Listing与房市供求关系

WST

对于房子后市，看涨看跌，各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成，动机以及listing 暴增由来。现在再作一些补充.
大家都知道价格取决于供求关系，而Listing 似乎是反应供求关系唯一指标。对此我有几点看法。和大家探讨：
我以为：
4 J5 E' _6 x% `+ K% o: P1。 Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。八月份的官方统计表明爱城空房率新低，因此，认为房市供求关系已根本改观恐为时过早。
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: O, K. }: z, R% L+ e2 V, Y2。Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。可以说爱城多数卖家并非必须卖出，不大会竞价出让。 而部分必须短期出卖的人只要让价也可找到买盘，这部分人已陆续出局。在十月份房市买卖淡季，很多卖家会选择退出市场。
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0 h9 \4 ^4 v1 d7 W: c6 F8 A/ }+ ^3。在五月份以前，不少人同时拥有多处房子，也有很多换房人惜售，要等到最后再卖。那时MLS Listing 不足2千, comfree 不足1千。造成了房子奇缺，供不应求的假象。现在，正好是另一个极端。真正要卖的房子未必有listing 那么多。举例来说，刘先生去年盖一新房，预计今年10-11月完成。刘先生原计划接到建筑商通知后再卖现在旧房，但房市行情突变，担心到时候更难卖，六月份刘先生把旧房在confree 先卖卖看。登出1个多月，没有一个问询电话。倒是招来很多经纪人打电话，要帮卖，佣金虽高，但卖不出不要钱。刘先生同意一试。 又过一月，仍无半点起色。此时刘先生觉得住新房或旧房差别不大，重要的是不能有两个按揭，更不能让两个房子同时下跌。也许新房好卖，他又把自己的未建好的新房在comfree 和 mls 上重复列出。 最近，有朋友建议他不用着急。卖不成还可出租。刘先生看房价已趋稳定，没有大跌，心下坦然的多了。决定先继续卖，卖不出好价就将自己房子出租。Listing 到期就不在续了。刘先生占了4个list, 现在只要卖出一个，其他listing 即消失。现在卖不出，4个list 也会消失。

MyFairy

My friends are selling, no showing at all for a whole month ... ... open house doesn't work well ...
/ x" V5 @: I% v* X# ^+ G% m3 {1 [) Z
How to get people to look at their houses are their concern now.

But they are not desperate to sell.  

7 P3 E3 U# [! e+ KWait and see  

水管工

We will see that who have more patience, buyers or sellers. Some houses are listed for a few months, but the listing prices didn't drop. It seems a lot of sellers have not lost confidence yet.

kaleli

老杨

支持原创！

Z

4。阿猫夫妇本来想模仿阿狗夫妇炒房赚钱，看到近期波动吓坏了，决定不炒了。爱城近几年很多销售都是炒房者接盘，如果这一块减少，势必造成需求下降。

MyFairy

3 W; j! W5 w, _! k8 @1 W8 aWho will be the 接盘者 in Edmonton or Calgary ???

% r. _5 U/ k# q) n) mWait and see
( v5 _; M- q" I. O  K2 F

) j( M: X! S4 H) F3 n5 l7 H+ A7 x
# o# t8 G! G2 Z0 q/ w; |[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:05 编辑 ]

紫光

随便给大家两个例子：
8 C: z5 y! a4 T7 E6 W  ahttp://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123257
8 t& G5 h7 b/ F# i% q& f9 Z3 Q同一个房子
( V) g" h2 G9 i$ T* shttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6123254
http://edmonton.comfree.ca/displ ... 4b2a5b5dad32efc8157
& y, {% _$ I" h5 Z4 V0 r同一个

MyFairy

Some listed both the new and the old at the same time, just to 变现
# k/ m% }2 j' Y9 t9 j% z
4 U* _6 N) v4 P% Y* j+ C% b2 sThis may be one

7 H" G! Q& b) Thttp://www.edmontonchina.com/vie ... &extra=page%3D2
1 M7 @' p0 N2 `* r% q
6 S% Q/ |0 z  p9 ?Wait and see


4 d/ ?; V. k2 }- B+ R3 W2 r
+ ~: c& b5 z1 k  U! X[ 本帖最后由 MyFairy 于 2007-9-25 09:43 编辑 ]

水管工

原帖由 WST 于 2007-9-24 16:31 发表
: H1 q* M; t, X& X对于房子后市，看涨看跌，各执己见。谁也说服不了谁。但有一点看来是大家的共识。无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。我在以前的帖子 “爱城房地产及思考“里曾分析探讨过卖家的组成，动机以及listing 暴增 ...

0 D6 [# C8 V3 |3 f0 T. @) I; Z
- Q7 M# k9 L8 u% B' o7 CCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

紫光

这个帖子应该顶起来给大家再看看！

elephant

lz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.

现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.

看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个人认为类似.

WST

原帖由 elephant 于 2007-10-5 20:49 发表
, V2 e! i  N+ \$ S! n- elz用空置率来说问题,那是对于一个稳步发展的城市而言的.
8 d; Q: P  V$ m$ a- s( r
+ m( Q  r4 M9 b0 l+ u' m2 ?  ~; H0 \现在的AB省,只能套用淘金热来对待.找到金矿了,大家闻讯而至.只不过时代变了,石油值钱了,现在是淘油砂罢了.

7 D" F) I2 E: |, a: \, _; J看历史就看从前发现金矿的城镇就好了.个 ...

( `) a- Z: W* q+ A  j你说得对，亚省的房子暴涨得益于油价的攀升和油砂的储量。但是大多数人低估这一影响。我以为爱城正是稳步发展的城市，而且，正在加速发展。

WST

原帖由 水管工 于 2007-9-25 11:12 发表

0 W6 Z8 q) U8 z1 w
! O* D8 `# b+ [# k: kCOMFREE 和 MLS 可能有重复, 但这种现象一直存在. 只比较COMFREE这几个月的数据, 三月份有893套房子, 八月份有2929套, listing 还是增加了好几倍.

  r0 j% `/ c7 XComfree 收费在前，广告可登一年。即使有些房主已不想再卖，或房子已经出租，也不着急撤掉广告， 说不定过半年又想卖了。因此，comfree 上的LISTING 应在一年到期后才会有明显减少。
另外，comfree 上的卖主大部分不着急卖。着急卖的多找 realtor 卖了。