加国楼市摇摇欲坠 加息则轰然倒地

playball

加国楼市摇摇欲坠 加息则轰然倒地
/ [+ i: z) ~/ V% C2 G, B
8 ~+ z8 x& ]/ N$ b/ f7 M加拿大家园 2012-02-24 09:59

8 [2 \* k: B' g3 j- a本文导航
2 ^4 m! M; k" U5 M 第1页: 加国楼市摇摇欲坠
- O/ C' e( V# u6 F 第2页: 低利率惹祸 国民滥用
: g8 [! \  w3 F( n' C5 c9 F7 P' l 第3页: 如何应对加息和按揭收紧
$ Q" C/ I8 |9 ?) ~1 |- M

, J) u9 v' N; R6 [麦克琳杂志：房市恐摇摇欲坠
2 ~' ~& j1 r# u# K' R7 n: `% [

  ]5 P! e# W4 B+ x8 I
23日出版的麦克琳杂志，在银行借贷利率回升至正常水准时，持续火热的加拿大房市可能轰然倒地。(本报资料照片)
5 x9 Z0 W% ]5 l) I: R+ \
. @+ v. c6 _$ U9 K（世界日报）加拿大发行量数一数二的新闻周刊，现在也加入到警告国民楼市已摇摇欲坠的行列，23日出版的麦克琳杂志(Maclean's)告诫，加拿大的屋主有可能即将发现，自己同样处于数年前美国屋主面对的房地产泡沫破裂困境。

( O* r+ ]  R$ p* P% t
. \1 t: j& h4 ^! v; l% Z/ a7 @$ I# D该杂誌的一篇署名文章指出，由于包括加拿大央行在内的金融机构以畸形的低利率促成国民背负巨额债务，一旦贷款利率回升到正常水準，本国房地产市场便将应声而倒，众多屋主因为无力继续还贷，而导致其以巨额贷款购置的住宅，遭银行法拍。

2 v( J0 t$ p& i9 n  D) a; \
8 E7 ~& ^* {  i( r3 k  u/ O这篇文章的作者麦克马洪在文章中说，加拿大人收入增长极其缓慢，很多人的卡债负担已很重，迫使他们只好以自己的住宅作抵押借钱消费，这一情形已比美国爆发房地产泡沫破裂之前更为严重。


! {' c1 ]/ g, t9 f9 g0 u麦克马洪又指出，美国2005年时家庭负债与收入之比为130%，目前加拿大家庭这个比率为153%;美国2005年时房地产业产出占当年GDP 23.5%，加拿大目前是27%;美国2005年时建筑业提供的工作职位占当年工作职位总数的5.5%，加拿大目前是7.4%。
2 y8 z4 ^1 u3 ~
他列举这一系列统计数据都是为了说明，加拿大经济对房地产业依赖极重，这个市场一旦衰煺，甚至有可能对全加经济构成难以想像的损害。


! ~7 I- J5 t& e$ L- q麦克琳杂誌的告警与一些国外经济观察家发出的讯息相同，例如从国际货币基金组织到经济学人杂誌 的经济学家，都在日前先后警告，与美国2008年爆发的房地产市场崩溃事件之前的情形相比，加拿大现在已是有过之而无不及，因而加拿大房市已危如累卵。

7 V' H8 z# ]' w6 E  A  @& J然而，加拿大大多数经济学家认为，本国房地产市场有望软着陆，而且软着陆的过程已经开始。
( L0 a- n% [2 g. }/ H
满地可银行上月底发表的一份研究报告就认为，加拿大的房价「有点贵」，但将有望避过崩溃或者房价大幅度下跌，或许只有温哥华是例外。满银经济师的分析显示，国外的经济观察家们，对加拿大房地产市场发出的警示，不是夸大其词，就是简单化了。
" A# y5 }& S3 l- R5 X
1 C# D8 G% ^, u3 |* H% Z
由满银经济师库柏和高迪瑞撰写的研究报告指出：「最令人瞩目的问题是加拿大房价看来有点偏高，但距离形成房市泡沫还很遥远。」
% `! A3 e" {; v. ^& w1 u
他们也以统计数据为例说明，加拿大家庭与美国人在财力方面很不一样：加拿大人房产中的自有资金比率是67%，剩下的33% 是银行贷款，而美国人拥有房产的只有39%，另外61% 是银行贷款。如果将美国家庭需要自己承担医疗费用因素计算在内，加拿大家庭的债务与收入之比更是远优于美国人。

