房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


' _! V9 s* n) K记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

, s+ P4 u9 h) _% R. q  ^* @但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
& e. g9 O" P7 Y# e0 K
& O2 K, I2 R9 K% g: p但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

4 C, |1 ^7 {5 `0 n/ B+ @0 S  J8 {两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

, d, H* E' _* s8 V( j* t其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

/ g2 v& }; e* U" ]) \如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
- F0 c: |% z+ R! L
, A# e1 |& o3 P+ B' A$ [身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
8 p* T" q! E  F) Y0 c6 {
! T" Z0 ?( }/ k! Y/ L" j买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
8 H( G5 `6 A! _3 S  G. Z$ [一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

) e' q. q, N  {9 G! s- H40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
4 d7 T/ l7 G4 o: U' M; `' bTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
" m2 ~4 Y) y4 b$ k% j, u: F: S
1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
) A* f& o2 K2 B6 z5 ^4 m8 f3 m1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
: |( K6 i# w3 @/ e7 @4 U. _1962 16742 2.50%
! a( X" W6 ?1 H' a1 o! G1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
8 G7 y7 h9 Y# k; h$ V0 K  r3 g1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
, Z" \) G* t& w8 d) V/ }4 \) ?1969 28929 8.20%
& m, E' ^+ a5 \" |+ ~( j' a! k5 R1970 29492 1.90%
, j. ?$ Q  v9 c" Q. t  a' `7 ^1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
. r0 x% l6 n& P, K* V# `  Z8 W6 e1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
# N: n" B# {/ X5 W1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
0 l$ `* v4 ~: W5 F! y) R$ U1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
& [1 ?2 x: D' S6 _) j1982 95496 5.90%
. l, Q8 g' I9 L. A1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
- {- |! U# [7 q* o5 F3 q: f6 J1985 109094 6.60%
# z$ @6 L. U- H. d. v+ c" V0 g. `1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
& E0 A- T' D1 e& k1 c1 v6 |. a! {1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
0 k$ g. R! W% u. P9 S7 u. Y1995 203028 -2.80%
) t: a$ j9 r# p6 {. h1996 198150 -2.40%
8 r. K3 \1 R/ B) I; f1997 211307 6.60%
7 Q  A7 y2 \2 m5 A1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
, C' `& F  U" l1 a2002 275231 9.40%
) t  U/ K  r2 n! Q: V- l2003 293067 6.50%
) h8 n* L% V- P" g1 x: g7 s2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
# s) F0 \( U+ ]--------------------------------------------------------------------------------
, ^% t1 V' e5 d  ^+ D
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
5 u6 c4 j# j6 s& i- M- g
8 C; U1 o" T% C2 h2 Z& [4 C1953 14424 0.00%
; X  \" y7 T- X; v2 D* {4 y/ U6 b1954 14647 1.50%
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- ]4 j- Q: k* q2 Q) C1 p1956 15043 0.60%
0 g* V8 d# R2 z: W1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
9 T7 u" @- F/ y" g( ]: n1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
" C! O5 W" c2 E1963 16517 -1.30%
7 H  l' N* O5 Q. z- q1 r8 y1964 17370 5.10%
$ a6 V* {6 @" M2 g/ V1 z" _  Q4 ^1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
( g7 l; }% ?: X/ x+ R8 j1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
9 ~  U! j, a1 b. }% d& v/ t1969 28929 8.20%
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* O" [/ ~2 t; H6 v$ K& n1974 52806 30.01%
9 F3 {% l7 S& k1 a: j! f1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
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9 Q! n( h3 L: A4 N: g4 d1 A% r" e1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
1984 102318 0.70%
/ V0 G" [# O9 X" b, r1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
7 ]3 m  Z& V/ P/ J% Y! v  [, `. w) z1987 189105 36.10%
! \! S! T- H/ }6 f, F3 r1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
$ U' z  P5 C0 O. d9 h0 r1991 234313 -8.10%
& l$ |! f' A  F6 z1992 214971 -8.30%
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4 m: p2 C, h' \5 y9 s* G2 D1994 208921 1.20%
5 a9 O, c1 |1 s9 m1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
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& _/ U# E' X* f# l9 l" o* n2 C1999 228372 5.30%
0 Q% h- ]0 {. y3 {. m6 d3 k/ }2000 243255 6.50%
3 Y7 J  ~3 ?2 X2 i: E/ T" z2001 251508 3.40%
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9 G* O4 a8 \. N4 t( t2 T2004 315231 7.60%

$ h; P$ i$ _2 H& I$ G  W
3 R. a& p, k3 m( u6 o) s
  E* f, z9 z2 T
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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( n! J1 U, T1 c6 e
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
9 O# r2 u6 ^: C# @Year Average Price %
! n5 q, X6 l! k8 |9 j
1953 14424 0.00%
...

; t! E( g' q3 `$ X我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
9 @& `& M( n7 s# L, r1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表

- c) n# l0 d$ L4 `. Q2 ]1 e( Y" h
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
! Z, C# Q6 P6 z  c5 k! L; D
9 K$ j* C/ c4 y; f4 v- p2 c3 n) D0 U[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表


! B% Q7 D: s: W+ Q7 a+ q0 p# ^40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
7 F, E% R; @% l+ g9 o+ P40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
9 _2 Q; t9 P9 d4 K- G, X, I
/ Q- O# t: M5 `: h+ G1 s/ w大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。

: F+ `) a: c% y) H# S那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

# G; H1 g! |* H3 ?0 d  r7 g" m6 t9 C三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

8 |0 J6 J$ a9 ?
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

1 W1 t0 g5 w! w0 ]: i+ `# M我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
% }8 L4 L  V$ X. [5 |# A
总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

4 E% @; u  ~0 k7 o1 E7 |这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