为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: t* `( N$ E2 O9 a
7 w7 ^9 f+ W" z5 b' f8 }# l* }2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

3 D: W4 Q& F' j4 x$ Z以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
( c- d( s5 o. k5 Z# h0 j3 V1 y
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
4 M, f" h/ T; r9 |1 J
; d8 Q% e" s, `1 W# ^5 s注意：纸上谈兵仅供参考。
9 z6 q/ S: Y$ ]; f8 y

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
+ i/ H: @8 D! @$ @
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
5 n- ^' \0 U. u. I6 E4 P许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 D" |; v. h: O7 N% B2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! F4 Z$ l1 ]9 v# U
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# N/ A3 c; `0 J1 q! U5 Q) G0 a谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
; t2 A( G  Y0 v' g) O爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
5 I: `2 _0 R# q0 C让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
9 I8 {  h8 }" \/ n3 x
4 R. d# T  g8 c4 \7 I其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


( y- Z; T6 z% ~' b
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. X- c: f/ S' N( I* G/ t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 U+ u; _, |) N! G* s看涨派帖子的几个通病
) h. o5 ]/ \, ~" g谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
, v8 B: C( z- m有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
9 e; g" N' F7 S# Y% `* b; _

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
, K( D7 `8 m* B( G
9 Y1 k; C8 ?2 `' n, G

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ u1 R5 g+ k5 C4 G一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

, J2 [' z4 D; {- t5 u忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
" O5 X, l, N/ O/ X: l, ]% W$ N说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' i" `4 X: F- N- D9 l! e) w: Y

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

! I: F# _: }, f5 }2 L不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
- @# d: s, N, ~5 ?! _请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; V- w0 j4 _6 y. f  l+ R" d9 NRatio是57%。

2 o1 w, x# i4 Q) J3 E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
8 N5 i* J; ]; K' O8 p9 g7 ?我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 k$ n5 l2 ?$ }
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
4 N! u) W) V0 V6 l请问：2003年一月份的平均房价是多少？
& X& w1 i" W$ t4 G5 d' f( |Ratio是57%。

* Q& _! |6 H1 v7 Q2 s5 D如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

& |2 _( g0 _: x8 U

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

/ }# q2 a  W3 ^“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
' F: O, ?  [, Y/ j+ E2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
5 K' h5 |; Z, p我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) Z6 T6 c, u8 |" [这个结论怎么样？事实就是这样。"
/ ?9 T! e' C8 Z3 \3 X
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

' R" ]- n$ }6 X7 @1 |现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
) m0 T/ k  O; \; u/ ^( W5 T3 z这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


: E2 e# v- J* p% O* n( d% k[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

: |2 _2 P6 N2 {
3 |- n5 z2 @3 z/ P& d! S6 `忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
3 |# I6 v* u- [/ w& ]7 i说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
: a) T9 q6 S4 s+ z

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
' d& \4 O" d9 v
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


$ i0 a  M% D7 `8 [8 T我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
. H% q* L4 _) o3 I& K7 D) f“这位同学 (指yxi ...

4 a9 x0 R' u& W( N; I

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 ]1 w' ^1 {% R  @( r- n6 l8 c

$ D+ R; u5 t# w+ h' [是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

; u$ ?8 x/ ?5 c$ n! b0 n- {也太简单了吧！！

. y* k5 m* P6 D; M( I房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
0 R+ y" J  I9 M, D5 |; N' G房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
  y; g" o0 T& e4 q1 [6 S

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

3 z# u& c9 R7 v; Y2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
) ?* z2 z+ `8 O7 F9 v6 ~) m2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
" G) L. X. s1 o9 t$ E3 T! p2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 y% D- T; q, t& }& `: l6 O; r
! p: ^. X# V& c; ]/ @! Z% R% A2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
! @; g4 j0 a$ U0 i* Y# `- E. n2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
/ O! Z: M  s+ U  x2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
  I8 R6 q# T: p; U( u5 x  v
3 ^" n9 t1 K$ v: o5 e打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
0 l2 [/ Y, b7 \! R2 h' Z3 @8 _
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 o1 h( I$ I+ O0 u- ]
$ z2 C% ]! e( C) q) L0 ]真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
' K; ?( V4 o9 ^& {0 @$ @$ g" @
. m* l( u$ J5 k9 I0 s大家多交流。谢谢。
* ?4 x6 d  i3 A! ^/ u
$ T6 I% g% ?4 K; v4 \" X. L- {[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
/ z& J" {" B# ~
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- Q/ E' }# v" i* Y' l
, K* X  ?9 T1 R$ `; o/ p! `' m你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
! y* Z" Q% U3 M1 F5 p$ M我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
6 }7 K) `8 }8 K  @
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
, j! r% C! |6 \; \0 O5 V) c2 r

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
8 p* I! f- f( W不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' g: p  d! k4 V  \( I) X% K2 o大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

. f3 m- g% Z  R. F# L- q  i到底是谁病态？
/ o/ i- f" ~$ t
2 p: p- `5 o+ _/ c% g% H我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
# ~8 ~' b* X& l; X$ p4 C! P7 }7 W
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
: L1 ^) \0 @3 m1 ^& A  \
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

$ ]' D: C, I5 f+ K% n) G! v
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

- m& P9 Z+ V  \& j/ V3 e2 C
难道你反而观之。