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请出主意-现在房贷应当选定期还是浮动的? 大约22万的贷款

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 10:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
欢迎大家积极发表意见,谢谢各位大侠!
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 11:05 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
3 q9 `# @0 F. v8 S; [" t打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
8 Y+ A; v: F3 |3 ?* T3 ]+ N$ |  P2 Q从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比睡不着觉强. 就当花钱买PEACE OF MIND了吧.
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 18:07 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
; y/ ]. {" [$ C: P' N打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.
# X  p% r8 D8 Z" g从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...9 o8 Q4 }$ B% S" @0 y* H4 Q, C
carroll 发表于 2010-11-1 12:05

" Z2 y% U2 p" ^0 Z* T& A! v为何10年以上还清,选固定?
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 19:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我认为,无论你是准备长期还请还是短期还请,现在你都要选固定利率,不但因为现在的固定利率实在太好,尤其是5年的只有3.59%左右,几乎是历史最低点,而且还因为加拿大5大银行的房贷都有额外的原始贷款额的15-20% lum sum pay option per year and/or increase payment up to double。依此推算,如果你每年除了按期还款外又支付15% lum sum 外加双倍还款,你甚至可以在5年之内还清所以房贷,而不用支付任何违约金。而且就算你在短期内要卖房子,你还可以把旧房子的mortgage转到新买的房子上。相反,浮动利率虽然现在是P-0.7%左右,但你可能会听说过有人08年拿到过P-1.5%的浮动利率,显然现在的浮动利率不是最好的。另外今年prime rate已经连续上调了0.75%,依此上涨速度假设的话今后大约1年半的上涨就会使浮动利率与5年固定利率持平,再用大约1年时间,较低的固定利率弥补前一年半高于浮动利率而产生的机会成本,最后,剩下大约2年半的时间则是你真正节约利息的时间了。
* z" ~* t* }* N. k7 W- B( `以上推算仅代表个人观点,仅供参考。本人在TD工作,有问题可以找我。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 19:14 | 显示全部楼层
4# kingbird71 8 p3 X1 f4 a2 M& Q# T
! v  Y0 E* F) T3 l
sounds reasonable.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 20:35 | 显示全部楼层
一年固定2.2%也不错
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-1 23:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
选一年2.2的, 今年央行涨了0.75, 可是商业银行的利率并没有涨.明年会不会涨,比较怀疑.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-2 14:39 | 显示全部楼层
2# carroll
- L3 C1 j2 Q2 y
) p3 z& j5 p1 Y% e. s+ x* l谢谢你的回复!我不是重点考虑还款能力,而是想赌一下那个更有利一些。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-2 14:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# kingbird71
' F( f  |" E% M2 T: i; F% d1 c5 f; O) r( q8 F$ y
不愧为专业人士,分析的非常有道理! 1 ]$ G* ^' \- x, j! I6 s
唯一的疑惑,今年涨了.75%,
" d# r+ Z: `- [5 e% n1 c. Y. k明年还会涨.75% ? 我的猜测.25-.5%. 经济好像没有预计的好啊!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 18:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# kingbird71 , p1 E7 v9 z4 O: K' `

