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2010 房市解决之道 - 临别一帖

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发表于 2009-11-26 13:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 13:54 编辑 7 r, m/ [, K$ F/ |3 Q8 _6 g

$ z( h+ [4 M% O本文完成于十月初,文中所有数据均为2009年9月以前的数据。因小弟时间有限就不再修改了。有兴趣的朋友可以自己补上最新数据。
. r9 x2 l% T6 h& f6 d9 ?9 m
* r  t) j  L6 d% v+ J8 Z小弟一惯用数据说话,如果哪位看官有不同见解,欢迎共同讨论。那些喜欢没事拍砖,无理挑衅的看客,请嘴下留德,免开尊口。
; p- v% c+ H0 c# B& k/ f

7 I7 j( P, s; r7 v; ^去年我们说到石油30是铁底,暮然回首已经从35涨到75。
. f2 u. c! ^& r; z0 V- v/ I去年我预测过爱城房市将有个急跌的过程,实际情况又是怎样呢?& n; e. m) a6 P0 r4 m- k8 M! _
& z, U( B3 M7 q2 z
我们先看一下爱城房价近年走势,经过2005-2007年飚升之后,2008-2009正处于一个调整过程。市场并没有选择我年初预测的美国式的暴跌,而是走出了小幅阴跌行情,以时间换空间(这里且不谈原因)。 到目前为止仍在下行通道运行,没有出现向上突破迹象。我个人认为房价短线会跌到2000-2005的向上趋势线左右,也就是在2010年底,但跌幅不大。长线的情况可能更遭,最好的情况是出现90年代那样十几年不涨不跌的局面,其原因如下,
West Canada House Price.JPG
US Housing Index.JPG
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发表于 2009-11-26 13:45 | 显示全部楼层
沙发!!!为啥叫临别一帖?难道高手要离开屯子了?
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 楼主| 发表于 2009-11-26 13:53 | 显示全部楼层
2# pchell
! w2 }  N  f6 c, q0 \( E% c- d1 S3 K& e! f5 N7 m' _
你可真快。看完了你就有答案了。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑 7 Q$ e, _4 ^/ N
# u0 t% k2 `' Q9 U3 i* r' }' G: C. r
横向比较加拿大草原三省的三个主要城市:爱城,锐城(Regina),文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首(Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据),房价也是称雄三地,爱城的优势已经不再。从图表上来看,文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看,三地的成本应该基本相同,三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万,城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万,文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名,更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况,以及土地的供给潜力,这么高的地价是难以持续的。  a. @$ Z8 R9 ]- n% ?, T
8 S) s- U, r! f7 a  _8 H
让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整,美国的总体房价水平已经大大低于加拿大(目前已经止跌启稳)。从美国的总体经济实力,发展潜力,家庭收入,自然环境,人口发展等一系列因素来看,房价的巨大差距是极不合理的,未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨,就是加国下跌,或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本,这是一生中难得的投资机会!
6 n% c  O1 c5 t; Y$ w2 E* T9 G% [+ ]0 i9 z. Q* D' J
具体到城市,让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置,气候条件等因素上来看,温城和西城可以说是一对孪生兄弟,但由于被不同的“家庭”收养,其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛,西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。- I6 y! Q' ^. u

, Y( q$ y) v' x5 H5 \经济上,西雅图有微软,波音等巨无霸,而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。7 ]" G- u9 Y+ e; ]7 G
人口上,大西雅图有3.3M人,而大温只有2.3M。
2 ?" l! d+ k. r4 S收入税,西雅图没有州税,只有联邦税,温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外,还要交5.06%-14.7%的省税。
2 }' g2 y/ \& `' Z8 S, N消费税,在西雅图购物的消费税合计10%,而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来,同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。& h- O. w4 o  l8 ~) b6 w
家庭收入,2006年西雅图家庭收入中值$70,133,而温哥华只有$55,231(2006)。
% d( a; @6 K) e. A- M: G+ Q# @7 a6 B3 {
5 u. u$ a5 o0 ?3 J  ^从上面的数据来看,温哥华没有一项优于西城,但两地的房价又是如何呢?MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择,而在温哥华却是无房可选,将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择,而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人,不吃不喝四年才能攒出的钱,这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说,温哥华人是收入少,交税多,房价高,真可谓生活在“水深火热”之中。% [3 M0 x/ s4 ?) W; ]& m

