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论加息!论泡沫!金融界好淡争持
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, u% w# {$ p% S' N3 E7 b6 l加拿大央行在9月8日宣布提高1/4厘隔夜拆息率(overnight rate),加息后,新利率为1厘。 央行在这次的声明中亦承认经济增长比他们之前在7月份的货币政策(Monetary Policy Report)预期的为低,并特别强调加国的经济目前只是「稍微」减速。 加国各大银行在央行加息后,马上纷纷宣布将最其优惠贷款利率相应加息一码,各自调高1/4厘。 利率开始回升,加拿大人立即感到压力,尤其供楼一族。
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这次加息是自6月以来央行的第三次,虽然央行行长简尼(Mark Carney)早前表示,央行只有在仔细权衡国内外经济发展形势后才会采取进一步行动,但下个月会否再加息? 加息以后会否影响消费力?按揭贷款人会否增加了开支,从而导致消费萎缩,间接影响房地产市场需求? 会否如之前闹得热哄哄的话题,再加息会否触动加国楼市神经,令「泡沫」爆破?
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两大阵营对垒 2 i! E8 ^8 X0 D) S, k
早前加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)和贺维学会(CD Howe Institute)两大阵形就加息会否引发泡沫爆破这问题各执一词,前后两天发表截然不同的结论。
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加拿大另类政策中心指出,加国6大地产市场楼价自2002年以来升幅不断,泡沫已经形成,只要央行再在现利率上加息1%左右,加拿大的房地产就会像美国一样的崩盘,并认为按揭息率应该以慢速、小幅度上调。 (见《明报地产金页》9月9日时事话题 ) 5 h& L6 A1 L7 \+ e( D
( f+ h" N: e) @/ ~5 R+ k3 _贺维学会却在第二天否认这种可能性,认为加拿大不太可能有像美国式的房产没收潮或楼价崩溃的局面。 贺维学会表示,加拿大的按揭市场结构谨慎,银行按揭贷款政策完善,按揭要求严格,例如最少要有5%的首期付款,而非美国银行的零首期。 同时,加国反对风险借贷,从不鼓励高风险产品,次按市场规模比美国小得多,这些这些,都足以保护加国的房地产业。 % ^' w. h8 ]7 z6 }0 |! H) C- X
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「泡沫」的其他说法
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加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)经济师Bob Dugan也表示,下半年度新屋施工预计减缓,要到2011年才趋于稳定,泡沫机会应该不大。
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综合许多经济学家的意见,加拿大房产市场未至于出现泡沫,虽然加拿大另类政策中心考虑的是消费者收入、供楼能力、经济增长以及利息支出等等基本因素,但加国目前的按揭利率是贴近历史性最低水平,加息1厘所带来的伤害有没有其所说的那么严重就有很大商榷的余地。 再者,全世界的央行在加息时,经济一定是在增长、市民收入日趋稳定的时候,很难想像加国央行会在经济走低时,断然加息,从而令楼市崩塌。
6 R, h6 g9 f- V* R+ ~; K据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)在其9月15日公布的8月份数字显示,加国住宅经季度调整后,成交录得较7月份多4.1%,但数字相对去年同期却跌22% 。 虽然房市需求正在冷却,但平均房价仍和去年同期的差不多,能企得住脚,证明加国整个房产市场仍具支持力,有其韧度。 8 P3 p' o% T5 Q Z. T. K# y
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# e# l9 E% v( c市场的种种质疑与忧虑然而,对于这次调整,也有人有不同的解读。 满银经济师Sal Guatieri于9月17日发表的研究报告Canada's housing market stabilizing中指出,加拿大统计局最新公布的家庭负债率,以极速创下第二季度新高。 当利率开始上升,很多加拿大家庭便会发现,他们已经或开始陷入经济困境。 " E+ D9 P0 T. @6 G- G- c9 k/ T
% l/ i! g5 ~- O6 q央行行长简尼9月24日也向美国CNBC电视频道表示,美国低通胀或促使联储局采取相应措施,他指出,在异乎低的利率下,加人放胆借贷、消费及置业,央行对现时家庭的借贷水平什表关注,尤其是房贷方面。
/ b8 n; Q+ f8 O1 {- T# |+ O无可否认,以家庭平均收入的相对上升幅度不及加息之快来说,确实令加国家庭对房屋的负担百上加斤。 当隔夜拆息上升,银行优惠利率(prime rate)及浮息按揭利率立刻就会被推高。 如果央行不停加息,而最终加国经济真的放缓追不上,就会面临衰退危险。 # u6 P6 B$ q$ j2 J" [3 ^
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市场众说纷纭,不停猜度,以下为众大行分析员最近发表的研究报告:
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美银美林:央行将按兵不动 * W( _9 L. p$ i& u6 J4 O
美银美林加拿大经济分析部总监Sheryl King早前表示,因受到美国经济复苏缓慢拖累,加国央行今年的加息潮已经结束,央行秋季将按兵不动并保持这利率水平到年底。 (资料来自9月8日多伦多路透社)
. h ]4 g- x* N; O# O0 W) P细摩:秋季加息1/4厘 4 {7 \3 g i. @( ]$ r+ @
摩根大通银行发表的分析报告Global Data Watch 中表示,虽然央行稍为调低加国经济预测,但现阶段缺乏任何具体证据,从而拟定任何利好或利淡的预测。 摩通认为,央行并没有跟上两次发表货币政策一样作出任何评价,反而对经济给予正面评论,对国内消费(domestic consumption)、企业投资(investment spending)作出稳步提升的展望。 / l: y/ C/ O' d( G) e
