回顾过往房地产繁盛时期的状况,市场由盛而衰的最初讯号,通常是部分买家开始收手,逐渐退出市场,最后完全消失。《华尔街日报》指出,1987年春季,房地产市场又步入新一轮由盛而衰的老路,当时美国大波士顿地区的房地产商会会长NoraMoran曾经表示,“有人拉响了警钟,但只有狗及房地产的买家听到了”。 ! c2 P: d9 g3 } 8 \& H2 ? ?- R! }( E 时至今日,“房地产的警钟又再度响起”。最新发布的7月份预售屋销售,较去年同期下降了22%,其中美国东北部地区的降幅更达到43%,未售出的新屋则增加了22%。此外,7月份全美成屋销售从2005年底的超过700万栋,骤降至633万栋。 2 b M( J- @$ R! a& t+ ?7 Y + c" s* r6 {- N8 q: @/ y. A* H8 a ^ 这隐含了一种现象,已步入退休年龄的婴儿潮世代,纷纷卖掉位在郊区的高价住宅,搬进城里的房子;也有人干脆搬家,逃到房屋价格较低的地区生活。9 A' V6 ?9 g8 K6 A
6 n. f3 l, e* j. t) n6 T% B& S “房市出现急剧的变化,絶非单一因素所造成”。美国目前30年期的房屋抵押贷款利率,较一年前上升不到一个百分点,也没有比两年前房市蒸蒸日上的时候高。 & E k5 k% E% g. @) h! |, \7 C1 q* [# j0 o% D9 H
《华尔街日报》表示,“事实上,破坏房市的因素,几年前就已经存在了”。大约在两年前,市场就已经看出有些地方不对劲。当时只是认为房价升幅过快,并不合理,但是市场的人气不可能无止境的持续,结果演变至今,真的出事了。" M. M. e3 X% Z
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根据最近发布的最新数据,S&P/Case-Shiller针对美国十大城市编篡的综合房屋价格指数,在截至2006年6月的一年里,指数只上涨了8.2%,而且涨幅主要出现在2005年。在今年3至6月间,美国十大城市中,有六个城市出现房价下跌的现象。* W8 X3 G R7 T! I' ?/ x
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据此推算,如果房屋价格继续走低,那么美国的通膨状况将转成通货紧缩。“到2007年的某个时点,房市未来一年的价格变动将从正值变为负值”。' g/ e: v/ h* O
+ q5 \( g) ~) d( s; m$ p% a: d/ Z 造成房市买家失去信心,以及实际状况发生改变的因素,虽然不乏传言的成分,但是房市即将衰退的流言满天飞,包括《WallStreetJournal》、《NewYorker》、《TheEconomist》等各种新闻杂志都纷纷在头版或是封面上刊载有关“房市泡沫”即将破裂的预言。' z" F' A8 T2 B! g! j& i' V" g
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《华尔街日报》坦言,“美国房屋市场引人忧虑的原因,在于其成长的速度”。美国家庭十年前拥有房地产的总值还不到8兆美元,大约占家庭金融资产总额的40%。到了2005年底,美国家庭房地产的总值已经升至21兆6千亿美元,占家庭财产的比重高达56%。 " ]& z( t2 v1 u& |& O6 e' @) u- V* i6 n
就在过去五5年里,住宅房地产市场的总值就成长了将近10兆美元。. E1 _( m4 `4 D/ N8 O
" x: ` }6 a- ]& f 对于房市未来的走势,仍是充满不确定性。支持房地产持续繁荣的许多因素仍旧强劲。如果我们能够避免经济出现通膨,长期利率也不会上升过多,经济其它领续也能够保持强劲成长,那么许多经济学家和房地产专家期盼出现的软着陆,则可能实现。7 S' Z; e( d% F5 z- J
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“不过这对于那些对于房市感到忧心的人士而言,并不足以带来安慰”。