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陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

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发表于 2012-12-29 23:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
http://finance.qq.com/a/20121230 ... 012&ptlang=2052- ]& J" g. t* q/ Y! e& c( D4 U
美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。想像一下吧,加拿大一旦爆发次贷危机,会惨烈到什么程度……" r5 M+ `2 o! c* h

$ m5 ]6 M8 r" y. w  a( l8 g7 J加拿大版次贷危机即将爆发1 e0 _2 ?  D! R( g; @0 p$ Q

2 t8 A+ X0 |/ W5 V0 S加拿大房屋在过去的十几年中,因为房贷利率低、房贷易申请等因素,房屋价格上涨了近一倍。那么,象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢?《环球邮报》就此进行了分析。
0 X7 Y- E5 R: c9 c: Q; E0 m. H
2 U5 C8 }3 X9 c4 I5 y7 kCMHC的历史
+ A) {  d# r6 _& w, U) z% |* v4 b; y
加拿大房贷有限公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称:CMHC),成立于1946年,是由加拿大政府创立的,旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人,给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险,很多人将无法从银行取得贷款。/ f  l5 u7 u, C. A
4 X: C8 }3 E. d2 V, }: F' m" G
近年来,加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿,家庭债务与收入比值达到164.6%,再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板,正承担着8千亿房贷的风险,几乎相当加拿大一年的经济产出。
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8 H1 C- R0 x; D1 ^1 U1 L贷款期的长短对借款的人非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果30年还清,多出的5年中将付利息5.3万。2006年,CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下了公寓,因是35年房贷,利率低,每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市,房屋的价格大涨,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。9 `2 \8 R( I+ G( P; E
+ E: p. I) N# X- s3 e0 y
房贷保险也非常昂贵,在1992年以前,首付少于25%,就必须购买保险;1992年以后,必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
1 J0 w* @1 A6 j$ {( o+ @
  u' E# R9 k4 R) D5 T/ Y; S市场风险开始显现
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CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门,其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年,CMHC为1.31千亿房贷提供保险;2006年保险额倍增至5.76千亿。+ A3 p1 g+ ?+ S+ S3 U

! r2 [1 y! [# u/ [2006年前,财政部官员开始酝酿如何在经济景气下,通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。! @4 [. J  x) y6 y* N

4 W6 P% q) H0 l! ^全球的萧条已经波及加拿大,油价大跌,制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)及其同僚意识到,CMHC能够通过调控房市,有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用,保证银行有钱继续房贷度过危机。1 z1 @9 V2 U# {9 c

2 t" ]- a+ P' Q2008年10月15日起,政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年,且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC,以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷,推动房市在短暂下滑后2009年再度回升,加拿大度过了危机。5 }/ K" c! _; l5 M2 k, J

! @. ^2 }, |) z对房市泡沫的恐惧
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渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初,房价上涨过快,令银行首脑们开始担忧。% f; K  V" d. p* M
4 \! t, u8 Q  e5 W/ R- b- c
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中,可看出房市泡沫的风险,让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中,范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制,并消减抵押贷款的额度。
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尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧,然而备忘录中强调,泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重:“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产,也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动,直接影响着消费者的财富观和消费方式。”- ]$ F1 W) M; `, n8 C$ L
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房贷保险的“沙盒”试验' e. L  Q1 b/ t+ ^

3 d& b* A" u6 ]1 S) \范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月,温哥华房价上涨了19%,其势头令经济学家们担心失控。12月底,备忘录显示,财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月,政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险,并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
) W8 w, n7 T6 S7 k; u9 I5 s! ?0 Y
" O; E5 N% T; @2 I' D" m正常时期,那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓,贷款利率保持低位,致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。5 Q. L0 R0 A) |0 N, P1 K( ^

