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2010 房市解决之道 - 临别一帖

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发表于 2009-11-26 13:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 13:54 编辑 5 O3 E/ j9 v5 K. Q
( D- \" V6 @; p3 Y. w- E4 }
本文完成于十月初,文中所有数据均为2009年9月以前的数据。因小弟时间有限就不再修改了。有兴趣的朋友可以自己补上最新数据。9 s1 Y9 v0 e& B# a/ t

! ~  u3 t8 V& {小弟一惯用数据说话,如果哪位看官有不同见解,欢迎共同讨论。那些喜欢没事拍砖,无理挑衅的看客,请嘴下留德,免开尊口。

8 p0 E8 c& ~% H& y( r( R
1 d; q* e: e+ v6 y" `, y( L, x去年我们说到石油30是铁底,暮然回首已经从35涨到75。! q2 X4 f( T; S" ]1 h" G( l
去年我预测过爱城房市将有个急跌的过程,实际情况又是怎样呢?
6 r% E1 w; E7 }: t9 S. L5 S; V7 O
我们先看一下爱城房价近年走势,经过2005-2007年飚升之后,2008-2009正处于一个调整过程。市场并没有选择我年初预测的美国式的暴跌,而是走出了小幅阴跌行情,以时间换空间(这里且不谈原因)。 到目前为止仍在下行通道运行,没有出现向上突破迹象。我个人认为房价短线会跌到2000-2005的向上趋势线左右,也就是在2010年底,但跌幅不大。长线的情况可能更遭,最好的情况是出现90年代那样十几年不涨不跌的局面,其原因如下,
West Canada House Price.JPG
US Housing Index.JPG
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发表于 2009-11-26 13:45 | 显示全部楼层
沙发!!!为啥叫临别一帖?难道高手要离开屯子了?
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 楼主| 发表于 2009-11-26 13:53 | 显示全部楼层
2# pchell
* r6 M- S+ V# f: w
4 `; k; u5 W5 k你可真快。看完了你就有答案了。
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 楼主| 发表于 2009-11-26 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑
* [$ I. w  |9 e& j# Y
7 F) k$ j% e. z, C横向比较加拿大草原三省的三个主要城市:爱城,锐城(Regina),文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首(Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据),房价也是称雄三地,爱城的优势已经不再。从图表上来看,文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看,三地的成本应该基本相同,三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万,城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万,文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名,更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况,以及土地的供给潜力,这么高的地价是难以持续的。
4 N- s: w$ t* O2 V7 l# o" ]: n* g7 V! n* w+ D9 }# N+ E
让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整,美国的总体房价水平已经大大低于加拿大(目前已经止跌启稳)。从美国的总体经济实力,发展潜力,家庭收入,自然环境,人口发展等一系列因素来看,房价的巨大差距是极不合理的,未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨,就是加国下跌,或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本,这是一生中难得的投资机会!  e9 S5 j9 I- z- j

