为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

' c! {4 J- `4 Z2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
' P  j3 A: H8 o3 R3 V; O9 W1 r2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
) t: Y; H3 {) o! b7 n+ ~. H2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
$ t) N7 N0 Q/ F( l' w) J4 L; W; g  U
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
* M& H6 V  c$ R' f

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

( a/ e7 j4 ^1 w* g, o, H3 x# L其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
1 ?' r3 i9 M( ]) \* P
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
, g* Y0 U' u( \( C7 q; E2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 t- C% U* o2 u( l2 W* c! l为什么现在不是买房的时候？
$ e& u! z/ f/ R6 I2 o7 E5 R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) B8 Z" u2 m! c9 K# n( G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! \, N. h: m' G) h! A看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
' K% o0 c8 X: c6 R: B不要把歧视说成是窝里斗!
/ c5 \: R9 K: Q% h0 @: R! b) l移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
! M* }% @: i5 G! D+ E
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

# z5 P1 E! b7 j0 U' d; ^7 f

3 S  ?- @8 z8 |3 w% u: z1 }; J为什么现在不是买房的时候？
/ z  L8 l- J6 M; c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 e! ^  @4 C* C) d) P谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
& a: ]) Z! ^6 f/ R7 H有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

/ g7 g* `! l; v
: C' P, A$ ?3 S! \' K
+ w. a2 J  k6 V& K9 J为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
5 d, b3 p8 }" e一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* ]7 m# G5 C, s" @  W看涨派帖子的几个通病
  n" W) P# G+ G( T( B9 v7 X* ~谈房论地----Hou ...

( J6 g+ R. _; f1 L1 k( z+ g
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
$ u- v% ~1 ]7 {$ [4 ^# c' E
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
* K/ [' p  Q! I" ]$ E- S为什么？
3 o  W( B' v- `+ p请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

! ?, w: c5 X7 a2 X' X, U1 o如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

  I7 E; C2 t9 C6 B8 t! U8 J$ M恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
* m5 L6 U4 k) t; o请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ B* A7 X" v1 }& ?2 u- J2 O- I9 kRatio是57%。
$ w0 I! h6 i. c  F) C1 `# ?
# r& ~+ F9 u  I; r如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

! n; _  C' d9 ]“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
9 H1 A! Q/ o1 R/ L' M: C% M我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
- C# x2 ^. \' K/ {) X) c
: x9 S2 ^) z& K5 W% A' u* d现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
' U: w/ I% A* l* N0 p2 @说实话我确实是马甲,现实见过你.
( B. F3 m, p1 @3 m我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

* p0 U. ~# j& u现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
& `0 I! Q1 l, ?; [4 ^2 ^6 x2 L

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 b5 E" ^1 K& {  `3 N3 e2 B( ~说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

, |7 m# n6 r7 e7 q) R. x' l; Z6 ]" \
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
2 ^  F9 Y# O% Q4 `5 o
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

2 N9 u& M% Y6 l* U: M/ V
3 O4 J4 e2 B7 T* b$ L我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

7 i& Y0 l% v; o( W3 |请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
1 v+ Z  r, K6 f" Y0 r
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
8 V- U1 n0 `, ?
- o+ {9 q# y' i/ Z3 S
: ^& C' t5 @9 B是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 O; }/ `9 O" R( c
也太简单了吧！！

2 l2 R; @9 d1 L1 L2 j, T6 q1 {% z房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

: j& U! y, M& e! |7 O/ j% ^2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, f$ O0 q8 Q! [+ y9 G' G2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
* d: ^: m# p% Q$ y2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
% ~( I, u! t( N2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
4 L9 R, b/ ?, u/ ?2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
+ j) J; P- U7 k/ F2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
" a3 m: B1 l  F6 w$ B" P
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

4 F+ n6 l' X1 m打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
9 ~  r" L! t) I
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
5 |0 z2 J* S1 X5 g3 ^. B
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

2 F& [* q& H  o1 S真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
# g+ ]9 D& R# R( A/ m/ w
1 c2 O0 b& a1 I大家多交流。谢谢。
' g  s$ @( g) R4 Q) }! D
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
# \  A3 M! K; o, Q2 O- j) j
: c  X: d+ y; J4 q$ G% \我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! v" f5 |+ a( g* r) m+ J你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
/ N# e+ r$ T8 p% P9 m我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
. x/ v; E0 x0 e2 B! ^7 f" c* J7 `) X
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
0 u8 s- |7 B) O6 e

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
2 W/ t" ^; y6 f1 k9 S不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 k% o. m( U, w大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

2 ?" k, T& j+ n) {到底是谁病态？
. J% E( n, C! F; Y+ P
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
" F5 }  u: P$ H" i$ y; z+ V' |
/ Z- _0 K% q1 E" c0 y. w6 {你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
: W. U1 h- \$ \# }

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

, t# S& k7 `5 n) d) L! O/ t% {
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

0 K; W" b3 S: j2 s/ v也太简单了吧！！

- b. k/ f) L8 B3 b2 |/ x难道你反而观之。