金九银十？加拿大华人新移民“买房难” 金九银十？加拿大华人新移民“买房难”

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来源：上海侨报
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　　国内“金九银十”的楼市规律，在加拿大也能适用。从暑假开始，加拿大地产经纪人就进入一年中最忙碌的时间，不少人都指望即将到来的9月黄金期能一改前半年楼市价跌量缩的走势。但是，由于加财政部已于7月中旬开始实施按揭新政（这已经是4年内第4次收紧政策了），直接导致银行更改了新移民申请按揭的规定。许多有心置业的华人，尤其是一些新移民表示，他们在向银行申请借贷时较以往困难许多，繁琐的手续和要求让不少华人打起退堂鼓。

* a, `  P5 z" Y8 ?' G( g　　按揭缩紧
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　　一半申请未能“过关”
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) \/ P/ d/ `* [! Y　　华人周小姐最近返回大温哥华换领枫叶卡，顺便在地产经纪朋友带领下，在温市中心、西温等地看房子。很快，她相中了一间位于温市中心高豪港（Coal Harbour）的高层海景公寓，这间二手两房公寓叫价60万加元，此价比周小姐上次来看时便宜许多。
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, |1 ^! m( |% ?　　周小姐认为应是入市良机，于是当天就到银行了解可以动用的现金情况，准备筹足资金买下这间公寓。银行告诉周小姐，她的活期存款现金约有30万加元，其余有多笔定存存款，部分定存已有多年，合计定存也有约30万左右。由于周小姐的定存最快也要在明年才到期，现在无法动用，如果提前支取则会损失多年的利息。
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$ R: V( T: Z# P- s0 f　　周小姐不想损失利息，希望银行能根据她已有的定存金额，批出约30万加元的按揭，如此加上她的活期存款，即能凑足60万加元，好买下这间公寓。没想到，银行经理很为难地告诉她，在按揭未缩紧前，客人是可以凭着大笔定存证明财力向银行取得按揭。但在财政部实施新的按揭政策后，银行也已作出相应调整。也就是说，以前可以凭定存即能证明财力，但现在定存最多只能当做辅助申请的数据。

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　　周小姐进一步询问银行经理，那么银行认可的财力证明文件有那些？经理答说：“如果是在海外受雇，则需要公司出具3个月的收入证明，以按揭30万加元计算，则一年需要的年收入约在8万加元左右。”
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! x; _9 R* Y2 q; W/ T- U# o7 t3 p3 W　　在众多欲买房的加拿大“航天员”（指经常往返中国两岸三地与加拿大之间的华裔）中，周小姐算是新政下因未能提供入息证明导致无法成功申请按揭的实例，即便她有近30万加元定期存款及另30万的活期存款证明。
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　　暑假向来是加拿大地产经纪较忙碌的时间，今年也不例外。但受财政部7月中旬开始实施按揭新政策的影响，有银行更改了新移民申请按揭的规定。部分有心置业者称向银行申请借贷时较以往困难。有经纪人直言，最近虽然不断接到新的出价，但差不多有一半在申请银行按揭时未能“过关”，导致买卖告吹。
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　　根据7月9日实施的新按揭政策，对首期不到20%的按揭，还款期从30年缩短成25年，贷款额由楼价的85%下调至80%。本来新政策并不应该影响首期超过20%按揭的人士，但部分银行最近更改了新移民按揭申请要求，要求提供收入证明或资产证明。而“航天员”的收入又都在海外，远水难救近火，很难在短时间之内办理按揭。
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　　至于对一些经营公司的人士，则需要提供缴税证明，或者是海外资产的证明等。周小姐觉得申请要求过于繁琐，所以暂时放弃投资公寓计划，或等明年再说。有银行主管说，很多“航天员”听到要提供缴税证明或提供海外资产证明，即会联想到税务局查税问题而有所保留。

& f1 x2 o6 x$ a5 ?3 l　　“新移民”定义趋严
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2 X  u# U. @2 a0 K5 ]　　 中国买家最受影响
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: K( J; ?2 j6 W. t: b6 f　　加拿大此次出台严格的按揭新政，主要是为了防止楼市过热。加央行行长卡尼此前曾一再警示，房贷利率一旦调高，约有10%贷款户将无力负担。蒙特利尔银行（BMO）的报告也认为，若房贷利率升至5%，四成贷款户会有还款压力。不过有房地产经纪人对记者表示，加息固然冲击工薪阶层贷款户，增加还款压力，然而银行紧缩贷款条件，受影响最大的反而是新移民及中国买家。
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　　房产经纪人张先生的客户以华人为主。他表示，对来自中国的移民或投资客而言，加拿大约3%的利率算是比较低，因此就算手头阔绰，多数人都会向银行申请贷款。过去只需自备25%到35%的款项，银行问都不问就会核准。现在利率虽低，但若拿不出收入证明，贷款就很难获准，有些则要求更高成数的自备款。

