Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.
: T6 q/ w( k( x7 W6 P
) E) |6 {* B. [$ \' ~2 Y4 @Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?

http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
& e  }0 T* I* L5 W
/ |. y) \" x! z& }. uThanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
) r- W0 M, N, K% M( x
如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

Thanks a lot!

Do you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
: A1 @2 }% A/ n% S: b: W  L
( {# t2 t: r- d( T% E0 T5 a4 [! VThanks a lot!
, N  L+ l. t0 [7 ?1 f3 u3 e" }  {
- h1 m8 t) r+ YDo you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

. A( Q: M9 W; f7 W' P6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
. T$ n$ x0 _3 x, b' [因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
/ p; p: L5 @5 p" @) G# vPerry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
4 T; R6 U: {6 i4 M如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄

9 C4 n' \' C+ G
9 n. C! P( y9 X9 s对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
4 {% u) D# s% [0 F8 R* s1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
6 t, @) V: E0 R; _2 L2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
. ?  J9 m3 }5 m$ [! u  K3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
! Y+ \+ e' @; S" g6 O3 m1 P& v* Y' k( ^4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。

至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。

这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。

当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
* y3 W" _. k3 g) T( |! U7 ?% i& S2) 石头严重 ...
/ \: J. U2 G6 s) R# a8 R小黄 发表于 2011-8-27 00:19

. N1 T. A  b9 t我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
1 p' Z. F6 g' p如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
2 J2 o1 {" |  m$ Z/ H7 v* _建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
2 f1 }  O1 \) h5 ~, n, _7 W2 B$ vWhat does this mean?
; Z; b9 o( N" s2 R& E
; e; W  ]6 r4 u& G! vIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
0 N! Q- v8 i$ J% N0 B& `
3 b( Q$ a% D' W1 O& w  V! h. CThanks,

小黄

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
5 h: S2 ?8 X0 Z: r  X至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

! D6 o+ c$ ]. z8 U! \$ j9 `' NUpper Windermere分4个区，最主要的要求是：
( r6 a7 G/ d; F; T$ l& S3 oUrban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
" G, @. |+ {$ r( o0 P4 wPremier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。

. O, ]+ v$ ]1 E8 a所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
2 N9 |# v: [+ s2 }2 @: H4 g如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.
" p' Q3 c5 s4 E, P
1 J1 S# i, T, k. u: b5 A' r4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?
+ L8 O8 W$ O" u" p1 o2 A; J1 l% }
5 I6 x: a& r0 h' ?0 UIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
: P3 U- B" ^; }* I- z# e/ {  G
...
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400

% A( T$ H5 d! p; k# q9 T$ v( s) [5 @
* \" W# F+ w2 }  E; t地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
; e6 U3 ~! `6 Y8 F) A如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

4 |2 A) n# z. j) u5 D. Q3 R
! |) c' o# {1 I2 j那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。

" c0 L/ f) m4 X4 d* t# D只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
: r4 K! h* P- D) G4 h% q小黄 发表于 2011-8-27 20:57

) q5 T0 H, {0 j4 e/ ?. W9 L

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.