投资房产的同学看过来，非常值得一看

八年移民

十年老兄的意见如何？

老杨

这篇文章得到了一些批判，一会儿我找找发上来。

老杨

赵平波：经纪吹牛，可不要脱离群众
来源：加国无忧 2006年01月12日
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昨天，本网转发的星星生活报上刊登的《地产经纪的疯狂梦想：拥有20套CONDO》一文引起了本网网友的巨大反响，其点击量亦迅速窜升到本周排行榜的首位——但不幸的是，网友对其评价却极低，恶评远远大于好评。这当中的问题出在哪里？
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笔者认为，这个梦想的本身并没有什么错误：这位杨姓的地产经纪才35岁，还可以认为是一位年轻人。年轻人嘛，有一点梦想，当然是很正常的。其次，这当中的分析和数字推算也谈不上有什么失误，每年买一套CONDO直到拥有20套，当然会发财了！从多伦多不断吸引新移民的政策来看，好地段的CONDO还算好租、并且保值的潜力也很大。那么，这篇文章却引发了本网网友的如此恶评，其本质原因究竟出在哪里呢？
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& S4 W( J! e# x( ]. L8 ^笔者认为，此文恶评颇多之本质原因在于：作为经纪人，适当地吹一下牛并不令人生厌，但要忌讳的是，不能吹得太过分了，若是吹到脱离群众的地步，就必将会遭到人民群众的情绪反弹——这可能是此文恶评如潮的关键所在。
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事实上，作为移民到加拿大来的、来自中国大陆的广大人民群众，绝大部分都是技术移民。我们这些技术移民从国内带来的钱，大都恐怕也就够支付一套房子的首期吧（至少笔者本人是如此，当年移民时带来钱还不够首期，过了3年多以后才买上房子）！这样，每年买一套CONDO，也就是每年都要付出5万加元的首期，这对我们这些技术移民而言，除了第一套以外，以后的每一套就只能通过打工挣出来。不知道有几个移民家庭有这样的能耐，能在加国打拼挣来这么高的收入？！要知道，统计资料显示，加拿大本地人每个家庭的平均年收入是税前6万左右，扣了税以后，通常就肯定不到5万了。这么说，即便是加拿大的本地人，一家子哪怕是根本不吃不喝不住，也无法每年掏出5万现金来实现这一疯狂梦想——更何况加拿大这里，外来移民家庭的收入比加拿大本地人的家庭收入，还要低一大截……以上的拥有20套CONDO的疯狂梦想，难道不是太脱离广大人民群众的基本水准了吗？
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( W% G8 ?% y  M作为普通人，如果在亲朋之间，私下里吹吹牛，弄出个“拥有20套CONDO的疯狂梦想”出来，倒也是一起人们茶前饭后的笑料，无伤大雅。但是，作为地产经纪，在媒体上公然胡吹，性质就不一样了。在加拿大，经纪这个职业具有什么含义？其实，经纪就是广大人民群众的导购员。人民群众之所以要请您当导购员，并且支付佣金给您，您要做到的起码的一点，就是要让人民群众信赖您吧？如果您说的话，人民群众信都不信，认为您在胡吹，那么有谁还会认您当导购员呢？所以，把您这个胡说八道的导购员猛批一痛、奚落一通，这当然是很自然的啦！

) I# j' |  l& N$ u% ^也许，这位杨姓的地产经纪可能会做如下辩护：20套CONDO的疯狂梦只是他这位极具能耐的地产经纪的个人梦想啦，与本地的水深火热之中的广大人民群众移民无关啦，这里，并非这位经纪是在急人民群众之所急，想人民群众之所想啦，不要上纲上线啦……
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好吧，那就让笔者来再进一步分析一下，即便是在地产市场如此火爆的今天，多伦多的地产经纪们，每年能挣到多少钱？

笔者本人虽然不是地产经纪，但对地产这个行业的大致收入情况多少有些了解：因为本51网站有一个地产模块，在这个模块中，注册成为本站地产经纪会员的，共有240来位。为此，可以毫不夸张地说，大多伦多地区的讲国语的地产经纪，大概有一半以上都是本网的经纪注册会员，而在这些会员中，又有60来位目前是或曾经是本网的广告客户——笔者本人或多或少地都与这些经纪们打过交道。

# P! S' a& v- f/ Z! d在与这些地产经纪的交道中，笔者发现，地产经纪与其他行业的生意人并不一样，那就是他们不太忌讳谈自己的收入状况。这是因为他们的收入情况并没有多少秘密可言，一年里每人买卖出了多少套房子、价位如何，这个数据在公司内部彼此都清楚。这样，稍微推算一下就基本能估算出，此君这一年的佣金能拿多少。那么，本地华人地产经纪这些年来，平均每人能收入几何？

