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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:& U" {. q9 \) Z6 ]4 _) B6 B) W2 s
' L& o2 a4 x! ~9 e
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;3 K/ B: T) c6 w+ [9 V
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
5 M& m2 ?: j4 z+ T6 U% T3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
+ ]3 x/ P& O4 W3 x& p& t: G- g. h  p( S7 {: s8 ]' I
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。
2 O# M* f$ F6 |- F5 t# x感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑
/ l0 Z  b. W5 {/ i5 P# v# }$ _  v$ V; {
cibc的人好像是这么给我推算的:0 T% ?* [) a) u/ n9 c* ^+ ]
, X/ X: ~' ^( `/ }  E5 w3 q8 o; d
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
! R/ O; F) m$ I, G2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%
( Y. t" P1 B3 O6 O' p/ b7 {- b
( H8 C2 Y/ N! k& R- w按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。
. x0 q, u5 V9 y! u* V
2 Y" D, v& l2 w& x' \我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
7 V% _4 d; Z7 Q4 |- X1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
- W8 w" u: P- |7 R3 ~2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back/ ~5 B2 ]0 G+ W: `# G- k

7 g" \( i8 o( r- M5 P0 A' XOption 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest
/ W' z, M2 E- e' N3 `If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
. K9 M0 i& u2 ~7 i2 t4 P4 b$ ]: j/ |* W6 S
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become
3 i7 \& R; ]+ v7 p2 j$ o- W$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.: |: K! X; n' k# w. w/ |
If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
, Y1 T+ e& y  O$ \/ }! q& V9 f+ C: p& ~. U  _: g
Basically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
) ]  e8 y1 j8 x. V3 KIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
) e: A7 f/ ~7 T8 o4 ^1 Q7 {谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:+ G% [0 B+ L# ?6 M3 {% W7 \
The Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言
. \4 b0 ~& R/ ^  \" m" l3 l8 X
- Y/ Z: Z2 v0 n% BThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 % c9 N. Z& Z& w+ b: `% z

8 U; t' r! P* g) C$ X% F' n2 JThere is no fee/cost to transfer your mortgage
4 g; I! G2 o6 vPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
$ Z1 V. Q4 k' e& i9 o/ k5 d  V
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
理袁律师事务所
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail
/ t  B+ u! ~/ L  z% b3 v1 s
) u1 Q. I) o( x+ Z- {https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。/ b) S3 A2 T) `# g4 \
! _; d7 Q' S# k% f5 M" q, @
居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
( Y: t* N" {6 n& |8 C* C这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”. {' R$ D' o7 g' l' P1 ]
这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?7 @5 p0 H& ]! M- P3 ]
诺言 发表于 2010-3-11 11:41

; J1 d2 F- E) L* C1 N* d% |这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
6 l$ [) j( y$ tcaifan 发表于 2010-3-11 11:59
4 ?& `9 D: \  U/ F, G" `
是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
- E- q( }1 b6 B3 ^& x6 }$ s0 \
* N0 {! T7 a& A8 E" H5 b
2 Q8 {( M6 \; ^1 @& Y7 S$ p当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言 6 K9 ~" j$ s7 B0 S; H
' e, J3 H, o0 i5 R$ J; z- |' P

6 p# K. M9 T" e) R4 b. {是free money,直接打到您的银行帐号。
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