 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。- t& f) W% U& {9 t3 w1 L
譬如:7 q8 ~+ L. f8 n' B
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？$ n# D' r: C3 Y( y. c; a
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？/ x0 F- }. k+ h! A" ~) z- G; I
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。' Y$ ?" W7 _2 Q% y
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？' q6 E: A) T! W
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.2 v. H6 m( L. u* c, N' H+ C
/ p, f: E- R! _- u4 U
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
4 }# L( }- R1 P' a( H5 h 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。" C& v, P8 j0 E1 t
) ^; N% S8 l$ w- X 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 ) D5 Y. K) ? ~, h- T. K$ r
' ~: _6 I# `' Y0 @- b2 ]% k+ A 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
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下表为近年来爱城建房数量：8 C( P3 F0 \5 c: T8 S: U' n+ ~
" A3 p: A) @: }: [& w; Z
Year housing start
2 T/ O6 ?: k0 c, Y
! C3 B2 ~" m6 e) m2002 12581
( Z; c& L \8 P0 ]" G2003 123801 C; M; A/ l5 y9 w+ @+ }
2004 11488+ D8 A0 Y2 L1 b- W
2005 132946 f- G, ~3 j0 {8 J3 v
2006 14970* q+ C2 q/ s0 d9 N. _7 [& R
2007 15000 （估计）5 t- p% l& G% Q
2 | ~# O# y( z, ]5 s/ S: L以下连接为迄今人口增长：
. j' Y# @" ]/ x( {) d/ B- U& } P, X$ d& ~: }
Edmonton Population- Percentage Growth
4 s" M% C: Y! y! X9 ?$ H/ w
, H2 Z3 X/ I' W如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
7 `9 }+ w$ u3 C1 L- F7 S/ Q
5 L/ x m x! c% T 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
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喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
