 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052
$ f1 Y0 t: |% {% ]+ S美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
5 T+ |8 b' e5 A+ E; q% y" o9 D% v+ Z/ f; t$ A
加拿大版次贷危机即将爆发
+ N* i$ S9 z' _! S4 I2 E% L
/ q1 P6 e' N0 V# l加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。, V o* b( h2 _4 r
" r) B1 q+ ]+ L- RCMHC的历史
$ s; n0 |% X" q
& {' a: r8 I. F加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。+ H* m/ a2 e; R' h
; f# r( n" U6 L- k" C$ ]4 }+ _
近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。* v Y4 C! t* S4 e' P3 X% b* c
" }; T) k. }) @1 E& r. q3 i贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。/ I- u5 ?; \' {
+ x1 _ Z; L$ h1 k; c! A! L# @7 O房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。; B" n0 p& A( B
' j5 C O5 P9 c& c" s市场风险开始显现2 L3 M3 r! I! W5 y7 Q/ r
1 `: K& `; c( _ f/ F
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。
/ z6 e4 |7 m. t6 d9 M
0 g k5 u; o% u; @4 B" w2 k) b1 Y; q2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。
4 Y* B3 M3 I* d( _0 C# l
x0 Y; d; D+ C% ^; D+ b( L1 P7 y全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。# ?, {- `! P0 f! ~0 s0 N/ M( p
/ m0 H6 T, x0 A5 D# u
2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。1 C X; V4 ~3 D o3 T3 u; A' I
. e8 e7 O4 V" N1 Q对房市泡沫的恐惧* ?/ n& B* O7 w1 y, e2 W6 Q. r$ P
0 q+ e5 T$ ?; l% N. D# n- D- m
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。: {3 u' v! Q6 ?+ d1 o7 E
! P: u/ K- @, K' Q: z! g* y1 j) N
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。
. w0 v# H) {, Q
9 V6 A# D- `# n3 t$ M; v尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
; j: T- \3 d" p3 E8 U6 h
+ J; u* S9 S7 o" K& u$ K房贷保险的“沙盒”试验
2 S7 S! G b- A& ?
; b: e) G' Q( u- i2 L范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。$ q: m4 _1 n5 e( u& K9 p
# m9 k6 {- ?4 ]0 Y+ E
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。$ ^4 x+ y* S% i
/ A% e4 L4 X8 e; V
范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
7 ^+ x: l( H. f0 ?1 X3 s) G+ K! P; r# z# h4 _
CMHC的未来
l' I; f1 R9 w' T8 c) ]1 ]
; R# o/ G9 q- X& B) i& f9 Z% i" q范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。( P1 ~6 J. J$ _5 U
0 y* z% `$ l V# m3 t
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。
/ B( k# s2 E6 h% _6 a6 g |
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
