让数据告诉你：买房还是租房？

三言两语

这个网上看到好多对比租房和买房费用和收益的帖子，所用数据并不客观。还有人说租房就是往水扔钱。本人不敢苟同，在此详细分析如下，希望能对各位有益。欢迎善意讨论，请勿个人攻击。
在此仅分析Condo/Apartment。因缺少House租金数据，在此不做比较。

/ Z1 e: L' j- Q租房费用：
2006年11月起租一中心区域的2 Bedroom Apartment （不在Downtown 和Stadium），总面积有一百平米左右。房龄约20年。
5 ^. c- u+ B2 f+ }4 e8 X月租金$700，包括水费和采暖费。
+ i* C) d7 i( s/ z' S
& y9 K5 X/ w, G7 g% A0 N' ^; R' N买房费用：
- p' G: @: r0 m& W同样地点，同样的房子目前市价17万左右。（与下面三处房子对比估价）
http://edmonton.comfree.ca/display.html?code=11707
8 M8 A' a' M$ Chttp://edmonton.comfree.ca/display.html?code=11745
http://alberta.propertysold.ca/edmonton/119,-9507-101-avenue
5 }, P- z% N* h6 e" S
0 ^1 m" u7 }7 ~0 q物业管理费加采暖费 $200/月
1 o$ g( E2 [; [6 T, Y水费                     $20/月
地税                     $120/月 （每年1440，按1％房子价格计算）
" x+ K! T# j* w( a8 U维修费                  $40/月
' t& p5 F, x. a; k以上费用合计：    $380/月
+ j: `) {) `7 P0 [+ q" J/ O& t
注：维修费按10年一大修计算，粉刷室内墙面，更换地毯等 总费用$4800. 租房的维修是由房东负责的，水龙头坏了都是房东修。而买房都要自己掏钱。不知道这里修屋顶一类公共区域的费用是不是已经包括在物业管理费里了。因为国内是包括的，这里就不另算了。

租买差价：$700-$380=$320
也就是说租房者每月实际用于租房的费用只有$320/月.

买房的大头是月供贷款。以首付2万，贷款15万，6％，20年计算，每月还款$1075。其中，偿还本金：$150000/20/12=$625/月, 银行利息：$1075-$625＝$450/月。

这时大家应该看得很清楚：买房者每月交的利息已经比租房者每月支付的实际房租多$130. 我们可以换一个角度看买房者：他们是从银行那里租房，但每月比从房东那里租房的人多花了$130。这$130带来的好处是他们可以得到20年以后卖房时的收益，当然也可能是亏损。

" h$ o( G; w# _那么20年后这房子要卖多少钱才会与租房者相比盈利呢？
简单算数算法：（$625＋$130）x 12 x 20 ＋20000 = $201,200
年金终值算法：（$625＋$130）x 12  (F/A) ＋ 20000 （F/P）= $397,368
8 T8 c1 F5 k( a' K注：年金终值算法考虑了资金的时间价值，按r = 6%计算。实际上每年6％的收益是非常容易达到的。
- [  U, ~6 @! W" ~: H
也就是说，20年后，房价如果是现价的2.3倍（397/170=2.3），买房者才会比租房者有盈利。

+ b3 J9 C2 k" o* B0 A. u6 w  b4 g( ^+ m在这里有多少人相信20年以后，房价会比现在涨2.3倍呢？注意：不是20年以后，20年房龄的房子，比现在20年房龄的房子涨2.3倍，而是40年房龄的房子比20年房龄的房子涨2.3倍。还要注意，在中国，普通多层住宅的计算寿命是50年，而实际寿命往往不到50年。在加拿大，房子寿命不知道会比中国长多少年。有多少人会相信20年后会有人愿意花40万去买一个老掉了牙的2 Bedroom Apartment？无疑这里的风险是非常大的！
' `( W* m/ b# m* `8 W  |
在租房者，买房者，房东，和银行四者间对比，买房者承担的风险是最大的，而银行承担的风险是最小的。
; j6 H. Y2 B' N$ f1 x) d
上面的讨论是基于买房者买房自住，并着眼于长期房产升值。并没有考虑市场的突然变化。如果，房价会象去年一样在短期内大幅上涨，买房者的收益当然是可观的。问题是房价会不会再一次在短期内大幅上涨？如果这种可能性很少的话，按照目前的房价和租金价格分析，租房应该是一个明智的选择。而且从长期统计资料看，房产的价格并没有股市的涨幅大。
; i2 ~+ r2 X! Q, d, c) Z" |
: M. l- Y/ B7 w# W6 k( k0 H' O[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-7 18:29 编辑 ]

