也说说买房卖房

又见炊烟 · 发表于 2006-8-30 22:48

最近网上关于房子涨价跌价的贴子很多，讨论也很热烈，为了活跃网站气氛，也来凑凑热闹，说说我对买房卖房的一点看法。

爱城这两年经济的快速发展的确带旺了房地产，两三年前随便一个十来万的房子，现在已经接近翻番的程度。尤其是今年上半年，由于房价暴涨，很多人因不知什么时候是最高价，因此持房观望，不肯将手中多余的房子上市，令到市场一度供求关系失去平衡，于是出现从未有过的抢房风。有些精明的房产经纪，更是巧妙地运用了故意开低价让买家竞相抬高价格这种特殊时期的特殊销售技巧，令到许多房子以高出叫价数万元即日成交。那段时间，人们见了面，已经不是问你买了房子没有，而是问你抢到房子没有。

在房价上涨的过程中，新房子显然比旧房子涨幅大，于是，一度买地建新房成风。那段时间一到周末，无论你走到哪个刚开发的新区，在那里的示范屋里，看房最多的是中国人。随着九里屯、十里屯的一个区一个区的兴建，爱城很快就没地了，地价也从原来的5、6万一下子涨到10几万，由此可见中国人的厉害。

地卖完了，房也抢得差不多了，于是新房涨完到旧房，独立房涨完到连体房，其它房子也跟着一轮水涨船高之后，这段时间似乎终于平静下来了。疯狂之后的突然平静令很多人预感房子要跌价了，于是上个月挂牌出售的房子突然多了，然而人们历来就是买涨不买跌，越感觉要跌就越不买，希望跌低点再买。

买了房子的盼涨，没买房子的盼跌，网上对爱城未来房价持看涨看跌心态各异，可以理解。但对一味地要等房子跌价再买的说法，我有不同看法。我也知道现在房子的话题有些敏感，一提及房子涨价，就有可能挨醉酒兄砸醉拳，但我还是认为房子近几年内大幅度跌价的可能性太小，不排除会小幅度地浮动一段时间，但极有可能还会攀升，虽然上涨幅度和空间可能不会像今年上半年那么大。我预测的依据是，未来几年，亚省将大量引进技术工人，来的人多了，对房子的需求量自然就增大，这对房地产市场无论是售房还是租房都是一个促进，由此可见房子跌价的可能性不是很大，尤其是中、低档房子。

我发这个贴子不是想帮持爱城房价看涨观点的朋友振臂高呼和呐喊，而是因为最近接触一些移民，本来想买房子，也具备条件买房子，就因为听说房子要跌价，所以就吓得不敢买了，我觉得大可不必。这种唱跌风有可能会误导了那些真正需要买房子的人，令他们错失机会。所以我个人观点还是对爱城房市看好，如果真需要买房子的朋友，尤其是新移民，不妨选择一些便宜一点的旧房子、小房子，买个STEPPING HOUSE，不失为一个明智的选择，等大房子、新房子都涨不动了，你今天买的小房子就可能开始启动了。即使将来没有太多的涨幅，至少你节省了部分房租，每月还相当于定期存了点钱进银行。个人观点，仅供参考。

突然感到一阵天旋地转，可能是头顶又挨拍砖了，赶快撤吧。

再次。

[ 本帖最后由又见炊烟于 2006-8-30 22:55 编辑 ]

老杨 · 发表于 2006-8-30 22:52

如果买房只是为了自己住，我认为选一个满意的、付得起的就行了，涨了跌了都没关系。

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-30 23:05

现在每一个月来3000人，每年人口才增长4%.房价半年内长了50%.

