为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
8 `' W6 N( U- n
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
; X2 \/ T  R) }0 A- t2 R2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
$ A) ^% y# G, ]2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

/ V- p4 O- F8 e3 T' R, N以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

* W4 d9 V$ D- b( @4 F( }结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

! _& i7 Z8 O3 J8 A2 v7 W; D注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

1 \4 T  n1 X/ @. Y* \) O% B  t其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
2 p  w5 ~- ]1 u/ }1 |* `' V许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

  h$ R8 T4 H: i' v9 ]* I( W% `- X. e2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& Z/ F3 H: H5 r% @$ I

. O! A; a( d9 L为什么现在不是买房的时候？
5 V. S7 W$ ]1 ]$ h0 \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
/ Q$ \- g) z# ]; k一月份售出房和上市房之比降至历史最低
& S. G6 y9 D9 l, u' u2 C谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
* U: ]. [9 c' ]3 R7 J% W2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
5 Y; I1 y3 t8 T7 `. L0 T移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
; O6 B, R( {/ ]1 E9 F6 u谈房论地----House & Land
1 d% Q. m# D, x$ I+ @- _3 m+ E
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

( ?* k& R9 k4 _& s, l, S

- H2 J2 f3 `6 l为什么现在不是买房的时候？
4 o' e8 W8 N" N. i& B% [" ~3 @谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
0 J# a1 F& ^! V, M; ?9 [0 q* `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
  ?( C' d5 L5 I2 |3 s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 }. f" R) b4 a2 [0 ^4 H看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

4 ^7 k, j! g) |1 J& m$ y9 M. e
/ O0 {* D# V! C% \/ k收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


+ t9 Y: ?) j! ~2 k9 O/ r
* C, v* u  K% X3 R# A* o2 t为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ a! W2 ~- h  e( Z3 _) E" y2 T( Z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, w$ Z& ^' O5 r5 h6 d3 c谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
# I5 R- k3 g* a; \3 O说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
: _0 @0 Z/ I+ d( t0 d, S) Z
4 S+ x( T# f1 S$ d  ^0 Q不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
4 m( p* b- I3 h* h6 U0 q7 A$ v9 m5 _1 y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
3 p2 x" J8 g. w9 O/ O. ^0 }
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
  C& I+ B( O/ r* \我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
; ~( c- s- Y) B% ^; w7 E
" q1 ^  K0 e& _( V) R恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
$ D8 ]8 V  m. b$ |6 _+ Y楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
6 T# G; i  H$ v, f6 z
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ z) `& p% N) q( V& c9 J9 A# M为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
2 f. ^9 @9 p  c# D/ [2 TRatio是57%。
; R, ~7 R- s5 Z! ]. U3 V
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) f& {: g7 q. a: Y6 V: W
( @+ X( d9 R: o

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2 u3 y! w/ A& x6 M1 r2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2 ]( Y/ [' `& A; _  H9 \2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
" _9 s  {) r- a. X- d) Q我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
; S& K! f! F# A4 @8 V  {ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
" f5 m# j9 T, J3 v2 A" a这个结论怎么样？事实就是这样。"
9 m0 \) U: Q: A3 k5 C# w; v
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
# L6 |& o( j7 R% e$ s, s. L$ S; V; w

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
) T( Z: Z2 X3 u5 Z, T* e# \说实话我确实是马甲,现实见过你.
& K2 H$ V! {# ~/ F我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

" t0 a; |) n, b$ ~  M2 E1 h8 d7 m& M
3 r) |) E( p; h& F2 K现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
8 `1 }. e: r) s( [+ p7 T+ p这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
! Z: D/ T+ T8 n' R

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
' \6 ^4 N# [2 c) I! n) M/ ]

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

5 T, A/ a% b/ c) X! u
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* h1 V( X2 b! t! M
2 S! j8 M; L& O7 Q: h8 V3 ?" A也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
9 I/ q; _9 ~$ S$ o: K3 ^) g“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& w2 t% ~% z$ S3 U! g/ c" I7 T
8 |) V' A; A) |# M7 ^$ @
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

0 l: w# {1 |, Q2 B. e也太简单了吧！！

) V+ l5 `+ H$ q& z$ T房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
# ]- D, H7 K( _$ ?2 m3 M( |

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
* q& u+ V+ ?& l4 r
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
4 o) T8 i5 L" A2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
& I  [) j  B' D6 u8 c2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
  u5 @# ]. E8 F
. @: l6 s4 a8 z2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
; U* N& L4 D( T2 {: J* o
5 M$ y2 y5 m) v6 U) g+ r; @0 y: e按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

' o! l& Q1 J. ^) X8 z( U4 H) @/ l真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
* k4 _0 v- Q8 W+ A- ?/ t
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! [0 w' e# [: V$ w% B4 s8 \
/ a8 T: ?  Q. ]( `; }+ Y0 Y4 A- v我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

9 h3 a4 {8 Y3 @
7 V; {9 k/ E6 z5 X# E# _: [你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

& B* p# l8 l, \5 w) c- h( V你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
, E. t  h! @" z; O* Z( p$ j* p8 s

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
1 O, a4 |9 B* @( C) z  i, W不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
! i' P2 A/ q5 \( O/ ]' }大家看看他回贴就能了解出来.
5 T- ]- x- H9 s我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 h, _) ^$ \+ M
& N, {" @. L% h到底是谁病态？

( a3 m, T& N& z4 f我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
) b4 l$ h3 h2 ]7 n9 }
# A$ u1 n5 Y  E. t: K) R( d你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
: g/ l# d2 V2 `+ T3 E
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
  D2 V0 R% y( v# B+ x

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& _3 B" Q! _* M7 ?& i( Z
' Q3 i  U  O& S; g
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 N  |$ Z' ^9 R  Y4 R& M) \
4 Q7 H$ V; E: B3 v也太简单了吧！！

5 J6 \) Q# b/ N9 x
1 k) R% ^  h& p/ e; z7 f+ |% U难道你反而观之。