1 D2 ^9 U2 D% |# r范赫提和加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)一同出席了当年6月的G20峰会,得知欧元区灾难将维持数年,其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划,并于6月21日晨出人意料的公布:政府允许的房贷保险年限下调回25年,CMHC只支持百万价值以下的房产,并第三次调整抵押贷款法规。2 r) ?* S" n. `; M- A
, l& \& j2 {7 T" i7 Q- u+ _
CMHC的未来/ P# u8 w' ~8 n) r6 m8 T3 Y
4 N& R( @9 Z+ G9 w0 t
范赫提最新法规出台6个月后,曾经的房市过热消失了。房价下降不大,但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为,依然引发颇多争议,其利弊需要更长时间的考验。) N) E7 Q3 ~# h9 I1 X3 ^7 T* ~
5 E8 Y8 X2 M; r. i+ o9 \% E
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲,但是否足够应付房市硬着陆的绝境?C.D. Howe Institute的副总裁保时曼(Finn Poschmann)指出,直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本,一旦耗尽,灾难将降临所有纳税人的腰包。
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 楼主| 发表于 2012-12-29 23:09 | 显示全部楼层
本帖最后由 东北老农民 于 2012-12-29 23:25 编辑 : C3 b$ d3 m) {3 o% t. b
2 `: u* B* a6 k; E- |
真的假的?2013要开始了,正忙着下OFFER,却得到这个惊天动地的消息,很恐惧啊,请专家解读解读!
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发表于 2012-12-29 23:31 | 显示全部楼层
SB文
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发表于 2012-12-30 00:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
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发表于 2012-12-30 01:32 | 显示全部楼层
作者没搞明白什么是次贷啊!
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发表于 2012-12-30 01:37 | 显示全部楼层
鲜花(94) 鸡蛋(0)
发表于 2012-12-30 12:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
危言耸听吗
" G" N+ l9 I0 E, m$ O8 `4 K
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发表于 2012-12-30 12:10 | 显示全部楼层
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发表于 2012-12-30 14:55 | 显示全部楼层
关注
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发表于 2012-12-30 15:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。
# {6 l( }" v5 w& ?; {1 ]  q国内的人写的东西你也信??
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发表于 2012-12-30 15:48 | 显示全部楼层
我觉的加拿大银行的贷款审批过程比美国严格的多,所以个人观点觉的本文作者真的有点危言耸听。
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发表于 2012-12-30 21:59 | 显示全部楼层
是吗?拭目以待!
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发表于 2012-12-31 04:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
美国发生危机以前没有人相信会发生。规律在那摆着,只要经济风吹草动,沙滩上留下一大片裸游的。毕生积蓄付之东流
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
兔宝宝 发表于 2012-12-30 15:41   j2 E* B' u$ ]. F8 ]7 Q
纯粹是骗稿费的胡编乱凑的东西。& Y3 ]4 k0 I8 a4 E
国内的人写的东西你也信??

/ F( M) o4 e5 u1 N( Qhttp://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml7 y3 F# B, W# p, @' ?
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业,纽约市立大学电脑科学硕士。曾任Bankers Trust(银行家信托)和NASDAQ(纳斯达克)高级金融软件开发师、瑞士信贷(Credit Suisse)证券投资部助理副总裁、美国银行证券公司(BofA Securities)副总裁;目前定居加拿大多伦多,任加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。同时为央视大型纪录片《华尔街》担任顾问。《读者•原创版》签约作家,长期应《北京青年报》、《周末画报》、《东方早报理财一周》、《金融界》、《海外文摘》、《做人与处世》、《世界周刊》、《信报》(北美版)和《侨报》等国内外华文报刊之约,撰写专栏文章;著有《金融让谁富有》《闯荡北美》和《独闯华尔街》等,长篇小说《绝情华尔街》即将被改编成电视剧。作者经历丰富,年轻时离开温州房地产商的富裕家庭,和爱人到美国打拼,从计算机硕士做到华尔街金融核心机构副总裁,曾经亲身经历过“9•11”,在世贸北塔倒塌前三分钟逃出,在看透华尔街的金融游戏后,辞职到加拿大工作,计划明年回国发展。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 12:49 | 显示全部楼层
陈思进8 i/ U1 m, n  q% h. j0 f* S( P
职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问   b( d6 ~* L* }
单位:加拿大皇家银行风险管理部 7 @3 Z3 G3 w# U  \7 S
国籍:加拿大
8 m2 z' X) N( e4 u+ m6 z& b* d$ y
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 14:55 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:49 9 t& r* n. j  J* U: A
陈思进" W' j; M6 _. w) n9 C7 t
职务:加拿大皇家银行风险管理部资深顾问
7 Y. c* D: K$ b5 u4 k单位:加拿大皇家银行风险管理部