4 i9 `" {, p; f靠房负债增 央行警告难自保

: v0 {% V1 k( L* A, f' ^3 i1 N% d, H(世界日报)加拿大中央银行警告说，一旦房价下滑，加国民众自保能力会越来越差;当消费者面临债务增长、资产价值却日益萎缩时，将如同强烈风暴临头。
9 _/ G; H. @0 |7 ?1 d) m, m; _
6 j8 R3 n: N$ u0 A- z; j  _! u央行汇集四份研究结果的报告於23日公布，央行表示，许多民众将个人财务能力完全构筑在房屋价值之上，这在房价上涨时游刃有馀，但亦令这些人的财务支撑点相当单一和脆弱。央行经济专家指出，房价在最近十几年内和家庭负债额度同时大幅上涨，许多家庭必须借助高额贷款购屋，然後利用房价上升创造的价值空间，再周转资金购买其他物品。

/ g  R6 Q7 {- g
3 B+ Q6 z7 s/ l0 v央行报告说，这些现象相互之间有关联性，促使房价上升亦导致负债增加，假如房价下跌，很多家庭势必会遭到严重打击，亦将拖累民众消费能力，因为房价创造的价值空间消失，家庭担保借贷能力自然消失。央行报告估计如果房价下滑10%，国内民众消费会减少1%，进而影响经济成长。
& n7 q( w. g9 H, n
4 m% Q7 f5 o% G; H
" }9 x/ `3 f/ s7 w1 i央行报告不认为美国之前的房市崩盘情况会在加拿大出现，其原因主要是引发崩盘的是美国金融机构信用浮滥，但加拿大同业则尽量避免这种做法;不过央行经济专家明显担心家庭负债额度一路增长趋势，负债占家庭可任意支用所得比率，已从1999年的110%提高至目前的153%，而且即使房价持续上涨，家庭负债仍逐渐增加。
! J; F8 q5 n: A: m
: k. [0 l) ?% ~' l" l9 n9 C/ R8 e1 ]+ J央行报告指出，加拿大家庭负债提高原因，包括民众平均收入增加，房贷利率超低，以及期待房价持续上涨的不符现实的心理等。央行并尤其关切增加的家庭债务中有很多不是房贷，而是由房屋资产价值做保障的消费贷款，不少民众利用这类贷款购买其他消费品，或者用来装修房屋。
7 ^) Z4 Q% b% Q9 Z1 _( k
' M) u( w# X9 u' f央行报告指该现象显示家庭债务和家庭支出有重要关联，如果房价下跌对家庭财务能力和整体经济都会造成负面影响，而房价涨跌除了受到房贷利率影响外，民众认为房价会不断上涨的预期心理也是一个重要因素，但历史提供的教训是这个赌注输多赢少，即使房价在短、中期内大幅上升，但长期趋势是房价仍会调整至正常水准。
0 r1 C# m2 P/ d- L2 n

2 M5 E" m; B: B' `& V$ N+ y


4 p2 W4 ~, ]5 c6 T4 W) |加拿大央行：楼市随时跌 家庭太靠房增值难自保
% H% W3 [$ K+ S/ c
0 f7 n2 C: J8 q3 m0 ]
' V( }& [+ e8 H1 U2 T6 S(明报)加拿大中央银行周四说，楼市随时调整，加拿大人面对更大风险，债务相应加深、资产随之贬值。
" S! \7 s- c( \: k7 l' D
央行发表4份研究报告的专辑，分析民众的债务问题。它说，许多加拿大人的财政基础不牢固，人们过分依靠不断上涨的屋价。


2 x9 S/ H% ]1 L5 A% x' S央行经济师指出，房价10多年来急剧上升，人们债台高筑，因为家庭需要更大的按揭买屋，再用较高的房屋净值借贷，购买其他物品。

) |( M7 E3 r5 X& Q* |  l6 I
7 _: X% [% ^; y7 `' F4 n$ U0 G- E报告说：「这些事情有连锁关系，房价上升，债务更重。」
& X0 T4 F- {0 i$ P7 F! i1 b. k- }
7 @# f1 Z" ]) ^0 ?& ^6 b6 U
' k( }& l; F* P: S7 i+ l7 I它又说，屋价下跌，对「消费造成颇大的冲击」，因为房屋净值消失，家庭借贷能力跟@减弱。
7 E  E& K" {( k; ?: [( X. t/ c
& v4 {) R; c  t4 u$ j研究人员算出，屋价下跌10%，消费就会减1%，经济增长也会放缓。
9 w- `: U( K: N. W
+ w" R8 l; [, b8 c
道明银行总经济师亚历山大(Craig Alexander)指出，央行冬季检讨报告专注家庭债务，显示它很关心这个问题，认为事态严重。
6 h3 C. P. |2 T2 }" P4 m+ }3 ]9 K

5 A1 e4 Y7 F# y, ?6 L& J& A他解释说，银行以10%屋价调整为例，并非不实际，国际货币基金会也说，加拿大屋价超乎所值。亚历山大个人估计，屋价调整最多15%。
6 u# W5 r! a$ o( A3 T! v! s( i