0 c5 Y3 e+ u6 n0 g$ b" M综上所述,爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市,更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结,有亲友相伴,可能难于离去,但我们这些第一代移民是可以四海为家的,完全没有必要在这里“煎熬”。你不走,别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案,
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3 L" P4 l( ]" C( r( M( N+ K0 I5 M# A+ t; f4 j: k: ?9 u: O" v
1. 目前已经失业或无业,但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作,买房置地。另外,Halifax也是一个非常好的选择,气候好,房价低,还有大海相拌,可以成为加拿大第二个温哥华。% n  L6 i+ C& R* q: A1 C. |1 g5 D- j

9 j: w: B: F* j- m2. 对于那些热爱爱城,不畏严寒的高收入的石油工作者来说,现在应该可以入市了,必竟短线下跌风险不大。: }* q6 s, o9 t0 T6 I& M3 Y
; T+ Z5 W; @7 `% f+ c* V* }( p
3. 对于已入加籍的朋友,只要不是热爱严寒气候,不论有无工作,是否已经买房,我强烈建议南下去美国,享受高收入,低税收,低房价,低物价,好气候,有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇,为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去,没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧,能从中国来到加拿大的人,应该都能找到通往美国的道路。
6 O+ ?& X" E4 v: l. t- |  L* _+ @0 d4 N
爱城的朋友们,小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。
' n9 f5 V' [/ G% s! B( m! s3 x0 b2 J
如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话,我会由衷地感到高兴的。希望几年以后,您在加拿大其它的城市,住在低价买来的房子里,过着和爱城一样的生活,或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时,惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。
理袁律师事务所
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发表于 2009-11-26 13:59 | 显示全部楼层
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!
' a8 p+ p. r( g! D6 f" o) O
0 A/ S$ h6 w$ |先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
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发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
BYE BYE!
& a, [) C$ Y+ C1 ?$ X* Y1 l$ bTAKE CARE!
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 14:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
收到,谢谢!
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发表于 2009-11-26 14:38 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。' G8 Y+ X# {  L6 U- m
) h( v$ F% ~: k
至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的。不过楼主是牛人,牛人到哪儿都没有区别,我们这些凡人只好留在这苦寒之地了。
理袁律师事务所
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发表于 2009-11-26 14:55 | 显示全部楼层
颇有见地 佩服!!!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 15:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
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发表于 2009-11-26 15:15 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。
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发表于 2009-11-26 15:44 | 显示全部楼层
Agree.
$ ^  M, ~  W3 j3 n最牛的房地产分析家!
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2009-11-26 16:09 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
客观地说,他和紫光的通涨观点中和起来,会在市场上更好点
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 楼主| 发表于 2009-11-26 16:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
牛人呀!想不到就要离开了,都没和你打过嘴仗,遗憾呀!
: A4 |  a0 Y* j* w) ^/ X2 v7 K; C! ^- f$ p
先挑刺:西雅图和温哥华,你没有比较地产税。一般来说,地产税的区别被认为是美国房价比加拿大低得多的主要原因。
- Q7 W3 o! x' a5 apchell 发表于 2009-11-26 13:59

1 i+ z: f2 |" g* I0 u# R
" I1 b8 h/ J1 c( e这个刺挑得好。之前,我是找了好几个州的地税数据,高低差距还是比较大的,但税率与房价没有正比关系。刚刚没找到以前的记录。就说西雅图和温哥华吧。4 R/ i  P( R9 \$ s1 [$ b

8 a9 `# [/ ~' R" z3 I西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:36 | 显示全部楼层
BYE BYE!  `4 m1 s' B3 M1 x# G% b4 l! e
TAKE CARE!
+ _! R; c% J, ^/ Y* z' p萨隆吧斯 发表于 2009-11-26 14:08

