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请教高人:CIBC Mortgage Cash Back Offer是不是很好?

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发表于 2010-3-3 15:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
刚刚打电话给CIBC问 cash back offer的详情,大致如下:9 @2 g" ]- P5 ~" F8 Q
3 E1 r5 }( H9 H
1。三年固定利率3.3%, cash back 2%;& z7 e7 C/ _6 b" E. f3 z- }
2。五年固定利率3.99%, cash back 2%.
3 x, l# U9 j+ n9 V/ n3。按照银行网站,五年固定利率5.39%, cash back 5%
3 g8 \8 Y( A- i+ B7 x, ^  i; Q& @. Z1 F$ g# R$ ?7 g) V
另,做mortgage transfer, 而不是refinance, 银行可以支付lawyer's fee。0 r+ _8 i2 i4 u# R
感觉选择3最值。各位高人有何高见?
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 楼主| 发表于 2010-3-3 16:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 caifan 于 2010-3-3 16:16 编辑 3 B* S$ V8 O" w6 P' V, C1 J- C1 A
  `4 a; t' c% x, X
cibc的人好像是这么给我推算的:# _2 z: O. X: n; s: s' l+ R
6 H- E! f/ Z, x
2%现金返还三年期,相当于每年2/3=0.67%的折扣,3.3-0.67=实际利率2.63%
: c1 v9 ?; X. E7 G6 X2%现金返还五年期,相当于每年2/5=0.4%的折扣,3.99-0.4=实际利率3.59%3 R5 }+ g" w  s: m4 Q
; }5 D3 X/ \4 m/ n. W
按他的算法,5%现金返还五年期,相当于每年5/5=1%的折扣,5.39-1=实际利率4.39%,不是特别好。2 m+ W) S) U$ L* Y
8 h" Z) B. ?9 X9 m! k" T
我觉得他的算法不精确,好像是假定你会把cash back花掉。如果把cash back马上用于还贷,整个的贷款额就降低了,所以cash back越高越好。
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发表于 2010-3-4 10:30 | 显示全部楼层
Let's say a customer wants to transfer $400,000 mortgage to CIBC. He has 2 options.
; c3 h5 U: Q. o8 j, V3 S1.   3-year closed mortage with 3.3% and 3% cash back.
: ?- u8 `6 L7 m0 a$ N" x2.   5-year closed mortgage with posted rate 5.39% and 5% cash back& I2 h8 D) s, Z3 i

0 O. e7 a7 u, f! O& ?Option 1. After 3% cash back, your mortgage amount will become $400,000*0.97=$388,000 with 3.3% interest7 h( Q9 M! R3 z4 l  Z
If you want to payoff your mortgage in 25 years. Monthly PMT $1896.44. The remaining balance is $356,393 after 3 years.
4 O& m/ y( R8 w  B$ |  P5 V8 T. N/ q  a8 k9 J7 S' ]
Option 2. After  5% cash back, your mortgage amount will become& Z) e% q9 h0 O
$400,000*0.95=$380,000 with 5.39% interest.
/ R/ v, H  R+ M" [If you want to payoff your mortagge in 25years. Monthly PMT 2295.21  The remaining balance will be $356,351.50 after 3 years
% }- d# Z7 ]4 \4 b0 q
% Q+ m$ s# h# g& u. HBasically, for the above options, after 3 years, the mortgage remaining balance is similiar.
, J/ F8 ~9 h# o/ [7 zIf you choose the 2% cash back with 3.3%, every month you save about $398.77 monthly payment for 3 years.  Total roughly saving ($398.77*12*3=$14,355)
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发表于 2010-3-4 11:04 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
能确认一下把mortgage从别的银行转到CIBC,CIBC负担全部律师的费用吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:18 | 显示全部楼层
3# Pierce.CIBC
% V7 d6 b9 U0 X8 ]谢谢回复!我后来用网上的贷款计算器算了一下,五年选择5%的返还和5.39% 的posted rate确实不划算,主要因为5.39实在太高了。
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 楼主| 发表于 2010-3-4 12:22 | 显示全部楼层
用网上的贷款计算器计算,五年固定利率3.99%, cash back 2%比起现在单纯的五年固定利率3.59%要划算一些。
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发表于 2010-3-4 13:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
问一个问题,如果是投资房,cashback算收入要交税吗?
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 楼主| 发表于 2010-3-4 14:06 | 显示全部楼层
银行网站说:
. J# h% J2 w! G$ t$ MThe Cash back amount is tax free as long as the funds are not used to earn income from a business or property.
大型搬家
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发表于 2010-3-4 14:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
4# 诺言 ! w- _* V" p4 p/ ?

9 V2 F. U7 H9 j4 u$ k' yThere is no fee/cost to transfer your mortgage
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发表于 2010-3-4 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
任何时间都可以转吗?  还是要等5年满了才能转?
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发表于 2010-3-4 15:52 | 显示全部楼层
4# 诺言 : O' P+ b0 _& E7 J0 ~
$ Z5 Q/ ]5 G( A2 Z0 a+ D
There is no fee/cost to transfer your mortgage
. ^" e' K. E* u$ ^- FPierce.CIBC 发表于 2010-3-4 14:26
% V, M; [1 a* ?( Q4 c' V" x, i
但是Title上面的mortgagee不是需要改吗?这个过程不需要律师吗?
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发表于 2010-3-10 16:18 | 显示全部楼层
CIBC got free AD from Globe&Mail: W& X, e( l% F; A7 _8 C6 @' M; }

1 z' B4 S0 m1 |( r$ {https://secure.globeadvisor.com/ ... /cnw/20100305/C7106
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
据我的重新计算,五年固定3.99% 加上2 % 现金返还大致相当于3.50%,这是相当不错的了。
) ?4 W; M! Z! d/ ?
4 m7 ?3 a- \- ~居然有一位mortgage broker能给这个rate,但是prepayment是5%,不是我想要的 10%。
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发表于 2010-3-11 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
6 ^; F" b) E+ |% l. T  e这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
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 楼主| 发表于 2010-3-11 11:59 | 显示全部楼层
“In addition, there are no transfer-in fees for clients to move their mortgage to CIBC.”
3 [: b# m- Z2 D* R" X这句话并没有解答new mortgage是否需要律师involve去land title office注册的问题啊?
9 e% F1 t" y  o诺言 发表于 2010-3-11 11:41

( y' ^) |: m5 N$ b8 P) W# P这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用自己积累的点数支付的,与cibc的offer无关。
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发表于 2010-3-12 20:29 | 显示全部楼层
这个我也问清楚了。我的mortgage broker读了fine print,说你想让银行代付律师和登记费,就得放弃现金返还,当然没有人会那样做。为此他可以另外给我一些现金返还,足够支付相关费用。他说这部分现金返还是他本人用 ...
8 m* p- @6 K0 G/ N& \# b; M! \; bcaifan 发表于 2010-3-11 11:59

/ I3 B; o8 E* D% D, C是实实在在的现金返还吗?我看一直没正面回答,感觉有点问题。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
14# 诺言
. u3 k$ h( y7 O! i; _
5 f$ G# o/ E9 T/ t5 Q9 y; Z' r6 n; m# C8 \/ a
当您把mortgage转过来,cibc会给您mortgage注册,不需要花钱。
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发表于 2010-3-13 16:25 | 显示全部楼层
16# 诺言
0 z0 W7 |3 W3 N% x  }, J$ `
- I) S3 K: M4 I8 n* U& ?
$ O/ Q$ a9 I: u& @+ d2 B是free money,直接打到您的银行帐号。
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