加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。

  J& z5 }& l8 i# C. [《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
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' R: J( P1 R0 J$ [) W0 n加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。
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( ^1 {* R0 g! w3 w+ O! _. l  N加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
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目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。

+ F# U! B+ p+ I/ ~' M- |# n最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。

/ J5 T8 f2 t; }% r% M& [! R与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。
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例如：
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* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；
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* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；
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& s; Y4 F* Y+ [9 I4 M* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

4 G: Z; O% P+ T" h与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测
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TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
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增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

: X4 y7 C, ^: S. D$ H6 d/ K- r: `安大略疲软的原因与公寓市场的未来
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! C6 g0 F# V  e推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。

1 Z" i4 L: U5 O: _不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
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0 [( H5 E: g( u9 b但市场仍有积极信号：
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* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；
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* F  V) g- g% r2 [2 e  ~7 o* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

  J4 }7 J0 g/ d) {  o) k- @; Z* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。

这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。
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公寓市场尚未触底
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% @: ~( f. n, o) B) [: j' k' BSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
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4 V! S4 d8 s, h1 _8 W* m) }根据TD今年5月的预测：
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* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；

$ m' |2 ]8 a. T8 k$ J. C8 ?; u* 并且风险可能延续至2026年。
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: ]0 Q7 R  w2 n# _, a新建公寓放缓，未来或存供需缺口
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2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。

& c$ e( j( g9 Z  n' ?8 s完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

, u. g- v6 C8 hTD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

3 A# K! u6 i, }! O  a8 s& Z4 C2026年按揭重置潮风险有限

Sondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。
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截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

0 C' ^8 b0 C# z. \$ H到2026年：

' W" m6 x3 \! S: G, N4 I* 经济预计略有改善；

* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；
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* 失业率下降。

" t; V4 J/ a# w, z: Z6 W因此，整体环境将较2025年更为有利。

哪些地区最具可负担性？

) {% L( q" @6 M( z1 M在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。
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5 M* i* J5 i: B: A( A* N" ]2 S阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。
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% H5 P6 }+ L) @相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。
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1 c3 A/ K& D; m0 M6 {2 {9 @值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

) G! b! T" ~5 P( G- k, I7 W长期风险：房屋类型错配

0 a" o, k7 J. Z, }6 G. C4 BSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。
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+ x+ E9 l  H8 G' J/ y* q$ r> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。

结论：适度回升，而非大反弹

" }9 |& i0 m- b) P> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”
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* o3 m/ Q: N0 i: ?9 g6 R) m1 L% z, U此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
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6 L/ c7 m, o) H> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”
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不过，Sondhi补充说：
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; Z4 D2 M, w" Y) B0 \& ^> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”