/ W& D; d! B1 C4 u- ^, b) t. A$ N具体到城市,让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置,气候条件等因素上来看,温城和西城可以说是一对孪生兄弟,但由于被不同的“家庭”收养,其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛,西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。
$ e+ y4 @1 O  k; @5 ^% b, ?
7 k& w6 ]) d6 R5 U# f2 Q- d: B经济上,西雅图有微软,波音等巨无霸,而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。
5 B' T( a' K( d) X人口上,大西雅图有3.3M人,而大温只有2.3M。) K' w- m/ Z& a, Q1 ^
收入税,西雅图没有州税,只有联邦税,温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外,还要交5.06%-14.7%的省税。
" _# {- G0 m  R2 u5 M. J1 V消费税,在西雅图购物的消费税合计10%,而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来,同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。
; ~$ S/ r' V# P: T家庭收入,2006年西雅图家庭收入中值$70,133,而温哥华只有$55,231(2006)。- U7 |& K4 K* L9 X6 Q! R  h2 F  |
" r$ E9 X6 w, D% T! c
从上面的数据来看,温哥华没有一项优于西城,但两地的房价又是如何呢?MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择,而在温哥华却是无房可选,将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择,而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人,不吃不喝四年才能攒出的钱,这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说,温哥华人是收入少,交税多,房价高,真可谓生活在“水深火热”之中。
  y) R/ p8 I2 b1 E4 A3 }! D, n8 |
8 W, ]% w$ v4 }' X7 ~' _4 e综上所述,爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市,更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结,有亲友相伴,可能难于离去,但我们这些第一代移民是可以四海为家的,完全没有必要在这里“煎熬”。你不走,别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案,/ r! Z$ c. i  H+ L) x" R3 k' t
$ i, P. k' F9 F. [* u# o
" E$ [6 M; F6 n! e( e) V
1. 目前已经失业或无业,但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作,买房置地。另外,Halifax也是一个非常好的选择,气候好,房价低,还有大海相拌,可以成为加拿大第二个温哥华。
9 }/ K  [% M) y8 C2 u( {2 k! R' x& p7 @4 b/ b$ S
2. 对于那些热爱爱城,不畏严寒的高收入的石油工作者来说,现在应该可以入市了,必竟短线下跌风险不大。
- J" ]1 U7 A, d8 {' f; E9 Q! q6 Q' G. F* Y
3. 对于已入加籍的朋友,只要不是热爱严寒气候,不论有无工作,是否已经买房,我强烈建议南下去美国,享受高收入,低税收,低房价,低物价,好气候,有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇,为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去,没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧,能从中国来到加拿大的人,应该都能找到通往美国的道路。- g/ D2 ]7 n" d5 Z- m- t  T) o! C
6 y/ g* V7 p1 p) ?8 q4 }" F6 F; G
爱城的朋友们,小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。: i; o* d' @: {! X2 s- s

8 |$ @+ y; m! i" y- d* e/ h如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话,我会由衷地感到高兴的。希望几年以后,您在加拿大其它的城市,住在低价买来的房子里,过着和爱城一样的生活,或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时,惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。
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发表于 2009-11-26 13:59 | 显示全部楼层
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!9 a) Y1 I& h1 a# S- S* m
4 y2 i( |% P+ Q4 |7 S
先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
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发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
BYE BYE!4 c7 v( u- \+ K( Y
TAKE CARE!
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发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
收到,谢谢!
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发表于 2009-11-26 14:38 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。
5 N, I/ n% h) n+ x2 P0 E4 v$ K) B# s9 _
至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的。不过楼主是牛人,牛人到哪儿都没有区别,我们这些凡人只好留在这苦寒之地了。
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发表于 2009-11-26 14:55 | 显示全部楼层
颇有见地 佩服!!!
理袁律师事务所
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 15:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
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发表于 2009-11-26 15:15 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。
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发表于 2009-11-26 15:44 | 显示全部楼层
Agree.; W2 t/ A, x5 P  t) z7 C$ j2 M6 h
最牛的房地产分析家!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 16:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
客观地说,他和紫光的通涨观点中和起来,会在市场上更好点
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 楼主| 发表于 2009-11-26 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!( B7 |8 a# ~* I0 c4 G! I

1 q; A: O3 U+ m0 Q+ u+ x% o3 y8 |/ K先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。2 W$ I' ~3 r' o/ }; _* m5 p4 d
pchell 发表于 2009-11-26 13:59