& M0 A! f- T7 m! [3 h既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
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 楼主| 发表于 2012-12-31 18:08 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55
6 h/ ]/ o( \5 k7 q2 b既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。
, F# J  @% |$ A* {; `" s
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推迟一段时间。下面是他的微博,请您直接与此专家联系发问。他自称是“知名金融学家,目前定居加拿大多伦多,任某国际金融财团风险管理资深顾问”
1 \0 P* g" v: Q' Z- T. I* X" Y! q- Z$ D% [, v% o" ~& C
http://t.qq.com/sijinchen?pref=qqcom.dp.followalltx1- e2 M: z. G% x! p
http://t.qq.com/sijinchen- v# R. D& S; n' j7 j2 n5 E
鲜花(1005) 鸡蛋(11)
发表于 2012-12-31 20:16 | 显示全部楼层
maybe!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2012-12-31 23:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2012-12-31 23:57 编辑
6 D1 p! X5 f- F1 R/ B
东北老农民 发表于 2012-12-31 18:08 , H9 h$ r. d4 W: O* s
黄教授,有更简单的办法,您可以直接与他探讨,我正在看房买房,现在让他这一吓唬,现在不敢买了,或者推 ...

/ k" @5 _0 ]; |# F! [' K2 @; j* U) P1 E- ~( f/ _2 y' ~9 Z/ s
1)我跟他探讨的工钱你付?
' d- h5 h+ K: t' u2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没有强买强卖。
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2013-1-1 01:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我同意小黄的看法。既然这个人这么有米, 为什么这样的有些影响的文章不发表在加拿大的主流报刊上, 而是以中文的形式发表在国内的网络财经版上。
鲜花(441) 鸡蛋(7)
发表于 2013-1-1 14:47 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2012-12-31 12:48
* M( M+ R* m6 H0 [% v, k& w: _http://finance.ifeng.com/people/economist/chensijin.shtml; p6 R' t2 [- X! j
陈思进,纽约大学高级金融专业进修班毕业, ...

, C  d8 @, ?" d5 R关键词:计划明年回国发展
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2012-12-31 14:55
- B' S# O  F: U7 @既然是这样,简单,请提供同一篇文章的在加拿大英文媒体发表的链接。

" D7 y' Q2 ?6 t3 s; t4 G* Z+ k1 D楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经济都面临很多危机,请诸位好好研读一下原文:http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/

鲜花鸡蛋

东北老农民  在2013-1-1 20:29  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下,谢谢了!
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 楼主| 发表于 2013-1-1 20:34 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 东北老农民 于 2013-1-1 20:35 编辑 , \* n7 ~( U2 n' I1 p  E  z7 f
小黄 发表于 2012-12-31 23:56
8 L& F- g0 G; I0 I: X. u! X" e; p1)我跟他探讨的工钱你付? * b5 S1 I/ }% u" U3 b9 W5 Y
2)如果你信他,那么就不买啊。加拿大又不是共铲国家,房地产没 ...
: ^8 S6 e; {  V* T% o# z& q3 @
& j0 k. V$ b  Z, w4 p
我仅仅是想说让您跟知名学者探讨文章链接和出处。2 U" C* F3 _9 B' d& {
还好,有好心人给出链接。
5 J- ^) I; U4 i) \9 c) B
- a# u" m' U, f( chttp://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/8 `0 t* q9 y" |+ z4 d4 u