: @$ h9 D. _9 s, c* L& j, E0 e) J
每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处,从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum,然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 19:00 | 显示全部楼层
4# kingbird71
/ @- k# K  ]0 u% @; R) G2 [5 o) m. n% l5 Q
" z9 o# z" [6 c( x/ F
每年追补付一次lump sum没有带来实质的好处,从头5年给银行的息钱方面只有几千刀的差别。不如在第5年一次性的付一次lump sum,然后在第一个term结束后一次还清余款。这比每年多还几万压力小得多 ...
& q' a$ B! s/ b9 h* f湘沙古人 发表于 2010-11-2 19:44
" J, G' J7 {1 [/ r0 Q: W
lump sum pay直接减少你的本金,当然降低你之后的月供的利息成本,因为每个月的利息额是用上月末所欠本金余额乘以月利率算出来的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 19:20 | 显示全部楼层
我用cibc的计算器做了一些计算,将相同利率的不同年限(15,20, 25年)每年付lump sum(不同比例)或5年中只付一次或不付的情况,第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 20:15 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
同问!
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-2 21:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
进来学习一下
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发表于 2010-11-3 12:26 | 显示全部楼层
学习中,希望专业人士多多讨论,使我们可以真真明白到底哪个适合自己。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-3 20:57 | 显示全部楼层
如果你看好今后5年的经济恢复,选固定;如果不看好,选浮动.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-3 22:22 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
4# kingbird71 ' i, J$ C+ q) {! E2 y$ M: s
好精彩
理袁律师事务所
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-4 09:17 | 显示全部楼层
楼上的同学们都讲得很好啊!我再补充几句:$ {* o  b0 M9 B5 E8 k9 L
; l/ G8 z1 Z" _! y
人人都知道风险与回报成正比, 有风险的选择相应的就会有潜在的回报, 选择贷款利率也是如出一辙。 浮动利率和固定利率, 前者有上涨的风险, 但在五年的TERM合同期里, 前两年或者三年会让您省下不少的银子, 倘若余下的合同期基准利率有大幅度的上涨, 您可以随机应变啊- 要么将贷款转换成固定利率(必须等于或长于剩余的合同期); 抑或以不变应万变-还是使用浮动利率, 因为前面的节省足以为后续的年份的亏欠买单!而且还会略有盈余!
( S! h/ w1 i1 C* h5 f1 ]7 P9 g; B6 s1 Q5 L" f
这样说来, 大家都会明白我的意思了, 敢于冒风险且能夜夜安寝的同学, 就选择浮动利率。
1 ~+ D* d; K) C) J, X! U. \) m
+ ~) p  o; e" U' E; T2 f' G/ C但您想选择浮动利率, 银行会使用其公布的五年固定利率来审核您是否符合其借贷标准(自今年四月十九日之后, 新的房贷法则规定, 若客户使用浮动或少于五年的固定利率, 都需要用较高的公布的五年固定利率来审核), 这样一来, 若您看中了一套非常心仪的房子, 想使用浮动利率, 但银行用这个QUALIFYING RATE 5.29% 计算后,您还差点火候; 倘若您选择五年固定利率3.39%可能就正好合乎标准, 那您就还得选择固定利率了。& R! z; i, e' j7 e6 {$ R# \
& R. B7 b6 D. o: z, n$ n
综上所述, 选择浮动还是固定, 因人而异, 因借款额度而异,因经济环境而异, 没有标准答案。在 您作出最后的决定前, 一定要与经验丰富的房贷经办人讨论透彻再作定夺!3 |) s' R0 C" _4 C2 P2 p* e& T* Y
: H1 _9 o) F0 z) P* e, D# s
GOOD LUCK!
鲜花(1) 鸡蛋(2)
发表于 2010-11-6 00:02 | 显示全部楼层
郭森的回复永远是那么专业且精炼,佩服佩服
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-11-6 10:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
18# 郭森房贷
6 j) f' h& b' ~: N非常感谢郭先生的回复,非常清晰,切中要害!
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-6 12:10 | 显示全部楼层
取决于你的还款能力.你打算3年内还清,选浮动.你打算10年以上还清,选固定.
* @. p: K  [2 U+ E打算3-10年之间还清,你是胆大的人,选浮动.你胆小,选固定.. e8 N6 a/ }6 k) b/ t
从你问问题看,估计你是有债睡不着觉的人,,选固定吧.虽然长期会比浮动亏些,但是比 ...% y/ c4 U6 C1 X& N5 l
carroll 发表于 2010-11-1 12:05

, J4 ^; k& y2 S/ k- T! O9 E3年还清,这也太夸张了吧。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-6 12:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我用cibc的计算器做了一些计算,将相同利率的不同年限(15,20, 25年)每年付lump sum(不同比例)或5年中只付一次或不付的情况,第一个5年给银行的息钱差别不大。有兴趣的可以自己列一个表对比一下。3 r& M3 P* o( b7 l
湘沙古人 发表于 2010-11-2 20:20

- C( m8 f, \9 o) Y+ [' Nhttp://www.vertex42.com/Calculators/Canadian-mortgage.html- x3 m+ u+ O$ d! E$ ?9 c) o9 Q
按这个贷款计算器来看,越早还省的越多,因为利息是及时根据本金计算的。
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-7 11:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
郭森的回复永远是那么专业且精炼,佩服佩服, @8 u4 q$ D* U. |, ~; q$ C
东南风 发表于 2010-11-6 00:02

. ]- u0 f* x/ r) m4 Y& z3 S8 Z
% r5 l0 ?. S' h" ]8 R您过誉了! 术业有专攻嘛!
鲜花(65) 鸡蛋(0)
发表于 2010-11-7 11:50 | 显示全部楼层
18# 郭森房贷 4 Y; j) M$ g6 K. w; N* Z  L9 w
非常感谢郭先生的回复,非常清晰,切中要害! ! x6 g; i9 e8 a
elk 发表于 2010-11-6 10:54
( N4 s- R: M  D! a; n" f
/ Z6 ~/ y% w" \6 Z) c
希望能帮到您做出合理的决策!
鲜花(6) 鸡蛋(3)
发表于 2010-11-8 12:55 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
选固定利率3.59%五年期的;假如首付超过25%,申请点HOME EQUITY LINF OF CREDIT 放在一边应急用;假如有钱也不要先还银行,随便干点别的事,回报率都会高于3.59%。
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