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卖屋今年要报税 无论是自住或出租* g1 j8 p8 ~, P. d
7 |! J% \# y# U* _$ z全自住免税 曾出租计增值
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今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。
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根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
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多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
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7 ]9 y$ x L/ A( S/ q3 N" I所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。! _- G3 F( T8 {6 I3 }* a# l/ V
" C: E: H" p& W$ L$ ^- v3 D而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
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- U# ~/ l! \4 G( b& B: L他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」
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胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
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纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。9 n5 p. r, j+ w! q0 R
3 P: X8 f' U9 d5 T. L: I如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。! E) w- I6 a9 T& l" X
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胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
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0 Z: Y* ], e3 B* U此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
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' \2 y) s3 |1 A2 |% _; a他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」 c7 X0 Y8 {7 d- B/ O$ U2 Y
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自住改出租属「假定出售」6 L. v0 X9 F3 l4 o v- A( T# H
& ?, I9 C# P0 h1 x0 {6 F- K' N& f只作分租仍视「完全自住」& R4 N @# n+ {2 m; }! X. V
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如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
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购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
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胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。
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/ E/ R+ i" Q2 C- y& P- k但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。3 [# {6 L8 {( Z* a/ H
- W. J# E- w! }9 y2 Q他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
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那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
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胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。( }2 ^3 N9 ^8 [- U, i( R0 k" j* ?
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他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」% V0 H+ Z/ ?; ?$ I
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发表于 2017-2-12 11:45
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