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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗?
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% X: e: a/ v9 N1 p( V( y6 Y  d! x- O记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
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" u* k. H0 `0 Z但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。
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但结果怎么样呢?
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几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。7 g/ D. k2 E2 L) G7 `" S

3 k$ e# t( \( C# R/ k" V% p前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。
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8 O5 A# X0 h; p# m两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。
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% D+ c8 s! c" {, i最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。/ x% H/ C0 s8 E1 d$ F- W
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其实,这根本就不是一个值得争议的问题。/ s4 T/ i  j6 F2 d- U

7 \* w8 @2 D. s' a! H6 C% @9 y首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!
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如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。- G3 [. ]2 y0 N4 _, w

- w9 S( N( x4 F7 O" e身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?  Y' C) o3 m' Q* n

6 p! Q' K4 J" I. c; w/ s1 m算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!5 E) q( f2 F* w6 D5 u
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买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表4 Q3 D7 ?) i( C1 i+ i% |7 h* I
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...
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- ^3 y* ]) d% Y, R% P. A1 [2 P4 ^40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
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Year Average Price %/ R, t0 g. a7 X

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1998 216815 2.60%
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2003 293067 6.50%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]: - ^6 T* I5 M  Z6 D7 `8 _
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好奇的看看下表就可以估计出来了
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弱智儿童欢乐多
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
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原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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5 w9 D6 M- P% N好奇的看看下表就可以估计出来了3 K9 ^" u9 X2 \/ h
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Year Average Price %  w% ^3 U+ f# X  Q$ Z2 i; |) U

0 A% H" Y' p" m3 }1953 14424 0.00%2 s; Z* Q. v) R' L' f
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" [8 a# y# r; g9 O我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。3 l4 G, u( |% ^7 _
如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。) L+ v' }6 I. h6 U
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。# u9 R4 p- {0 Y, ?* J

% d* p# ~7 A9 y- q3 W- z! y1 W& h结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表- j) _8 e) j6 `  n

0 F- w  _# V' B" C
9 y' k( b9 k/ E/ E& i结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。0 U1 I. u/ t- r3 V
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0 Q( ?0 q8 f5 u4 z老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。) p7 l. b8 P  ]0 ]
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表( ~" x0 ^: w. _+ e; Z; O
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* t  x5 B6 C. j! L4 b; V& x/ z40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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这点我同意。  m& ]9 n6 N1 a
40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。
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大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。# p% K( s8 M4 s6 i6 O" T
3 a0 L5 Y2 [7 l, Z
那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。5 Q' i# c8 O6 P) W+ q
9 b! c9 C' f+ M6 X
三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
: t+ R+ I) s0 }
# {- {" ]0 ?0 y1 o/ ?7 G: a( j5 z+ N) ~6 |% X; f
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

0 S% A' S" t' p8 S8 D+ c5 ~6 T. G. L
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。( w/ N7 e2 j2 S; j
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。! ^* f" \: Q( n% o
! Y( Y4 d- T* S# \
我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。9 x+ F# \8 r8 i; p2 n- ^8 ~
5 [: t* ^) w0 G9 o
总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表9 ~3 \- X# |7 ]4 {, j9 G
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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