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爱城的房市及应对策略(续一)

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发表于 2006-8-19 19:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
近来朋友们对爱城房地产走势颇有争议。 是否买房及何时买房为个人财务上的重大决策。我在几个月前曾对无房,有房及投资者提出一些建议。鉴于目前房市的发展,我想作一些补充,供大家参考。当前卡城房价已见调整,想来大家最关心的问题是爱城是否会步其后尘,若见调整,幅度多大。我想先对此谈谈自己的看法。
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1。 由于卡城的工作集中在downtown, 其房价在很大成度上取决于离downtown的距离。新房因离downtown较远, 其价格要的低于旧房。主导卡城房价是旧房,而旧房的价格取决于市场的需求以及人们对未来房价变化的予期,因此可能会有一些波动。与卡城不同,爱城人工作的地点分散,对交通来说,新房也很方便,因此新房价格高于二手房价格。爱城房市一主要特点是房价是由新房(或期房)带动。而新房的价格主要取决于建房的成本和建筑商所求的利润。只要建筑商不减新房价格,爱城的房价连小幅调整(3%)的可能性都很小。除非油价跌破50美元,爱城人口负增长,建筑商被迫抛售。否则要建筑商减新房价格无异于与虎谋皮。再说,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。1 I; `9 \$ p5 e6 a! Z
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2。 除非房价形成大泡沫,经济又急剧降温,房市极少形成v型反转。亚省上一轮由石油带来的经济繁荣是在七十年代。74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。何况目前石油带来的经济繁荣实非昔日可比。大多数人低估了油砂给亚省带来的经济效益。自上世纪末至今油价可涨700%,同期爱城房价仅涨约100%,实在不算离谱。6 O+ B  i; p5 W) ^4 L# O3 u
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3。卡城可称是白领主导,而爱城是蓝领的天下。目前石油带来的经济繁荣主要创造了大量的蓝领工作机会,工资增幅最大是蓝领。一个管道工的收入可比律师还高。因此,以供求关系来看爱城的房价有可能赶超卡城。
6 `3 o3 I- b2 M- n0 @
+ p0 v4 @9 W, n) }/ Z对无房,有房和投资者的建议仍如前贴。特别对持币观望者多说一句:谁也不愿在高位买进再眼见房价大幅下跌,但这种可能性很小。到是极有可能原本可以买1800尺的新独立屋,在等待中不断降格,最后只能购买一公寓。可以说,如果没有自己的房子实无法真正享受石油带来的经济繁荣。" }" d, B9 Z3 P; B4 k$ G

* B+ r7 V1 m7 S: z1 i$ r* `* N今天先说这些。以后有时间想和大家讨论以下问题。  i; _# o+ s# u% ]+ C) I7 Q" u# l7 |

" |. k) a& j( @4 p! i/ W1.        谁在买房,谁在换房,谁在进场投资。
$ }3 J) N* E9 E2 v6 M2.        炒房者出货是否会引起房价大跌。
+ p" Q& x; J( i5 u0 E0 X, h) `3.        有那些因素会制约房价上涨。7 K% ]+ e8 |/ E
4.        爱城房价转势之最关健特征。- m- F; D8 s8 x) _
5.        爱城房价形成大泡沫的条件和可能性。
1 d! h3 G* I, D6.        爱城房价大跌的条件和可能性。
8 z, ^& o  _- K. p6 \4 ?+ d7.        对投资爱城房地产的建议。# q7 }* z: S7 k
8。                 如何在房地产的牛市和熊市都赚到钱。
理袁律师事务所
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发表于 2006-8-19 21:07 | 显示全部楼层
嗯,很专业.
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发表于 2006-8-19 21:30 | 显示全部楼层
楼 主 真 是有  投 资 头 脑 ,我 也 对 爱 民 顿 房 地 产 有 信 心 ,所 以 准 备 开 始 自 己做  BUILDER起 新 屋 ,将 旧 房 重 建 ,
理袁律师事务所
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发表于 2006-8-19 21:49 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
别的不知道,反正我周围的老外都说房子涨得太厉害了,他们宁可在周围小镇买房子也不在城里买。要是看看新房子的环境和什么样的人买那样的房子,就会理解为什么老外不买了。并不是所有人都喜欢新房子,也不是只有爱城市里才允许盖房子,也不是城内的房子比乡下的好多少,这点跟中国有很大的不同。这里的城乡差别不是很大,住宅哪儿都一样生活,大家有机会去小镇看看就知道了。
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发表于 2006-8-19 22:29 | 显示全部楼层
原帖由 Ken 于 2006-8-19 21:49 发表& y$ Q* P( c, d4 @5 e
别的不知道,反正我周围的老外都说房子涨得太厉害了,他们宁可在周围小镇买房子也不在城里买。要是看看新房子的环境和什么样的人买那样的房子,就会理解为什么老外不买了。并不是所有人都喜欢新房子,也不是只有爱 ...
9 H- v) g/ W" l
他们退休了吧,如果在城里有工作,最好还是住城里,上下班方便一些。
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发表于 2006-8-19 22:54 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-19 22:29 发表8 Q# h. o' `7 j5 G, g7 r/ H
3 `6 Q9 i! ?6 A6 n, y
他们退休了吧,如果在城里有工作,最好还是住城里,上下班方便一些。
: a7 F6 q) p$ c* ~2 i; ~% n: I

