加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
2 ]& t5 G& D4 U! p( K! ]" h" b+ y
《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。

* M1 J% f8 _4 o4 W$ z3 B加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

7 l' o9 S. a9 O+ _( |目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
6 R0 z+ Q* f" u2 \: o9 Z2 i% o3 b7 I
最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

+ N" X3 }2 _; p* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
! F4 q% p1 @3 M8 Q3 v9 \2 {
3 W! D8 l  B/ W$ n  y  P与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
1 T. ?0 g7 T4 z! s$ {
主要城市房价预测
+ c2 G4 D  Q8 M9 o7 H3 T
TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：


  r3 U0 {9 l0 y/ {5 U
/ _+ O3 x- S- F) O
% `% H8 m" w# d9 V8 u增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

, U' k8 b( R& ]1 Q! T# d安大略疲软的原因与公寓市场的未来
, L; S' a) |, o  W
# r' B& K4 c, p, L推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
/ `( ^9 B, r- [
不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

但市场仍有积极信号：
. n; R* {! W* \  u. z
/ p! {& q$ f& n. `# W9 E4 E* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
' A% a9 H9 ?6 z7 O/ [0 F4 O8 X) w4 g' b
0 C6 T. j9 C# u# U% c0 ?* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；
2 L" L  j7 `, K& M! C& A( Z1 m
6 t+ v/ Z! {0 X0 Z# X  x* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
7 e/ e0 B( H+ y  X; x5 K& h
$ h) n! ?8 K$ Q' \2 x这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
. w( M" U  j) w/ }3 D! H0 o
公寓市场尚未触底
7 @/ `- y7 c# O
. i* y% @5 ^% _# k. V$ O6 l+ g! YSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。

9 ]/ ~( g" {" G4 u; y根据TD今年5月的预测：
/ [; Z6 B4 q7 j  q4 T
* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；
3 [) m  J' l8 b: S- S/ V' W; o
* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
$ P/ b& n% B7 t4 K+ Z  j- G
, v0 H* V  U, ?. W# Z2 B' w* 并且风险可能延续至2026年。

新建公寓放缓，未来或存供需缺口

2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

1 s' _6 @1 A( M0 V2 A# b完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
: s& U1 Z5 ]5 L. F( I
TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。
/ \7 {, u( m2 L$ b0 R4 r1 y9 w
2026年按揭重置潮风险有限
2 I$ \4 j- H2 g7 {  ]
Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

9 C1 q: l- ?. C截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

, i: b; U3 w, {+ S7 D4 m2 j到2026年：

* 经济预计略有改善；
1 V% C% @  U) v5 S: @. C* G
3 w2 G- B! ?8 D3 S* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
. F1 z" O' r6 V2 F' `) w
0 `8 n$ l) V- @9 }+ k9 Z8 M* 失业率下降。
; q% G8 E0 b1 Y
因此，整体环境将较2025年更为有利。
# B6 h- y; G, ]1 q  y* F# i' q
: A$ `, q  G8 D$ v; c6 |8 M哪些地区最具可负担性？
1 B0 p3 p$ X1 U: r) _" B
在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
2 E+ A: D' @: v$ F
阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
2 y, |/ C- g( R; y6 d
值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
1 {% o& `3 N$ f/ `( N
6 b- G9 {9 m! \长期风险：房屋类型错配

Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

3 Y9 ]6 G1 n* @% j7 u) |# M> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
' L2 Z: V. l% @/ Y& e
他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹
8 H# q& i, z3 o7 c/ U
4 S5 l; v* E9 _) ^8 @. ?& T, _> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
4 _+ O, ~8 S8 n
此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：

2 W$ d0 E6 K9 J5 q  T1 z> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
& g) x5 F2 n) ~- M3 D4 S5 _6 z
不过，Sondhi补充说：

3 K, n/ v: L2 q( F% _" a' W3 R1 L> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”