为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
9 s2 {) @$ o& i2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
: M* |7 y! L. W+ _# w% w) R5 M2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
* ]1 @4 F+ ^8 H# t; A7 F$ g2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

0 v5 t/ }& u6 c/ t( K  ~, A* A以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

% W" a. G/ r* K9 E- M3 v3 `- ?结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

5 u: a/ b2 A! x8 x  J6 D, S注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
) x" G, a4 z. ?( J- r0 ^7 r
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
0 Y7 \3 z  j! y0 J' C/ z! W, c0 e许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
5 _6 @1 ~# O0 s: W- s% ]6 [
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 S0 @4 F) ]  Q" W; j3 g

为什么现在不是买房的时候？
$ l" X$ {# x+ y$ U1 N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ s& `. B  p% }( Y; y0 ]5 D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 X5 k! w5 |/ t; U看涨派帖子的几个通病
5 h9 ]; Y$ c2 R2 R9 U谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
) U- f8 d6 ^; @" L2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
7 k; [# B7 p5 W/ T不要把歧视说成是窝里斗!
1 C; p) `- s+ q$ I移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
8 }9 O4 @5 ^" P- E1 z
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. X8 a, _2 v- m" w- V# [
" p: h9 _+ k7 x
1 j$ I" i9 K0 f; j; B
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 w7 ]# O, w0 i6 Y9 x- u一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ y, Z, W1 ~+ \1 u" K6 n看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

3 {  Y( m  `" Q! z/ Z& J2 o8 c9 P4 r
, t2 S1 {2 l& M: X0 |8 `收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
3 @9 w, ]5 Z; Z; A: \6 G
* P, P/ Z" V; j- H
# R( _9 l3 J# z4 C/ p" O7 ]4 |
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
5 z7 n+ m- K# a5 c0 l( b谈房论地----Hou ...

' ^7 N/ i3 Z( r) P
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
* |" s2 Y2 S3 A8 R" _, B请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
' H# t! Q7 l) n: Y% Y
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

* s! v2 J4 P* `# i不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
; c7 I2 ]$ Z& l( j请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

. Q' U; V3 B, b) U0 @
2 j9 O  }* S# h1 U' U1 M

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
. H/ _7 Q& m5 U) i9 M) h2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
+ O, i7 G: m: y' E2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
8 p! O8 J+ `7 h) U" @+ ]这个结论怎么样？事实就是这样。"
3 H, |# e2 |' l8 {; a4 `
/ p3 c8 K0 \4 T9 L- ?" V4 f现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
" j; y* L# s* W3 a' O. g说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 p9 f" U/ G2 J9 _$ [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

" l( h% P/ R9 u* W' r% P4 a" `
- ]# I) {- Y" V3 Z3 F4 {7 G: G现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
  ^% \" I6 k. Y- H. Y

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
5 S; _8 i1 B+ X# V说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; b, w) b7 t& g6 }( R% o
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
5 E+ K/ z! n0 s" j7 H

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

# q# g! `; p, v& _1 q请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
# Y3 L8 G  U, c9 q  X6 q- r% Y
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
/ `+ l& _/ a) F6 K4 Z  B" ~

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: G/ D+ c4 x4 |( g6 m
6 `1 D( B/ H- K* i也太简单了吧！！

! E# H: B3 ]* K# {7 W6 ?
8 X5 r3 |( d0 h( w, M0 U房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
; j  T' K' e+ e. F' \/ q7 c0 {
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
- N( g( H; {6 i4 w# k
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
$ C  ^& V% E1 g7 F$ T, f- h- ]# Z- V2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
! s8 s. B7 I$ u, Y2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
4 {" v4 H! _: Q/ \$ N1 V2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

- ?: b% d$ h& ~2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
. K5 A3 n3 A1 _9 t, I/ o2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

, E& V, E  \, l" B3 G& Z( l8 R按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

: c/ n. y3 F( s* H2 ?: p真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
8 t6 p) b% }" Y) y3 b& U
大家多交流。谢谢。
1 D0 h: `; K$ n8 S
+ P* O" q  R' G3 R0 ?/ x& P) @[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 F, A/ S0 N3 b
; w3 @: m! t+ J* _9 I我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

( H: ^) A* a* x7 ]2 E% i你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
3 ^9 B0 J8 ^! l2 ]) G
/ B6 b3 S( y. A5 f. N# E你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
" G( x2 X. ~9 V+ A; ]# p4 y  {

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
+ M' {3 T. B  ~不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 i4 B0 U- v6 S( _
* [' R; K6 P+ Z) y到底是谁病态？
! ?$ c6 ~0 A, {% u# @6 |0 o
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
( i* ~5 G' G* q1 P
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
" |8 Y! X4 O' t( o3 Y9 z
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
: G0 i- ^9 D% E* ]

; r* S/ t1 x7 k7 k" I是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

) \6 p3 K. W+ S  c; X% O0 Y难道你反而观之。