浮动还是固定, 精算!

Rapala

9 g* q2 m% z  Z( k) i
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
& b5 e8 f( |8 J  A　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%
8 C* q3 @6 E: O% {/ D/ O2 k
) Z. _+ q% w2 B' s4 _+ i3 t　5 Year Close 　P-0.20%

! m+ _+ z6 Y5 b2 U5 ?30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
2 u1 ~3 }; Q/ z4 G0 g) O6 ?
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
; ~+ {0 [5 v4 ]' F/ D& L6 }
２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

* |0 Q) Y& D+ u8 |  L: o% X9 d5 l３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
% M" `% h. E+ N
3 Y# H' E8 G; L* m6 d总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

+ N6 l  p8 }: e6 G6 u3 X有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
  _( c' h$ k' P* M& j- F
4 _8 K6 m# Y( J2 Q现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
/ }/ ?* H1 `. d- d% L6 Q4 _6 w1 O你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
  T6 ^8 g6 G9 V; a8 Z6 z# R* Y. K
/ u$ A0 j" E3 _$ ?- u还有就是没考虑提前还款的情况。

" |0 K, U5 ]+ [/ C3 d不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
) E+ r1 T# U9 Y3 S- h. z你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

% J) h3 P; _" a. l1 tAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
" b- S* Q7 \2 BWST 发表于 2010-1-19 15:27

) {2 N% F" V  b# ~* {

小黄

8# WST
1 n( P1 f' _. q: {8 j2 |- {4 c, e/ t我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
; g# E2 l7 N! K+ p4 M$ N, o. GRapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。

好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
; O, l1 a) |/ pRapala 发表于 2010-1-19 11:55

- A9 o4 h8 ?0 \& n/ P6 e
这个假设是非常错误的。两点：
) {' T+ e+ |; }. p1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
# L; Y' I# y7 |- l) b7 _
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
" F. ]. w) B  _' X# K& K. k" Y  C& ~
3 R" _5 \% M. ]% m7 h/ Y6 d! ^! |我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
' b* ?5 o* R1 Skingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

1 V/ {, i  |% N  Q0 l请问拿到的利率是多少？
: n( f0 N% a1 a谢谢！

小黄

15# 小黄

3 F" Y. \2 K; g' ^+ r. P浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

/ l: ~% y$ U, F. [* Z. K我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
9 t# U1 G6 |+ W$ H& n
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

; H& B* i7 S' [  x我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
% Y" G; B4 ^  D- P但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

) e, O$ D+ g+ e5 m4 ]
条件：
$ g$ p' _# v) K  o) u2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
/ S6 b* V, J6 [4 M6 A' ~& q3 I7 R浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

$ }3 @' p  s. p由软件计算的结果，5年总共付利息：
1 b  l7 r% d* n9 t固定：51,303.26
5 [- E5 H- K5 q# m) h: y- ~浮动：53,943.17

如花

1 o9 q5 Y/ Z3 w  }7 [
附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
" R3 e, U6 V% r0 N+ M5 t2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
2 f# p' [( A6 I5 Y$ I" x浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

. A4 a1 G+ ?5 ]3 q' e  E# ?由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
  f, X9 ~0 R1 ^& O: @3 u
$ b# ~5 C" c: D  W" E9 Q“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

8 R6 K5 @# T. ?; M- I5 nhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

) L! X/ l/ [# K* W6 D! k* X最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
. u" C1 E6 c! N$ F3 ^: z! Y/ T3 R
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
6 i0 c4 Q3 M3 G; U. u# t8 \; |) p
% o9 U  o  A0 j+ S& _8 |( whttp://www.edmo ...
  r6 H: {0 D3 d# q' `$ M小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

- ]: T! b6 [0 V( V9 n5 S转贴：
0 y7 K* H- Y3 m6 J3 l/ r0 y
黄教授说到：

: U9 q2 }5 l/ x3 c$ z. o5 O您在梦游吗？
0 Q7 f3 y0 T# l1 Y  @) {既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
. S8 B% Z1 ]0 \8 R) t
: H" o1 w4 B; I1 j6 ?首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

9 j, a6 |" q+ U- J: u+ N就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
$ o1 ]2 P- Y3 t# x+ \3 Q/ w( [7 F  Y7 ?总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
. s. ], j1 a/ H7 B; q2 Q
, A7 ~' m) g; Q* B- i& ^0 w7 u

小黄

虱目衣带
3 }: t2 g9 s$ }0 }- s4 b9 w% d( t+ ?Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

) @3 a9 h' q' A' z; ~我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

7 h. C/ t. w9 s# v8 E: i; Q* I0 ~5 `你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
0 w, T! p" b  BRapala 发表于 2010-1-23 15:28

& L% L6 R- N& P. h: s/ }( N3 `What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
3 T2 a# B) L7 v' W7 \- D. f7 q/ a1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
) X1 T  E$ D# z; |- r( L小黄 发表于 2010-1-23 22:39

# Z6 Y4 F6 v* w$ D) }* Z; b0 b奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
( ^7 s" n2 s9 n( ?Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

" s. u' K6 L* @9 E" z你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

5 L4 J( c9 A/ m  L# z5 n如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。