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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表
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Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。8 {7 h- X1 _1 b, \# @$ h6 Z
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。6 M9 W+ L7 u- u. x- R9 N- N
有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。 + ?: p9 I) s" {/ Q% ~' K
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。/ N: @! z0 x# a7 n1 X: d. J
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因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,7 q8 Y( ], c5 y0 d6 c
& E3 A/ Z4 ?1 _4 k9 \3 p, z& ~
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
. }9 u1 R7 x4 v+ z2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
! y% W. x: X, S1 H% T3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。$ {4 b5 ]' k' \: U4 ?) N
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
7 i0 @; Z4 d" A% k o/ n& V5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。: Y5 ^- e& z8 [$ G- \9 W1 ]
9 G4 q& ^6 J" C5 U$ \$ Y那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K# [4 ?- X8 o, M
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K, |; V( [4 O, G9 F& z, H7 Y; `
C0 |8 e9 {2 y+ b这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段! p- B7 p. m) Z: Y
那么投资房的收益更大。3 J5 J" @4 E$ u6 @* S2 R
1 H D* x" e" D" h5 {如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
5 h2 f; b( O, b; z8 f如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。9 Z3 J2 C/ s4 W
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当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。: N+ t Z3 A& L- C
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[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
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