 鲜花( 19)  鸡蛋( 0)
|
问题:
买房的大头是月供贷款。以首付2万,贷款15万,6%,20年计算,每月还款$1075。其中,偿还本金:$150000/20/12=$625/月, 银行利息:$1075-$625=$450/月。% D, T9 E: h% M* S% N" h& O5 ?6 Y2 `7 F
3 @% \1 r, h0 g4 i+ f7 s这时大家应该看得很清楚:买房者每月交的利息已经比租房者每月支付的实际房租多$130. 我们可以换一个角度看买房者:他们是从银行那里租房,但每月比从房东那里租房的人多花了$130。这$130带来的好处是他们可以得到20年以后卖房时的收益,当然也可能是亏损。2 p/ ]0 `6 y+ r+ g: N6 j. X
+ Z) n( b' ~+ X2 H9 F- g(到此为止,我非常同意你的计算。也就是说,这每月的 130 是多花的-付银行,但 20 年后房子归你。要不花这 130,那 20 年后什么也没有。)& T2 A/ l* T; z: N, E6 J; n/ X
/ M: F7 I, y6 g$ c- L1 ?
那么, 这 20 年你多花的-付银行的钱应该是:& P, f, ?9 ?3 C2 Q
- L* Z9 P, X8 `0 c8 ?($130)x 12 (F/A) + 20000 (F/P)= (大约 13 万)
! b& T" C: W. Y, V8 T6 i
. u8 C+ K6 U* l5 U) C (那 625 原来就是银行的本金)。
# S) W) ]: s# {& Z; S
, f5 f, z' w9 e% L5 D( z如果这是对的话,那么, 20 年后, 你的房子要买到 13+17 = 30 万, 那就不会亏了。 目前 17 万, 20 年后能不能到 30 万?
9 P, s, V/ p$ Y那就要看个人的分析了。
# |$ C8 H4 q) E2 u- z# k
- ^, T5 }- k. S4 _& W, S$ z那么20年后这房子要卖多少钱才会与租房者相比盈利呢?, @7 e; H3 q1 S( c
简单算数算法:($625+$130)x 12 x 20 +20000 = $201,200
; N. k0 s$ Z1 F( }/ G年金终值算法:($625+$130)x 12 (F/A) + 20000 (F/P)= $397,368' B4 g, e! `9 w9 f0 o% L
注:年金终值算法考虑了资金的时间价值,按r = 6%计算。实际上每年6%的收益是非常容易达到的。
8 } J3 c$ R# T# [
; Z5 X. }0 e1 u$ z% `也就是说,20年后,房价如果是现价的2.3倍(397/170=2.3),买房者才会比租房者有盈利。
( V# Y: u5 [, S6 \& c' U( `1 X) Z( [1 M
在这里有多少人相信20年以后,房价会比现在涨2.3倍呢?注意:不是20年以后,20年房龄的房子,比现在20年房龄的房子涨2.3倍,而是40年房龄的房子比20年房龄的房子涨2.3倍。9 u" Y+ U& E$ e0 U I/ K
( K7 m4 ^3 {! l7 m& P: ~! F) c7 M
另外,你的房租是用目前的 700/月, 5年,10年, 20 年后那可是不会停在 那里。但你和银行的 20 年还款合同是不会变的。会一直是 1075/月。( s% L! r4 F% ?: u
# Y0 z$ x8 d9 n- H" A/ u. n
[ 本帖最后由 十年移民路_ 于 2007-1-7 21:43 编辑 ] |
|