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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿过去12年来房价走向
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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
# p  z0 c# d( I9 x! o% Y& Q# p数据来之城市房产局。" g6 s- r) |  z( R) A" w- M
0 |" B# m! ^* {8 `0 ]
我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。; Y% N) v& S) h

; d& \/ v7 z1 ^9 c1 ^" y1 y, @1 l  e由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  # v( a/ z' _( `1 w
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。$ M" V& e) o7 c
7 ]2 ^! r' W/ L9 K; ?& b
当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
3 _3 P6 I8 _+ [' Z# `
& ~, M# V& }: w' e( v希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。- Q+ i8 L) j; \% s
+ R/ z6 G; y2 A" w& m/ G7 K
买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
# |- q7 S* U# {9 l1 Z& d4 c& P9 r* o5 W. P. |: _$ g
点击下面的图片，可放大观看全图。
' B7 q1 q1 \& h2 d8 c, ~
! e$ Z! I3 T3 s$ q( U' T; J

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
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nmz
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
  i* J2 C: ^& U% I( h! l9 K! _http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
% J7 g( F" j1 ehttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
3 }  H0 v7 }! h$ S& Y8 Z: f; B
% B$ U( |1 W: J' ]5 n* ]+ TThank you* {( r: n; M* m
" S2 `, E4 _7 q& j
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 " C4 z! U7 ^3 |, ]' D5 C
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
( |! N# N( C  J& Ihttp:// ...
) `. R4 e" ^) K& q/ v+ n" M
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。2 N' j% V0 Q* C, V1 C- _
& X* o- q* g* P( {8 M# A) Y9 E: ~
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％# \  Y; J/ q4 C( R7 l4 o$ ?0 x+ I4 K, S
5 N4 W8 {6 Y8 A+ V% R
下降期反之。
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执迷不悔
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
Have you adjusted the price using CPI?
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25 / e% \/ b$ |+ ^+ z  P  x# N/ a% g
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。' C( g! C+ n$ X4 I' A! |
* g+ ~2 i* f% w! a9 g
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

- u$ v; A, u) r! c0 Y8 Q您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 5 I& v7 a" y( v! ^4 N% U
Have you adjusted the price using CPI?

9 c' T6 s) X$ {9 d. i没有. 数据就是房产局公布的数据.
5 t# n) r& d/ |) i% ^0 J5 t( t按实际成交价格, 没有CPI调整。 + _4 K5 n* @  s' J* S2 f" L. i
谢谢支持。
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
& F5 e7 g0 n/ g" t8 d2 F谢谢解惑。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43
- r1 x: o+ B3 }: ~* X艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？8 s" P0 i" ^& l, g9 z' S7 U! |
谢谢解惑。

* L. X/ z6 ^) L# z: ]我也感觉房价和利率都要涨.
7 D$ Y" ?+ o: h& L, U/ ]* R$ z目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
0 {" m% B, m6 o关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
- w3 ]( r; x5 x& H% Q# i不知各位专家们意见如何. ; u  X" \) o% G+ y6 q9 h2 q
谢谢
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. 6 T# T, v9 ^( N2 A% k  G# U
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.   S- _0 _- J" W: I5 _- l
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-23 11:33
! i5 M8 u: s4 t+ a7 LIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

) j9 S7 {" _' \& i+ XThere is no point to adjust CPI:. g1 e* f5 f" L+ W# U, r  A
) ]: ~( D) ?& D) v- B% a
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
9 k9 q7 l- x/ d" `2 z4 k
, T2 b: x3 V4 `! I2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 5 Q7 K. F' v2 q' s5 w7 ]) ^
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
! C: [8 V) b) Q# f
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
大型搬家
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 . f2 }2 A6 ?6 J" z. \
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
# j! u, a" ]3 Z
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 3 h$ n* P# Q2 Z
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
' S! ]! K0 H, ]+ h" s
倘若如此，卖房的会激增
理袁律师事务所
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
! Y6 k+ _  ]" _$ e5 s偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

- d2 m. D, S. }7 V您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
, }( {; M& {  `" Z: k8 P. H
- Z8 ^. W( {2 v其实我这个图还反应了一个信息.
  F9 J& a8 |' f$ O# a在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
. F1 |6 p; @& R! [. d- m7 b在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. 0 N( w& E. R1 Z* C& \& B7 K