, S& A! R: ?# [% @% U8 I/ r: |6 Z! O
Bye Bye! You too.
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:37 | 显示全部楼层
房子方面楼主听不得反面意见,我就不多说了,祝一路顺风。1 q8 K) k7 A* y, |4 [
3 r+ [1 ?6 [  l5 M" b- x: B
至于美国好还是加拿大好,个人不同,不是非要“创造”条件去的。我总体感觉,美国的收入,可支配收入,和财产,在过去的几年里,相对加拿大是下降趋势的 ...8 U: ^  ]9 k) \( [! A* a, y; B/ ^
Rapala 发表于 2009-11-26 14:38
% h8 J9 e- h0 o, B( J
" D9 `+ S0 k- l# z' @4 ^% H
多谢这一次嘴下留情。有不同意见可以“讨论”
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
颇有见地 佩服!!!
- z: ^* E$ o! I' x# H老牛 发表于 2009-11-26 14:55
5 u  I1 p8 G/ f1 u9 ~) i
" M; Z7 D5 q0 {3 U! l# ]$ E4 h
多谢老牛!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:40 | 显示全部楼层
和我的想法竟然完全一样,或者我和lz的想法完全一样,我是在等着失业机会,估计明年初还会有一批失业机会,春天好撤
5 G+ ?. l$ A/ A0 i0 Y& Hcatty 发表于 2009-11-26 15:11

) l6 u1 P" l5 N  P- \. R
$ Y$ b9 Y6 L" c0 _9 T9 G这是不是英雄所见略同呢?
: i5 c! W9 s8 @, [7 I, _1 n: X' d8 k7 B0 |7 P! N  T' \& c
明年初就没有$8K的Tax Credit了,而且房价可能也涨得高了。没有失业机会,也可以创造失业机会呀。
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
一直一直想去美国。
/ l8 p' s5 w+ y* O! r3 s2 {. l* Z开心就好 发表于 2009-11-26 15:15
5 c) n% z. A2 l% P0 {
  T' l. P& G: F& q0 [4 n
想去就去呀,现在正是好时机!
鲜花(21) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2009-11-26 16:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 16:55 编辑
; k5 F$ i) }7 a8 E) Z+ ]) G' d
Agree.2 f& x! i' `7 U& r
最牛的房地产分析家!: V9 h/ [+ z2 c
feng99 发表于 2009-11-26 15:44

* F1 i2 x! @  ]# x4 m; C; M' U8 h7 `$ ]4 r) z8 Q
多谢!过奖。
鲜花(117) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 17:11 | 显示全部楼层
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 18:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
想去就去呀,现在正是好时机!. r- w/ {2 S+ F" j0 w
三言两语 发表于 2009-11-26 04:42 PM

3 @6 j  Z& {: H. U* F. @  j2 h0 a6 ]! z9 \. z) i. d
一直在努力学习三言兄的理论, 尤其是'2008不买房'至今记忆犹新, 收获不小, 谢谢了. 也想去美国转转, 等着看三言兄的下一篇 - 如何在美国发展. 祝你事事顺利.
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2009-11-26 18:49 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
西雅图是 1.3%,温哥华是0.72%。表面上面西雅图的税率高,但由于西雅图的房价低,最终的纳税额应该基本相当。
! ?2 ~* s2 q* {3 ?7 F三言两语 发表于 2009-11-26 16:35
: i4 b9 M9 R! `) g& C# H0 R
多谢你的资料,这样看来西雅图的税也不算高,不知道Alberta是多少?
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:02 | 显示全部楼层
才看的REPORT,相比2008同期,平均房价基本持平,但是TOWNHOUSE 和DUPLEX价格略降,SINGLEHOUSE有的区是有所下降(东北,东南及中部),但是西南区涨幅较大,超过了10%,为518,344
鲜花(79) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 19:32 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
好文章,谢谢分享。祝南下顺利。
鲜花(54) 鸡蛋(1)
发表于 2009-11-26 19:42 | 显示全部楼层
离开的人 真是越来越多了 4 k# o3 |. u( ~9 k1 g& ?; j

8 q( E: o8 m4 r9 U7 w握个手 兄弟
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2009-11-26 19:46 | 显示全部楼层
谢谢分享!加精,送花!
大型搬家
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发表于 2009-11-26 20:13 | 显示全部楼层
14# 三言两语
& q( [! @3 p$ \: o/ Y1 i1 d: @; \+ B6 n4 p3 A' M
帮着补充一点:美国的MORAGAGE减税,这边的不减。
大型搬家
鲜花(34) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
树挪死,人挪活;欢送LZ南下发财!握手,好兄弟!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2009-11-26 20:31 | 显示全部楼层
不是美国籍买房子又会打多少税呢?
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