加元开启加息之路，真的影响怕是在两年以后

lastman · 发表于 2017-7-12 21:05

感觉温哥华，多伦多快走到尽头了，不是这两个城市下跌，就是其他城市跟涨，两年后怕是利息增加，也许房价会降。

小黄 · 发表于 2017-7-12 21:13

加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

lastman · 发表于 2017-7-12 23:09

加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影响了。虽然买房的贷款利率增加，但是买家会从房价上得到实惠。但是对房价的影响会在明后年显现出来。如果明年仍然持续加息，必然雪上加霜

watercress · 发表于 2017-7-13 07:08

小黄发表于 2017-7-12 22:13
+ `! U+ }/ T8 G9 p加息只是作秀。只要CPI不上去，总加息幅度不会超过1%，立贴存证。

agreed. central bank's target is inflation. they don't give a damn about the real estate market.

marilyn · 发表于 2017-7-13 07:40

整个加拿大房价都会下滑。

小黄 · 发表于 2017-7-13 08:23

lastman 发表于 2017-7-12 23:09
4 T& ^( d& K5 Q5 [% ^加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.

很多没有房子的人总以为房价上涨倒逼涨利率。其实房价绝对不是利率升降的主要考虑。
影响利率的两个最主要因素是：
1）CPI
2）制造业失业率

lastman · 发表于 2017-7-13 21:37

一种不安的感觉，我准备今年秋天把房子卖了，当然了，不是Edmonton的房子，Edmonton虽然经济下滑，房价毕竟不那么离谱

GraceEd · 发表于 2017-7-14 10:21

本帖最后由 GraceEd 于 2017-7-14 11:24 编辑

同意一楼观点，ALBERTA能不能跟涨全看油价了，但目前看来可能性不大

lastman · 发表于 2017-7-16 22:59

从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

Windermere · 发表于 2017-7-17 05:37

lastman 发表于 2017-7-13 00:09
: N; @: {: A3 Q3 {" c# ~( r* K* z加元最近暴涨，今天上午一下子200多个点，加息预期的原因。如果今年总加息达到1%的话，那已经是相当大的影 ...

"今年总加息达到1%", 不大可能，但5年很可能。

我朋友在浮动p-1.1和固定2。4，选5年固定2。4. 银行内部利率

小黄 · 发表于 2017-7-17 09:01

lastman 发表于 2017-7-16 22:59
' `3 f2 t9 N, ^- q1 u从加元升值的劲头看，利息怕是还要涨，加元对美元1.25马上的事，1.2可能是一两个月的事，最终也许会到1.1

不可能

GraceEd · 发表于 2017-7-18 09:33

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
3 |6 t1 Q0 v2 j- K4 e. x"今年总加息达到1%", 不大可能，但5年很可能。
" @" Q' H: A( D. h" C9 W7 k( Y: B+ b Q" w& V3 t3 Z
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4，选5年固定2。4. 银行 ...

这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

watercress · 发表于 2017-7-18 09:57

本帖最后由 watercress 于 2017-7-18 11:53 编辑

Windermere 发表于 2017-7-17 06:37
! s5 L2 F# u. B, }% y+ H& I( C' r8 U"今年总加息达到1%", 不大可能，但5年很可能。3 L( U8 W" W7 Q# Q6 R+ a8 q6 ^
( }" p; V9 M3 L$ w, |# E
我朋友在浮动p-1.1和固定2。4，选5年固定2。4. 银行 ...

Can I ask from which bank your friend had P-1.1?

小黄 · 发表于 2017-7-18 10:21

GraceEd 发表于 2017-7-18 09:33
J0 L- l/ ?: X这样看来长期利率还是要涨？不然应该选P-1.1

这样看来他朋友的选择是错误的。

watercress · 发表于 2017-7-18 10:54

小黄发表于 2017-7-18 11:21
( [4 i+ k X* ^+ _这样看来他朋友的选择是错误的。

看来教授也是variable粉，敢问教授房贷是p-?

Windermere · 发表于 2017-7-18 11:17

watercress 发表于 2017-7-18 10:57
2 M5 @2 a: k$ b! z( w! q0 d# HCan I ask from which bank your friend had P-1.1?

银行内部利率, for its bank employee only

K歌 · 发表于 2017-7-18 15:49

小黄发表于 2017-7-13 09:23! J( `3 e- D' b' d x- W. |3 R1 u1 T
我说的涨1%，不是指今年，而是指一个长时期，好比5年到10年，总共涨1%.
8 Y4 ~7 I4 P* ~: ~1 t) j( d: G3 x1 ]6 n
很多没有房子的人总以为房价 ...