2 S+ q: ]. R3 A; ^1 ?9 n( J, p. J他们还没退休。
7 M7 e5 R+ {2 z# M6 b2 M4 B) K; X& Z  _. G# j
上下班从城南新区到城里也得40多分钟。住在西面或者东面的小镇里走高速不费多少时间。
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发表于 2006-8-20 00:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。“
  u6 I1 V3 m! |! ]$ a: q8 F! L* y  _0 n; i  Z  q
你觉得建筑商愿意降低房价?他们不愿意的,但是这是市场调节的,他们如果那样做,那时没有办法。大量公寓上市后,就可能出现这种情形。
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发表于 2006-8-20 11:26 | 显示全部楼层

回复 #1 WST 的帖子

楼主的分析很专业, 期待的更多好文。
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发表于 2006-8-20 12:06 | 显示全部楼层
请年底继续关注你说的话。你是说在今天(8月20号)平均价格的基础上(后者中值价格更准确些)。就以7-8月的中间值价格为准吧,请广大网友年底看看,是否调整下跌超过3%.(醉酒看来,3%就是一个月的事,卡城就是这样,爱城顶多2个月)
# ]5 i% f% b* J1 x+ x4 k
6 X9 c0 ?9 M4 ]- `2 u" j, Z+ n
原帖由 WST 于 2006-8-19 19:53 发表
* d+ @) ?! n9 C9 l2 j" S/ S8 k只要建筑商不减新房价格,爱城的房价连小幅调整(3%)的可能性都很小。...

4 u$ [6 Q  f& c[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 12:09 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 12:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。"
9 w+ n0 m6 z( I/ y, C4 f6 Q+ A
如果只是一个序曲,按这个涨幅,你算一算7年后的房价是多少,再算一算普通百姓的工资涨幅是多少。
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发表于 2006-8-20 13:32 | 显示全部楼层
涨得太少了,与今年上半年比,小巫见大巫。26- 32%的增幅仅仅是今年上半年增幅的30%左右。你说的序曲我就不明白了?是不是说反了。也不对呀?
; H) T* C3 Y) k8 ~如果按照今天上半年,那么是2006年比2005年价格翻一番。所以,下调的空间很大。$ P* k6 r, A( C/ `- T$ I2 @7 q
! U$ Z' ]7 J1 Q! \
原帖由 lybbc2000 于 2006-8-20 12:44 发表
+ K& @. ^7 D3 e  A"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。"4 {4 W- V' i! w$ M: `
! O: V) V: t* A: f
如果只是一个序曲,按这个涨幅,你算一算7年后的房价是多少, ...

