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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
/ T: v  j* Q; @7 B- b& W数据来之城市房产局。  z( V* f7 A6 Q, l  a. o
- Z/ y% M( B) v" J/ @* Y+ r
我用了两个价格,一个是平均价格(average price), 一个是中间价格(median price)。平均价格就是所有民用房销售价格的平均,如果爱城一个月卖了2001套房子,平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势,尤其是数据不太正态分布的情况下, 举个例子来说,如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪,本城的人均收入也许会翻一番,但中间收入(median income)不会有大的变化。" U( `% ^: F( b& H% I

- o8 ?" o( A- a0 I由图可见,爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动,但趋势却是曲折中上升,莫非这场经济风暴很快就要过去了,前面就是房地产的晴空万里?  9 r% {; L  }4 U5 \2 H
很多人担心,一旦平均价格突破35万, 房价有可能又要再创新高。
# V* x* J9 p' e4 Z% ^3 _& @9 E' r
' [& `, y; @9 X  X; m当然,我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型(condo, townhome, single-family)在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多,有的小区却是一往无钱。
# q- i1 D3 U, L6 Q4 f1 f! {7 o9 L
希望以上信息,能给您一个爱城房价趋势的大概了解。
$ y+ z' e6 J) C" I; I3 p( n
, i9 n) ]% C2 \6 K买房用钱,请找艳丽贷款, 电话: 780-328-2112; 780-266-1328.# g- Y* J8 Q% O& E* V

8 ?! Z* i- k5 z, X) S4 I+ `6 i点击下面的图片,可放大观看全图。
' J* {8 F5 \6 v; E$ U
. i* G( ?: o0 k6 G

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来
6 C5 |7 q  n& r. I7 F$ `- Ghttp://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
/ y3 Z9 D# S8 ]1 c4 r/ H" Lhttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
2 o* I+ Q7 S% H9 U" k9 U* |' I* N! b7 D4 U0 \2 ?
Thank you; j6 J! p+ i+ u6 x$ H6 ^

3 @" M$ h  D. h8 c) U. E
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
) ^0 a$ d9 J( _对不起,没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。' y8 I& ?) y& P# _" @  g/ e
http:// ...

* W) D4 b% l- o所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。$ c4 b$ \' P  {
$ l. j+ d! p8 q* T$ I/ `1 g
在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往往能看到,独立屋和公寓都涨10%,而均价下降5%
. }- w# I6 {, N: C
/ [/ `5 q6 R3 N( F/ ^+ ^. Y) W/ P. t下降期反之。
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Have you adjusted the price using CPI?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25 ; Z: w, M6 J# v( y
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。0 W- o3 F( X' ~

: l* ?$ K& t, R* V) Z在房市上升初期,由于公寓比例增加,反而把均价往下拉。往 ...

3 l  b& A0 R7 s3 P您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
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arbo 发表于 2013-4-22 12:17 $ z" |+ b; j9 _. [
Have you adjusted the price using CPI?
4 e& v# {/ I. N* o  W
没有. 数据就是房产局公布的数据.
2 c& Q. V2 ~9 I( X* d1 B按实际成交价格, 没有CPI调整。
( W* n$ D5 R" G谢谢支持。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?
' y7 x5 z' M$ z& q$ [( P谢谢解惑。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43 & u. S6 z0 V8 J8 a! y6 \- {
艳丽,我感觉房价和利率都要涨一些,你怎么看?) ?# q1 O' U) v
谢谢解惑。

; B% }" Q7 I! n8 v0 L+ W( G1 x6 U我也感觉房价和利率都要涨.
( \6 }1 v5 B2 @: Y6 f目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
7 g2 s# h* o0 D, }. F关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
- Y* q. Q) e9 w  K# P不知各位专家们意见如何.
. T  _4 P3 `  ^: c; b谢谢
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. # X6 r4 o& C' Q) w8 c% K4 g
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate. : E0 Y4 o# J3 A, P
Without adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
arbo 发表于 2013-4-23 11:33
6 h5 t! I- }- MIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
* a# H; Q8 z7 a1 t" p% ?- ?
There is no point to adjust CPI:; O9 U( l  z) m( z" N! @
" A7 X4 @! `% c5 k# j4 N' V0 U# G5 E
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
( d: Q. d2 ]- j4 X! \' B" r, B6 k. u( |& r( j; b
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52 7 P1 F4 s( Q6 @* C  @: t' h. j! E3 ^
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
+ m# s2 r$ F1 I" w) v7 _' z2 g# a
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15
, c1 t1 F$ I% ~5 F6 g$ A9 b9 I偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
0 E2 V; L. b0 e
理袁律师事务所
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15   n+ a. E5 n9 w% o1 J' F2 S7 T/ o5 @
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
* k) B4 O0 O. l" m3 K
倘若如此,卖房的会激增
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
+ [& A; w0 L1 q. R2 h, N+ g) H偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

" a& H$ h7 K" e; ~1 \. ]% _您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
$ D. f! U; w; D6 t/ W$ `0 {2 E. X/ H9 ?6 n9 K9 D: O6 V
其实我这个图还反应了一个信息.
& C$ A% u. _) T' P1 t% _& v在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
7 n6 A' A8 j/ e# h# V8 G* A1 f在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
1 ~+ `; ]6 w( Z6 m; o9 ~1 [" z. h; Z- M7 z5 \4 J* A) @
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
4 \) L7 j5 v+ Y8 g/ ~% c0 ]2 J5 p# F3 b& |+ P" v- ]* S- l
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
/ [/ |' k( @4 @# z, b您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
& E- o. [+ R$ [$ }& D: K4 x, I
: v& w6 ?  e$ r& k其实我这个图还反应了一个信息.