原帖由 又见炊烟 于 2006-8-30 22:48 发表
" \( y8 s4 c" ?. }6 A预测的依据是，未来几年，亚省将大量引进技术工人，来的人多了，对房子的需求量自然就增大，这对房地产市场无论是售房还是租房都是一个促进，由此可见房子跌价的可能性不是很大，尤其是中、低档房子。 ...

ally125 · 发表于 2006-8-30 23:37

好久不见楼主发贴，发了一个又是精华，

我要当粉丝。

欢迎加入多派队伍。几个月前刚上这个网的时候就觉得您的帖子很有教育意义。说实在的这个坛子里已有一大半都是骑墙的，您的帖子可能使他们的指路明灯。
我看来，做房产投资最重要的不是地点，房型，而是时间。timing is everything.当然能够预测到什么时间什么地点什么房型长得最多当然是高人了，但普通老百姓谁有哪个境界。正是像一半清醒所说，这地方的基本面好，所以在七月（suppose 最慢的月份），edmonton 是加拿大这几个大城市中（温哥华，卡尔加里，多伦多等）唯一一个不跌反涨的。过三天就应该有八月的数据了，我看还是个涨。

三言两语 · 发表于 2006-8-30 23:42

原帖由老杨于 2006-8-30 22:52 发表 K- X7 U' F5 i
如果买房只是为了自己住，我认为选一个满意的、付得起的就行了，涨了跌了都没关系。

房子是普通人一生中最大的单笔交易。一般人买件衣服还要走几家店，不但要自己喜欢，而且要价格便宜。实际上差价也就是几十块钱。再想想我们买车的时候又要研究多少品牌和车型，走多少家车行，花多少口舌去谈价格呢？老杨是买车的，应该知道这里的差价多说也就是一两千块钱。而房子的差价少说也要上万块。能不多花些心思在上面吗？

另外，衣服，车子买了是一定要贬值的，它们的功能只是使用。房子与其它商品的最大区别就是有保值和增值的功能。如果只考虑使用功能去买房，就好象花钱买了个大Bus每天开着上下班一样，没有物尽其用。所以买房一定要考虑房价的走势。要不然，有一天卖的时候，发现少了几万块钱，会有人不在乎吗？

我认为，如果买房只是为了自己住，抓住一个适当的时机，选一个基本满意的，付得起的才行。在这里买房的时机是第一位的，没有好的时机就先租房子住一段时间。省下来的钱可能比这段时间的房租多得多。

老杨 · 发表于 2006-8-31 00:12

原帖由 三言两语 于 2006-8-30 23:42 发表
) @- s! w: i, }5 I5 Q' Z房子是普通人一生中最大的单笔交易。一般人买件衣服还要走几家店，不但要自己喜欢，而且要价格便宜。实际上差价也就是几十块钱。再想想我们买车的时候又要研究多少品牌和车型，走多少家车行，花多少口舌去谈价格呢？老杨是买车的，应该知道这里的差价多说也就是一两千块钱。而房子的差价少说也要上万块。能不多花些心思在上面吗？6 ~( ^' V9 Z) _# b, l5 @) X
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另外，衣服，车子买了是一定要贬值的，它们的功能只是使用。房子与其它商品的最大区别就是有保值和增值的功能。如果只考虑使用功能去买房，就好象花钱买了个大Bus每天开着上下班一样，没有物尽其用。所以买房一定要考虑房价的走势。要不然，有一天卖的时候，发现少了几万块钱，会有人不在乎吗？. _& R5 c$ X3 D/ @! q7 A
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我认为，如果买房只是为了自己住，抓住一个适当的时机，选一个基本满意的，付得起的才行。在这里买房的时机是第一位的，没有好的时机就先租房子住一段时间。省下来的钱可能比这段时间的房租多得多。

我说的只是我的个人观点而已。我买东西就喜欢干净利落，把省下来的时间用于灌水。

另外，买房子就算差了1万块钱，平均到25年里面也就是几十块而已，不会对生活造成多大影响。我能够快乐地生活，就是因为我对这些不在意。

当然，我的生活观点可能是错误的，欢迎批评。

音响神仙鱼 · 发表于 2006-8-31 06:15

原帖由老杨于 2006-8-31 00:12 发表3 }, X6 X K. }8 z+ `' Q, N

1 W0 V- o( a1 s, L我说的只是我的个人观点而已。我买东西就喜欢干净利落，把省下来的时间用于灌水。
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" ?. L% L/ G% f+ j# n8 Y2 `, j- X另外，买房子就算差了1万块钱，平均到25年里面也就是几十块而已，不会对生活造成多大影响。我能够快乐地生活，就是 ...

