 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
[# c, {, N1 E! L! {
* a6 y, h" f. d6 d7 [! n/ s虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
. Z, Y0 X3 h# i1 w0 ?3 e6 W3 R% f5 s1 `8 _! b6 h3 W
谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：/ ^5 l. x5 Y9 H$ W8 t: x+ G
1。存量不断创新高；( O" L8 g5 u: g% ^1 I
2。房价依然太高，购买力不足；# n+ g) u) X+ q% P
3。来爱城人已大幅度减少；( M. C( a2 I8 f U
4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
3 E1 w/ ?5 w. Q5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。3 d- k) E$ s6 a5 x$ G( f2 I
2 B- _3 y/ C8 g4 e# a看多朋友则认为有很多利好因素：. g9 b1 q! ~7 f: ]4 P
1。油价不断创新高；
2 D. ^: u( d: G5 e! o" r( A2。 工作多，经济好；- V. A4 `. f( J) t9 h0 z$ @
3。利率降，贷款负担减少；
; s, {( u) U# z6 L+ y4。美国经济可能已见底回升；, V' G( X' R" @
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。
+ O# g- F# g0 X9 Y6 R4 B3 J9 y0 m2 e. Z8 Q C4 L% A
任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：
$ q0 q, J7 X* W/ e
4 `: F) ]. z! @9 L1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
% d9 V: s, v' \1 m+ i5 j. }' m) }- p
2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
6 N }# \/ h' Z) x" r/ u 1）炒家屯房；- ]" U4 Q; }) Y' U* T
2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；/ B" H. S: y5 C- [+ F, Q9 k2 J
3）建筑商大量建SPEC home.
# o/ b4 y7 S; Q* C+ H. J表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。& a. \* S D4 l" E3 `0 U
b) @, k$ h+ y. k3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：
& `* m( @: J8 |) b5 ? F 1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。
" b) K$ _6 m: c4 l 2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；
3 ]$ L4 G- ~3 |- {! Z8 @( v3 \ 3) 新换房的人多会选择先卖再买；9 n' B; y0 k6 }2 l* f. Z
从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。
4 r6 }8 o" E7 v% \# f/ Z1 u) h. k6 n# X
4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。! p. b) q) s- Y( ]/ v$ | y
6 J8 H; j% L6 q) s5 G t* q
5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
& [3 r* X% J5 H. w
9 `" Y0 l) J3 j! d: J$ a
# @* J& r$ {. m) V- c! m+ Y. J
