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
* W' U1 y# O# ^' i买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
但买房你如果能在7-10内付清，你的风险就会降到0。
另外，即使你有100万，25年以后，你能保证你手上的100万现金，值今天的20万吗？你不能保证。

熊猫阿宝

有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估计至少加价5000，于是按255000借贷。
2 V; e+ J* q4 Z* |& J3 w
如果首付5%，那么 首付 12750，需向银行借款242250。
5 N2 R% L4 _7 W0 Y25年分期付款，每月需供款 1451.68。
假设房价每年增长4%（5年共增长21.7%），5年后房子增值，总价值304163 （假设房屋不需要维护装修就值这个价）
5 |0 I% x( C' s$ D6 n+ A5年分期付款共  87100.66，  除了利息，这部分包括本金 26817.76，尚欠款 24225-26817.76

5年后卖房子，还贷款，得 304163-（24225-26817.76）= 88730
, w& ]; _/ j$ j7 U1 k3 Z) a5年共付给银行   87100.66（分期付款）+12750（首付）= 99850
每个月codo fee + 地税大概330,    5年 codo fee + 地税 = 21450
考虑自己怕麻烦，对房地产也不够专业，况且多数人都是请realto交易，估价一次买，一次卖,investigate, 律师等共需手续费   15000

) c. l+ p, C6 t1 p9 U2 l因此最后估计买房卖房共花费 99850+21450+15000-88730=47570

* V4 g3 f( f) D朋友算了算，如果每年租房，租5年大概花费 55246，确实比买房需要花的47570高一些，但是如果首付款拿出来作5年投资，还有每月比房租多供出的800左右拿出来作投资，保守收益也可达七，八千，最后决定算了，还是觉得买房太麻烦。最重要的是经过一年多的60%的疯长，实在搞不清5年内能不能达到21.7%，也就是平均每年4%的增长。看看以前的房价走势，在高位买房，如果不增长，甚至缓跌，就要亏5万多啦。

6 y5 X: j2 i& l3 Q% |[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:11 编辑 ]

ligeree

The calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

6 m! D! i+ O9 A4 a' U3 a9 G6 Z

原帖由 不想长大 于 2007-2-13 12:23 发表
) t2 i* b! J* J+ e% t$ j$ d有个朋友，目前住着月租金850的公寓，两层，2bed挺喜欢，刚住入不久，签了合同。但是最近被房价上涨之风吓怕了，也出去看了看房子，如今这么贵了，就看了condo, 2beds，比较新，250000，按照以前抢购的行情，估 ...

[ 本帖最后由 ligeree 于 2007-2-13 12:35 编辑 ]

U-boat

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:01 发表
/ n  u# S0 s6 Y你最好提供一家能够“确保”9%的投资回报的公司名单。即使是买RRSP,它也不是确保的，不信你可以去找一份这种投资合同看看，特别要注意小字。
# z: A/ a; Q/ j9 ]9 `+ o买RRSP的风险可能是你的投资最后为0。
但买房你如果能在7-10内付清 ...

http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm
8 _4 ]) o7 r* v
里面有个计算器算SP500回报。

+ U4 i5 X4 Y! k* I5 K/ w数字游戏，游戏人生，不要太较真。
人生得意须尽欢
( m$ L$ T/ n! n/ R, |2 j, k莫使金樽空对月
天生我材必有用
千金散尽还复来
  J0 l- C2 B& I5 A5 L7 \烹羊宰牛且为乐
9 _1 e/ [0 i7 t明天的100万值不值今天的20万？ 太不值了。

熊猫阿宝

其实房屋维护，修缮的费用也挺多的，而且特麻烦（当然不怕麻烦的人不用管）。市场上的旧房子比新房子便宜，所以房子的增值也不能完全用市场上的年增值计算，应该低一些。

- C5 u' u0 @! G: e  K- f4 `另外，同学们能否讲讲买房卖房共需要哪些花费，大概多少？

紫光

1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种投资都不敢做的人会把钱放进风险投资领域。
7 R% w- R4 a+ m3 s) Q9 W8 W2 V$ i4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚。

熊猫阿宝

原帖由 ligeree 于 2007-2-13 12:32 发表
" G2 ]/ `  `5 RThe calculation is about right, but 4% yearly increase for the housing should be minimum. and I believe that he assume the rent only increase about 1.5-2% per year, this is not gonna happen.