亚历山大指出，央行忧虑绝对有理，因为屋价一调整，加拿大的经济步伐就会打乱，它的复苏状态本来就脆弱。

央行经济师也关注，家庭负债不断加深，借贷对入息比例，从1999年的110%增加到现在的153%。
! f0 V1 a# M6 R$ b, |" v

. M9 y2 Z9 B. Y# A1 d屋价慍涨，房屋净值相关债务也在增加。
3 p% K! A/ |9 W# `. W6 _$ v+ s, E
报告指出，部分原因与收入增长有关，部分理由是利息超低，还有不切实际的期待房屋不断升值。

5 S) {) y# ]1 c  m- d+ }
& H7 K/ ~4 K# Y* t4 G2 ~$ y央行特别担心的是，家庭债务加重，主要不因按揭，而是人们依靠房屋净值保证举债，筹钱购买消费物品、装修家居。
5 ~; P- J& `) j6 r: n
+ z8 x1 C( C! h% A2 x  {  T, n
家庭太依靠房屋净值举债
9 P: o  e+ t! Y3 W0 w5 V( F
( t: j% D- q' h2 I) J  E' J+ }
央行的一份报告说：「那些结论显示，家庭债务是家庭开支的一大风险因素，要是房屋价格调整，家庭更容易受负面经济效应打击。」

playball

纯转帖，供参考！

JZ9633

fr5404837

可以当警告

Dean-OK

孤独的牧羊人

lijiayuanzhi

加拿大央行有极强的加息欲望。目前的低利率对他们来说，是如坐针毡。　他们害怕低利率造成加拿大人的债务增加，而当利率上涨到“合理水平”时，造成房价崩盘。但目前为了经济增长，加之通货膨胀在较低的水平，央行又不得不实行目前的超低利率。　央行现在能做的只是不厌其烦的告诫人们，不要向银行借钱，将来的利率是会涨的。这反映了央行及其矛盾的心态，因为，低利率本身又是鼓励人们借钱。
( {: `6 q0 @" @$ c& T
3 t* j3 {: p$ X' y/ U. h1 f% o这种矛盾的心态来源于，央行认为目前的低利率是不可持续的，因为从历史上，这么低的利率很容易促发通货膨胀。但历史没有简单地重复，偏偏现在的通货膨胀率极低。　而通货膨胀确实在中国发生着。世界经济下一步的发展，也许取决于18大？

小黄

lijiayuanzhi 发表于 2012-2-28 14:52
加拿大央行有极强的加息欲望。目前的低利率对他们来说，是如坐针毡。　他们害怕低利率造成加拿大人的债务增 ...

你的分析不对。如果＂央行现在能做的只是不厌其烦的告诫人们，不要向银行借钱＂，那请问商业银行吃什么？你看看Mark Carney是什么人，是和商业银行做对的人吗？

lijiayuanzhi

小黄 发表于 2012-2-28 16:16
  V. w* y3 l, m2 I9 `你的分析不对。如果＂央行现在能做的只是不厌其烦的告诫人们，不要向银行借钱＂，那请问商业银行吃什么？ ...

我只是形象地说央行让人们”不要向银行借钱“。不知道你认真读过Carney每次的演讲没有。他一再提醒，加拿大人的债务太高，利息不是永远这么低。那他的提醒是什么意思，难道是让你去借更多的债？

实际目前的的经济形势，其实连Carney也不知道是怎么一回事。我的帖子实际上就是指出这一点而已。

孤独的牧羊人

小黄

lijiayuanzhi 发表于 2012-2-28 16:35
! @* M' w, R6 A* p+ \' ]1 J/ w我只是形象地说央行让人们”不要向银行借钱“。不知道你认真读过Carney每次的演讲没有。他一再提醒，加拿 ...

一个人的立场是什么，不看他说什么，而是看他做什么。温家宝还无数次说过要降中国房价呢。
' H/ ^; O3 V3 ~( t- z! B! c
3 z, d1 g) e5 q0 k# S- ?如果 Mark Carney 认为加国人负债率太高，要减低，那么很简单，有很多措施：
１）提高利率。
. ^+ w$ l4 Q1 F. w+ T２）给存款利息收入免税，或至少减到和红利税率同等。
  `2 W) x+ }" [' w2 i３）取消贷款投资的利息退税。
- k. }9 s0 e/ X1 ?* d# d5 ~
0 i, [" d) S4 t( M* }他这些都不做，就动动嘴皮子。用意无非是：
１）给自己撇清责任。日后不好收场的时候，可以说，我以前说过了－－－尽管他的实质行为是相反的。
0 m4 I6 A# j5 v3 D- l7 v8 g２）当物价上涨，加息压力增大时，他可以以购房者不能承受为理由，成为加息的阻力。以清流面目出现，与银行勾结一气，还作出忧国忧民装。他是加拿大影帝。

－屯里小芳－

见解独到