, |; \; n5 k2 O' d/ M8 ^! q[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 13:35 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 14:58 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 12:06 发表
1 {/ I# w/ {' ~4 ]# u请年底继续关注你说的话。你是说在今天(8月20号)平均价格的基础上(后者中值价格更准确些)。就以7-8月的中间值价格为准吧,请广大网友年底看看,是否调整下跌超过3%.(醉酒看来,3%就是一个月的事,卡城就是这 ...
+ f4 v& T; f3 n0 S, v5 g: q
本不想回帖了,看你天天拿卡成比较喊跌房市,有误导之嫌。
! T9 r) V3 }$ a" G5 X$ w想与你讨论几个关于爱城和房子问题:
0 `6 Y" @$ ^- z$ U5 Q1.        为什么爱城南区的比北区的贵,西南区的更贵,就是同一个城市都差这么多;卡城与爱城之间相差300公里,市场能没差别?
: \5 o; J/ r7 |  [3 {9 c' h2.        你有机会还是到爱城的西南区看一看8,特别是最热的MAGRATH和CIDADEL看一看,通常HOLD或卖出的LOT是最贵的,几十万仅仅买一块地阿,CIDADEL的一个WALKOUT的LOT 开价35万,放出几天以后,DEVELOPER强行收回,现在WAITLIST一百多号,这部都是一群富有傻子吗?3 m) P# j* J! @! z# X
3.        你知道吗:增经是爱城的BUILDER若干年前搬迁到卡城,上周宣布转战回爱城,EDMONTON JOURNAL有相关报道。他们可是“职业队“得资本家。没有市场考察胡来?- ]/ Y& `* h' _* X" _+ d
4.        地产有很强的地域性。阿省的地产火热全加拿大人都知道,为什么???,为什么是现在而不是前几年?爱城的房地产是已经上涨20-30%,其平均房价才达到全国的平均水平,这与爱城在加拿大的地位相匹配吗?仅仅帝国石油搬迁到卡城也有设计公司招聘几千个工程师和设计师,就把当地的房地产折腾得翻天地覆。你知道新开工和即将开工的项目大部分将爱城及爱城以北地区,需要都少人施工建设?具体数字我不清楚(十年移民路知道得比较多),估算讲几倍于卡城的工程师和设计师。这也是全国的大小长线投资者疯狂冲向爱城最大理由之一。这也是我预测爱城房价有一天赶超卡城的唯一理由。
* P9 h) G7 I! v, n* q% w为什么没人愿意到ONTARIO的温莎投资买房,30万可以买到豪宅,即难出租,以后又难卖出。/ u' g/ V) K( M. `' Q- S
5.        关于投资与投机市场:无论股票,商品,期货及房地产的牛市行情的特征之一是无论时候卖出,都是错误的—都将买不回来。房地产的特殊性是周期较长(很难向股票和期货可以短线炒作),还具有可以出租性。年初时有网友卖出一套房子赚7万块,现在还能买回来吗?  听说7月一下卖出几套房子,我想现在可能是买不回来了。也有网友打电话告诉我有个当地地产大户一下出了几个房子,地产经济也在卖出房子。。。。咳,我的几个基本理念:投资市场无专家,只有输家和赢家;新手怕跌,老手怕涨;在北美的投资市场中基本面起的作用要大些,纯粹炒作次之。
! C: S& Q3 `! m( }7 J" U# y6.        我并非是激进一味看多爱城房地产市场的,相反中期(8-10年)看淡,市场火爆场面不在。也不是大投资人,更不是投资抄手,银行贷款和在融资等有很多都在学习中。
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发表于 2006-8-20 16:53 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
爱城为什么步卡城涨价的后尘,因为就应该是这样。下跌也一样,不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。
& V9 p/ i# O# G  d- [# N5 A" J7 m/ Z# {  I2 \3 d$ z: |: g
***谢谢你抬举,我哪里有那么大误导的本事,是事实让大家更相信而已***3 Q1 s- n; \+ K4 B

