浮动还是固定, 精算!

Rapala

1 H8 [: ^# [1 N" X5 s
; S+ r5 \& K6 D  z! U0 W浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
7 Z. B: e7 z, G; N' r! b
最新利率：2010.01.04更新
/ m0 y; H& n; Y. B　 1 year fix　2.30%
  C3 ~" z8 ~3 ?. u3 G　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
8 p5 ^' o' G# `" X
: X+ U, }+ g0 j' a. P; e! ^　5 Year Close 　P-0.20%

30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
' c, c2 U8 G. J, B+ W
- ~% ?& ?5 M- _" k２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

5 }! g8 A' k' @: L- \３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

' v* k- A1 G. {: `! s2 U0 ^总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
8 i7 M7 V! Y6 c! r& \
现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
2 I: ?: m' F6 ~1 k' r你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

, N1 r/ n: [. I1 Y+ X, Z还有就是没考虑提前还款的情况。
  Q2 ]. P5 k+ f  g4 p
3 t4 |' K/ }1 P, K6 `. u不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
6 K& \+ k$ ]: P: e: A
6 L% \. J, l; [6 ^  H0 j还有就是没考虑提前还款的情况。
8 h7 U2 @2 _+ U1 @  i! ?& x/ A
不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

$ {! e8 d* t3 j9 y如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
+ `$ [* l5 [3 K
& n: ^  o4 F2 A* f, P( VAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
5 P' _# X  A) J1 ]( j$ C, IRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
* D) b5 l! q0 L. E% N# B7 \6 ]我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
+ }4 Z4 m8 z8 D: D+ xWST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
: T8 v: ?, ?3 v* ]; T/ i% S我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
6 z" }" S5 U+ E# Z8 |% }! ^1 z4 p我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
5 j% n5 U. T2 y; ?0 L# Q* `我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
+ h8 E2 J( p8 F/ U, P( YRapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。

, s: a4 J. x9 [; t+ J好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
( [  Y; \' s8 S$ @; Z9 K; {' V0 }+ kkingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

; a& G9 p; j4 f/ p. R1 X- B请问拿到的利率是多少？
- N' g9 t' l0 h谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

3 R. u- Q4 E! i+ X我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
; a/ P3 t- g9 s+ O/ @* IRapala 发表于 2010-1-21 09:28

- k, F  {# @' x% _. S比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

, m( Q5 ]) {" ^  D
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
9 ^9 }7 o- [0 |: M6 l) h2 i! Q但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
; a4 D+ Z; @! u除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

, [: r6 f# R" k( H3 w条件：
' ]% a& U& m4 M6 h2 ^  ?2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
: k  N2 [7 J) }2 a固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
9 S7 e1 g8 j! _7 U( l; m+ r8 j浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
5 M8 E4 P3 w9 u7 D3 D( A7 Z- \% u! H2 J, W
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

: \0 |' l: b) h: ~' }
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
) E4 V7 C- Z# @" a% R% @; @2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
. A6 e* B, |. k- j5 ]
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

3 G  J' K3 ?  p! G" s* H8 \# n1 r' H没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
& s( ?( N$ [6 r3 [( x4 G. {
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

. `* A9 j: G7 ~: a' @7 i6 k( Chttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
2 c1 @/ x2 e- N  m
# X1 d9 X$ H7 g6 H最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

  B: D# m; J3 O/ f0 u' I“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
" t% _& `4 ?  o! G3 y! q
; u9 O9 ^  X+ q& |. H! Zhttp://www.edmo ...
8 p: ?& I2 f, y! m7 J2 K7 w小黄 发表于 2010-1-23 10:37

4 O. o2 |9 I; ~0 ?" J" {虱目衣带

AASTAR

2 j- Q6 j+ Z: [6 z+ l& G6 k
$ h* x4 |2 ?6 R6 U转贴：
4 y) p2 r) L8 o, U# P  A: w# X% x0 `
. L+ t& m: _/ O! J7 u2 E黄教授说到：
8 @* F& V6 ?# n% H
您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
9 ^' G% n# f& o1 \
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
, H  r0 K7 O; l2 m. f6 H总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
1 _* ~' w- r7 z6 E6 G
# y4 r; G5 x1 u/ B9 v3 Y

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

* U% `( @; n  c$ M7 k* S我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
7 s6 N1 y; a3 [2 Y小黄 发表于 2010-1-23 22:02

4 ?: m9 }, z/ ?( A你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
% f/ v/ _: ?9 {( ~* s7 P1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
4 L4 O+ M' s6 ~Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

( _8 h# e# a6 @) sWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
/ g5 Y" d4 g# }. q- @- [5 }6 O2）赌注是什么？
( k5 a3 @; Z  f4 x! M小黄 发表于 2010-1-23 22:39

: ~, R: m$ h- V8 H" Q" c+ W4 f奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
- \! ]! M+ ?0 o! B; w- \# \
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。