:zhichi::zhichi:

又见炊烟 · 发表于 2006-8-31 09:56

原帖由老杨于 2006-8-30 22:52 发表6 V8 X# M8 h3 B3 i- W; ]$ z8 O4 }
如果买房只是为了自己住，我认为选一个满意的、付得起的就行了，涨了跌了都没关系。

每个人买房子的时候都这么想，尤其是新移民刚来买第一个房子，即使没想着住一辈子，也想着起码也得住上个几年。然而看看我们身边，哪个不是过两年就小房换大房，旧房换新房了，频繁的搬家令到搬家公司都巨发达了，何况住户呢。因此，我觉得即使买你自己住的房子，跟涨跌也是有很大关系的。因此即使买自己住的房子，仅仅选一个满意的，付得起的还不够，地区好，交通方便，附近有购物中心和学校，价钱合适，容易出手也应当在考虑之列。移民的移动性也比较大，你是可能想一直自己住，但说不定哪天你找工作找到其它地方去了，你会因为房子在这里而放弃这个机会吗？于是搬家卖房有时可是由不得你的。

[ 本帖最后由又见炊烟于 2006-8-31 09:58 编辑 ]

又见炊烟 · 发表于 2006-8-31 10:14

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-30 23:05 发表# Y& [' S; a# C+ A7 ]
现在每一个月来3000人，每年人口才增长4%.房价半年内长了50%.: R7 r5 E0 m u
- X! @2 S8 S) k

谢谢醉酒兄对我那么客气，因为听朋友说，现在谁在网上提房子涨价就是自讨没趣，醉酒一定会向你开炮，我觉得你还蛮有风度的。

今年上半年是个比较特殊的时期，房价疯涨有经济的因素，跟爱城几乎找不到地建房有关，也跟原材料涨价有关，我们不能用这段特殊时期的数据来衡量所有的东西。况且这种现象是不可能一直延续下去的，这就是为什么房价一轮暴涨之后市场开始趋于平静的原因，但平静并不代表房子就会跌价，在你大叫现在这个时候谁敢买房子你就贴钱的同时，每天都有房子成交，而且虽然不像前段时间那么盲目地跟抢，但多于一个的OFFER仍然时有发生，如果人人都跟你较真，我看恐怕你要破产了。都是个人观点，让每个人都说说自己的看法和想法，别太在意别人唱涨还是唱跌，反正你我都很清楚，爱城的房价肯定不会因为你我说什么而受到任何影响。

又见炊烟 · 发表于 2006-8-31 10:41

原帖由 ally125 于 2006-8-30 23:37 发表
. {7 U" {5 t7 c5 m* O3 N: C# E好久不见楼主发贴，发了一个又是精华，我要当粉丝。欢迎加入多派队伍。几个月前刚上这个网的时候就觉得您的帖子很有教育意义。说实在的这个坛子里已有一大半都是骑墙的，您的帖子可能使他们的指 ...

千万别因为精华而欣赏，那是老杨骗大伙多发贴子的绝招。

任何投资都是有回报也有风险的，所以无论是做生意、买股票或是买卖房子，一定是有赔有赚的，没有哪一样是只赚不赔的，因此小心谨慎也是应该的。

就买房这件事来说，我看到有两个误区：一是有人说一定要等存够了钱再买；二是有人说一定要等房子跌价了再买。这两个观点我都不太同意。

人说外国人就怕借不到钱，连几百元的旅游费都要分期付款，就是喜欢用未来钱，而中国人却总怕借钱，总觉得借钱还利息是件很吃亏的事情，所以总是要省吃俭用拼命存钱，恨不能一口气把房子钱全部付清了，你说这是何苦呢。你借银行的钱付虽然要付利息，但你的钱拿来随便做什么投资都不比存银行的利息差，因此，我觉得如果你手上够付买房子的首期，家里又有一定的固定收入，就可以跟银行借钱买房子了。如果你总想等存够钱再买，恐怕你就总也难买到房子，因为你存钱的速度绝对跟不上房子涨价的幅度，尤其是这几年，很多人都错过了最佳买房子的时间，这不能不说是聪明反被聪明误了。

