 鲜花( 10)  鸡蛋( 0)
|
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052
9 h2 x% r6 X: ?1 ]0 {" K( w% P$ ^6 u美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……
- E- z4 K+ K* q$ ?
+ F' S. e2 K# B/ w2 ?$ ]加拿大版次贷危机即将爆发8 [5 y- G) k( N: m
5 E* k5 U) m1 t8 k. t) W! K6 X加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
5 h! r k( Y, G( o2 a
5 h; Y) d7 a# R! F( oCMHC的历史
1 y# i7 H& A. Z2 s8 c% w b' X5 d" B/ \1 _4 W
加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。
+ I5 \; m6 b2 U' x% `% l: N+ q `- F0 D. ^3 d2 R$ v s
近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。' t4 m* t q1 ~5 D* @
* z5 D! i0 d2 Z2 _0 a贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。7 m; |" |0 h( V" o0 |9 Q2 i( @
( o) B4 D7 e+ S0 A# P
房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。' U8 J; _, V" C, u
$ _% k" E- N7 _/ Q* d! |
市场风险开始显现
8 k* k9 S7 m# z6 W' t1 V5 ^0 U; _& v0 X7 A8 O
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。0 Z# H: `( O* b" h G
B6 C8 n9 q* E; X( A2 y' D) |$ T2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。+ |3 d2 ]( ^( E' j* _1 T
1 W* H* \# r9 D' z# F" l7 B全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。
( [0 x! X+ b+ z3 d6 V( \; w: V d- c4 g q" k( y4 [; z" {
2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。
. E, N- g* S Q8 p' m( Y1 B2 P0 ?! d/ N- q; j9 `
对房市泡沫的恐惧8 s; K3 i' c; Y' V+ \" a
/ L: X( H6 m6 U' L6 b" b渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。2 i% Y- M# \- a: U
- n! y. i0 ^4 ~0 s4 m' T7 M- P从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。7 a0 Z% ~+ X% l0 A ^
) e4 c T) l7 H1 ?9 N) ]5 k! E( P! R; `$ t! V尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
\, ~9 G1 v2 u( C( w. K) p3 Y0 z- l4 Q' M& }4 P8 B7 V
房贷保险的“沙盒”试验
% s5 w% t# O: i( z( e3 j0 b3 K" V4 Q. V1 n: s3 Y" Z& q
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。5 ~4 g- M: w( Y" l5 Y
, n2 c/ j/ B. A& |
正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
) P8 r) m) W9 _ \9 S0 N9 p) t+ W
* c. K- o! W4 U! T- U1 J' V: I. o范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。+ q, `5 w2 e+ t8 N% E
4 q4 {' _: [* b" t8 q. @
CMHC的未来+ X, U" `7 k4 o
# n# W4 s' G8 ]* K' z# ], a% B6 H4 X! v范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。
1 d% r. K! C$ V( ^: a
7 U) }, V+ Y2 [# B; }1 ~CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。
3 d2 l: Z6 ?# N8 T5 O' X |
|
狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