" Q1 u  Z2 P5 \7 u; R6 |http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
) z' a0 [1 J7 b7 i, {2 P% o/ V- X7 R) d; ~% V5 _+ j0 ~
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14 / r& N# q' j# N% h
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
; P9 A, t2 B( Q; j7 _5 E" k. B2 {0 R9 G6 J
其实我这个图还反应了一个信息.
, z; Y* N7 M! L# J9 y
我认为你分析的不完全。
( w( _) f: I" P) L1 z; ]
: Q. d: e8 @3 g5 j8 F一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。3 B( {- d' t& a* Y- b% C
, F( Q3 \, b+ y( b7 O- T( R, z
所以，开工量本身就有一个很大的影响。
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自由鸟
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 1 G! u( o, w# R$ g0 V7 d
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

, o- W4 M, n! S7 WIt is impossible !
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 ( d. ~$ X) u/ C9 N5 N
我认为你分析的不完全。' L+ a1 y$ q! u
8 b% \; k: p: X7 ?& }' Z6 T
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...
1 l4 O- n; C; @% h
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
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阳光普照
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
( x/ W' I' D. B- ?! Q: J我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...
* f2 C: `) Z* _
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. 1 h9 I9 C+ W3 ~. b+ }
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
$ |  u$ k! @, q0 ]# V  b, \) j" O2 V" ?
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕. : |7 [  L$ z' r: S. S

* l7 m. K8 T- R4 ]因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. $ z; H, S; U( a* p! j
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, & r' |2 V1 {) \! k4 v. x
见下面视频.
0 ?. i  V* ?+ C" P+ r2 t8 p0 j- f/ f$ O# \, A
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
/ ~7 {6 {+ \: Q也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
0 c0 D* K, Y' P2 d+ M' B8 c
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yue17738
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了，再涨就要出问题了
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 1 K& z  ?5 `2 T  L/ l
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. 7 \1 N+ c5 x6 z2 K
因为美国国家的债务很重 ...

4 {( a6 j# I" b9 w9 M/ J
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 7 P, T6 F0 w& L% K& d
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，
2 E7 a' c7 U, t
Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
6 ~  \2 e7 F/ V. c; cAverage = $451,5967 G( V* \) L& t% T
Price/sf = $327( P, G% V# _6 B) ^. i7 Y# c
For April of 2013, they are:
( a% G8 O. K- t3 O4 g2 u% OAverage = $406,811 (10% down from the peak)
$ z% z1 ?( ~+ x( G% O( W: y, \2 VPrice/sf = $277 (15% down from the peak)  L& b# B* n6 Z8 _% a
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.3 x5 a9 r8 P% @* h) b+ ?# ~1 V6 @* B
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
; V$ ^8 l" `9 n" n# n/ C$ ?Average List Price: $487,388  n. J5 {4 K& x) `2 `' F- z, {
Median List Price: $478,450
1 V( a  \% m! F
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30 " L6 R$ p) A" c) r
summerside mls right now:2 H" U( q& @( p' w) J4 r# ?1 ^
Average List Price: $487,388
! ^0 x- m$ r0 u! f. ]7 _Median List Price: $478,450

( ?. n2 {( w, @* A& g" N有07的数据吗？
1 N0 [2 ]# q( U, }有单位面积数据吗？3 o6 B! K. d/ D  x! H5 D
参考一下
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
1 I# Y7 y& t" Q& ~) v; ^) J) a7 `8 ]. s1 S3 d
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；/ v8 ?7 Q( [8 r1 g0 l  K3 \* @
% W3 m* y7 |6 u- R# |0 U
North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
) u0 x) }* ?0 E
- C0 M9 i- d. iNortheast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
% T8 ]  ?! ^: I9 p3 V
' H6 J% T0 z$ n% j' ^Central, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
1 X, m& q. |$ t; o$ ]
5 _6 n9 N7 P/ |West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；) W# f1 X8 J, V$ x$ G% W4 n( i
8 q9 m  t7 N8 I# n. X( b7 n
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；% [9 p8 Z, \  Q- l% Z' _  M. U" a+ }

3 F' O  F+ R$ O2 g! jSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
+ [% |* J; U0 q! U4 m
& Z$ {9 S+ `7 A从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
' X2 B1 u$ S1 c如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。- Z; j* Z/ j) |- K

2 f' d& ]/ d+ l' P, SCentral房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
, \( G8 Z  n0 m' [6 m- k
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
1 u- y( q6 l  k& f& l3 M拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，# D. M: Z8 R$ v8 K3 c: A8 e

* A& d  [+ t9 k, S/ ENorthwest, 平均价（涨）+$1 ...

6 X1 }# G8 k( \4 \0 G
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