老杨

支持原创！

醉酒当歌

LZ高人，也搞了个计算。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-1-7 20:42 编辑 ]

三言两语

"在中国，普通多层住宅的计算寿命是50年"
: T6 K( y2 ~, i% B0 e- R4 k, F
笔误。应该是“设计寿命50年”。

三言两语

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-7 20:40 发表
LZ高人，也搞了个计算。

醉酒兄在这里一个人看淡房市，也受了好多苦了。
好在涨跌自有市场决定，而不是少数服从多数。

常华

这个比较是用高层楼来比较的，如果是single house还有一大块地，地也有价值。又该是什么情形呢？

十年移民路_

买房的大头是月供贷款。以首付2万，贷款15万，6％，20年计算，每月还款$1075。其中，偿还本金：$150000/20/12=$625/月, 银行利息：$1075-$625＝$450/月。
: x6 o5 L3 n' ?) p% \
$ [* S8 ~- u% f5 s; D( [5 E; \2 D0 X这时大家应该看得很清楚：买房者每月交的利息已经比租房者每月支付的实际房租多$130. 我们可以换一个角度看买房者：他们是从银行那里租房，但每月比从房东那里租房的人多花了$130。这$130带来的好处是他们可以得到20年以后卖房时的收益，当然也可能是亏损。

+ K- E2 @0 F. w（到此为止，我非常同意你的计算。也就是说，这每月的 130 是多花的-付银行，但 20 年后房子归你。要不花这 130，那 20 年后什么也没有。）
# m" n0 Z* i& c
那么， 这 20 年你多花的-付银行的钱应该是：

4 D8 }- F  ~5 L/ y（$130）x 12  (F/A) ＋ 20000 （F/P）= （大约 13 万）
! @8 Y, I( [' d3 b' a2 P4 _" y
" ?7 g, b$ N; Z& k （那 625 原来就是银行的本金）。

如果这是对的话，那么， 20 年后， 你的房子要买到 13+17 = 30 万， 那就不会亏了。 目前 17 万， 20 年后能不能到 30 万？
那就要看个人的分析了。

那么20年后这房子要卖多少钱才会与租房者相比盈利呢？
简单算数算法：（$625＋$130）x 12 x 20 ＋20000 = $201,200
年金终值算法：（$625＋$130）x 12  (F/A) ＋ 20000 （F/P）= $397,368
注：年金终值算法考虑了资金的时间价值，按r = 6%计算。实际上每年6％的收益是非常容易达到的。
9 k6 k8 T6 P5 _2 Q' X
也就是说，20年后，房价如果是现价的2.3倍（397/170=2.3），买房者才会比租房者有盈利。

6 V! }! }3 I( d0 i& Q& M在这里有多少人相信20年以后，房价会比现在涨2.3倍呢？注意：不是20年以后，20年房龄的房子，比现在20年房龄的房子涨2.3倍，而是40年房龄的房子比20年房龄的房子涨2.3倍。
& x. s7 C6 q1 l! J2 q( ?
另外，你的房租是用目前的 700/月， 5年，10年， 20 年后那可是不会停在 那里。但你和银行的 20 年还款合同是不会变的。会一直是 1075/月。

) v) g: I- p. c" V& |[ 本帖最后由 十年移民路_ 于 2007-1-7 21:43 编辑 ]

三言两语

原帖由 常华 于 2007-1-7 21:12 发表
这个比较是用高层楼来比较的，如果是single house还有一大块地，地也有价值。又该是什么情形呢？

这个问题很好！
: H- _9 p) c, u. b9 y& j
人们说房地产升值，其实从理论上说，真正升值的只是土地。而房子是从竣工那一天起就在一天一天地折旧的，升值只是短期的。所以，我认为买房一定要买Single House。而国内，没有地权的房子疯涨，是前无古人，后无来者的，是在中国目前畸形社会下的畸形产物。

