Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
& A5 A" Y6 j$ X
% ~5 k9 u0 g4 _http://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
3 h; n! Y* h( l% o
; ^. i) L5 i& E7 Y; g  f% OThanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
/ s( }. ^! [* l( X算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
6 q8 B8 a' m4 j4 p% i
如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄
$ C- u$ s" F0 L' Z; p
Thanks a lot!

Do you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄
5 J% T6 _; i- [/ |% o/ t
5 v+ I2 ]+ F) ^. K8 n3 S; O: ^* K+ {Thanks a lot!

Do you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

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衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
- _% p6 j% N4 D车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
Perry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
3 s2 z4 G& K( d9 S. x如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄

6 V7 ~% \2 Z# |/ p/ H$ t; T对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
5 y. n* w4 ^1 u8 e5 B1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
( r! P4 N3 l7 j1 i* j1 }2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
! v+ B% s, E! P0 }" E2 s& p0 y3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
: L4 f8 b: _2 b$ K5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。
* h& a0 Q" g: b' F% o
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。

这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。
0 v. A$ c+ Y$ }3 i
6 \; P& S4 I, }当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

9 D8 J. i+ c9 V5 Z; _; x) O- K$ F/ b

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
% w' C# K7 w  z2 \1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
; K8 |3 x( P$ p2) 石头严重 ...
8 }5 Y- n; t4 E3 o" @  i5 z小黄 发表于 2011-8-27 00:19

8 L. d3 h, J7 I( p/ h' s我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
$ _9 k  O9 |0 E! Z$ j/ YHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
$ g0 u4 }( D3 _6 w  g至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.

4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
5 e! a; ?$ t7 K' c, ]' C7 OWhat does this mean?
% d1 q8 Z5 L: G1 _' f) `0 u3 w
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
; X3 ~* w, g# p
Thanks,

小黄

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
7 M- z; k* s+ x& E3 T建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
% x) R. L6 f, ~1 j, |7 _衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

( ~& {- ]  w2 HUpper Windermere分4个区，最主要的要求是：
Urban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
Premier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
  ]5 r4 z' x; @7 v3 ]Estate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
, [# N  P% f9 \2 TRidge - 200万起，基本都是专人审批的。
, \5 D0 [7 n2 I4 n$ B
0 A/ ], x8 i. \  r5 ~所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
' @: m6 A' z# C% \* f) H* A. yJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.

# g% Y- b+ d4 |. H4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?
, T( X; n* [3 Q. w5 x! E1 b
. z9 ]! z. P/ vIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?

...
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
8 m, y, E4 T3 J* f1 h2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400
. S+ Z4 m+ L' f
; V8 B5 M# }4 {
+ ^+ Z; u0 x$ T# q! y0 h; F地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
8 @/ Q) [% [2 L. C; \2 v8 ^如果是我买的话，我可能会出650s.
- G. {. J& I+ T3 |7 u. SJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

. d# T2 f# \# H2 p0 H$ L; F
/ k- L( U& T+ h" a那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。

只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

' }  E, [  D$ s- g% z我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
9 H3 g& B/ X) B9 d" j! g- f小黄 发表于 2011-8-27 20:57

5 U3 `" p: |, q* Z: t2 X; L7 B$ n2 v1 i

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

6 |5 g, B  D! k* @4 J/ e
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.