" s9 f" `/ X* q( R- C0 G6 T$ X1 `6 z) I9 z* X& q
这个刺挑得好。之前,我是找了好几个州的地税数据,高低差距还是比较大的,但税率与房价没有正比关系。刚刚没找到以前的记录。就说西雅图和温哥华吧。
" E+ n. G- f6 o) A: R' H  K9 K  Q# z9 z+ n
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:36 | 显示全部楼层
BYE BYE!
# ]2 ~0 S7 C, H; D- Z! rTAKE CARE!. |; q6 m8 ]6 m8 g2 ~' T1 m0 m
萨隆吧斯 发表于 2009-11-26 14:08
8 N8 \) e7 r4 r$ |) b. o
. m) b' n2 v8 K9 t5 Q& f$ b9 P! B) q8 K
Bye Bye! You too.
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:37 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。
4 f2 d5 }* S8 y% [8 N' `3 _* i. G3 r- K; C
至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的 ...* l2 i. A" Y- K) h0 {, [$ D& I
Rapala 发表于 2009-11-26 14:38
) |7 a% h% O5 B$ s) H) D0 b9 p+ h

  p# M" t8 h% l多谢这一次嘴下留情。有不同意见可以“讨论”
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
颇有见地 佩服!!!
8 K: f! ^: w: W( v8 S老牛 发表于 2009-11-26 14:55
8 L2 q7 L% c( Q% Z" u  [
7 A: P& M( ^2 u0 R" p& ?+ X
多谢老牛!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:40 | 显示全部楼层
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
0 M4 G' J# L! T3 s& F. kcatty 发表于 2009-11-26 15:11

% a9 _0 y" g# y: {( r1 p$ V
5 o# ]% ]7 N  a这是不是英雄所见略同呢?3 ]( s$ c8 ]5 Z; {) Z

4 z/ u6 W$ J& G8 Q' r# Q8 f明年初就没有$8K的Tax Credit了,而且房价可能也涨得高了。没有失业机会,也可以创造失业机会呀。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。, S, S7 f: D6 `6 ]/ F
开心就好 发表于 2009-11-26 15:15
% ?9 n  E3 z1 w4 ?

; D& w! D( s/ N  n8 _想去就去呀,现在正是好时机!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 16:55 编辑
" b2 j; ]6 ~- m: f
Agree.4 c/ @, w0 F+ _5 r, a
最牛的房地产分析家!8 i7 x1 L; ~& P. C% m* A
feng99 发表于 2009-11-26 15:44
( ^0 R+ ]$ W- ]+ i! N5 }

8 W* J# x% U- o1 ~3 E多谢!过奖。
鲜花(117) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 17:11 | 显示全部楼层
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想去就去呀,现在正是好时机!
1 ^2 K6 X& K1 R0 v5 S三言两语 发表于 2009-11-26 04:42 PM

3 V) s9 ~/ t: u( Y% I1 ~: L9 i! |; r5 K& @( i" n4 r
一直在努力学习三言兄的理论, 尤其是'2008不买房'至今记忆犹新, 收获不小, 谢谢了. 也想去美国转转, 等着看三言兄的下一篇 - 如何在美国发展. 祝你事事顺利.
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 18:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
6 D# a5 H+ g+ }三言两语 发表于 2009-11-26 16:35

5 P7 \% p* E4 G: s( ~多谢你的资料,这样看来西雅图的税也不算高,不知道Alberta是多少?
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:02 | 显示全部楼层
才看的REPORT,相比2008同期,平均房价基本持平,但是TOWNHOUSE 和DUPLEX价格略降,SINGLEHOUSE有的区是有所下降(东北,东南及中部),但是西南区涨幅较大,超过了10%,为518,344
鲜花(79) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好文章,谢谢分享。祝南下顺利。
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2009-11-26 19:42 | 显示全部楼层
离开的人 真是越来越多了
; C& k# w; t" N4 D. Y, }
7 s1 m. D# @2 ~1 s3 N握个手 兄弟
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2009-11-26 19:46 | 显示全部楼层
谢谢分享!加精,送花!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:13 | 显示全部楼层
14# 三言两语 ) d$ v0 g; Y* h8 c
, X1 y, C2 l# |/ k8 V  \" V$ E
帮着补充一点:美国的MORAGAGE减税,这边的不减。
大型搬家
鲜花(34) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
树挪死,人挪活;欢送LZ南下发财!握手,好兄弟!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:31 | 显示全部楼层
不是美国籍买房子又会打多少税呢?
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