浮动还是固定, 精算!

Rapala

6 i5 T' e5 }( k6 n1 d/ O
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
$ S$ s! }1 t& U5 y
最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
9 M1 F2 g. l' z1 z& U　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
' A$ z: Q* a7 o5 ]2 M: R
　5 Year Close 　P-0.20%

& M8 ]# p4 K2 Y7 L9 C30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
% Q* p/ y. R# z6 X5 k8 z
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

% o* v" L. W$ X0 Q* S  |/ M( {- j* |１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
  A: V. D) _/ l- X
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

1 ^9 \* e) W  z3 H" e" h' t/ j6 H３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
, B& v& X2 Q0 ?* s
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
$ U4 Y) j0 J3 v4 N
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
  i; R/ b! |; r( O* Y; P
' a+ \' f7 m1 I8 y- w, D现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
. k7 |  u1 S* f" K( O
/ r+ p( J9 j6 f; r: i6 M2 E: S4 T! z还有就是没考虑提前还款的情况。
" o* g+ G$ _# X- I/ i6 a- \  }5 B; u
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
+ ?9 A+ |  x; {你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
( k" J7 Q6 b# ?% Q! V( YRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
2 e& Z8 m9 X0 @1 B5 ]: |% d我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
0 R3 ^, G; }% d& M3 G& \6 bWST 发表于 2010-1-19 15:27

+ o* f: k  u9 i这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
4 p; a; q$ e7 Q6 Z1 e我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。
$ _* U9 p) y% j: ?* S
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
# b3 \6 j2 |1 C' r' z2 m" K3 j8 [那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

! a. [) @) l. C/ q# }
: A1 n1 y# R9 R  j5 _& G这个假设是非常错误的。两点：
% c! C) c5 i  m& K1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

. H: E2 I( _6 x  i9 [# L2 F2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
/ Q, n+ I9 Q9 m( @kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
: j3 o1 ?: G. n% n4 D  C( h' G谢谢！

小黄

15# 小黄
6 r  s9 o2 k& m) B7 N; X* n
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
  A) y* `# E/ T+ G" T
- t5 n2 z! f8 e3 f我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
$ u( R* J6 G! ERapala 发表于 2010-1-21 09:28

1 `2 @0 _2 Q! W& @" A比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
! C  `) G2 U$ h' I: {
3 D; P' v8 `+ J9 A就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
' [; i8 u: P3 A  U9 w* J% |除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

  Y7 M3 k6 s" _& a# I/ k0 @
2 _1 E3 d5 Y. g$ ?条件：
$ ~4 @. D- x4 s* M3 r- N. X2 H: \( C2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
  C7 M' M7 u9 k9 i  L" u5 l固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

4 G; P# f/ |. \! D2 }$ ^2 a附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
0 n3 S5 j6 `- s' T# G固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
; P1 Y# M$ t# L2 I& \浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
/ N3 w2 K% G$ a5 ^3 @0 d5 M
- ~& i' @- L$ a$ |; D6 I0 x由软件计算的结果，5年总共付利息：
% r- q% a$ }9 l" {$ f8 b固定： ...
: F* `" J1 I) ]5 K如花 发表于 2010-1-22 22:40

6 M* {# x+ w/ l- p
) [, u8 J; |  n0 O9 G1 y没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

" O7 F" }+ Q) ]# [* ^: x- F“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
# \9 J- ~' o* m6 Z
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
1 V" B- T3 Z. o* Y
最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
- Z5 e- L- Z$ o" @5 O
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
0 p5 |- s5 @" P* ]( A. [3 V
http://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

转贴：

黄教授说到：

" Q2 R$ i0 n; C! V4 q您在梦游吗？
, S3 n" Q, c& G, a  C0 j: P8 ~4 |既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

; M$ n4 j4 `0 e+ O首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
2 \; z9 z! c5 o2 ]6 {总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
' F$ U& ?. |1 W; H/ [8 j
$ ?& |, W# R. `8 L& b! H

小黄

虱目衣带
- N+ p$ L: P; u* BRapala 发表于 2010-1-23 15:28

% N+ O, j9 p9 p我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
, O0 f& L1 I. Y4 `3 H+ i小黄 发表于 2010-1-23 22:02

8 M/ Y6 @* r1 o. q, M  u! z你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

/ F' ^+ c3 [1 w) H: f4 J5年很长啊。先说好
8 g$ C  Z! c; w( W, J  F0 p1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

$ U: Z0 N6 i' d# T: {) X6 tWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
$ I2 g4 p: {) j# I/ V+ K2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

1 v, S* |+ p5 B1 O* C+ y. v奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

- l9 ]+ ]8 y; X/ f( _$ {4 K; [你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
5 ?' f) e5 ?$ B& {7 A- u
. y. Z) l% T% O如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。