Condo/Apartment因为是共有土地权，所以实现土地增值比House难些。但这也不能说明，目前的市场情况下，买House就一定比租House好。由于没有可参考的租金信息，在此不做对比。

醉酒当歌

那也看接手时候什么价格，如果暴涨之前的，当然买房划算。
4 a* V" x, K+ A5 E% R) T9 `

原帖由 常华 于 2007-1-7 21:12 发表
这个比较是用高层楼来比较的，如果是single house还有一大块地，地也有价值。又该是什么情形呢？

kaleli

原帖由 十年移民路_ 于 2007-1-7 21:35 发表
另外，你的房租是用目前的 700/月， 5年，10年， 20 年后那可是不会停在 那里。但你和银行的 20 年还款合同是不会变的。会一直是 1075/月。

同意一下

三言两语

那么， 这 20 年你多花的-付银行的钱应该是：
- d' ?5 p1 e' Z; W4 w* z% g1 O. r
. B8 r0 ]5 W& H（$130）x 12  (F/A) ＋ 20000 （F/P）= （大约 7 万）
3 q/ `! w7 H2 c4 a4 ^7 A6 C# |2 }' D
/ v# p! R4 I7 V1 Y; o" n& `（那 625 原来就是银行的本金）。

* ~5 J; z: m; d* k" R如果这是对的话，那么， 20 年后， 你的房子要买到 7+17 = 24 万， 那就不会亏了。 目前 17 万， 20 年后能不能到 24 万？
# F2 y  a1 V$ G. j7 z那就要看个人的分析了。
1 ]8 P8 I$ X: H  d' s! O
6 F7 }  X' _% l6 ]& i你的算法不对。按你的算法，每月多付银行的钱就不是$130, 而是$1075+$380-$700=$755.
( M2 `7 Q& X# U) B6 c
另外，你的房租是用目前的 700/月， 5年，10年， 20 年后那可是不会停在 那里。但你和银行的 20 年还款合同是不会变的。会一直是 1075/月。
" G8 v! O* i- `! v& ?+ Q% Q7 R6 F8 ?
首先，你和银行的合同不是20年的，没听说有人贷过20年的固定利率。如果有银行贷给你，利率也一定比6％高许多。其次，这里做比较的前题是在目前的市场条件下。如果说5年，10年以后，现在租房的人可能早就逢低买房了。

事实上，因为去年房价的大涨，原有的租金和房价平衡被打破了，新的平衡正在形成。有两种可能：1. 租金大幅上涨。租金去年也涨了些，但远没有房价涨得多。2. 房价下跌。但在目前情况下，个人认为租房比买房好。

) D; y+ z  g, s" |) e! v8 p[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-7 21:59 编辑 ]

十年移民路_

原帖由 三言两语 于 2007-1-7 21:36 发表


这个问题很好！
- E" R- ~) y" ^* ^# d" U. |  r
0 b6 s0 Z( \4 H+ I" O" v2 x; b+ a人们说房地产升值，其实从理论上说，真正升值的只是土地。而房子是从竣工那一天起就在一天一天地折旧的，升值只是短期的。所以，我认为买房一定要买Single House。而国内，没有地权的房子 ...

" E8 r# z7 U9 p6 @* _9 N+ v9 i; _$ o: `非常同意这个说法。 买还是租，取决于个人对房市走向的判断。Single House 和 APARTMENT 非常不同。

kaleli

支持一下楼主的算法，虽然有点小错误。但是有一点，你的算法是建立在连续租20年房而坚持不买房的基础上而作的比较，这样的比较没有什么说服力。

kaleli

原帖由 三言两语 于 2007-1-7 19:24 发表
: k! L- ?; J# M+ ^  k也就是说，20年后，房价如果是现价的2.3倍（397/170=2.3），买房者才会比租房者有盈利。
/ A- Y: q- W: p+ U4 ]
# l' @6 `; h: j. j2 @& k4 B在这里有多少人相信20年以后，房价会比现在涨2.3倍呢？注意：不是20年以后，20年房龄的房子，比现在20年房龄的房子涨2.3倍，而是40年房龄的房子比20年房龄的房子涨2.3倍。还要注意，在中国，普通多层住宅的计算寿命是50年，而实际寿命往往不到50年。在加拿大，房子寿命不知道会比中国长多少年。有多少人会相信20年后会有人愿意花40万去买一个老掉了牙的2 Bedroom Apartment？无疑这里的风险是非常大的！