; Y  Y5 m, ?" R3 ~0 B  S/ ~+ W我认为你分析的不完全。; y# ~' C1 _* N7 g

$ @* O; Q% ~2 ?) K) F' V一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均价,而对中间价没有影响。7 b5 ]7 z5 g) P! h' O# u, c9 }

5 @; x1 l/ @+ T0 o% d8 {. N所以,开工量本身就有一个很大的影响。
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 9 X9 b1 x1 s& b# E8 @* \- H) P
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
. Z. ]3 w0 z9 y$ F- }; ]1 u3 c
It is impossible !
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50
/ u+ \/ K  O6 b3 ]7 t我认为你分析的不完全。, {2 O% F$ {7 s6 }. a3 P  {  X: j
. u% \/ W! B! |$ F
一般而言,新建房屋价格比较高(哪怕没有更大)。建筑量大的时候,就会拉高均 ...

. U! \; i; L  U谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少,而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加,这将直接影响近两年的加国经济;同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破,在这种情况下,央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低,但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待?谢谢。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
0 }2 g* r8 `. b3 X' x" Y% M我觉得近两年加国经济不会有太大的发展,特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强,而美国自身产油 ...
- {- d( o$ n# G# x
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
2 J( [  f( Q# ~3 L4 e" ~因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
; ?' L2 r1 ?( }' i$ O, n% l
4 R' W% |: j1 @还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
& a+ [% ~; |; n: y: L" r( g% f8 I! I3 ^/ Z9 V% A
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. 7 P+ ^* R* n8 J. {8 K* \
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, ! R9 K; V! R2 ^3 d
见下面视频. / B( q3 C9 k, R$ e$ Y' Y3 Z7 j6 ?

  Z- T! r: X9 p) @  G) \: Lhttp://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml, q! V1 ]4 Q, q4 I+ u
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. 5 m* a( e6 E8 v" p4 K# ~3 f
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了,再涨就要出问题了
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 1 m0 W5 S9 V. @% h) c7 y5 O
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
- V1 B! {' u5 d/ V% t5 y因为美国国家的债务很重 ...
% I* [* p$ L0 e  U) Z+ }
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 / r! f0 c1 P! G
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了,本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%,
) S2 U: |! v) `1 u! u2 H
Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:: }6 x5 f. j8 F& j8 r( b% {$ `
Average = $451,596% ?( H6 G4 L$ \3 h) q, y: c& ~, ?7 Y
Price/sf = $327
$ G! H, j& n) g6 V. Z6 BFor April of 2013, they are:$ _" w) r' `, Z1 l( P, F
Average = $406,811 (10% down from the peak)
* h5 s9 ^) h1 u" p. k8 s, i$ `! QPrice/sf = $277 (15% down from the peak)& @1 C0 \  G8 ?7 `
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.- @* g( `% A+ ~# p  ^6 E
理袁律师事务所
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:
" D; [& Q" U* }# nAverage List Price: $487,3882 _0 _, v2 j* I' w
Median List Price: $478,450' ?. K9 _9 J& e3 Z
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30 2 u4 y: D* e8 U) J$ L8 s6 A
summerside mls right now:
- P; D3 T: q# {& Y/ Q, w1 ~1 QAverage List Price: $487,388
9 @6 W! j' K1 c! n; uMedian List Price: $478,450
% _4 c) h6 `6 s1 z1 I; y3 `, \
有07的数据吗?6 ^& g* I! r- i8 Y1 s
有单位面积数据吗?# j' e. ^) ?% g) j. v* d% J: \
参考一下
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,+ n: [( ?8 q" _) a4 }/ o9 L. W
* }8 I! D. a4 W+ T& J8 a& }
Northwest, 平均价(涨)+$15,276加元,中间价(跌)-$950加元;
" h% P' `$ A* I; a5 U+ C
5 W$ S5 `* x% `2 S3 C* YNorth Central, 平均价-$36,142加元,中间价-$38,450加元;
( s& H* r$ ^  |; c* m- V( b6 `
: L! r- T& u8 I* S7 B# m. \0 kNortheast, 平均价+$1670加元,中间价-$15,500加元;
. e& Q$ ?: [2 {9 m/ a' ^8 h% u0 p
Central, 平均价-$47733加元,中间价-$33,000加元;
# N: y& e/ G, Q: l) ]. L( n& k, [& }8 g* N4 ?" W
West, 平均价+$113,515加元,中间价+$20,100加元;* T! i- v% Q& A( G
0 }9 p$ m7 N* ^& l; T/ t! l
Southwest, 平均价+$33,012加元,中间价-$10,375加元;
" w, b5 x+ N7 P1 J/ B9 y3 x) T& y* I8 Y* s
Southeast, 平均价-$28,551加元,中间价-$36,050加元;
, \! q( a& m, D5 w1 ^, i% u  |# s8 N9 o3 J
从这个简单的分析可见,有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。0 \: w) T: Q3 K4 }5 B5 l; K: ^9 @& P
如果平均价和中间价都高于2007年的水平,那也许是双重肯定。
5 H3 h- v% S+ D
& Q# H* T2 T( [' K* q1 XCentral房价本身才23万加元左右,所以它的价格跌的很重,恢复得很慢; 换句话说,也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨, 往往是weak hands和后来者吃大亏。0 l% y4 \" ?' L5 I  y  A4 Q
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53 # k; x) x3 l) b) R* A- D0 M
拿2013年3月和2007年3月的房价相比,红色表示价格下降,绿色表示价格上升,
9 O/ u' w$ M6 L7 b5 }
* q$ s3 p) t; {& P) q  MNorthwest, 平均价(涨)+$1 ...
  G# e& b4 U1 B- F5 f' f
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