6 i. x  d8 {% K6 O. E% l8 a
1 A7 g( `. M* J2 }他按租金年增长4%算的（与房子增值相同）

fancycat

LZ看来对房地产很有研究，我看你最好花你的时间多去买几套投资房吧，按你的预测，二十几万的townhouse过两年就能卖四十几万了，这钱这麽好赚，你干麽在这儿跟这些死活不开窍的人较真？

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 12:42 发表
1、850的TWO BEDROOM,只能叫APARTMENT, 现在赶紧买类似的，价钱不超过18万。
2、一定要找REALTOR的话，第一个10万5.9%，BALANCE3%，用不了15000。
3、买房子和地是最稳健的投资——全世界公认，不敢想象连这种 ...
$ O) P, G) T+ ~+ @- J- }- B2 @4、你的朋友缺乏想象力，今年房价就会再涨20%以上。实际上你如果有时间去BUILDER那里转转，就知道我所言不虚

' s3 ~3 z  y$ u- r% ~7 [
# A: X" Z( a/ t2 `  Z1. apartment 人家住几年不用管维护什么的，如果18万买了（事实上18万已经买不到他们那么大的了，已经20多万了），肯定是旧房，以后维护花的钱还多呢！所以人家要买就买新的，省心。但是住几年的话就没那么介意了。
( Y5 E3 [' q5 @5 N9 m2. 也差不太多吧。
0 K" a- P% f. k5 P6 ~! a- w1 x3. 人家做股票和共同基金呢。股票年收益20%以上。其实他就按9%算的投资收益。
* q$ N8 e- j2 L" k- \/ m4. 今年涨20%， 但是明年，后年跌呢？ ~~~~~~~~并不是所有人都爱炒房，买了一年就卖掉，除非疯长，否则成本太高。你是唱涨派，这个咱们说不到一处。在已经史无前例地涨过的基础上，人家看跌，只不过不是急跌。

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:04 编辑 ]

紫光

你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
$ l& i7 e' I, ]8 u: C! I( |9 k8 W古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工！

熊猫阿宝

原帖由 紫光 于 2007-2-13 13:07 发表
你没有看出来吗？发这些帖子，只希望能帮到哪怕是一个人，别在患得患失中白白错失了摆在眼前的机会。
古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷
这个关系和地主跟佃农的关系没有半点区别——租房子其实就是在给买房子的人打工

! L* x7 Q4 b/ l  T# ^! |2 H( d! y“古往今来：买房子越买越富，租房子越租越穷”，并不是放之四海而皆准的道理。
# K4 ^  ]/ C- m2 `6 n在高风险期，谁都知道不少人买房子买成负翁甚至跳楼的。现在美国还有很多呢。
9 |" f! L( z' `: D' N看你在这儿不遗余力地鼓吹买房的任何好处，闭口不谈可能的一点风险，唉。。。
想买房子的人，自己自然会计算的。现在外面的风尚比你的鼓吹有力多了。

[ 本帖最后由 不想长大 于 2007-2-13 13:37 编辑 ]

胖妹妹

紫光

唉……
请花点时间分析一下EDMONTON的经济情况。
房市跳不跳水最重要的指标有三点：
5 u& q: s1 V& P1、房价的平均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，其实超过一点，不达到8-10倍都还是安全的，不妨想想现在的北京、上海是几倍。
2、失业率
1 S* z* a  }5 D8 I+ ^/ A# q3、银行贷款利息
2 n: h, s! d1 o" Y6 G* p# C你现在不买则摆，如果买了，记得请我吃个饭。箱子底的东西都翻出来告诉你了。

有事您说话

熊猫阿宝

如果我买了，几年后赚到钱才有可能请你吃饭，哈哈~~~~ 偶这几年内不会再买房的了，所以这个假设不成立。

1. 关于房价均值有没有超过城市居民家庭年平均收入的6倍，我觉得目前已经超过了，家庭收入低于6万的大有人在，目前房价均价36万多。如果算税后收入，这个比值更高了。更何况，国际上认为 4.1 倍的时候居民的购房能力已经严重不足了。中国的情况完全不同，不谈奇怪的社会机制，调控方法多种，中国居民的实际收入常常还比账面收入高呢，不像这里的实际收入只是账面收入的70%。如果要比，和美国比比吧。美国的房价均值与居民家庭收入比平均为3.7。

2. 失业率现在这里确实低，但是据统计，“优质就业率”却降低了。目前Edmonton 工作机会最多的是蓝领 labour 工。

3. 银行贷款利息现在确实不高，5.25%，应该不会像以前那样涨到10%以上。但是，谁知道会不会在4，5年内上调一些呢？（银行也观察到了BC和Alberta的房地产的疯狂）现在已经比一年前的4%涨了。只要上调一点，美国这两年的房地产就是在 6% 多的利率下跳水的。

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+ b4 V9 `9 H6 S+ ?大家各执一词，我是不指望谁能说服谁的啦。看贴的筒子自己掂量掂量就行啰。

牛眼熊心

我早知道讨论买房VS租房是没有结果的.  其实归根到底就是一个观点不同: 房子还会不会涨? 涨多少?
+ A+ A# n. N9 _5 M3 M# W" c没有人可以说服对方的, 到明年今天再看谁对谁错吧. 到时候我只有一个要求, 输了的人要输得起, 认个错