% L9 e, A3 d8 S7 j& q
原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 14:58 发表
* G0 j# m1 N: i  a( A/ ^4 L% P: v1 }2 s0 x
本不想回帖了,看你天天拿卡成比较喊跌房市,有误导之嫌。# }  R/ a1 t2 D/ R8 O3 T; n
想与你讨论几个关于爱城和房子问题:' g7 F. W0 w  ^8 J
1.        为什么爱城南区的比北区的贵,西南区的更贵,就是同一个城市都差这么多;卡城与爱城之间相差300公里,市场 ...
% I  D' r( Y& I* `7 G
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 16:56 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 17:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 16:53 发表4 m2 |. c' t/ l) u7 a( b
爱城为什么步卡城涨价的后尘,因为就应该是这样。下跌也一样,不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。2 D% p& W. T$ Y* i! Q

: U- u- B8 X5 k***谢谢你抬举,我哪里有那么大误导的本事,是事实让大家更相信而已***
) j/ k4 a% X) g1 Z/ m
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& e7 s* S3 {$ L( L8 _
  S+ z! u4 l9 S' U; o: `. k卡城跟着那里跑泥?
8 n% G& n6 L) L) C0 r给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并且大片的土地在开发中,也没喊跌。问一问从过来人就知道,麻也没有,就是工资高一些,但也不是所有人都高工资的说。
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发表于 2006-8-20 18:15 | 显示全部楼层
相对于Fort Mcmurray的薪水,那个价格并不高,那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万(一个华人)
7 J) \+ m+ G0 j7 J1 l: d/ F* ~$ O6 b+ I- Q
原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表
3 [( l: i7 F( M: v6 L
7 _  B3 x; B5 P2 f
0 [7 C! j% z( _; m! V- M卡城跟着那里跑泥?0 k/ r8 v3 d  t) w
给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并 ...
大型搬家
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发表于 2006-8-20 18:19 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表
8 u6 t1 m2 o' x4 X" N0 W6 J/ k; S. {' X, R8 y0 I& I) Y9 @

* K' i/ ^; d; D$ {( C3 G卡城跟着那里跑泥?: ?$ P0 Y  }( C0 o  }9 D
给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并 ...
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8 l- V! M; }+ R8 ^& `" J卡城当然跟着全球跑,特别是邻居美国,去看看美国的房地产吧: 今年第二季度,美国旧房销量比去年同期下降了7%,降温区域涉及美国大多数州; 23.1万美元的住房销售价格中值与去年同期相比仅仅上涨了0.9%.。
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发表于 2006-8-20 19:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."# {+ B/ w  h  |6 _: I5 N5 ]4 b

! K0 O5 n" c; w/ m/ k  k有根据么?这个很关键。
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发表于 2006-8-20 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 18:15 发表. N' r- K0 @: Z9 p% o  z
相对于Fort Mcmurray的薪水,那个价格并不高,那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万(一个华人)
$ n$ o& f+ l5 Q8 Z2 C  Q+ v: q0 x7 k* K$ o3 T' Q6 `
+ L# j* ~! i3 l" n
真有牛的,24万/年。多问一问你的周围人,这样的非常少非常地说,在石油公司一般做也就10万,税后也就6.4-6。9万,unio contractor一班多2-3万加班费和LOA,你问一问他们艰苦吗?最好问一下WOLFGAN 他知道的比我多,不像想得那么多收入。一般人不再石油公司的也就3.5-7万。只是工作机会相对多一些而已。
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发表于 2006-8-20 22:22 | 显示全部楼层
只要取消ESL补助,爱城房价就会下跌.现在那里奔着补助的中国人太多,而 '中国人最奇怪得就是房子喜欢拿来收藏,全世界绝无仅有'. y' h+ w0 ]' [0 u& e" x& a; `0 z' v

0 `3 R, g) X/ o[ 本帖最后由 Edmonton_China 于 2006-8-20 22:26 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表' P2 C) ^$ _+ t
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."5 P, I8 r9 B9 ]3 |2 G% k+ j

; Q( S/ k! ], X, }有根据么?这个很关键。
; w( p: w2 `. e
是学工程的吗?一个设计师搞得设计需要多少人来实施,工程图中的一条线需要多少人施工多小时?问一问十年移民路他知道得多。看一爱城政府的中期发展纲要,爱城最缺的不是投讀x颓荓ABOUR.
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-20 22:52 | 显示全部楼层
原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表
* D- Q, U+ |; v2 |0 R( x6 y"...几倍于卡城的工程师和设计师...". V0 j7 S4 p. O