9 k/ j2 P* n- ]& b1 f据笔者的间接了解，目前大多伦多地区的大部分全职的地产经纪，大概收入都在3-5万之间。年收入能达到7-8万的，就可以进入TOP 10%了。进而，年收入达到10万以上的，在目前讲国语的华人地产经纪中，大概仅有屈指可数的几位。同时，一位地产经纪的年收入若要做到7-8万以上，他基本上就要忙得天昏地暗了：其配偶通常不可能也去上班也挣一份钱，她或他必须成为老公或老婆的助手：因为拉新客户要公关，每一单也有许多Paper Work要做，另外，家务活也得全包。所以，如此分析下来，目前多伦多地产经纪行业人士的普遍收入当然比累脖工强一些，但与其他的专业工作相比，大概也差不多——和其他普通白领工作者的收入水平相差无几。
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: E0 d: X3 a3 h3 g0 \- N0 k) i5 S现在就可以回到这一“地产经纪拥有20套CONDO的疯狂梦想”了，笔者并不排除可能有个别奇才能够实现上述梦想（这如同做保险经纪的，80%的人都做不下来要改行，但多伦多却有一位保险经纪，靠其卖保险的佣金作投资，居然盖出了一栋商业楼来）。但对一个普通的、做得一般的地产经纪而言，每年要掏出5万元的首期现金出来恐怕是白日做梦，即便对于做得比较成功的、年收入能达到10万的顶尖地产经纪，恐怕也是白日做梦吧！

: n) a3 H* ^9 ^# {最后，在本文结束之际，笔者与本人的熟人圈里混得最好的一家人通了电话。这一家两口子都是1980年代留学到加拿大的，并双双获得博士学位，目前已在加国生活了近20年，职位也都混到了经理阶层，估计这对夫妻目前每人都达到或至少接近年薪10万（当然是税前）。我问他们，是不是每年都可以攒下现金5万，来实现每年买一套CONDO的疯狂梦想。他们听了哈哈大笑：除非是拿着现在的工资，但依然过着当年留学时的生活，车子房子都卖掉，一家老小租间地下室过活……

老杨

地产经纪杨洪回应地产投资疯狂梦想
/ G, C$ F6 X2 z. V* I" H加国无忧 2006年01月13日，来源：星星生活上期，星星生活和星网刊登了《一个地产经纪的疯狂梦想：拥有20套CONDO》，因为言论新奇大胆，引发读者和专业人士的广泛参与。有人致电星星生活报社针对文章给出专业的意见；有人直接把邮件写到了星星生活记者的邮箱，提出了很多自己的疑问和看法；在星星生活记者的主动咨询之后，也有不少专业人士给出了自己的客观看法。文章11日被加国无忧网转载之后，也引起了网友巨大反响，以至于该网络负责人赵平波亲自撰文对该文发表意见。
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4 j. v/ ?- Z1 i# }; U( \) P日前，星星生活记者收集整理针对该文的评论和意见时，发现，林林总总的意见中，除了极少数读者对这种投资行为坚决否定之外，提出疑问、质疑这该投资可行性的占了绝大多数。星星生活记者将这些意见整理为以下几类：

A类有那么多收入每年投资5万买CONDO吗？

署名为david的星星生活报读者率先写邮件提出尖锐疑问："买20套房的首期每套5万，共100万从哪来？靠你的个人收入还是骗贷啊？如果你能靠卖房赚上100万，那我也去当经纪算了，还以房养房那么累干什么呢 !"

加国无忧网负责人赵平波在文章中如是说："对一个普通的、做得一般的地产经纪而言，每年要掏出5万元的首期现金出来恐怕是白日做梦，即便对于做得比较成功的、年收入能达到10万的顶尖地产经纪，恐怕也是白日做梦吧！"

B类银行会贷款300万给他吗？

署名为james的星网（www.NewStarNet.com）读者的英文邮件比较有代表性："Could you tell me how Mr Yang Hong can get mortgages for 20 condos from banks？（你能告诉我杨洪先生如何能从银行为20套CONDO贷到款吗？）"

6 h2 c( ?: \- |% _6 F署名为jason liang的星网读者，更在邮件中很仔细地列出几点疑问，其中第一条就是："当你已经买了3套CONDO，你还能为你将来要买的新CONDO获得银行更多的抵押贷款吗？"
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% [0 o4 Q! t8 c  ?  N' E. YC 房子空置、利息上扬、移民政策变化等风险
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署名为jason liang的星网读者的最后一个疑问便是："Have you considered the empty period for which you could not find any leasees?（难道你没有考虑到找不到租户的空置期吗？）"持类似意见还友加国无忧网晓华、jackhuizhu。
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而该网友zeak则对利息上扬之后的风险表示担心："现在利息这么低，高1/3-1倍后 ……他考虑过利息涨到10%时的情况？他要从哪个楼跳下？"

另一个网友jim so提出了移民政策以及CONDO前景变化对投资造成的风险："在加拿大华人近期成不了主流，政策变动前不会让你知道的，有一天倒都不知道怎么倒的；而且交通方便了, Condo就麻烦了。长期看, Downtown 都会萧条的，NYC 都不例外。"