没有买房子的人，看到房子疯涨不敢买，现在房子不涨了，又因为怕跌不敢买，一心指望着跌价多点再买，这种心情可以理解，但这种想法我不太赞同。从种种数据分析来看，房子再大幅度涨价的可能不大，但大幅度跌价的可能也很小，正常情况下房价还是会涨的，只是时间和幅度的问题，尤其是中、低档的房子，因为需求量还是蛮大的。因此如果你现在有条件买房子，一心想等房子跌价再买，估计有点困难，如果你已经错过了买房子的最佳时机，但愿别再错过，尤其是像老杨说的买房子自己住的那些人。

[ 本帖最后由又见炊烟于 2006-8-31 10:46 编辑 ]

春泥 · 发表于 2006-8-31 11:08

买房子就是要干脆想想停停的功夫又涨了。

ligeree · 发表于 2006-8-31 11:08

按照您的逻辑，是不是人口增长4%，房价也该涨4%？？？？
假如在待售房无限多的情况下倒是可能。
但如果房屋数量不能够容纳新增的移民，那么不管涨多少都是可能的，只要本地的人口的收入能够支撑。

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-30 23:05 发表0 C# a% t0 b4 S/ J1 q9 {" z+ v
现在每一个月来3000人，每年人口才增长4%.房价半年内长了50%.
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peterpan · 发表于 2006-8-31 12:33

炊烟啊,这个主题和回贴又让偶认识了你的另一面,偶真是

S你了

ally125 · 发表于 2006-8-31 15:38

楼上的说法。顺便给大家一个参考。
温哥华八月的数据：均价519,800比上月515,800上涨不多，比去年同期张17%。use apt 很危险。new apt-2%已经下跌。new det$832,800,YTD+35%,used det$742,000,YTD+22%.

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-31 18:53

你的意思是说不是外来人口的原因，请说出其他原因吧。根据你的逻辑，也就是房子够用后，会下跌回到4%的增长。

原帖由 ligeree 于 2006-8-31 11:08 发表6 m4 j+ f! e7 ?( u: \' `9 m) C7 j
按照您的逻辑，是不是人口增长4%，房价也该涨4%？？？？
; h# R# k i: y% U* X: V假如在待售房无限多的情况下倒是可能。5 r* g% c% p; X- E$ h1 b
但如果房屋数量不能够容纳新增的移民，那么不管涨多少都是可能的，只要本地的人口的收入能够支撑。6 A: G: ?3 G9 B, k7 A3 F$ Z _

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阳光沙滩 · 发表于 2006-8-31 18:59

房价对有房的人, 对近期想买房子的人, 或对想一个月赚70万的炒房子的人, 都是同样重要的.
以前股市上说, 利好出尽就是利空, 大家分析一下目前还有什么利好.
还有, 当发廊里的小姐也开始讨论股票时, 就是你坚决清仓的时候.
房市和股市不一样, 但我想同样需要智慧和勇气.

ligeree · 发表于 2006-9-1 10:35

我说的就是外来人口的原因啊。不一定是唯一的原因，但是最根本的原因。不管房价多高只要有人买且负担的起，就是合理的房价。
房子有够用的那一天，但是绝不是近几年，近几年新增accommodation赶不上新进移民数。

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-31 18:53 发表
( {7 d' r0 W7 ?) O. w你的意思是说不是外来人口的原因，请说出其他原因吧。根据你的逻辑，也就是房子够用后，会下跌回到4%的增长。) {9 ?$ I n" S
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[ 本帖最后由 ligeree 于 2006-9-1 10:36 编辑 ]

今天闲着 · 发表于 2006-9-2 00:27

原帖由 又见炊烟 于 2006-8-30 22:48 发表
( w5 }" }, o9 Q9 V) L9 ]我发这个贴子不是想帮持爱城房价看涨观点的朋友振臂高呼和呐喊，而是因为最近接触一些移民，本来想买房子，也具备条件买房子，就因为听说房子要跌价，所以就吓得不敢买了，我觉得大可不必。这种唱跌风有可能会误导了那些真正需要买房子的人，令他们错失机会。所以我个人观点还是对爱城房市看好，如果真需要买房子的朋友，尤其是新移民，不妨选择一些便宜一点的旧房子、小房子，买个STEPPING HOUSE，不失为一个明智的选择，等大房子、新房子都涨不动了，你今天买的小房子就可能开始启动了。即使将来没有太多的涨幅，至少你节省了部分房租，每月还相当于定期存了点钱进银行。个人观点，仅供参考。' `4 Q1 _9 w5 W: U' A

