几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
5 @9 s* B, W, e* f当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
1 h3 D1 m  }( _6 L朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
3 _# L* ^( q5 h7 Q& U: @& w( s我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
/ C/ a0 U( A' G, s故事三
, f! `( @2 v; }8 Q6 Q4 }4 b可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

我们有TOP 的平均工资
我们有最低的税率
; K+ d& E0 w' [9 c: J& M4 N我们有最低的空房率
& A* T' ~9 f4 o0 O/ }1 p8 Y) X# j我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
1 a7 x. d& m( g（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？

[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。

4 K' J1 Q: [) }& l0 S  b微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
4 h. G$ c2 X7 N3 S" u
3 j4 u' _7 K$ y6 O' W那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
! x9 |+ |) ]/ y3 d- Y# B7 H
6 e" E2 m! t% _% \微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
+ U3 u/ Z* D. Z: G, g  L
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

* j# u1 h' {% S$ O( Z我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
$ Z+ a8 u8 a; L7 m1 [
: i3 ~& f# S1 ^+ X/ c如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
  }$ [5 t  }7 f' H0 G- c我也来讲一个小故事。
/ T1 H, k/ q" U! G4 K% D, K
# c7 [* x% x& l% F微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

/ k2 o) h! [7 _3 ]3 @有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
0 e: o( n3 U! @( g. r$ {% X3 ?9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
% A6 x: t2 ]- `% i# u: Y5 X27-8万
; \: |  s+ P' I跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
, ^! s, |0 N! t- C! ~/ v# v当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
% }' C* c  X! l) ]( G# t爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
( }# d: R: `8 I7 [. a2 R, i. B这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
我跟楼上两位看法刚好相反。
1 \3 I/ e3 L* q  F. l6 U这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

7 \$ C) @. ~0 [补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
! y0 l* F: }; t' B2 K& f1 E- y
: ]4 [3 X# d) T5 Z. z: i& B7 Y+ C问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
! S0 u. |2 d! k6 g8 u
5 l% T5 V1 _7 j+ T6 ~& }在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
0 ?$ o5 u2 x, P& }& A5 M: i
, u! ?+ S8 I) x  j回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表

2 A5 m6 q! D9 a) \* G
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
: f) _2 S+ u! }% w* p
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

$ ~5 m$ J! q3 k2 Y
( \" X. |5 e$ c' ^5 F

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
  `1 \$ W) @6 R2 W) j+ t* K) I8 e6 h感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

  o5 o7 o! n& E

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.
% W/ m# O% E- v2 u- B5 |
$ _1 E6 D7 E( _: _120万加人年薪逾8.9万一半居安省

加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

9 n  s6 O5 v9 W7 \% {" u# b收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

8 O) R8 c0 H) E6 x[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
5 M1 o* S( q5 q问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
6 }' ?# H+ J* V% H6 f* Q温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
" m/ w6 g" V8 x; j# G非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
0 L+ {5 C: ?3 }! L9 p$ G白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
  p) j; u' E) m# V. I% ^9 J1 p+ c温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
8 s4 F5 }& ^1 E6 j( t西温一块地就要100多万，就不谈房子了
$ L: r+ N9 g. L非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
  s% j/ R! ^2 }# L- a白送都不想去住。当然便宜。

$ A5 C; A3 B$ O西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。
  H  _" ~: O3 H
1 y) d. E0 j# w# k列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

4 a* o* a, F, f8 v公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
1 [" |% J/ k4 j9 U5 d" Y% q3 b同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。

7 O+ m: _7 x: L" O你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

9 e! y. t3 H0 W2 _3 d- i最要命的是就业市场很难长盛不衰。
- H2 J: u- f5 B* a2 \' ~& I
* D5 f6 c) `2 d6 c4 r[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
3 }9 C, {( A) O- i) w9 Ujayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
5 C1 r& F$ M' Q7 w; s3 A: d这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
; n1 v$ z% j) i$ w$ C/ p$ |http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
8 K1 k- K% i$ |$ b新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
$ q8 _7 q  M2 }( ^! p* M这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
( Q; e: J- ^( S$ F* Ghttp ...

that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
8 w5 K5 X& l/ {$ }! C& q
- W: j6 D  H% w* f; O哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

2 {- Q' l* i9 P8 n, b0 c/ uhttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
" }& Y3 v0 ]! ]7 d5 Z0 Z4 U. O* _Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
' A, a, H* f9 t5 B7 t& e
: p- Q6 h- H- ~9 V$ r. h- Ohttp://www.sterlingedmonton.com/

) s) G- `; ?' ~' s
same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
; ^# ?5 Z' A5 x" N) F你还期望人会越来越少吗？
; _' @/ ?( ?6 B- v
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
6 y% Q9 T0 \3 J) g4 y& H4 x2 R* p
' ^5 P5 A! q, e6 D8 m# t顺便举几个数字。
: {& k$ u  E; y7 o1 D0 P" [9 {3 V看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
  j( k7 D) }, c9 ]3 vedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
" s- O! h, _) `7 r0 U2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
, `6 i2 `. U* X" z6 {  }自己算吧。
5%的还是找得到的。现在
  a( m1 G/ o$ S. {你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
% x6 }  X+ N, R. D9 q甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
你还期望人会越来越少吗？
; A2 b! y# }$ D# E9 r) U
% s  Q$ x: Y! R( ~6 O4 D& q% b其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

5 e8 I5 T) n) w爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
2 A/ L( W1 d7 O
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
! J4 v2 h. k  }Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

http://www.sterlingedmonton.com/

6 M4 ]8 w7 i1 {  j这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.