 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判
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2 i* V/ c% M3 e0 S% i; {4 {我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
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1.买新不买旧, 买北不买东- R& Q7 X8 m! ?/ E; c: J
2.房子是别墅?
0 A( L- p2 \6 G* y( H. H3. 房地产永远升值2 g8 a$ W# I2 V- a' N1 |
4. 名校区
3 ~$ j0 p: \! K7 V5. 买比租谁合算
9 l: j0 S: \. t" M6. 印巴人，中国人，西人9 r; m C& L' \' D
7. 先买个小的，过几年再换; E8 ^3 H' ]5 ]3 s* ^
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1.买新不买旧, 买北不买东" z" l( L0 b9 F6 N e
) r* J) d$ W# |* P. O* T2 [7 r当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。0 [) x) `$ q9 m4 \' ~$ g6 Y* n
1 |6 z3 T1 D+ F6 O# L我一共去了以下地方：
% d4 Q# y% O. ?, F6 T" T. FHW7-16街 & Bayview9 U1 c/ m" ~4 Z$ [% G
19街 & Yonge
% c4 l" q* J! FKennedy & 407 (新旺角广场）
+ y9 ?1 G& ]0 @& pKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)( ]% n( {) D4 Z8 `
Woodbine & Major Machenzie/ Z0 m+ w' @7 K4 b' i. W
Nelson & Steels
3 x' d% Z: B5 W5 l, wPickering 靠近4号公路' K' u7 I9 z, v6 o
Whitby
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。' f! J1 ]7 }3 [5 d$ u9 d2 t# Z0 e0 u
8 G; L. g- ]3 P先看新房的位置.
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.$ E7 W2 U" g% f' G: m. j8 e0 _
0 j* r; u: j( Q但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
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在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
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现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.! A$ D" I2 }1 h4 x5 i1 l$ k
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再看新房本身
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新房的好处有：& S, _( ~/ s! W5 R
1)新:) c- j1 p5 w; h
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
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2)结构：" O- t3 m m( o# r; b( M
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。 t% W3 M" `$ @/ | h
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3)用材新:' L, C+ m" J7 N, v3 Y# D5 u1 s
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.' |+ }$ N' K; T# m& j \- }+ S
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4)相对便宜, 短期升值潜力大:
) }9 X3 A( K1 x) y" W/ Z; j' C尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.9 r( T; c _4 z# J, X4 T
1 I- a) d, x6 U$ d5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.) Q1 U# [4 i3 p( M1 \! b. h
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
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; Q; \9 V @3 p ~: q. n新房的坏处有(排名不分先后)：
3 w$ c }- ?7 `5 M0 L1 Y4 t1)地点太远, 太偏
$ d; r- C. N+ M* O2)用材太差, 不经久:
: S$ h5 i ]6 l- E4 g3 E/ [5 Y最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
) [ |0 S3 g* p& ?& R4 y3)地太小:# p2 r' i" b& f; I. d' m# B% P5 m; D
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.+ K' {$ l5 j! V$ o0 D+ T& H5 l
4)环境差:, T; `" s! v, M* q# F
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
- `( c" S' l+ }现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.: @9 n2 ~5 W1 z, t9 D
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:+ X' @/ R" k4 P2 d8 I! [
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.3 Z8 i, B, j3 U
6)新房并不便宜:" R( l' d- j4 K- X& z
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
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- l6 U; M& n% {2 F2.房子是别墅?' o4 B# k+ g7 s6 m8 ?) d& m
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仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
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7 i5 _# x5 v. R1 F3 a5 e别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.9 ~3 K4 a# \" t4 V1 T
# r, [) f3 {$ M* g其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.; E/ c" n7 i" Y! D% R* T' Q
, A* P4 Y9 x, `- Z5 ` \与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.
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3. 房地产永远升值3 z8 l8 |# ?8 |3 d
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这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.2 B) l( d) I( k' n% q
6 \ h* G2 x0 D7 S长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
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任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.4 P1 m v* E- p2 Y6 j( Z
; g! A1 b; G& r: v( x4 H4. 名校区4 Y( T- h! r5 |- X$ b" K
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.* N5 X+ e F9 }6 E
M) n" k9 y- F1 m$ E9 s; b所谓的排名有几个, 最著名的是:
, W* C3 n5 \) @) }( R3 Qhttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
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, Q- O2 b7 u, @7 t5 k这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.6 ?9 L) h8 n( z2 j# w; `9 B8 G
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创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.% r7 \' x: p! ^1 n6 M& g
2 K. C, r8 V: cRichmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.9 ~5 `6 y9 d: ~5 C
. e& ~+ Z; z$ ~; x5 R; {比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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: d5 j; N2 m1 F& Z+ E1 WRichmount Hill High School也不再参加排名了.
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.% I. ?2 E; G$ N2 h7 W5 \- p! e/ A! Z6 C% U
. ]$ w$ N: y: G9 k) l- t9 D% W可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:# W* v5 |4 O, I" s% d
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.9 G/ {) w' ?2 n7 @! v
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.* f; ?4 w" j4 Z% S5 r6 K
& j0 g& s. c7 W, ^0 }. r5. 买比租谁合算8 q" W. i- ?# B$ h0 N$ u5 i! d$ ~, a, Z
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.! R, M3 Z! M0 b& Z: }. S
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比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
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2 t% l+ K. W$ E, B. t) ~所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.! @( a& P; d! h( I: \5 r* ?
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其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
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, u/ ]1 V$ a3 M3 n( T+ G租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数)./ P7 p- l% Z0 S& n
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.' L( S# u& T7 `
# D4 }; E% c8 Z按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
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至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.% q8 U4 p) P& K+ t! n1 v z/ L
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.0 d8 }" B- o: Z' o" d
" A# j% t. c9 s每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.( u: O- ^: b! l5 z) r& X/ U
* J& k' L3 x* V: l# q( I7 J; D我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.3 _" v6 p3 K4 { o& s1 }* z% h
! ]5 O; h2 k. P. Y& d6 q我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.) N u& ]- W2 V6 i7 `8 K% h
* w E, r2 u5 s$ V. y9 D每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
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大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.
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( i# R4 Z a* X$ a0 m4 y从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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- M8 U$ i$ C3 L5 O6. 印巴人，中国人，西人
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, `4 w# W$ E. n0 z t. Q大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷. X* k+ Y! S! X/ t" A6 E: G& u5 L( s1 S
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中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
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" @) @# Z( b. S" U( c所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.! r& l% p; ~, R N- G
) ~7 i: e* k8 L, K' g大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
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+ m" C7 l5 }1 M% t0 E& @* A7. 先买个小的，过几年再换) t' Y( r% v! N W% c/ g& W
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这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.+ g U( b5 M5 a
9 t7 g3 ]) ?* q6 x$ W0 j q* D9 B) ~ s首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.+ l F, `7 C# [3 k2 O9 I
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.. w# s. q5 S2 q/ E; k; Z
" |2 q: d! ]/ t. J( h6 j7 z4 {4 G多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
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而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?4 b7 X; V! }, p3 [
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说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.7 J& R6 l$ ~$ `' Y: i
9 Z5 W: E, [) ]# x+ v( m* I买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主