利率上涨会直接导致房价下滑，什么CPI，制造业失业率不管用。因为利率上到一定程度租比买更加便宜，基于现在多伦多温哥华的房价租肯定是覆盖不了房贷的，房价又下滑炒家会纷纷离场。CPI，制造业都只有一直坚挺的情况下才会对房价有支撑作用，可是恐慌心里会导致房价继续走低。

GraceEd · 发表于 2017-7-19 10:13

小黄发表于 2017-7-18 11:21, w V* c4 G: F$ n$ e' G% ?; D+ V8 ^
这样看来他朋友的选择是错误的。

要我选的话，可能会选这个 P-1.1.

但他朋友是银行的，消息比我们多得多

小黄 · 发表于 2017-7-19 22:43

GraceEd 发表于 2017-7-19 10:130 m/ S+ ^. Y8 ^8 G$ y6 o# `" `
要我选的话，可能会选这个 P-1.1.+ r% K9 f5 J6 Y/ O/ p" Z, W( v7 s

3 |- i0 `) Q2 ?; Y& c" j( m但他朋友是银行的，消息比我们多得多

受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者迷，当初北电股票暴跌，半山腰接盘的很多是内部员工。

Windermere · 发表于 2017-7-20 05:39

https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

GraceEd · 发表于 2017-7-20 10:25

小黄发表于 2017-7-19 23:435 \; E2 K. }# a' {
受银行雇佣不代表懂利率。银行几万员工真正研究利率政策的是极少数。大多数只是做业务而已。尤其是当局者 ...

在这个方面大公司从来都不会告诉员工实话，小公司老板说的还比较靠谱些

GraceEd · 发表于 2017-7-20 10:27

Windermere 发表于 2017-7-20 06:39/ T( v6 J$ `- L
https://tradingeconomics.com/canada/bank-lending-rate/forecast

2020年3.7

lastman · 发表于 2017-7-20 18:52

2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

Windermere · 发表于 2017-7-22 05:21

本帖最后由 Windermere 于 2017-7-22 06:25 编辑

lastman 发表于 2017-7-20 19:525 K0 H! Z/ ?0 O# |/ M' e- n- a6 p
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

https://www.numbeo.com/cost-of-l ... rankings?itemId=106

world 28 到1。26都有，日本最低

小黄 · 发表于 2017-7-22 08:35

lastman 发表于 2017-7-20 18:52
" I: u0 f* p6 a2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房贷利息负担增加很快，另一方面工资也在坐火箭上涨。

lastman · 发表于 2017-7-22 09:00

小黄发表于 2017-7-22 09:359 A% t. s T) i# v# w
没那么简单。利息高的时候是因为CPI特别高，每年5%~10%. CPI高很大程度跟工资上涨正相关。所以，一方面房 ...

理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字，具体那一年，感觉是香港回归前

小黄 · 发表于 2017-7-22 09:36

本帖最后由小黄于 2017-7-22 09:41 编辑

lastman 发表于 2017-7-22 09:00: l* G3 ]. s5 a0 R. b
理论上是这样的，但是贷款利率17%的时候，房价是大跌的，安省那时候的房价跌快一半，我不太记得具体数字 ...

那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在那之前，房价已经几个起落了。
从1950到1980，利率一直在上升通道，难道说从1950到1980房价在下降？错的不能再错。

事实情况是，房价和利率同步上升。很简单，利率升是以为通胀高。通胀高房价怎么可能降？直到某一点利率上涨远远超过通胀率才终止那个周期，30年已经过去了。

lastman · 发表于 2017-7-22 09:57

小黄发表于 2017-7-22 10:36 c2 Q; _7 a- O9 y
那也要看时间跨度。上次央行利率从1.5%涨到17%用了31年。现在央行利率是0.75%，讨论17%有什么意义？在 ...

理论上的事情总有些不同步，既然利率图有利，相对应的房价图有没有，一看便知到利率和房价关系

K歌 · 发表于 2017-7-25 14:07

lastman 发表于 2017-7-20 19:52$ v1 r, R1 ~ `! L$ z
2004年贷款利率5%，曾经有17%时候，听说，要是那样，凡是贷款的只有把房子给银行了

那时候房子很便宜好不好，1万几千就一个房子了。利率最高的时候好像是80年代

爱城丫克西 · 发表于 2017-8-22 00:27

加拿大的银行利率主要是看美国的。可能会有时间差，但最终一定是紧跟美国的。这是由两国经济的关联/结构/资金流向决定的。其它的都是次要的。重要的事说三遍：美利率，美利率，美利率！

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加元开启加息之路，真的影响怕是在两年以后

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