5 `$ U7 P% A! |/ i9 @. l) uD 不同的选择和投资方式
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网友MV55对CONDO的投资前景存有疑惑："每个人都知道CONDO在贬值，因为太多的CONDO在修建中；而HOUSE不会贬值因为土地不会增多，特别在好的地段。"

: {# Q9 A* {- {( W另一名网友happyever更有意思："如果我有5万元，找个年回报7.2%的投资，20年后也是20万。"

署名为jyang0125的网友说："我不相信我能像你一样做同样的事情。我不是地产经纪，我没有时间到处去搜寻新房子，我没有时间去照顾这么多套房子，我也没有足够的心里承受力，我不能想象我将成为一个百万富翁，我能投资信托基金或者股票来得到同样甚至更多的回报，更容易，更灵活。"
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网友文森特说："我看还是短线好。长线也行，不过等到60岁了再卖，享受生活的质量恐怕就要下降了。"

在这些反馈中，星星生活记者发现唯一有一个署名为jyang0125的加国无忧网友，对次投资行为提供了一个不同寻常的信息："我不认为这是你自己的想法。最近我卖房子的时候，我经纪的男友向我推销跟你一样的点子，他们都不是从大陆来的。1.他只投资CONDO；2. 他和我的AGENT现在已经拥有7套CONDO（他自己说的）……他的想法似乎还好过你。"这一点，为后面杨洪的回答所证实。
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2 |9 x* Q( Q4 }1 T4 M; y星星生活将综合整理所得出的以上问题抛给杨洪的时候，他正在签OFFER的路上。他显然还不知道这些反应。随后，他对一些问题作了稍显仓促的回答。
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4 i4 V5 q( q; N5 R; N* Q他听到反应和看到网站文章后的第一句话是："我不应该把我自己的想法和做法公之于众。我没想到会有如此之大的哗众取宠之嫌。其实我的初衷就是，我的确有梦想，我不希望我的生活一潭死水。我努力工作赚钱，是想一步步实现自己的梦想，我觉得我的人生因此而美丽。我甚至自己写了一篇小说，就叫《追梦的人》，不过，我不打算发表。所以，我首先要说的是，每个个体是不同的，不要用固步自封的眼光去理解一个追梦的人，俗话说，道不同不相为谋。"

1 A& D1 y8 `& Q/ h$ }他接着对认为他的投资是制造市场泡沫的说法，向星星生活记者表达了自己的看法。"我不想制造房地产市场的泡沫，这个世界总有不同的人在扮演不同的角色。我的这个投资梦想，是我自己决定去做的，是经过了深思熟虑的，也有一些朋友一起在做。据我所知，我的同事中就有自己投资了13套房产的人，他们是香港人，或者韩国人，来得比较早，收入不错。所以，我说的这个已经不新鲜了。对有些人来说CRAZY，而对有的人，完全是可能实现的事实。"

: ^$ G6 U! U" M  L1 j3 \1 u他特别感谢赵平波，"他的那篇《经纪吹牛，可不要脱离群众》写得很好，很亲切，看得出来是新移民的视角。他的最大的质疑点是每年掏5万去投资的这个实力问题。对我来说，我不愿意回答我的年收入的问题，也不想对赵平波先生对地产经纪收入的调查是否真实可信发表看法，我想说的是，对我来说，一年拿5万出来投资地产，不会影响到我的生活。每个人的收入和财产不同，资金状况不同，不能用你的收入去设想别人，你能想象到比尔盖茨的投资计划吗？我文章的最后说了，我的梦想是有适合的特定人群的。你不是这种人，你不能说没有这种人。"

/ }# h/ B, N* ^0 a- m& F! ~  h" v作为最多疑问的，如何能一次次从银行贷到款这个问题，他对星星生活记者的回答是，"完全是可行的。因为作为投资的物业和最为自住的物业，银行的审核标准是不一样的。在审核你的投资物业的时候，银行不看你的INCOME来判断你的还贷能力。他们只会考察两个信息：首先是你买的房子周边的资金状况，其次是看你的出租合约，银行会根据这个来估计你的潜在收入。这样的话，每套房子只要有出租合约，银行审核通过后，就能贷到款。当然前提是25％的DOWNPAY。"

对于投资风险的种种疑问，杨洪没有对星星生活记者一一作答，他说那是一个又一个的大题目了。"我只能说，凡是投资都是有风险的。我说移民政策十年内不会变，他说有可能变，但他也不能肯定；另一个关于利息上涨、房价下跌的风险，大家都知道，房地产是有一个周期的，我说25年后卖CONDO，只是计划，当市场变化的时候，我是绝对不机械的。可能短的5、6年，长的十几年就卖掉，在某个周期中相对靠近理想的点，就可以出手。

! k' v7 G( S1 c7 ], }3 N. }: O"至于不同的投资方式，他笑着说："我不反对任何投资方式，我相信别的投资方式也很不错。但我个人来说，就喜欢地产投资，因为我喜欢房子，这也是我为什么选择地产经纪这个职业的原因。"

0 {$ b. T0 S# s- b' R9 P（记者宛星）

雁南飞