肺腑之言

紫光

写给观望同志们的几句心里话----仅供参考，也许你们可能没有考虑过这种情况。
, G# Q3 \5 R6 E* w! m: l% o+ b观望理由：等房价下跌
2 |8 Y  }$ e" ]房价下跌理由：1、银行加息加到大多数人不能承受，个人估计至少要加到8%以上；
2、经济萧条，失业人士众多；3、炒房集团大量撤资，底价抛售房屋
以上理由不成立的原因：1、银行今年即将将息，0.25-0.5%；2、如果经济萧条了，你能保证你不失业吗？如果你失业了，你还是买不起；
3、edmonton目前不存在大的炒房集团及大开发商，到是按现在的发展势头，他们会在今后几年介入。
+ `, ]- ~( Q/ T7 J, {1 g那么，说真话，你们在等什么？
等房价跌20%？想象一下那时的情景，银行收回大量的房子，并且积压在手里卖不出去，他们还会傻倒给你房屋贷款吗？且不谈那个时候你的工作还保不保得住。——一句话，到时候你还是买不了。
看到很多观望了很多年的朋友，把一个20万的梦想硬给望到了50万还没有实现，痛心啊。
另外——
* \( ^& T: z& W- X4 [我自己的切身体会：2005年底的时候，我们家庭属于偏低收入家庭,但我们申请到的贷款可以买一个2000sqft的singlehouse, 我当时就想，就我们这点收入能住这么好的房子，这房子一定会翻番。
而在经济发达的日本，贷款的年限已经放长到99年——不指望你这辈子还清。银行有毛病吗？
这就是经济，这就是房子-----一个四面有墙，头上有顶的家，也是在地球上唯一一个你可以真正觉得是属于你自己的东西。

sunson

分析的有道理，但是买不起。无奈！

CANDYMAN

有道理，同意。
& X" h/ c* A  L* l0 S
补充一条: 房子自住，什么时候买都划算。
% X% t& G5 g9 z* l1 h6 G! S6 W" f2 Y 万一跌了，５－－８年肯定涨回来。
# Z  n* Y4 G9 i& L. F* o6 T, ?万一涨了，就后悔当初为什么没多买一套做投资，早十年退休！

, {* C+ E! c4 s: r! ]+ u' L

sunson

1。有一点比较困惑，如果失业了，又买了房，该套么办？毕竟经济越热，背后的风险就越大
2。银行为什么降息？去刺激房地产市场？银行的钱贷不出去？但有一点是大家清楚的：在房产市场里，银行的目的不是平衡房价的高低，而是最大利润地挣到钱，银行几乎没有风险。

不知对否，请指教
9 k5 h! Z4 I+ y  }- v; d4 c
% K6 P2 g+ i* B$ Z" z[ 本帖最后由 sunson 于 2007-1-27 19:10 编辑 ]

ally125

同一楼主前两个观点，但是第三个觉得有点出入。炒家还是不少的，前一段时间排队买40万公寓楼花的就是一个成功的炒作例子，温哥华的人去策划的，本地居民背洗脑后就买进那些已经高于市价不少的盘。温哥华的icon好像也把手伸到了爱城了，还是半年多以前把。卡城的炒家应该也有不少进了爱城的，我见过得就有好几个买地起公寓或者丢扑来了四的。好在此地经济繁荣，接盘的力量很强，估计再多一点热钱进来也能消化。

( w$ I! Y( Y% j: e   以前我也劝观望的人买，可是每个人心理和经济承受能力不一样的。生来就保守悲观胆小的人，怎么可能与你为伍。投资最起码算是勇敢者的游戏吧。相信每一个买了房子的，炒过期货，外汇，股票，基金的人，多少有一点对投资最基本的理解，加上一点赌的精神，就让他们不甘于在纸上谈兵了。
+ K) E/ m+ e( [' Z- x7 r
   房地产独有的魅力使长线持有，稳赚不赔，借贷成本低，和高杠杆。经历过低迷经济周期的人心里存在着对投资的阴影，比如温哥华用了差不多十年才回到原来的价位。可好在现在亚省的经济，看不出有任何崩溃的兆头。那么通货膨胀也是顺利成章的（这也是我最害怕回到cash position的原因）。

1 B# e% p' {( _& |" [; D   这个坛子里好像有很多鄙视炒家的味道，可是投资用钱生钱真的比辛辛苦苦挣工资来得容易，你所要做的就是正确驾驭风险。不用做到像巴菲特那样把所有鸡蛋放到一个篮子里，适度的投资会让你的小日子过的舒服很多。至于投资方式来讲，我觉得没有哪一种是最好的，挑一个最适合你的就好了。

sunson

现在如果买了40万的房子，夫妻有一方不能keep住现在的工作，那真的不得不推迟十年退休

原帖由 CANDYMAN 于 2007-1-27 18:44 发表
万一涨了，就后悔当初为什么没多买一套做投资，早十年退休！
& z  \1 P1 c' V% W; k( b) n