我曾经带着朋友去看西区的房子。

一个糖耗子，标价15万9千，成交价19万（我当时预算会在17万9千卖出，结果大跌眼镜）！！！

一个DUPLEX，1963年的，在一个著名高中墙外，地下室半装修，要价22万9千，成交价24万5千，（我当时预算会在24万2千到24万5千卖出）。

还有一个独立房，也是西区的。要价25万9千，我当时帮朋友下了一个OFFER，依我看来，那个OFFER按照当时的情况，是得不到的。最后这个房子的成交价是28万！！！

所以，好区的房子，一定会有个好价。如果对于学校不是很挑剔的话（比如说孩子小），真的可以考虑西北区，也就是27区和28区，或者58区。

在这样的市场情况下，耐心的挑选，放宽区域，有时候会真的遇到好的DEAL的。

就像我前几天帮朋友买到的28区的房子，房子性价比就不错

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-2 02:05

今天喝酒喝的不错。cheers!

十年移民路_ · 发表于 2006-9-2 09:31

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-30 23:05 发表
`8 }5 e9 Q# w现在每一个月来3000人，每年人口才增长4%.房价半年内长了50%.
- ~$ e3 H2 O$ i- `& U# q4 N2 g9 A% l7 r+ i7 S

Here I would say you might be making a mistake. The house price is not proportionally related to population in that city.

For example, if here only 5 houses in market, but 6 families really need housing, the price might get so high that the last one would not afford it, or the last one prefer renting a place somewhere if rental be more affordable for him. This $ number might be the sale price

So, even 1% population increasing may cause 200% housing price jump up, subject to rental, income and affordability.

Please be carefull when we use any numbers when talking the housing market, that is also the main reason why we generally use a statistical data rather than a number conducted from any formula.

苹果鸭梨 · 发表于 2006-9-2 09:41

原帖由 十年移民路 于 2006-9-2 09:31 发表
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) W( l: [1 x: E2 a6 C( [/ N5 o/ `% `% h B8 Y) Q7 \9 R5 z
Here I would say you might be making a mistake. The house price is not proportionally related to population in that city.
1 V: M( S- q0 D8 ]1 f# g& }0 A0 \4 j; L' ?6 U
For example, if here only 5 houses in market, but 6 families really ...

I am feeling the same way.

音响神仙鱼 · 发表于 2006-9-2 10:12

原帖由 十年移民路 于 2006-9-2 09:31 发表; j: M" P+ T9 U: s% ^/ k& f

1 @; U: }6 q; @$ I# `9 ]* r7 _0 M( X u# N/ K! W) q
Here I would say you might be making a mistake. The house price is not proportionally related to population in that city. , ]" |1 z9 Z0 Z5 Y' C; o; d+ }
. ^8 V: n+ w: f
For example, if here only 5 houses in market, but 6 families really ...

Good point! It's too naive to predict the house price just simply from the population. The fact is, our edmontoner can still afford the house price for now, and even higher in the future.

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-2 10:55

AGREE. that's why i also like stats data. - sale price median number.

原帖由 十年移民路 于 2006-9-2 09:31 发表! v) p1 Z2 w" t9 b+ ~2 Z

$ b, z) i; x( ~3 q7 s9 j6 }( z" F1 \ n) F' e
that is also the main reason why we generally use a statistical data rather than a number conducted from any formula.
' K" y6 B0 o' n' q/ ] ...

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-2 10:58

你在说搂住吗？请客气点，虽然她说了：预测的依据是，未来几年，亚省将大量引进技术工人，来的人多了，对房子的需求量自然就增大，这对房地产市场无论是售房还是租房都是一个促进，由此可见房子跌价的可能性不是很大，尤其是中、低档房子。 ..

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-9-2 10:12 发表
5 S4 k# k7 ?4 L4 P7 V& n ?7 K- g2 m( t! ~% ?* ]
Good point! It's too naive to predict the house price just simply from the population. The fact is, our edmontoner can still afford the house price for now, and even higher in the future.

