加拿大房市高度分化 明年迎拐点 房价全线看涨

片儿刀

加拿大房地产市场呈现明显的区域差异，部分地区强劲、部分疲弱。然而，随着宏观经济状况预计在未来一年有所改善，这种差异可能会缩小。2026年可能成为一个关键拐点——表现欠佳的市场将开始复苏，而表现领先的市场可能降温。
" ^( \7 h! M& m5 H
: A6 S5 g. N- Y9 a4 L% r7 U, _《环球邮报》近日采访了TD银行经济学家Rishi Sondhi，探讨他对加拿大高度分化的房地产市场的最新展望。
. s# H. W$ L4 v" E+ S4 \/ }' F$ y1 n
+ b& r* Z" h5 h加拿大房市概况：整体仍偏软，但区域差异明显。

5 l+ |: q1 k7 e/ c' B! O" d加拿大的房地产市场实际上是由多个地方市场组成的。从整体来看，全国房市依然偏软。
- I' |0 j% g1 T' l
目前房屋销售量仍低于疫情前水平，基准房价或调整后的价格仍在下降，平均价格同样在下跌。总体来说，加拿大房地产市场仍处在温和复苏阶段，但不同地区的表现差异很大。
" B; C& q3 ^# t! k; O7 B8 q7 W
最大的疲软来源仍是安大略省（Ontario）和卑诗省（B.C.），这两个市场拉低了全国平均水平。TD预计这两省今年的平均房价将继续下降。
: g/ m3 X# N( @- R1 _
7 h0 L8 f- R. u与此同时，其他省份的销售增长更强劲，市场普遍偏紧。

例如：

- x/ M( Q- h' W4 C# L3 d* 曼尼托巴省（Manitoba）和萨斯喀彻温省（Saskatchewan）市场非常紧俏；

* 魁北克省（Quebec）更是极度紧张，价格增长强劲；

* 大西洋地区整体也相对活跃，除了爱德华王子岛（PEI）略为例外。

与去年9月相比，阿尔伯塔省（Alberta）已不再是全国最火热的市场，市场趋于平衡，房价增长放缓。值得注意的是，埃德蒙顿（Edmonton）的房价表现优于卡尔加里（Calgary）。

主要城市房价预测

TD并未为每个城市单独提供预测，但对多伦多、温哥华和卡尔加里有明确展望：
0 d* }6 {' N) Y

: ?4 M" r' E' e0 f# ~6 ~9 U

增长最快的省份将是萨斯喀彻温（+6.5%），最慢的是安大略（+3.1%）。

安大略疲软的原因与公寓市场的未来
6 b0 k- y0 B% P4 \4 a, ^4 `# o0 j
1 `2 v3 i, Y: t6 [/ t$ `' M推动买家重返多伦多公寓市场的关键因素之一将是利率下降。
+ O$ N" F& i$ {& K) u4 h
* \, |7 |. p" e2 w" M不过，TD预计加拿大央行仅会再降息25个基点，使隔夜利率落在2.25%，因此“利率宽松空间不大”。
: T# B$ m$ o5 N* s
但市场仍有积极信号：
) P8 e3 M9 h$ ]! G) X9 D7 ]: a
" o8 A# {( u  H1 @% L- `+ \* 积压需求（Pent-up Demand）仍很强；

* 人均销售量极低，表明潜在买家仍在观望；

* 公寓价格自2023年中期起已持续下跌，至2025年8月几乎回落到疫情前水平。
' _  v- I, g, p8 E0 }
0 K0 t) l/ s5 w, x, f0 I/ u. T这意味着疫情期间的涨幅几乎被完全抹去，改善了公寓的可负担性，但短期内市场信心仍脆弱。

: {" E5 Q% W$ d5 }6 x8 [公寓市场尚未触底
3 S; i: ]& n/ S
5 H) }: h: X8 Q) HSondhi表示： “我们不认为公寓价格已经触底。”原因在于库存仍然庞大，消化需要时间。
6 l& R& T2 {/ Q) ]1 C, m5 @
根据TD今年5月的预测：

* 公寓价格将从2023年第三季度峰值下跌15%至20%；

0 A- P# j# s8 F. F  J* 其中约10个百分点的跌幅将在2025年出现；
& j- P8 ?+ H; l7 A( B
; y+ B+ B. k. O! ?+ c: R* 并且风险可能延续至2026年。

' h( R) ^$ O1 S# T/ `3 G新建公寓放缓，未来或存供需缺口
1 l' N) q; F2 ^- z/ F
2025年前9个月，大多伦多地区（GTA）新完工公寓约19,000套，低于2024年的22,000套。
( E# R( J4 H5 g7 s# M
" ~4 h0 p3 \$ X& R& T7 t! R完工量下降意味着未来可能出现供应不足，但人口增长已显著放缓。

2 x! [7 f( J  h% ITD预计2027年起人口增速将略有回升，可能对房价产生新的上行压力，并在2029年恢复至1.2%的正常增速。

2026年按揭重置潮风险有限
( k8 V) V0 R: G4 J
; w0 q: V, r1 o) r6 p, F. u( FSondhi指出，TD并不认为2026年的按揭重置潮会引发房价下跌。

. L" s) O, h8 q+ s$ b6 M) X截至2025年8月，加拿大平均房价仍比疫情前高出约30%（安省最低，也高出26%）。

到2026年：
) v# o* ]% t) k) V# o
* 经济预计略有改善；
) \6 R3 _! r6 n9 P6 S* D; w
* 大多伦多公寓过剩库存逐步消化；

* 失业率下降。

因此，整体环境将较2025年更为有利。
  z9 g: g, x0 p- r( I( H) e
哪些地区最具可负担性？

在萨斯喀彻温省与纽芬兰与拉布拉多省，住房仍比历史平均水平更可负担。

阿尔伯塔省的可负担性虽下降，但仍未过度紧张。

相对而言，安大略、魁北克、新斯科舍与PEI的住房负担远高于历史水平。

& r) P, C* {3 D0 {* U3 T值得注意的是，大多伦多公寓市场的可负担性已显著改善，价格回落至疫情前水准，为买家创造了入市机会。

长期风险：房屋类型错配

& `( E9 f' m% A2 wSondhi警告说，虽然全国都在讨论“住房短缺”，但问题不仅在于总量不足，更在于供应类型与需求错位。

> “如果我们新建的大多是出租公寓，而买家真正需要的是郊区的独立屋、半独立屋或联排别墅，那么供需错配问题仍然存在。”

1 t+ N' d/ h% k7 i6 J8 J2 b# s他指出，加拿大独立屋在新建住房中的比例长期下降，而这正是最短缺的类型。
2 b6 X; R+ k# T1 T9 c& U9 w
结论：适度回升，而非大反弹
! U; J8 |6 z# e3 a! a4 Z4 v
* F5 o. E+ Q( i, O& j> “我们的预测显示，加拿大房地产市场将温和回暖，但不会出现剧烈反弹。”

此外，针对总理提出的每年新建50万套住房目标，TD的分析认为：
1 o" e: A- [1 v0 \
! _6 W  A! M( v7 v3 w2 T; W> “要恢复到疫情前的住房可负担水平，其实每年40万套就足够了。不必翻倍才能改善可负担性。”

; M' W) z7 L+ b; O5 K# e1 M- d不过，Sondhi补充说：
6 y; b- ]. r2 h' ?1 n, ?' B- Q
> “加拿大历史上从未实现过每年40万套的完工量。要做到这一点，需要彻底革新加拿大的住房建设模式。”