紫光

根据加拿大法律，你有半年到一年的缓付期，具体我得查书，有点忘了。
- C( G6 O) T  R而且你有房子之后，可以申请个人备用金，一般的还可以支持1-5年（看你有多少equity)，如果你还是找不到工作，你就把房子交给你银行。如果能卖出多的钱，银行会退给你。以上是经济法的规定。
银行将息原因很多，总体而言，升息为了抑制通货膨胀，降息为了抑制通货紧缩。这一点由政府根据本国经济情况决定，让中央银行实施，其他商业银行没有权利决定。

% O, \* w! ~0 H* {[ 本帖最后由 紫光 于 2007-1-27 19:35 编辑 ]

sunson

谢谢楼主答复。
6 r" o' F' q1 ]) x% X0 h8 t5 s6 C) K交给银行，是不是就是被银行收回或叫作被银行拍卖？

CANDYMAN

原帖由 紫光 于 2007-1-27 19:32 发表
根据加拿大法律，你有半年到一年的缓付期，具体我得查书，有点忘了。
而且你有房子之后，可以申请个人备用金，一般的还可以支持1-5年（看你有多少equity)，如果你还是找不到工作，你就把房子交给你银行。如果能 ...

# X8 T5 n0 l6 }个人备用金英文怎么译？ 具体介绍一下好吗？

紫光

line of credit ,你的房价减去你的mortgagex75%,就是你可以拿到了，利率为中央银行利率，少数银行还给一些优惠利率。直接放到你的帐上，用就付息，不用不付，非常方便。

紫光

不管银行怎么处理，你都可以得到差价，而且银行想拿到你的房子不是那么容易的，加拿大法律是绝对照顾弱者的利益，一段时间内，你可以只付mortgage payment的利息即可，除非你1-2年都找不到工作或者你主动上交房子。如果那样，应该也不是你一个人的问题了，大家都一样，没有什么好伤心的。

catty

原帖由 紫光 于 2007-1-27 18:12 发表
写给观望同志们的几句心里话----仅供参考，也许你们可能没有考虑过这种情况。
观望理由：等房价下跌
房价下跌理由：1、银行加息加到大多数人不能承受，个人估计至少要加到8%以上；
2、经济萧条，失业人士众多 ...

8 H& N* Y: a/ v/ c! `0 r% t
实在看不明白，你那么看好地产，为啥还卖房子，等着升值不更好吗？
; w6 e# P; V2 h& d. p" dhttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D1

sunson

Thank you for your reply
: N% {# q3 Y, O/ e8 b0 v/ W圣诞后，爱城的经济在变化，或者叫调整。好多从事oil constuction工作的人都已感觉到。但是又不是很确信。毕竟在这里，在班上是不谈论公司或行业business.
" {" p/ P! i+ V) h+ r如果想买房，请教楼主是进入还是持币观望一段时间？[/color]毕竟没有人相信今年房价还会疯涨，如果经济持续好，涨一点对于能keep住工作的人无所谓，但一旦经济变缓，家庭收入只能有40 50或60k,面对如此房价则爱城真的没有什么可留恋的
* ?/ d. x( S5 R# F$ W
1 P+ I3 p% S4 {) P$ S[ 本帖最后由 sunson 于 2007-1-27 20:43 编辑 ]

紫光

因为我买了个更大的，而我的收入付不起二个mortgage,这有什么奇怪的，而且我会再买第三个，以时间去换取价值（比如我现在在大房子比原来的大很多，地也更大，装修更好，但几乎不用增加什么mortgage,这就是投资收益了
. L' ^, f" _. o. a. [7 {# z
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-1-27 20:48 编辑 ]

catty

你可以出租阿，不用把房子空着吧？现在市场这么好，那么好的房子租金估计是你mortgage的2倍，不更好？
如果冒犯的话，sorry
3 t, j1 F/ r+ b" O& N
反正很多事情看不明白，看来俄真是老拉。

紫光

反正我是已经又建了一个，参看：
% B4 }2 ?0 M+ p+ ihttp://www.edmontonchina.cn/view ... &extra=page%3D2
现在价位在25-35万的卖得非常的快，40万以上的基本没有什么frist buyer，都是买掉自己的原旧房，upgrade的buyer.

紫光

问题是银行不答应啊，你以为我不想吗？而且我要不看好房市早在list的第三天就卖了，有个offer,我没有卖。
7 e5 D4 I% R9 b! F6 U. `另外，如果要投资的话，我肯定去投资condo，或townhouse,好卖也好租。
# k6 K) ], }3 o% c6 t9 }* ]) }8 X
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-1-27 21:02 编辑 ]

callmelxylt

最好别这么想
一段时间内，你可以只付mortgage payment的利息即可, 25年的amortization, 月付和光付利息也差不多

加拿大法律是绝对照顾弱者的利益, 银行是只关系利益的,如果你欠息到了一定程度,下一次就没有银行会贷款给你了,严重的情况下7年别想和银行打交道了, 当然政府回照顾你的,但你想家人探亲......

