加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

5 r+ ?" W3 K: y1 C《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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- q0 r7 U( S& P/ r& z, p加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。

4 R. b& j7 o  \; V& o1 E目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
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' O; Q9 t$ _' ]/ u1 q, c7 v: v最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

( J4 [( c* f2 n# Q: [0 u* B5 M: W与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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( i& F  T) p7 k/ a9 j7 p例如：

* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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3 e- C1 U7 r' y* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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1 K3 b* n8 E4 H8 C) z* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。
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与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。
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- `  ^# A4 \$ I* W: v主要城市房价预测

" i) R1 B5 s3 a  ^TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：

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增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

安大略疲软的原因与公寓市场的未来

6 ?+ M$ j$ O; s! q( Z推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
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不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。

' D( L3 l8 z* x/ C1 `+ r, L9 T但市场仍有积极信号：

' c7 t, e2 v6 q( |* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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: |' y9 P- F3 B- ]) H# _; f* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
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这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

公寓市场尚未触底
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3 l# K8 X! g0 N2 h- c* uSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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根据TD今年5月的预测：
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* l6 [; U. j+ U$ K$ D8 K* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

7 t5 m1 H8 R8 Y7 o5 A! E* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
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* 并且风险可能延续至2026年。

1 D; N9 M' a/ W8 q& Z$ ^" v新建公寓放缓，未来或存供需缺口

) k. C/ i2 i4 v; d. [) l2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

$ f0 V1 t' D; B7 X4 F) f! L完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。
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TD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限

! _& O( R# H& B$ i* s' p. FSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

" Z8 z2 ]& \2 E  D' w* H& L3 E到2026年：
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+ J) Y- @7 @( w8 ^* 经济预计略有改善；
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4 z8 w5 X$ G3 O8 Q4 m/ {" |* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

4 `9 U& P! P% c' E1 n% K1 p* 失业率下降。
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因此，整体环境将较2025年更为有利。
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! z5 l, H0 T9 A# N: K哪些地区最具可负担性？
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在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

7 M) a* A( v) G5 H7 X阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。
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长期风险：房屋类型错配
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$ o7 }! G7 }' }+ T/ r; n3 E% @9 F* _Sondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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$ S- |9 x, w: Q' B> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”
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他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹

0 o: q) d5 ]9 g> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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7 D* B. p3 h+ u1 D" i此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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5 O8 _" l* y7 U  Q不过，Sondhi补充说：
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. q& ?( O  L+ f, u" p4 J9 s> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”