[ 本帖最后由醉酒当歌于 2006-9-2 11:00 编辑 ]

音响神仙鱼 · 发表于 2006-9-2 11:08

原帖由 醉酒当歌 于 2006-9-2 10:58 发表
& [$ d6 l/ s* A, A3 c8 q你在说搂住吗？请客气点，虽然她说了：预测的依据是，未来几年，亚省将大量引进技术工人，来的人多了，对房子的需求量自然就增大，这对房地产市场无论是售房还是租房都是一个促进，由此可见房子跌价的可能性不是很 ...

也请你客气点，不要乱挑拨，如果你看仔细，那是在说你，其实大家都在说你所谓的4%人口理论呢。 Wait up! Are you still drunk?

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-2 11:41

我的那句话就是根据楼主的推断逻辑说的，你再看看她的话，知道你买房子了怕跌。有本事你就让房子继续像今年上半年一样上涨。对我无所谓，因为没房，所以，我去哪个城市都是来去自由。

原帖由 音响神仙鱼 于 2006-9-2 11:08 发表
- H) E# ^- U/ n3 L H% f; K% ~2 D; b# t5 d
也请你客气点，不要乱挑拨，如果你看仔细，那是在说你，其实大家都在说你所谓的4%人口理论呢。 Wait up! Are you still drunk?

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-2 11:43

你说的我完全同意，但是，楼主的推断逻辑就是人口增长，所以，我才说了一个数据告诉她其实人口增长没有多少。

原帖由 十年移民路 于 2006-9-2 09:31 发表9 X+ `! M2 X) L* I! X

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Here I would say you might be making a mistake. The house price is not proportionally related to population in that city. & t- F$ q8 @: {7 l! j) t) j9 F3 d+ i) Q

" O8 T4 R2 p4 V" c/ i6 JFor example, if here only 5 houses in market, but 6 families really ...

醉酒当歌 · 发表于 2006-9-2 11:49

谢谢你的提醒。我的根据更多是卡城数据，如果你来了卡城，你一定相信我的话，你看看卡城满街的房子for sale，而且2个多月都不成交，你会相信我的。爱城不是很清楚，但我相信会跟着卡城，涨价的时候比卡城拖后了3个月。

***醉酒醉话，多有得罪***

原帖由 又见炊烟 于 2006-8-31 10:14 发表
9 l7 x- a( p: d }) K9 U" m& c
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* D9 y% t) C/ c$ V( L谢谢醉酒兄对我那么客气，因为听朋友说，现在谁在网上提房子涨价就是自讨没趣，醉酒一定会向你开炮，我觉得你还蛮有风度的。
2 A! s% f# P* d4 L; F# c# r9 `
( V$ Z" P& T0 c! C/ ]今年上半年是个比较特殊的时期，房价疯涨有经济的因素，跟爱城几乎找不到地建房 ...

音响神仙鱼 · 发表于 2006-9-2 12:02

原帖由 醉酒当歌 于 2006-9-2 11:41 发表
2 B" g* ]9 [" R( V我的那句话就是根据楼主的推断逻辑说的，你再看看她的话，知道你买房子了怕跌。有本事你就让房子继续像今年上半年一样上涨。对我无所谓，因为没房，所以，我去哪个城市都是来去自由。2 C; V* W5 t3 ^; E0 r
9 p5 v9 }/ d0 ?% g: q3 C

我的那句话就是根据十年回你的那帖而说的，你再看看他的话，大家回帖以事论事，我也不管你有没有买房子。有本事你就让房子马上掉一半。

苹果鸭梨 · 发表于 2006-9-2 16:48

原帖由 醉酒当歌 于 2006-9-2 11:43 发表
/ [3 S# z f2 m! Q" L你说的我完全同意，但是，楼主的推断逻辑就是人口增长，所以，我才说了一个数据告诉她其实人口增长没有多少。) v& q$ e6 |3 F a

: q' V4 B) X# y4 Y$ L5 F

如果没错的话, 我记得爱城市政府想在本世纪3~5年中吸引30万人落户爱城, 这就是他们准备开发WINDERMERE新区的原因(~10万户家庭). 新区的开发和房屋的建设肯定会落后于外省人的移入速度, 我想我不用在此解释原因. 爱城现在约100万人. 凭此你能预测那几十万人对房屋市场的冲击力吗?

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