& N5 N) _6 ^$ ^　　另一华裔经纪人林焕辉则指出，市场经常流传中国买主一掷千金，全数以现金购房，根本无需贷款，事实上这种情况只属少数。在利率偏低的情况下，买家就算手头有400万加元现金可投资，也不会全数压在一栋房子，而会多买几户，扩张信用。
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　　据悉，加政府除了出台多项紧缩贷款规定，部分银行还紧缩“新移民”定义。过去抵埠五年内的新移民申请房贷，纵使无固定收入，只要有35%自备款即可获准，但目前某些银行已将“新移民”定义限缩到三年内，即抵埠未满三年者，才可不经还款能力试测核贷。并要求更多的财力证明。对于无固定收入或收入不足以支付贷款者，不得发放房贷。

; G- U( Z: x' ^5 l% T% i& a5 v　　对初来乍到的新移民而言，除非家财万贯，否则想买房仍须贷款。新措施将使得一些抵埠三到五年，且无固定收入或收入有限的新移民无法取得贷款，就算房贷利率再优惠，也是看得到吃不到。过去某些银行在审核还款能力不足的申请人时，还可用自雇身份补强，但现在已不大可能。
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  c5 c$ C* p! t2 t+ z4 f# W0 j- n: |　　一名不愿具名的蒙特利尔银行贷款经理也表示，尽管该行对“新移民”的认定仍维持过去标准，但会要求申请人提交更多财力证明，如海外资产等，作为审核参考。
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　　以一户50万加元房子为例，35%自备款，贷款金额32.5万加元，申请人月收入如果没有五六万加元以上，现在已不太可能获准。
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! E' f1 p0 |; j5 a6 k- O( k　　有加拿大民调显示，近六成人认为现在是买房好时机，但同时却有73%受访者表示未来两年不会进场。记者采访的两位地产经纪人都认为，现在利率低，加上市场交投清淡，议价空间较大，对自住买家而言确实是好时机。但若从投资角度，未来一两年涨势不那么乐观。

/ |4 H8 X4 b/ E, L& x, ^: D　　首购族

* c  x0 e: L" f! m* A. k　　负担不减反增
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& K% m3 `. T5 u9 m7 T9 \. t. k! K) d　　今年前6个月，加拿大多个城市房地产出现价跌量缩的走势，连过去交易火爆的温哥华都无法幸免，更有经济学家预测未来两三年房价可能出现15%的回落。有人认为房价下跌未必是坏事，可减轻首购族负担，且现有屋主的获利仍然可观，同时也让外国炒家离场，促使加国房市回归正常。

* R: Q3 Q. o/ m　　但很多有意购屋的华裔“打工仔”认为，房价跌幅不明显，加上政府紧缩房贷，首购族的负担不减反增。而期望炒家离场，更是不切实际的想法。
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　　陈先生就是这些打工仔中的一员，居住于温哥华中心地带的本那比区，移民至今一直租房子住，虽然也想晋升有房一族，但前段时间大温房价飙涨，像他这样的工薪阶级只能“望屋兴叹”。

　　按官方的数字，今年楼价应该是下跌的，但陈先生一点都不觉得房价下跌了。“有位朋友去年11月想将手中的小公寓出售，经纪人建议他可用30万加元挂牌，后来因为太忙，拖了半年才真正行动，近期刚以29万加元成交，显示房价跌幅很小。”
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) I+ _# B% J9 X% u) ^& l/ B; S4 h, }　　陈先生认为，可能是一些去年飙涨的高价豪宅后继乏力，价格回落，但这类产品工薪首购族本来就买不起，对他而言跌得再多都没用。

( I, K2 {' O1 D# ]　　对于已经买到房子的首购族，眼下又因为政府紧缩房贷而被迫增加每月负担。“由于公寓等低价物业跌幅极为有限，加上政府紧缩房贷，降低贷款成数并将还款年限从30年降至25年，需要贷款的首购族每月负担反而增加了。”
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- _1 [, N6 f4 [8 T4 P4 q　　华裔张太太几年前花了50多万加元在列治文买下一户占地1万多平方英尺的老宅。前年初隔壁邻居以75万加元将相同年份的房子售出，她开玩笑向一名从事地产经纪的友人说，如果有人出价80万加元，她就卖房子。

　　当时张太太只是随便说说而已，想不到几个月后，这个朋友真的来电表示有客户愿意以80万加元向她买房，让她颇为心动，最后考虑到两名就读中学的儿女要转学而作罢。去年初更是三天两头有地产经纪人按门铃，询问她是否有意售屋，且开价一次比一次高，短短数月就从90万加元飙到超过100万加元。

　　然而，今年已不见地产经纪人敲门，显然市场已清淡许多。就算房价稍微下滑，也比当初的买价高出甚多，让她心里很高兴，但也不禁担心两个小孩步入社会后如何买得起房子。
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　　至于房价下跌是否可能促使炒家离场，让房价进一步下跌，陈先生和张太太都认为这是不切实际的说法。或许会有部分炒家获利了结，让大温房市出现短期微幅调整，但这些资金只是暂时退场观望，伺机而动。

　　增加首付
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" [. i9 P1 m& u  `. E　　可避开新政