, X- H$ x, n" {7 n4 s
2 b; z" y' X: ~" W20年后房价翻2倍还是相当可能的，就算房子本身一点都没有涨价。20年的通货膨胀都有可能超过2倍

十年移民路_

原帖由 三言两语 于 2007-1-7 21:52 发表
7 }' D, w  l, ~那么， 这 20 年你多花的-付银行的钱应该是：
' B+ h) W5 A* F  x
（$130）x 12  (F/A) ＋ 20000 （F/P）= （大约 7 万）
' k& G/ j: Z9 m
# B4 ?# d0 y5 E& y0 B* ]6 s（那 625 原来就是银行的本金）。
1 [& P3 c1 Q; q( a& X
如果这是对的话，那么， 20 年后， 你的房子要买到 7+17 = 24 万 ...

我们俩人的计算都有点问题。我会再找个时间 UPDATE 一下。

狂吃

这个分析忽视了一些其他因素。
! F4 m7 c" s; p! j. Y2 G; u3 A8 b' i! q
# d, q* z) w, A有没有考虑20年内的通货膨胀是多少？如十年所说，租房价格的上涨。另外，会不会有人住着快倒了的房子不搬？人的因素也没有考虑进去。会不会有人能持之以恒地存钱，每个月以固定数额存入？我不能说所有的人，但是有很大一部分人都是钱到手里很快就不知道去哪了。6％的投资汇报率也是要看投资的种类，同样也会有风险因素。还有，还钱的方式会影响还钱的速度。首期多少，也会影响还钱的速度。如果首期付到5万，以2个星期为还款期的话，速度就可以大大增加，另外，还不排除，中间补入本金，减低贷款额的情况发生。你的假设是在一成不变的基础上的，这个世界总是计划敢不上变化的。卖房子的时机和时间，也会影响到投资汇报。
) J/ k" o$ B0 N- f4 C
" x' X. {1 o5 ^( H7 h, H  V另外，稳定的生活环境是个人和家庭生活非常重要的一块。不是所有人都不想有稳定的生活环境的。这个世界上，不是每件事都是以钱衡量的。我想，如果在条件允许的条件下，大部分人都还是希望有自己的房子的。

十年移民路_

原帖由 三言两语 于 2007-1-7 21:52 发表
首先，你和银行的合同不是20年的，没听说有人贷过20年的固定利率。如果有银行贷给你，利率也一定比6％高许多。其次，这里做比较的前题是在目前的市场条件下。如果说5年，10年以后，现在租房的人可能早就逢低买房了。
3 P/ ~: d! B1 u
. s9 V  [! n9 Q8 C$ D; C. G事实上，因为去年房价的大涨，原有的租金和房价平衡被打破了，新的平衡正在形成。有两种可能：1. 租金大幅上涨。租金去年也涨了些，但远没有房价涨得多。2. 房价下跌。但在目前情况下，个人认为租房比买房好。 ...

我们是在假定利率在 6% 不变，否则要按 时变利率计算了。 你也是在不变利率下做的计算。

* H# f5 x8 n. c$ t“如果说5年，10年以后，现在租房的人可能早就逢低买房了”---- 非常非常同意。但关键是何时为低。你看目前是高，我可能认为是低，这就是一切区别的本原。

“事实上，因为去年房价的大涨，原有的租金和房价平衡被打破了，新的平衡正在形成。有两种可能：1. 租金大幅上涨。租金去年也涨了些，但远没有房价涨得多。2. 房价下跌。但在目前情况下，个人认为租房比买房好。”

认为第一可能的，那就买房子了。
! y8 H0 `7 F# ^/ b0 B- Z认为第二可能的，那就继续租房子了。

狂吃

都回去掰手指头再算算，不够把我的也用上，呵呵

三言两语

看看下面这张英国三十年来房产价格的表格，你还能那么肯定二十年里会涨2.3倍吗？
1975年买的房子，到1995年涨了2.3倍了吗？
1989年买的房子，直到2001年， 12年后才回到原价！
( U) m9 D" S, w, V是的二十年的通胀可能达到2.3倍，但房子可不一定哟。而且，所有的房产统计都是新房和新房比，旧房和旧房比，没有考虑折旧的哟。