, ?. W+ ~7 D7 [# m4 |8 u& f有根据么?这个很关键。

6 G7 O' E0 l' ~7 ?8 z; h
; S7 u  i; e; T5 v4 T我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。( I  T7 K7 o& u! K0 E
) y& Q1 H; M. h* b* M2 }/ X3 b
每个工厂,一期正常运行要 500 永久性员工+ 500-800 合同工,二期上马后,每个厂要 1000  永久性员工。在10年内的新永久性工作职位共有 5000-8000人,合同工职位约有 2 万,非直接职位那就不好算了。; J) U: U" C1 G

$ P5 z# O7 K$ R: S$ ^$ M. V  q这些人的年薪,按目前不变币值计算多在 8 - 14 万/年。
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发表于 2006-8-20 23:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
  L& v$ j0 ~  L" L8 `4 y4 Z
" I5 S7 S. A: [8 D1 C! O% V* C/ B$ D$ y+ B1 P
我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。
; |; I* o* ^3 {( y( X ...

; k! [& K- n9 GGreat!  好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨,光是这部分人就把房子带动起来了。
大型搬家
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-20 23:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Ken 于 2006-8-20 23:13 发表
7 r$ V- K, W  v8 R! @" [/ W, K4 r) r1 `# S
Great!  好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨,光是这部分人就把房子带动起来了。
! ?2 ]: Y( F7 ?0 r' ^. q% r
哇,真的不得了le!要赶快行动,不想做一辈子交高价房租的"无产阶级" 了!
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 楼主| 发表于 2006-8-20 23:27 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 00:13 发表. D) W9 h; \/ o% j( Z; m' ~
“,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。“5 s( ^+ B0 v) n7 w
" Y- w7 d: \2 {4 w' m
你觉得建筑商愿意降低房价?他们不愿意的,但是这是市场调节的,他们如果那样做,那时没有办法。大量公寓上市后,就可能出 ...

. ^  k8 \# m' e( y9 B% r- c
6 }5 T8 [, f4 @: M5 D由于以下原因建筑商降价的可能性很小:
; T/ j5 e8 ~1 H) u* z* P6 d' N8 f- f9 ?& L
1。 爱城人口净流入,现有房子不够,必须补充新房。
2 |9 A9 P6 o7 g2。 爱城建筑商已极好地控制了房源。每次拿出的房子很少,使得供应总是低于需求。
/ U( T8 j! L% c) M6 i4 Z# c% |( |3。 即使因淡季买者观望,投资者出货使房源增加,建筑商所获的利润已足可维持其资金琏长久不断, 迫使买方就范,以更高价买进。
9 g$ C$ {. n' C% e! z7 n, S5 G4 n, d  Y4 c! c# {
从长线来说,基本因素决定房价走向。爱城和卡城房价均会上扬。但短期来说多方与空方的角力起主导作用。
! j. f1 l: O$ ?# c: I1 Y$ ^' c在房子上涨时卡城多方的主力为:房子需求者,跟风而提前买房者,炒房者。
- j- |2 \( {. m2 j在房子上涨时卡城空方的主力为:持币观望者,获利变现者。
$ ]: ]7 t( `/ q" c; S8 L6 t0 l而在房子调整时卡城多方的主力仅为:房子需求者。! Y: ?+ D4 b  j$ a7 D9 N
房子调整时卡城空方的主力则为:持币观望者,获利变现者,炒房出货者。. l7 B0 N( v! Y0 D9 {: K' ]
因此,要在一个新的房价水准上达到平衡。那时持币观望者可能买进,炒房者货也出的差不多了,房价调整可能有10%。
' {/ b* Z- G2 }2 ^% y- U: U爱城多空角力的主力:: M9 ?  q" e) e# r( y" w
多方:开发商和建筑商,房子需求者(包括很多油田工作但在爱城置业的人)
, S* J$ s5 C+ [0 ^# X% R% U空方:持币观望者,获利变现者
, j7 R; V2 h# d2 ^开发商和建筑商的能量实在不容小觑,除非有重大利空出现,在爱城空方实非多方对手。房价调整3%的可能性都很小。
理袁律师事务所
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发表于 2006-8-21 09:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
楼主分析的很有道理,可是对于我这缺少投资理念的人来说最希望知道的是“啥时该买,啥时该卖”。
. r! H( i7 `; A目前我的买房原则是:如果买房为了自住,价格能够接受就买,买了以后房价跌了,地税降了,好事!房价涨了,买对了,也是好事!;如果买房为了投资/投机,那就要冒一定的风险,分析归分析,实际归实际,不要认为分析的总是和实际的一样,否则那些分析师们早就不用靠咨询挣钱了。,没有哪个分析师敢给出明确的时间/价格,都是趋势(概率),概率是基于采样数据量的,对于个例来说是不成立的,只不过给投资/投机者一个操作的借口而已!
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发表于 2006-8-21 18:11 | 显示全部楼层