　　一名华裔地产经纪人告诉记者，她近日一天要带5组人看房，加上要展示自己销售的房屋，整天工作14个小时。她感觉大温哥华仍有不少人想买房屋，尤其是近年刚抵埠的新移民，那时见到房屋普遍叫价较高，因此有点犹豫未马上购买，看到现在房屋挂牌价较为合理，同时也为了子女在好校区就读，所以很想尽速购屋，使全家安定。

' S6 }* A+ d. Q7 G4 t　　但她发现，现在影响房屋成交的原因，除了有人出价太低，屋主不愿意低价割爱外，按揭愈来愈严格则是另一个主要原因。
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: w" u- f/ q3 t- p0 [) Y0 i* Y　　那么，此次按揭新政出台后，对购房者的影响到底有多大？不妨来算笔账。
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6 r3 Q; ]( p2 V8 A. [  R　　以一个40万加元的按揭为例，按一年固定利率2.4%计算，30年期贷款，每月要还款1557加元；按25年贷款的话，每月要还款1772加元。两种情况相差接近14%。

% x  O8 m" C. r　　如果购房者的负债比例刚好够格拿到房屋贷款的话，还款期减至25年可能使他们无资格拿到贷款。贷款额与物业价值比率小于80%的按揭，即首期付款20%以上的按揭（普通按揭）不受此新规则影响。
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　　对购房者而言，最重要的改变是缩短房贷的最久偿还年限，即由现行的30年缩短至25年。根据财政部的计算，如果以3%的利率借一笔35万加元的房贷，与最久偿还年限30年相比，改为25年后，每月房贷付款将增加184加元。可是，在25年的偿还房贷过程中，借款者可节省利息支出3.3052万加元，因为还贷期缩短了5年。

　　如果实施25年的按揭还款期，购房者主要有2个选择。一个是买便宜一些的物业，另一个是增加首期付款，这样会直接影响他们的TDS及GDS。另外，选最低的利息也会有所帮助。
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; N8 m4 `1 X6 Z/ D. g; X4 ~　　而经济状况好的华人，仍觉得按揭还款期长一些好。华人陈先生2010年获批的按揭还款期是30年，用的是固定利率计划。不过，这计划允许每月供款额加倍，每年可以额外还不超过借款总额15%的本金。 陈先生一直在使用这些政策加快还房贷。他说，他不喜欢欠债，有剩余的钱时会首先考虑还债。不过，还款期长一些，每月必须还款额会较小，还是感到压力小一些。

" @$ w( A0 q' r8 ]9 D" `& b% {　　按揭顾问林秀芬认为，新移民若在申请按揭时遇到困难，可以多问几家银行。因为并非每家银行均不接受定存作为财力证明。
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) o3 N; p6 d2 T  f　　另外，虽然已有银行更改新移民按揭的规定，但每家银行均有所区别。以新移民按揭的条件为例，有银行的“新移民”规定是指抵埠3年内移民，但有些则是指抵埠5年内的移民，甚至是指抵埠10年内的移民。故她建议，“按揭比三家”不会吃亏。

% j$ k  ^8 k8 s& v0 ~( ~4 N) ~  Z4 n　　言论

" ~7 z% V4 N9 I0 w$ x5 F- @　　新政可能带来的两大影响

1 u, \# }! [# p6 W+ i7 V! B9 Q　　针对加拿大联邦财政部长费拉逖日前宣布的一系列收紧房屋按揭的新措施，怀雅逊大学商学院财务系副教授卡普兰（Alan Kaplan）认为，在当前利率低企的环境下，上述新措施所产生的影响较小。
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* f& X2 C) l6 C1 T) W$ W# d% N) y. y　　不过，对于部分准备荣升业主的租户而言，他们的置业计划将被延缓，以便积累足够的购房首付款。卡普兰在接受采访时指出，根据加拿大统计局发表的统计数据，加拿大个人负债水平已打破历史纪录。而在加拿大个人负债项目中，房屋按揭是金额最大的债务。

9 z3 O- v* s$ r" H6 M8 H3 [& T　　令联邦政府深感担忧的是，加拿大人一旦遭遇按揭利率上升或失业的情况，便将导致加国经济陷入衰退。
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　　卡普兰分析说，联邦政府最新推出的一系列收紧房屋按揭的新措施，有助于冷却房地产市场，但其所产生的影响较小。例如，将房屋按揭期限从最长为30年缩短为最长为25年，在当前利率低企的情况下，每月偿还的按揭贷款在金额上相差不多。又如，由政府担保的房屋按揭，涉及的房屋价值不可超出100万加元。对于绝大多数加拿大人来说，他们购买的房屋不会超过100万加元。而对于那些有经济能力购买百万豪宅的加拿大人来说，新政并不会产生太大的影响。
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　　卡普兰预测说，上述一系列收紧房屋贷款的新措施，可能将在以下两方面产生影响：
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　　第一，部分已做好准备荣升业主的租户，他们将不得不延缓购房计划，以便有足够的积蓄支付购房首付款。
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& ?* P/ z! A  y8 g* d  k: Z　　第二，人们将根据自己的经济负担能力来选择房价合适的房屋。如果原计划购买房价为40万加元，现时可能会选择房价为30万加元的房屋。　
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