[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-7 22:49 编辑 ]

一半清醒

有谁看到有人高兴地卖出房子而去租房子住吗？无论房子涨跌。

醉酒当歌

时机很重要。如果去年7月在卡城买房子的人，无疑比现在买同样房子，多花了至少10%。如果7月购房者知道6个月后可以节省10%，相信他们一定愿意去租房子6个月。

原帖由 一半清醒 于 2007-1-7 22:43 发表
; X# z* `0 a+ `. G) Q有谁看到有人高兴地卖出房子而去租房子住吗？无论房子涨跌。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-1-7 22:50 编辑 ]

三言两语

原帖由 狂吃 于 2007-1-7 22:24 发表
) n6 ^# c. ~9 W- C$ {1 G这个分析忽视了一些其他因素。
7 T: i/ y7 [& \" b' Q5 W: V# f
- J9 V1 v) Z2 u" u4 T$ ]6 ?# t有没有考虑20年内的通货膨胀是多少？如十年所说，租房价格的上涨。另外，会不会有人住着快倒了的房子不搬？人的因素也没有考虑进去。会不会有人能持之以恒地存钱，每个月以固定 ...

3 m0 I: a# {  e6 ^3 Q' m/ k
3 Q- a6 |+ B' D+ r
任何对的分析，预测都是在一定的假设基础上的。如果要考虑每一个因素，那么也就没有分析了。
. F  }5 K3 e% ^9 U9 o. N- O8 v8 ~8 |
, ^+ Y8 U: Z. n+ P人的因素也没有考虑进去。会不会有人能持之以恒地存钱，每个月以固定数额存入？我不能说所有的人，但是有很大一部分人都是钱到手里很快就不知道去哪了。6％的投资汇报率也是要看投资的种类，同样也会有风险因素。
: {+ M9 j# `! O) F4 q: p9 T8 ^; u+ b% R
) x& f/ {8 x$ \' g& m6 N. l人为什么可以每月给银行$1000,而不能每月自已存$600呢？
再去看看投资基金的报告，10年内平均每年10％以上收益的实在是太多了！


还有，还钱的方式会影响还钱的速度。首期多少，也会影响还钱的速度。如果首期付到5万，以2个星期为还款期的话，速度就可以大大增加，另外，还不排除，中间补入本金，减低贷款额的情况发生。
& H6 T* M4 p; N4 T# Y- a
7 K+ e, D0 ~- J& G3 v8 F6 g; e当然了，付全款现金买房的最牛！

[ 本帖最后由 三言两语 于 2007-1-7 23:06 编辑 ]

三言两语

原帖由 十年移民路_ 于 2007-1-7 22:30 发表
7 H1 S& M1 k5 |8 n9 |. N  t
, S, @% ?3 Q2 a
" k& I4 u$ W% c9 R( I0 r/ @
我们是在假定利率在 6% 不变，否则要按 时变利率计算了。 你也是在不变利率下做的计算。
  M6 O4 s. j4 {+ f, Z7 D
4 r5 o/ }0 E2 @0 D& A" L“如果说5年，10年以后，现在租房的人可能早就逢低买房了”---- 非常非常同意。但关键是何时为低。你看目前是高 ...

3 w0 j' O& f% w
7 s8 c/ ?8 V1 j8 L& ^) q, U
对，所以我假定利率6％不变，房租$700不变，收益6％也不变。如果要变，大家都要变，也就没办法分析了。

我说现在高，是与租房对比的。你看低是为何呢？

一半清醒

原帖由 醉酒当歌 于 2007-1-7 22:48 发表
9 ?+ M8 B0 Q, \; F时机很重要。如果去年7月在卡城买房子的人，无疑比现在买同样房子，多花了至少10%。如果7月购房者知道6个月后可以节省10%，相信他们一定愿意去租房子6个月。
. F6 W  Y  q! [  T1 \/ U

