为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
0 t% |, `' t0 {$ o3 N( S  _
% W" D! |: k# M. F4 W- }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 k6 b& k) O/ b# h3 k2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
7 S) h0 e1 Y  I: ~- s3 v2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
- P9 s% N, J. K' l9 Z, l  X- v
# D) i. P- S. ]0 ], Q$ n以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
6 D* s3 J$ r( {
注意：纸上谈兵仅供参考。
) }3 N1 a8 e3 v7 T3 n

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
3 y& W) X) k+ |/ g
9 s, T" W/ ]$ x1 y' I; _其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2 G+ ?8 s; J9 t- T1 ?2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( X3 d8 g7 O( _2 B6 `为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, x" A& u( d5 x4 B, l一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 a. ?' A+ U/ b* d3 D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; ]9 h3 i4 t1 S3 W9 ~+ Q& @2 t4 O看涨派帖子的几个通病
# L' g+ i  V* Y8 K; ^) @谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
# [8 d2 Q( {- s3 Z移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
0 Z/ L9 ?1 ^% W  y  d  C4 X- k1 e3 |0 g谈房论地----House & Land

9 Q& [' q9 `$ [' q( l其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

7 u' W. i3 V% ~1 ~, B0 M3 Y

  k3 O, f1 R, {为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& Y* e" y7 c+ U9 V一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 Y( u1 x8 R% V, h' W看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

! V$ N; X6 W/ `9 a1 P$ ~' `
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
* c; E0 w( m1 A: B) P' L有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

, C  i2 I0 ]; U- w# V5 ~
' c8 P/ L: d( k5 M3 I
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
6 |  a4 y. n( t1 a# W1 I一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- w0 L1 m- S, x3 G- j看涨派帖子的几个通病
4 G4 h' q/ P/ p4 n% N谈房论地----Hou ...

; S4 x! c  F+ t3 I2 G
! K6 f, ^5 s, e& l* V0 B% U忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
# u- _) S" U2 `3 f& y为什么？
* g$ x, p8 q; |0 z1 O4 T2 f请问：2003年一月份的平均房价是多少？
- _6 b. H# m# J. ~0 E" B( DRatio是57%。
5 p) C- h1 |. u) Y, M
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 n5 i) N) J9 W7 @" r* |! S
" E4 B5 K+ v3 `) L不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
& j" B% W6 G1 s8 }0 ]为什么？
- ^1 c3 [0 v2 O1 d" e( \1 e- w2 a请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

( I% ~( V! K0 ]- b- j如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

6 q8 Q6 D  K2 G

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

: I: \1 ~# F" Z9 L5 l5 B1 c+ A“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
1 p! b2 D9 ?# h& U( v2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
; m0 E# W, H; i' w- @3 Z/ p. x2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
# H) N. G# g; L. ?* l' oratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
5 I' i/ h1 s* ?: x  g) G8 g6 ?% I- R
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( u( }9 M, `# R9 c$ ^9 Q6 s

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
. c! ^1 H& D" E0 Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& L5 v8 [+ Z% }: ~  A; G
; Q" s. E5 V+ W& }, p& i现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
+ I9 t1 ~0 n. e) u' b1 ?
% e/ r0 s8 l3 W
0 C3 o" c' J$ b; t- f[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

6 `- g% K# b5 \9 B
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 q) V) m- \# C' n说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" y2 ~4 U, f: j& U: n+ ]

6 L  S$ O+ T  S5 c" K是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 Q, t& D4 a' e- g8 u5 d( B
1 {0 q" ^( v0 K: k; P0 G5 W也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
1 L2 x2 r# d: Z. K6 C
/ y+ [% O8 F& L0 h4 k* t
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

& k2 u7 ]' c( P1 g5 a& j

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
0 i2 H# |7 h' P9 k9 P. y: p
$ y0 y3 T" V, F7 ~+ W* f6 Z$ |我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
' X3 r7 q4 B% L/ K

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 t1 {' C& X  a& z7 G+ P( b也太简单了吧！！

4 ?, v$ c  T- h房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
( }" B( ~+ z* `: i4 a2 d房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
$ f: h9 D( U/ V# x

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
3 a; _6 q( ^: {' `大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
0 j4 {# O0 g3 w, r8 _! [3 J
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
7 I. k1 M7 T4 `9 q% ]4 k/ l+ r
  X4 y& q' p8 z# _' U2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
+ l, C* r5 T+ {3 C( m- D2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
9 F# j2 a% u& Q6 Q& l8 {8 H2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
- L6 L+ R! o# f  O- O: S) U2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
" y. O+ R# @& o# T% s) H& v! m7 n2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
0 T7 S( q0 r: t9 _3 E, v, g4 E2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2 i9 K( c; |8 q4 l# b2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
$ _+ L7 T2 ?0 X# p  C
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
2 D1 p9 F: y+ U. v
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
- Z# s7 Z- }# ?) Z2 [% g& Z
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

4 O# g( P) u: @  F  F大家多交流。谢谢。
& y1 f& q, b4 O' m$ Y' t; H
0 x/ N& z& R$ d* m$ I3 L[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
/ D5 s0 i( F9 y" A+ N/ L/ t我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
6 `" L- x8 ]% Z  x! z, H
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

) `: R4 {+ e* b0 f% x' J% C
8 C7 m  a, ?6 Z& y你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
/ C  I9 `6 t. m% f3 n我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
; ]- E6 m( s2 s- j! y6 M
$ B7 h2 {" J* Y2 A. G3 o- U你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
' H% a; {+ W- @5 O8 |5 O( \

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 i& P9 f2 n2 S' Z& l; S到底是谁病态？
! a. q$ W9 O' J5 h
7 l4 H1 O. s( I) t我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

5 }/ w- O  c+ A6 j1 W2 D你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


& I- C. |/ l! S* B是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 n% x# ]. F, ^" @  W/ F& y
! u3 n# U/ M9 v' w6 _9 I也太简单了吧！！

难道你反而观之。