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2019年爱城房市展望

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发表于 2019-1-1 07:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 yxia 于 2019-1-1 09:39 编辑
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9 B+ @" e# h: X6 M) E; E9 Q今天是新年第一天。在辞旧迎新之际,和往年一样,对爱城房市今年的走向作一个非专业性预测。也借此机会恭祝大家新年快乐。5 e' ~: ~# H5 k7 b6 [
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先谈点对去年房市的感想。爱城房市去年总体而言可以说是波澜不惊,稳中有降。这与我前年底预测的稳中有升有些出入。其主要原因是国际原油价格在去年下半年出现令人意外的暴跌。一方面说明这里的预测仅是个人观点,纯属娱乐,不可当真。如果提供的信息有点参考价值或启发就算达到目的。绝对不可当作房地产买卖或投资的建议。另一方面也说明目前爱城经济相当的单一,高度依赖石油产业。国际原油期货市场的变动将直接影响爱城房市走向。6 `* C' O7 O, q" @; M, R# O
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签于目前的原油价格已跌回2015年水平。从2019年开始OPEC承诺每日减产120万桶。加上美国实施伊朗制裁不再有国家可以享受例外。国际市场上伊朗石油将大幅减少。一般估计今年的原油价格会出现低位反弹。平均Brent油价预计在$72, 平均WTI油价在$59。不过大多数分析家对今年的原油市场仍持悲观看法。主要原因是美国产油能力超强,能迅速填补任何石油短缺。仅以前年为例,美国每日产油量就达1160万桶。另外今年全球经济放缓,特别是中国经济放缓对石油的需求量减少也是一个重要因素。总之石油需求供大于求的局面还会继续。5 C. G9 \( J: {% W4 g# n( a4 J
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2019年我们Alberta石油前景也是悲观的。除了受国际油价低的影响外,Alberta石油还受到本身价格低廉的双重打击。在市场上卖出的Alberta石油不是用国际Brent油计价,也不是用美国WTI油计价, 而是用WCS(西部加拿大选择)来计价。WCS油价不仅比国际标准Brent油价低很多,而且比美国WTI油价也低得多。如去年年底最后一天的Brent油价是$54, WTI油价约为$46, 而WCS油价只有$27。这个WCS价格还是Alberta政府最近主动宣布减产后的结果。显然,Alberta的油价已低到使Alberta人无法忍受的地步。  T8 l5 k% Y& @6 s  W7 H& K" {
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造成Alberta原油不值钱的原因主要有以下三点:首先,Alberta原油采自油沙,属于一种重质油。简单地说就是稀释的沥青,比轻质或中质原油在市场上的价格要低。其次,Alberta地处内陆,需要油管或铁路运输将原油运至出海口或美国大型炼油厂。而目前多条油管工程受到邻近BC省、环保组织和原住民的反对而搁浅。小土豆联邦政府在支持油管工程方面的工作也不得力。其结果是大量开采出来的原油运不出去。最后,各种原油生产的调节政策、环保以及碳税使原油开采的成本增加。
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面对低廉的WCS油价,Alberta政府不得己在去年12月初用行政命令强制减产。从今年1月1日起毎日减产32万5千桶。希望到年底当Enbridge 3号线油管运行时能降到平均每日减产9万5千桶。同时Alberta政府还将购买铁路油车争取到今年底达到每日运出12万桶油的目标。Alberta的強制性减产任务由每日产油量超过1万桶的25家大型石油公司承担,而小公司不受减产影响。这样由于减产带来的失业潮也将从年初开始。好消息是联邦政府己拨款16亿支助Alberta石油工业。总之,对Alberta石油工业而言,2019将是困难的一年。) O) M$ D. W+ B* m
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除了油价,另一个主要影响房市的因素是房贷利率。虽然去年年底加央行没有加息,但今年继续加息的预期并没有排除。加国国土幅员辽阔,中部和东西部经济发展不平衡。尽管油价持续下跌影响中部Alberta省经济恢复,但东西部省份经济发展势头良好。所以今年央行继续加息是大概率事件,但何时加息和加息的次数则是未知数。% o: E$ y6 T$ ~" K8 W2 d3 P

3 A# @* ~3 k% X  A' D8 z今年国际大环境也不乐观。中美贸易战和科技战方兴未艾,对全球经济产生不利影响。由于逮捕华为高管孟晚舟导致中加关系恶化今年不会改善。这些事件的恶性发展会冲击加国经济,也影响爱城房市。好消息是新的北美自贸协定去年已经签署,今年美国国会通过后就能实施。另一个好消息是CPTPP(跨太平洋伙伴全面和进步协定)也于去年12月30日正式生效。这个自贸协定有11国参与。参与国家之间的贸易可达到90%以上的免关税。加拿大是首先实施协议的6个国家之一。
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6 A8 W1 {# p8 _* `预测2019年的爱城房市:
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