加房价一涨再涨 买房者为何不见减少

get8686

作者：牧涛

价格升高，需求降低；价格降低，需求上升，这是最简单的经济学原理，可是似乎并不能适用在加拿大的房地产市场里。加拿大的房价一涨再涨，可是需求并不见降低。目前，全国房地产市场的存货量为6个月，而多伦多更低，为2.2个月。
1 D+ q9 I! ]; v7 d  P9 j
+ k/ U; O/ `: D! ^( \5 z
) p- s5 x: I. r+ @7 b3 T, d) G本地英文媒体《环球邮报》的记者就此询问了两名本国顶尖的经济学家，他们的答案相同：房屋的负担能力（House affordability）。
( _$ |9 R$ K+ R* j2 n9 B0 q5 G

* [' ], n4 Z2 c5 K. z
; Q# [! V) {; \/ e, b* K/ x7 T
* r3 R4 A% t$ g* N- l: y
CIBC副首席经济学家泰尔（Benjamin Tal）指出，本国居民对房屋的负担能力是一个关键的变量，包含了很多信息。简单地说，当国民的负担能力上升，虽然房价上涨，市场的需求仍然会超过供应，导致房价继续上升。

负担能力，表示一个家庭的每月按揭供款占据收入的比例，说白了就是有能力借多少钱。按常理推，在过去的10年中，加拿大的房价翻了一番，远远高出收入的增长，人们对房屋的负担能力应该下降。然而，事实恰恰相反：据央行的数据和业内主要经济学家的研究，本国居民对房屋的平均负担能力（national affordability）和20年前相同，甚至好于20年前。
1 U+ H& n$ e% h( w9 i) X. c
$ X" w, A* \# Q/ w* `# o" L
: T% s* K" V0 b5 P3 O! \- u
央行的利率正是造成这一“反常现象”的原因。在过去的很长一段时间内，央行都把隔夜拆息率维持在1％的历史最低水平，令消费者支付的利息成本仅占可支配收入（disposable income）的7.2％，低于长期平均的7.6％，以及20年前的10.7％的水平。

低利率让房主能够负担更多的按揭。在20年前，一个普通的单一固定收入（single job holder）、持最低消费者债务（minimal consumer debt）的人士在付完了10％的首付之后，只能负担9.6万元的按揭。今天，同类的人士则可以负担28.5万元的债务，几乎是前者的三倍。（以上数据皆以25年还款期、以央行数据为准的5年定期按揭率，和联邦统计局提供的平均工资计算出。）

* {& I6 d) {0 B' E# i6 ~* ~- V8 J% m. e$ q

在温哥华或多伦多等城市，由于近十年的房价增长极为惊人，抵消了一部分负担能力增长所带来的优势，但是我们仍可以从中见到低利率对房屋负担能力巨大的影响。
- N0 s2 P2 U+ s9 \4 H: n$ g& s
  b, }2 P4 a6 _6 m9 y在未来一段时间内，对国民负担能力影响最大的也是央行的升息。虽然在过去一年半中屡有升息的风声，而央行始终将利率维持在低位，但是谁都知道低利率不可能持续太久。



满银（BMO）高级经济学家加泰利（Sal Guatieri）指出，一旦央行开始升息，则本国房市将“几乎将不可避免地”进入下滑期（roll over）。当央行利率升高两个百分点，便足以遏制国民的住房负担能力、大大放慢市场，而房市的主要推动者首次购房者也将望而生畏，不敢入市。

BMO和加拿大认可按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的报告都指出，五分之一的本国居民都认为2％的升息会损害他们的购房能力。
# W8 ]. _3 V: }. D; I
( C3 l: @3 n3 k0 N  G4 X. M
/ Y, q7 e; U, n: u2 x( F当利率上升、人们的负担能力下降，对房屋的需求量降低，房价也将出现下滑。有机构估计，利率上升2％会导致全国房价下滑16％。不过，并非所有人都赞同这一观点，升息后房价的走势仍是业内最受争议的话题之一。

# ^7 U. c; R6 r! m4 S) w
* J7 C; _/ ?5 U' @0 k: T此外，影响国民房屋负担能力的另一大因素则是政府的规管。在过去的几年中，联邦财政部已连续三次收紧按揭法规，将最长还款期缩减到了30年。由于房价一再上涨、本国家庭债务破记录，很难说财政部会不会第四次收紧法规。
6 a/ ^9 i( j' P; v5 b! Z( g
7 C/ F. R8 G* V  d4 y
+ e0 e* S( D: R# M据估计，如果政府将最长还款期由现在的30年缩短到了25年，将在一夜之间令国民的房屋负担能力下降8至9个百分点，也会令房地产市场遭遇冷却的风险。
& t; L( X7 ]3 l1 b: j

健康营养站

就业好,工作....