合理的财务规划是最重要的;
当然03-06年初投资房产(尤其买了两套以上)的人是例外, 可以称为投资专家了

sunson

谢谢紫光，也很高兴能在一个健康的帖子里请教了你一些问题。
我的观点：
1。爱城由于有独天独厚的资源，从长久来看，经济应该没有问题。但短期波动和调整是会有的。有时也会有比较大的低谷。
2。今年房价不会有大的波动，至少是不会有大的涨幅。加上现在市场上象样的房子不多，既如此，现在不是买房的最佳时机。

. L7 i$ _# ^9 ^* v* D4 ^) q3 D谢谢。good luck

[ 本帖最后由 sunson 于 2007-1-27 21:21 编辑 ]

紫光

原帖由 sunson 于 2007-1-27 20:38 发表
Thank you for your reply
圣诞后，爱城的经济在变化，或者叫调整。好多从事oil constuction工作的人都已感觉到。但是又不是很确信。毕竟在这里，在班上是不谈论公司或行业business.
如果想买房，请教楼主是进 ...

因为你、我不是朋友，所以我的意见仅供参考，后果自负。
不过我的朋友就惨了，好多都被我逼得不得不去买。但好像现在即没有找我算账的，当然也没有请我吃饭的，所以这是一件吃力不讨好的事。
去年8月，房子最热的时候，我就逼着我的一个中国同事去买了一个condo,那叫一个热阿，一个condo出来，10个人下offer，出价高于叫价的10%都买不到，最后买到了一个30多年旧的， 我的同事还说，这么老的房子应该没有什么涨价的空间了吧，结果就在前几天，他的隔壁卖了，比他买的时候多了3.5万。
5 g' r* f1 Y8 M+ }6 t4 i最近另外一个朋友被我们一帮人搞定，去买了个townhouse,其实是去抢了一个，因为在这个房子挂出来的第一天就下了offer,一分钱没还，现在还不到20天，同一个小区，同样面积的又卖了一个，这次只多卖了2万多。
- Q& S1 K. z) Y; y9 v以上我说的全部是事实。

狂吃

不错，解释得很详细。

三言两语

老农民

原帖由 紫光 于 2007-1-27 21:32 发表

( X/ P# F" J1 G" m3 V  s0 @; W; h因为你、我不是朋友，所以我的意见仅供参考，后果自负。
不过我的朋友就惨了，好多都被我逼得不得不去买。但好像现在即没有找我算账的，当然也没有请我吃饭的，所以这是一件吃力不讨好的事。
去年8月，房子 ...

每个人都有一本经，每个人都不一定比你傻。你的分析也并不是无懈可击，所以，你还是该干什么还是干什么吧，这样也不会有人埋怨你。

U-boat

#23

三千东流水

fancycat

难得搂主这麽苦口婆心的，用自己的亲身经历劝说大家买房，真是令人感动，大家也不要辜负了他的一片好意，赶紧加入到买/炒房的行列中吧！大家一起加油，把爱城的房价炒到更高的水平，也好让炒房的赚更多。

熊猫阿宝

“3、edmonton目前不存在大的炒房集团及大开发商，到是按现在的发展势头，他们会在今后几年介入。”
2 f2 B8 M3 j/ G8 D( Y
依据什么楼主作出这个判断？

smalltown

Up! Up! Until nobody can afford to buy a house.

ComfortHardwood

买了房子可以住，可以租，可以卖，可以抵押，可以拆，可以做买卖，可以种蔬菜，。。。。。要使房价跌了，该有多少人难过？到时候也是一起难过，所以也是患难与共了。为了自己的地盘奋斗吧！

紫光

原帖由 不想长大 于 2007-2-1 13:26 发表
. |; h* R* Z$ u( U' X“3、edmonton目前不存在大的炒房集团及大开发商，到是按现在的发展势头，他们会在今后几年介入。”

依据什么楼主作出这个判断？

0 H0 ]2 \- [, `9 ^$ I0 L8 Z# A! X) }以前的帖子中已经说过的，因为北面要建5个炼油厂对原油进行深加工。
美国正在和加拿大磋商要ALBERTA 将原油产量由现在的100万桶/天提高到500万桶/天。
这一系列的举措，将吸引多少人来我是不好估计的，但5个炼油厂，政府估计将提供
' v3 g3 _, E  ?# B! B+ h8.5万个直接或相关就业机会。这些人住的问题怎么解决？目前市面上流通的房子也就5000-6000套左右。