老弟呀，你的信息太少了。看看爱城的市政府规划报告吧,前景广阔。阿省增经经历了2次大幅下跌，当时有银行利率暴涨因素，也就那么1，2个项目，一旦叫停或缩小规模，整个经济就不行了，人也就离开这里了。现在不同了，几个大项目都在上马，几乎全是巨头，都恨不得对方下马，全力收购其人马。你看到过老板怕下属的吗？也就在阿省有吧，到安生去看一看有几个敢牛的—立马回家的干活。
FT. MC小镇的房价有已经上涨2万，大批土地正在开发中，地价在涨，房价也在涨，40万镇屋（1300+-SQF）,BI-LEVEL(1100SQF)要43-48万。根本没有回头的意思。那里也不都是高工资，也有教师，售货员，不还是一样地涨。
相比之下卡成的房价要低得多了。

狂吃

原帖由 三言两语 于 2007-1-7 22:59 发表
9 ?( l) w! B6 y3 A% @
, _! u) V% O  ~

- N1 r/ X; c; U' o! B对，所以我假定利率6％不变，房租$700不变，收益6％也不变。如果要变，大家都要变，也就没办法分析了。
4 H% F% h( @% t" S5 C6 ]( t3 t
我说现在高，是与租房对比的。你看低是为何呢？

! P9 N8 W; h8 R2 B$ x) s
你的假定不合理。哪有一成不变的道理，至少要把能想到的因素算进去。

三言两语

认为第一可能的，那就买房子了。
认为第二可能的，那就继续租房子了。
. q% v3 T; Y8 z. _2 E6 a9 X+ U

应该是：认为第一可能的，现在租房子，房租涨了再去买房子。
            认为第二可能的，现在还是要租房子，等房价降了再买房子。

三言两语

原帖由 一半清醒 于 2007-1-7 22:43 发表
9 x2 Y& T1 e9 i, Z! e# I- \, L有谁看到有人高兴地卖出房子而去租房子住吗？无论房子涨跌。

* G6 h3 X' Z+ z" M" q7 Q  y/ E你真的没看到有人卖出房子去住Apartment?！
1 I9 p" G/ w2 L/ Z: g. f% j8 N0 ^
+ V5 }% |- P) ^7 L) b我前任房东就在去年7月卖了房子去住Apartment了！
5 c* [6 C2 ?/ g5 K( E" d我认识的人里面就有两个是这种情况，当然他们都是洋人。还有几个正在考虑现在卖了房子。
' v* u2 d- p" ]  x! a0 P% I你有没有调查一下去年下半年卖了房子的人，都是为什么卖的？有多少搬到房价低的地方去的老人？有多少住Apartment的？有多少住小House的？

三言两语

原帖由 狂吃 于 2007-1-8 00:01 发表

$ y) n, I& ]! P/ D
你的假定不合理。哪有一成不变的道理，至少要把能想到的因素算进去。

8 Y6 r+ L8 L- ~; }, \2 O
/ H" {5 [# I/ R) s' ?; M* M 你真牛！要把能想到的因素都算进去。

+ d* U/ P" e- R+ u$ F5 t不用想也有几十个相关因素，我能力有限，还是您来分析给大家看看。

kaleli

等房租张了在去买房？？？有没有想过房租为什么会长？

原帖由 三言两语 于 2007-1-8 19:01 发表
; _, ~: i) X& ~1 \0 g. ~认为第一可能的，那就买房子了。
认为第二可能的，那就继续租房子了。

& Z6 \- z9 t6 ?$ h3 \
应该是：认为第一可能的，现在租房子，房租涨了再去买房子。
            认为第二可能的，现在还是要租房子，等房价降 ...

三言两语

再来一个Edmonton的统计图表给大家看看！
% s& r: M, h; q6 p- U( c图中蓝线是Clearview地区House的历史价格。
; S* N6 }2 L$ {$ r9 ~红线是Clearview地区Apartment的历史价格。
- L( V2 N+ e0 u+ D  D5 f! S9 T大家看一看1984年以前哪一年的房价在20年以后涨了2.3倍？

+ C! d. X( s8 S9 H9 _更重要一点：加拿大的房价不是以平米计算的，而是以一户计算的。20年以前建的房子有几栋有现在建的房子大的？随着人们生活水平的提高，房子的单体面积是在逐年加大的。即便单位面积房价不涨，整栋房子的房价也会逐年增加的。实际上我们是在用现在100平百的房子与20年前80平米的房子比总价。这就是统计数据的虚伪性。