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房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

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十年移民路_
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
房价涨了这么多，还能买吗？
  f, ]5 ~6 X  Y! R# U1 B/ j5 G
: y$ w; Y4 s" Z! s$ `# K* v
& t/ s4 `# W5 D记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
" W+ H6 v3 @1 w" i6 M
, y5 {  _7 `( V5 @但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。, P/ T+ U( U8 {- E4 Z1 @

! Z0 n: S0 G; P- T4 K但结果怎么样呢？
3 d4 {& E- ?2 E7 E4 O/ x- K
6 ^6 y4 c1 ^  @, ~8 m几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。! I) H* w8 I) B: y. w" f* C
" }7 v( q+ {; {3 c1 H1 h# f
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。% k7 L3 Q5 K1 q" W9 _$ |

; R( {& D  f8 G两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。; \$ L  d4 j& P$ S2 @0 H
4 S% n% d8 O8 V
最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。& S& \# L) y! Q2 g+ C* u) T
& J7 F9 x' f  K7 ]0 }
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
, L2 @# A. d9 w6 E% L) m* \/ W% `3 s5 p% g$ N! w, O
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！8 H6 L9 V- g! g2 e5 Z# p
$ M: [- n4 g) O' T# j8 ?
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。: z  |( Y$ g3 ^/ Q- @0 S# u

: b, C# c- i2 R3 Y身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？6 v, I/ P, @) S4 a$ i2 D: N6 E
" @3 @5 L/ K; M% T2 \, \* u, @7 m
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！+ t' `6 M8 H1 I9 O+ d: l% x
1 s0 C- D. [* I2 g5 |: ^! E
买房的真谛不过如此吧！
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onlyi
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少？8000？
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elk
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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醉酒当歌
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
' M' ^) o8 q0 v8 F+ O( o一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...
* D8 H8 E+ ~$ w7 F# e  i( H, ^8 x
' l% f0 ~0 y4 U1 v# d
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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疯青羊
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了; K* z: r; Q1 I7 h+ |# d4 V
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
2 F# H) j' z& ]: S# MYear Average Price %
- O5 d3 f  p. j+ Q
$ Z5 J7 A* W9 B- {# C* n1953 14424 0.00%
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1960 16329 -1.70%6 }% e$ C& V- n0 s4 T
1961 16334 0.03%
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3 C- ]. l1 g5 k) R1967 24078 12.70%
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2004 315231 7.60%
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高桥
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]:
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8 O0 h" v& o) z' z/ T ' G# z' M8 v! v6 Z# R
好奇的看看下表就可以估计出来了* G1 Q( I; G8 N8 U
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)1 o7 ]8 E% P/ D: k- r
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弱智儿童欢乐多
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十年移民路_
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表( t  l" [$ E# Z1 a4 @
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* G7 J9 u4 X) R0 E--------------------------------------------------------------------------------3 L$ ?, G4 ]& V, A, k- s; e  q' w

3 |' m7 {. j! D$ G! C# M/ b/ e: f好奇的看看下表就可以估计出来了/ H3 Q; p8 O3 Y6 i' k/ s+ M' S& w
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)+ T; ?/ C% ?5 Y; S9 b
Year Average Price %2 L! C4 C4 E* ]9 F1 x% l  j
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1953 14424 0.00%
2 A- w# f+ b% B* z  w. p# P ...
: s! a, `1 x: D. b4 V

8 J# E! g0 H! P6 {我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
2 Q6 @1 a# N- @. S7 _3 x, |如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。( g' C, }& S. Q- g4 d4 z
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。& s1 k! c/ V7 h0 g

8 f1 K2 V; Z1 `; w5 W  A$ P结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
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醉酒当歌
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表, n7 E( w: I+ O6 s# p4 P
# K$ ~) }" v/ v8 C1 j
& k2 i' S3 n7 |0 z
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
. {8 Z+ H3 ?6 @/ [...

9 P% u( ~, H- g2 F
# A3 d) h0 c, F0 R6 G老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。+ k' V) `! B7 s0 `4 e# o
. E) W# A: ^2 g/ @) U
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
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三思
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
1 X. `/ l' [* U1 F
0 [, t5 [; l( Y" U2 P& U: `1 y+ b- C* p; L1 j% F* z# z
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

( s$ |/ U2 s% p3 @* q7 N0 L+ c这点我同意。
/ y8 t' U0 c$ K7 ^# J  u! F40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢
理袁律师事务所
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三言两语
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
- \3 `) h' g9 t1 o
1 \' @: P5 F8 ?, U$ Z2 C  y大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
1 U! |4 f5 w6 d5 ^! F! ?3 A/ `' y+ G5 v3 z3 X
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
# M& y: Q0 b' u- O* P, b, X$ c% [2 k* p) q- _! m, k4 Z4 Y( b  M
三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。
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十年移民路_
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表7 m6 H9 _# _! b2 {" C) I3 e" V! e
* H7 H# |+ G% X* L2 f+ G# y$ W( @- k. ^

0 K* X% d; u/ T0 N3 L老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

, Y9 O: I( K0 q1 ?# [+ S5 {7 y. b
! w+ V  b; c3 Y! ]/ T8 m& F2 x- n银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
; l+ j8 @5 |3 L, t我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
+ z: r; Y5 z* w3 W. R! ]! @# o: I/ F( I. }. H5 w' b
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。7 Y1 C4 l8 h( V/ g% n

  ]( x  s' G7 A9 R9 W总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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dcxx20
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。
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疯青羊
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表2 `2 h4 Y. t6 p8 U, Z# h6 N6 `7 H; k
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

( b1 d6 h6 p, o这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵
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也无风雨也无晴
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
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我是一只鱼
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌
理袁律师事务所
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