2 I9 h; L. \- M3 M/ N. @/ Z7 H* f* k/ B" T$ R0 Y
理袁律师事务所
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:40 | 显示全部楼层
东北老农民 发表于 2013-1-1 20:30 5 X1 g6 ]9 E/ N" @9 Q) N/ E
有好心人给出出处了,
1 R; _$ J9 d* ^, q- v% ^, V, @http://www.theglobeandmail.com/r ... lem/article6732755/
' A. Y" D- J+ W* R
建议多读the Globle and Mail ,尤其是Business 版,有很多好的文章和信息,可以让我们更好了解加拿大的经济前景和现状。对买房或卖房都有指导和借鉴。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 20:48 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
加拿大城市房价指数1980-2011$ e* {: M. S  E
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/517992.html) F# {/ ^; H( R  Y" m, W
各位有何看法?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 21:49 | 显示全部楼层
herbal 发表于 2013-1-1 20:20
. D6 r$ `6 }8 O! a楼主的文章原作者不是中国人,原文发表在加拿大第一大报 “the Globle and Mail" 上,加拿大不仅房事,经 ...

1 M& C$ E( n  x( d2 O" J我前面所写针对楼主文章的两段话。
6 k. `2 ]# |- ]9 @+ t
' P. J& d: ?. l/ U! c; Q1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发% G7 z* N; z  O
2)美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。
: W! l" g0 @2 F
/ c% d0 V. A: [你提供的链接我点了。我试图搜索作者名字"Chen"或"Chan",都没有。然后搜索次贷"sub"和"prime"也都没有。所以你给的链接和楼主所贴的并不是同一篇,即使你贴的文章是宇宙真理也无意义。你想讨论加拿大CMHC的状态可以另开贴。但这一贴,我只针对上述两点:
$ f2 E0 K, K8 \7 M5 A; t4 L1 u6 f  E楼主文章到底是不是一个受雇于加拿大金融机构的叫陈思进写的?
1 V) \+ e& W  ]2 x5 b* Z加拿大的次贷规模到底有没有文章中说的8千亿加元那么多?
鲜花(10) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-1-1 23:19 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49
; s% Q: _3 z6 p5 `: L" o5 L我前面所写针对楼主文章的两段话。" ~9 p+ [6 V! M, C# ~! n
. h) O% [3 P  V. C
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发
7 M' b7 C. o4 ^
这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。8 N& N% I* L1 j
" i$ F* J! w- \; K: n2 i
http://t.qq.com/sijinchen
! H* N: d; s( w" o5 o( }$ Y& a这是陈思进的腾讯微博,别吝惜你的关注,赶紧登录,和TA互动吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-1 23:43 | 显示全部楼层
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-1-1 23:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2013-1-2 00:03 编辑
( ?* \/ Q' U! Q
东北老农民 发表于 2013-1-1 23:19
  y9 E! n  ]# E% |  y- k这两个问题答案很好解决,您直接当面问他。
5 n- v% G& V# K3 j* q  n& B5 d7 v; o- v1 n- K4 {
http://t.qq.com/sijinchen

' w: B! d. n) d) S  |
" x5 R3 z' w! K. U行!只要你交$300咨询费,我给你问。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2013-1-2 11:51 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-1-1 21:49 " n/ h  Z( r; w
我前面所写针对楼主文章的两段话。
) q+ F7 l8 f2 E6 t0 h9 ^2 w  ?0 ]0 b: J
1)陈思进:加拿大版次贷危机即将爆发

( [) J6 G9 j: _# I5 ^陈的文章系原文的翻译节选
+ [1 a- A/ f6 V7 O, w3 B/ e# u, _
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