作者：思忆0 o$ a5 F2 w2 Q, A0 r; z
过去两年，国际油价被拦腰斩半，加拿大产油大省阿尔伯塔省的省会城市卡尔加里市失业率飙升一倍。同时，工资下降，消费者开支缩减，楼市销售生意低迷。然而，这里的房价却几乎没有变动。 根据卡尔加里地产局（Calgary Real Estate Board）的数据，今年以来，虽然销售量下跌，卡城的平均房价是479,464元，与2014年平均房价相比，只下跌了0.5%。 2 G7 V8 E( { @8 [9 w: Y Y
这是怎么回事呢？分析师解释，有多个因素支持当地的房价。 据加拿大广播公司新闻网（CBC News）获取的阿省财政部内部文件，阿省经济衰退初期，数万名在阿省工作的工人是来自其他省份，他们并不在阿省交税，也没有进入阿省房地产市场，在裁员潮中，这些人已经离开阿省。 外来劳工潮的增长与消退 财政部的备忘录称，这些外省人在阿省并不拥有住房，因此当他们离开时，当地房地产市场受到的冲击比预期小。同时，这些人的离开，也把阿省经济的负面影响分散到其他省份。 根据财政部的文件，阿省工作的外省人数于2013年时达到15万人，是10年前的一倍多，其中有7万至8万人从事油气行业以及相关的建筑业。但是在油价崩盘后的10个月，约有5.6万人离开了阿省，返回自己的家乡。 租房市场的冲击 地产投资网络（Real Estate Investment Network）高级分析师Don Campbell指出，外来工人对租房市场的影响更受到关注。这些工人的住房状况很特别。他们并不真正介入房地产市场，而是长期住在油田营地（camps）。在工休时间，他们往往飞回自己家乡所在的省份，或者回到阿省租住的公寓，这些公寓单位一般都是几个人合租。 出租房的空置率在这些人离开后开始上升，最初是出现在Grand Prairie、Slave Lake和Fort McMurray等靠近油田的小镇，之后在大城市显现。 目前，卡尔加里的房屋空置率已高达4.3%，空置房屋从去年的8300个单位，增加到21000个单位。数据显示，自2010年以来，卡城首次出现人口流动负增长，输出人口比输入人口多了6500人。 与此同时，该市自住房屋的数量却增加了3700户，增至逾32.3万户。这说明很多离开卡城的人都是租房者，而不是房屋拥有者。 卡尔加里大学公共政策系经济学教授Ron Kneebone（下图）指出，外来人口的离开，对于仍然留在阿省工作或求职的人士是个好消息。他说：“油气业兴旺的年头，阿省的周薪水平比其他省份高200至300元，随着外省人的离开，本地工人的工资不至于大幅回落。”
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可能正是这些因素支撑了卡尔加里的房价，并没有如其他经济指标那样一路下滑，但是分析师认为，房价迟早还是会下跌。 Campbell指出，经济衰退已经进入第二年，未来6个月至一年，市场信心继续下降，这时房价将出现更明显的跌幅。 艾德蒙顿的证券分析师Hilliard MacBeth也表示认同。他说，当出租房数量增加，租金开始下降时，卖房的压力就会增加，这时是真正对房价产生影响的时候。
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发表于 2016-7-25 10:46
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发表于 2016-7-25 22:05
