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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:, H9 l9 `5 c# w
4 `, \8 T& B: {
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;5 P5 T9 i; h) c1 A3 i' e
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
/ X7 M8 F+ n/ C, C4 ^7 e) E6 ]3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
; M; ^9 j$ ~# L* ]% l# U6 S& u
( C: \  A+ u: q另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。# |1 J# r0 F( X1 n! p
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
% h$ }2 H9 ]& x  r5 |( o
1 P7 x- Y' @( zcibc的人好像是这么给我推算的:
8 U, R7 b' V0 u$ n" W* I: ?% ?7 b$ D4 C! |- }- }; \5 l  D
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
* [9 m8 W9 c. K* K2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
2 O! `6 D1 \, Q/ G" a: c$ h7 ]4 j! y/ E& l$ R
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。6 t+ |! L# T; b+ I

  `7 M' P, W1 G+ \1 j' Y我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options. # B' p& D5 E. c4 U; D8 v
1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.0 o# h) p' ~( Q! M
2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back7 J# g( s9 }' `
& G4 H. l+ m2 d9 c
Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest% T# N' T. W$ n1 Z
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.8 c% ^6 R+ L9 S# _1 h, {

/ L; v( N# S3 w* hOption 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
% x* E! u& t) V$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.3 X, K! Y" d. z; ?, a3 d
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years8 E) n* j! y+ a# p, m$ E6 V4 Y

. w, w+ {& Z/ N& m" w( g+ ^Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
% e! V0 X" y9 v. i$ `If you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC : o, x5 R$ J% C) o+ [  ^' s, r5 [: o
谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
大型搬家
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
( P4 \2 Z; O9 t6 pThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言 ( Q2 i. i/ t3 ]: O; F; n6 J* m

8 H: a0 U3 \1 a# r. ]2 T: GThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言
0 M; J; n1 e6 ]% a; w! C( Y" e* i$ R$ M
There is no fee/cost to transfer your mortgage; v5 w& Z( r8 z# R6 X  q
Pierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26

3 \+ e- Q1 F- ~7 g$ h( I8 [但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
6 r4 ]0 l6 H( |2 {/ {& ?4 S3 Y# T" f  P: r6 m
https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
7 D6 i0 s+ P6 [6 }5 X/ Q
: c& {3 K/ W. b0 J* p- G居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”& m1 D- X% K' }8 e+ z9 P4 M, A
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
) y) W; D: v5 e这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?7 Y! Y* G# y& y% A- M% J
诺言 发表于 2010-3-11 11:41
* g- l$ }8 Y2 Y/ @
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...7 M! a1 T' k+ T0 n1 H# u
caifan 发表于 2010-3-11 11:59

" u( O8 Y2 x5 B* ?+ u, g; D) u0 O! @是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言 - N1 I& Y& x9 a. m" g

9 N% A5 ^$ D- \. j7 m. S" M
4 A# o1 y, j  Q3 ]1 o9 e) s: ~当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 5 t' I6 h" ^" d
% V& ?& T& [- G5 w

6 S$ X9 t1 ]$ D, \6 P) N1 j是free money,直接打到您的银行帐号。
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