回复 #24 WST 的帖子

你说的很对, 我的一个同事最近想买西边的期房condo, 总共只有两百套却有三百多人在waiting list上。另外西南边的duplex builder best communities目前都不放新盘,却有很多人在等候。
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发表于 2006-8-21 19:23 | 显示全部楼层
据我了解绝大多数Upgrader都在Fort McMurray,不在卡城也不再爱城。对吧?所以,Fort McMurray房子可能会涨。设计结束了,我担心卡城会降的更快。爱城也不是upgrader的基地。* N0 b% c0 ]* l
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原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
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$ [8 e0 k- D0 b. i0 k5 |9 d  Q5 l' d我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。
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发表于 2006-8-21 19:40 | 显示全部楼层
我以前说过这个问题" e8 v- V0 t% L4 R, T4 x; C: Z2 x
扩建的时候需要的人多,扩建完成了以后需要的人就少了,那时可能是人口净流出5 k+ c' V3 _# N% Z% ~; I7 Q* X
而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了,劳动力供应会加大) n) m' p% Y, p- m
另外,如果政府加大土地供应量,开发商还能不能捂得住盘提得起价也是个问题
: x! }" Y% {# W) l) F* ]; Z( X: Sedmonton是不缺地的,可用地比calgary多很多
! _* o" y4 I. I3 W还有一点我比较怀疑的,据说现在出租房空房率前所未有的低
% y4 \/ A9 R$ j8 x: Z" W) t% P* O为什么我看见很多公寓都有vacancy,而在2002年我帮别人找房子的时候那真是一房难求
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原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
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我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。
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发表于 2006-8-21 20:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 疯青羊 于 2006-8-21 19:40 发表0 j3 a% C- k1 L$ D" ~
我以前说过这个问题
* @5 v2 k' s2 T$ m* g扩建的时候需要的人多,扩建完成了以后需要的人就少了,那时可能是人口净流出# e+ }5 N8 I: `7 X
而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了,劳动力供应会加大5 O& t1 }9 u0 h( ~0 ~
另外,如果政府加大土地供应量,开发商 ...

5 C$ K7 d8 }% b# j我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的,加拿大也不缺地的,但作为民宅小区,不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的,而是需要一定的人力物力,城市规划,水电气供应,交通道路,配套设施等等才能开发的,如果您老决定到荒山野岭自己作一度假屋,自己发电,自己收集雨水,那倒是什么都不缺。
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发表于 2006-8-21 20:51 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-21 20:33 发表; u5 ~/ t6 R' b1 Y* R+ V
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我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的,加拿大也不缺地的,但作为民宅小区,不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的,而是需要一定的人力物力,城市规划,水电气供应,交通道路,配套设施等等才能 ...
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现在很容易就可以进行开发的地有不少,比calgary多很多: H4 j% t% e+ N9 o7 U0 W# D
不是我自己推测的,是上期condo guide上一个什么建筑商联合会的前president说的
; e( @+ v3 X: n+ M& e( i9 m他还指出了具体的地块,说他对房价涨这么快很惊奇& q  `; o3 P7 ~7 i; y, G
你买房了吧? 估计还是最近买的,担心跌价可以理解,说话不用这么冲
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