浮动还是固定, 精算!

Rapala

. R: D& d5 h7 t4 e) `4 ?# j/ p
* @9 p" a1 N) Y- V/ s, J浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
3 t0 B, I8 V5 `& V6 Y# r
最新利率：2010.01.04更新
( J! J. W7 I& V# J+ C3 ]　 1 year fix　2.30%
+ a1 T6 K. w) V' h" P　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

/ p" S5 }4 {# m3 @. ^$ x: Y$ {　5 Year Close 　P-0.20%
  `9 Y4 F7 P! x6 Z
0 g+ B; h9 e1 \$ ?/ \  y30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

: |  o" g" J$ c: X( ]假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
; ?! s. H5 v6 ?& U6 m( o' X1 M
5 }: k1 Y7 @* N* ]２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

& ]" B- ~0 }' X" Y8 P总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
/ C! ^& a6 E) }' c8 Z
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

, ^' J) l7 D' W0 U现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
. d4 i. \$ W5 R  o你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
0 O& Z  Y4 E+ S2 U
还有就是没考虑提前还款的情况。
  u8 |' Q% {! I+ b+ ^7 x( [( R& h% ?1 P; `
' t1 q. S; Z4 Q不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
, Z2 g8 \. I/ g. l你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
" @( j5 z$ ~; X* k4 u$ |
还有就是没考虑提前还款的情况。
% h! P8 l$ _- ~0 T
7 c/ p# ~& U2 P% |9 u; I' ?不过，还是多谢楼主！！
8 K& [! M2 u7 ^# B宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.
1 k8 `0 R- U, J9 E
, H& I, L2 e) t: ZAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
: m8 H6 J$ |2 @8 {Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

8 c& q: u+ v, v0 b) V! P为何提前还款，利率越大越有优势？
$ H4 z* Y8 B0 e2 p3 a我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
2 ^, K# H. `4 W8 T- W: rWST 发表于 2010-1-19 15:27

9 E. n! y% o8 I这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
6 P7 t1 S' d) d' d4 q7 W$ G我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
' N  F/ q6 N  }+ W1 f, D! dWST 发表于 2010-1-19 15:27

+ D, i) h! f  A- y  s' D! p

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

2 _& K! z, D7 T9 |( V6 r) |老怪逻辑不行啊。
) C: j! I! J* l/ f2 w$ o
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
; q( V/ b4 A& d  _# @" E/ gRapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
) T' I( ?2 C2 V' h1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
6 g  F; a0 m% N; d+ y" `
, ^( N0 }! d# F6 U% d. h2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

: g1 J. S. q: O. L; t浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
( ^( G" t6 q9 M4 M
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

% t& V) C6 v! }* ^$ C请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
8 v1 R5 P  f: N, n3 K, L+ y
1 L$ y: p9 a: M9 W4 c浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

8 e  e5 w. z* B( P7 I5 z8 B我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
5 v7 X) B9 }: J  N% A' ]+ v  DRapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

" Q: l7 u, F1 A" f) E" h( T0 ~$ ^就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
& @; j% M& {6 w* e& C/ F; ~* r8 Q但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

$ t6 s& x7 q6 }5 {! V; ~条件：
7 {+ G* h+ x) o8 t- X2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
' C% b7 m% ], Q7 s9 u1 O( Q固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
& R+ z3 R; Y% l% p3 }浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
* g  t0 A' [  [& O4 h
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

$ U7 t  V, b* r* t" C
! K2 Y5 i6 Z, u: t* V附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
9 W2 T9 l. H/ A( p: A1 F$ p固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
* v) D% N" @: V/ Y# |
3 M5 P, p2 m' ~% [3 e由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
如花 发表于 2010-1-22 22:40

) w. p0 u6 B" C4 c2 Q  T
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

7 X' ?% f2 a7 y- g' |/ A“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
7 s: i; G6 a4 l: i  L
http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼
$ i% n* i/ C  `3 j
4 u# q4 R/ a6 S3 |9 r/ b最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

9 u1 x: c$ _3 k+ q8 Y“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
小黄 发表于 2010-1-23 10:37

& p: J' X; o! y+ Y/ C虱目衣带

AASTAR

. z! S3 g4 S6 z& E# p/ L$ D
转贴：
- X+ J! p+ Y# H. O" u
黄教授说到：

您在梦游吗？
* g8 l0 o! i6 Y: n( E0 [9 w1 N既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

% d; {# E: O8 {3 P; s! ^首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

: ]/ }. E  O6 ^, e5 Y' z就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
- Y* Q2 H" g: K/ C1 l, Z小黄 发表于 2010-1-23 22:02

. q* P% ?1 }0 U; {3 A你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

* S; y, H+ O7 H; @9 x5 k5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

1 ?6 D0 d: b' c: B, UWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
- z$ x+ M- f0 Z+ w1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
4 i6 C  A* q) h. \2）赌注是什么？
) ]% z7 L' C- E; a小黄 发表于 2010-1-23 22:39

. G" j. F7 L8 J1 X) u, `奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

2 I# f% v8 e* e5 R. c. _# v如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。