 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
! j A$ f+ }, c8 i. ja. 农地的稀缺性2 @# \0 ?# U% T q# p
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
4 h% j8 y9 W* X* E. B3 h9 j, i2 S" v# k( y; B: {3 [& I$ J
b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低+ F2 Q; ]1 v$ ?/ H
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
+ u; {3 U- {6 d5 U* N- A1 r# B. g9 m1 k
c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一" @9 T' T% m3 n: x5 k8 C
4 ?. M8 R0 `$ o' M, v Y ~8 X$ cd.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
( u5 }3 Z8 H3 A, `8 v8 r* ?* N由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。7 |( w, F" T3 W
/ ]1 }$ F- }* k: b; h1 N1 W
e.高的回报率和易于管理的模式
! s+ O) n: r1 S! @7 b# F萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：& W5 J; ~; _) S
# r2 p; d$ ~ P, x$ u# k |
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
" X! A, X# q. p. `$ K& e3 T' Q3 o. G/ p/ D
（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。" N- I. f. r: Z( _- }1 `4 R
( c+ R* }) C# L0 E9 p
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件
0 o: _3 E' n' p8 T4 @萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。+ T) F4 h9 ^; v+ e' D2 f6 z+ N
0 W/ g6 o* h( W* s; _& \6 a& T
g.萨省的农地有良好的基础设施
) x. X: \$ T7 d; |& s; z' z萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
$ A, D$ h) L) U2 w# J! Q7 ]. O! Q f8 M
h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
: R% C; @4 y& Y0 h4 _加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，
0 w Y1 H, I$ r6 W& H7 e9 \0 v* @. h7 ?, e2 W! p; j d) }% H D
i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者.
4 S% i( R7 r) g4 B' C+ Z7 t# L) e: x+ e( U: t% f8 s' l
j. 遗产税
: Y3 k, C+ Y. d! k75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。5 u; u( y% ~9 W& \5 l& W7 z0 B
6 ~* G Q! y% |: @6 T% C& m# l- v
, `6 ^" V9 W, o2 O0 o* |! j
+ S# u7 t4 l6 M7 Q
; w t' f% w" E" J2 h. f* Z$ v( g+ |& a/ N) W3 R
|
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
