为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 v3 U2 J: f2 L
; y0 G! I2 g/ s" Y) \1 L) c# M3 |2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
* l/ \( Y* x' \  m3 Y8 t9 z2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
$ U9 [# r+ d9 ~4 i9 ]2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

) S$ V& R- a! S9 L, j+ S* H8 Z结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
, X& A' W# E! o2 @& s3 F' B) b
6 b: }8 a6 u% o$ l  u, q1 \$ `注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

5 s1 n+ M! R! N" d0 K* T$ c其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
3 G- m$ ]3 Q. G7 f+ D% f" J( H+ k
, z2 R# W4 u7 r( Z2 ~- T2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) H1 p0 a- I. G5 W$ d: g2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
3 x+ s7 s" z" I/ \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; z2 b4 h) N' t! X8 B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* v) g! H' \; d8 |  }+ g% {看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
( m6 Y" o) u" G移民生活----Life of Immigrants
: N+ R+ P9 m. c' j$ _% d$ [* ?让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

, |9 g3 @0 C( @4 i* [* V# A其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 Z5 U$ K, L$ X9 |/ r( w


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, M5 I3 Q0 t) x4 y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ `) H$ W$ l5 Y( a) d/ x7 W  l收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
- k. A( X  r2 C, B有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
" j) t# e9 N- B9 ^

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
! s8 N4 [. A( U# P! l
+ E3 y1 M+ ?( S

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, {9 m  j& L: q7 e, a, D谈房论地----Hou ...

. J1 [: I2 [! E: z) x1 {6 e忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
. p6 p. {0 d* v' O说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 Q% f% V' p4 e  f( B* ^8 _
: y1 \* o0 z6 G% y# [; t2 q不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 M( }8 K1 H- j为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
! v1 A8 F% d: x, J1 c7 v+ N6 t$ PRatio是57%。
2 T  \& _8 c  q7 S$ N. i8 J
- L- x9 m- J; l如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
* Y" z, U6 m/ v) m* i我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

$ D7 a' X: ^' C7 k恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

: D8 l2 O" N+ O- v不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
6 {; S& o7 q7 W' i9 K2 k请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

  c" c% A4 y$ D如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

1 U" f5 p2 Z) G' ~/ x5 f* U

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
8 {/ T% M, P' z, N2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
4 ~7 M2 N. u. |% b7 |, V2 A3 K" q我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
3 j" t/ K# c5 l! m3 y2 e: G1 c& Wratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

& \: l1 a: k! B9 c' n现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 ^; y/ s2 X) Q5 k我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


/ ]9 w8 ]6 i" E[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


! K4 _6 e6 f. f' Z! F忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ A" p- K! X! |2 b+ Q  ?

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

; i! @% e1 B( r1 N
) V2 I0 P: k+ C& p' [$ g2 F! U我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


, S; @9 x6 w7 b0 R是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: Z8 J' A( E( @
9 S% R* L# v7 A- C% b9 g也太简单了吧！！

$ E8 {, Q+ ~3 D' S0 {
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
4 D2 X  Y! H, |2 r0 }* s房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
; b6 t% d  _7 `# d我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
- Y* Z7 X' W7 ?8 `. c2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
. i% T& b0 z1 b# z& {2 Y2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
0 U- p3 h/ |( e1 @* l) j
  p3 c: H4 ^9 U; k7 ]# ~% P2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
; ^; ~8 g. G! F0 Y% b$ p/ M2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
# k/ Q; X+ g, u5 b* N2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
( l; G. h+ E! ?5 K, {2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

( H2 }$ c& ?8 ~& K0 H; G0 |" }9 N打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
' [% j; N* ~  l
  e* p6 i8 d7 `. a) v+ z大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

: I0 d4 s0 y9 K7 B' P我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
) R8 v9 V. o: a我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
" B, |# l2 y6 q( ?

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
) i6 v" q, o6 }% a0 Z不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
) X) P% \. l3 s+ ?大家看看他回贴就能了解出来.
& j6 O" g  N/ y- {' ?我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

- ]- B! R: ^* u- q
; J3 J3 x$ Y+ \/ T/ _到底是谁病态？
# j- h. a6 \, M/ @. h7 F" g; N
0 T2 D0 d; B$ ^0 U: g/ ]我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

# d" ?9 P% p, d, s0 m- z) j, e你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

3 V6 j2 z0 x5 {" l
: w4 L; @$ c( k5 n- ]6 S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  n% A- M+ p8 H1 U. T4 P$ x+ Q
也太简单了吧！！

- ~4 a( f, x8 V# a+ v难道你反而观之。