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摩通揣测,央行此举是暗示市场现正消化早前货币的收紧政策,预期更多的抵销活动正在市场进行中。 摩通认为,还观央行自6月以来,在那么短的时间内连环加息3次,恰恰以行动表明央行对此次9月份加息对经济影响不大并对加国经济前景依然看好的立场。 w w w.c a n a d a m e e t .c o m
0 n4 |* L# N, ?* ?% }# g在9月22日的分析报告World Financial Markets: 4Q 2010 和Canada CPI inflation well behaved in August 中重申对加国央行今年秋季(10月19日)加息1/4厘的看法。 除非经济进一步萎缩,否则摩通依然相信央行不会减慢把利率带回正常水平的步伐。 4 S% t; J; X' E3 B+ ^ [
道银:加息机会很微
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; I8 i( t& C* t! E U& d9 _反观多伦多道明银行经济分析师Francis Fong却有另一番见解,在其9月15日公布的报告中指出,在09年经济低迷期间以历史性低位借贷购房的按揭贷款人,一旦利率上涨,有可能遭受极严重的经济压力,导致消费萎缩,间接影响房地产市场需求。 Francis Fong 并预测,明年房屋成交量跌幅可达20%而二手楼价可跌达7%。 " v9 E# \! D) n3 W1 c! O# G
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' \$ T( R" e) `+ h% r对于央行会否加息,道银首席经济师Craig Alexander表示,央行要看到经济指标明显好转后,才会考虑继续加息。 央行也许还想加息,但如果经济环境持续走下波,央行也会被迫放弃加息念头。 以现时状况,秋季加息的机会应该很微。 3 U; u# G- H0 F4 |
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满银:息口今年底1.25厘,明年底2.25厘 + `% e* ^ F4 ]" }0 t! S
满地可银行首席经济分析师Sherry Cooper于9月15日发表的研究报告Cdn. Existing Home Sales中指出,8月份平均楼价和1年前相比并没有什么变动,加拿大房地产市场结构稳定,没有任何证据显示有泡沫现象,但明显地,楼市销情开始降温。 满银维持较早前的预期,即是,今年楼价还有温和的下调空间。
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而Sherry Cooper 于9月17日发表的研究报告Global Growth: Emerging World Leads中再提到,加拿大经济处境比环球其他大部分国家都来得好,加国央行绝对有能力在必要的时候作出干预。 满银跟摩通看法一样,央行有意将隔夜拆息率带回正常水平。 她预计,今年年底隔夜拆息率会达1.25厘水位,而明年年底则达2.25厘。
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, ` n! Q' ^; m# \" v而满银副首席经济分析师Douglas Porter表示,行长简尼在短期内数次加息,虽然是冒了一定的风险,但风险也还未至于太大。 以目前的经济情况,若央行继续采取紧缩手段,会打击借贷,进一步放缓住宅销售和建设。 3 j6 z" c' t( }/ _9 F2 X
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& N$ ^# x& H2 {- E- [) S: R皇银:秋季利率应该不变
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. f7 ?! l% s, P$ M4 j2 I皇家银行最新发表的经济展望报告指出,加国经济自第一季度录得急速增长后,第二季度的增长速度已经下滑,而房地产业的放缓也对第二季度的经济数据造成极沉重的打击。 至于秋季加息如否? 皇银助理首席经济分析员Dawn Desjardins表示,加国通胀数据相对乏力,央行能保持利率不变,以观望美国经济复苏力度。 www. canada meet . com
6 K7 T) l8 z, e( d, W- M8 p" F而对于加国地产展望,皇银高级经济师Robert Hogue指出,随着购买力和供应逐渐达到平衡,房价升幅会逐渐缓和下来,他看不到房价会有急速下挫的现象。 而在8月11日发表的研究报告,他预期明年的房地产市场会比今年差,沙省和阿省表现会较好,魁北克省和安省表现会较差。 他更指出,安省的房价在今年三月时炒至历史高位,今年下半年度将会回吐。 皇银预计今年和明年安省地产重售市场将停滞不前,预测今年安省重售房子数目升幅为将0.9%,明年为-1.8%。 f' t" c9 T$ J
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/ i8 S0 @* S* u: l* G帝银:加息与否视乎外围因素
+ l8 `0 X4 B( o/ }2 [加拿大帝国商业银行经济分析师Krishen Rangasamy早前则表示,这当眼口美国的经济疲态毕现,若加国经济遭到冲击,央行应该会暂停加息步伐直至明年春季再议。 帝银并预计加国房价会慢慢回落,并持续到2011年,而房贷的承受力肯定也会有所下降,但问题在这未来两年都不会太严重。 而刚公布的8月份数据温和,央行有资本可以暂缓加息。 - e& i6 h5 B7 A9 a
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4 G/ c$ B3 r# A4 F! p9 }丰银:楼市不存在泡沫
& w" F5 {- [: e) a5 d8 R6 O丰业银行经济师分析员Adrienne Warren认为,加国地产市场楼价早前高企是基本供需条件炒高,并非与任何投机活动有关。 所以,加国楼市基本上不存在泡沫。 而在她9月17日发表的研究报告"Not Yet Down For The Count" 中认为,加国的房地产虽有点萎靡不振,但不至于崩溃灭顶。 0 Q4 J: n* x/ ?* L" n0 r
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丰银经济学家Derek Holt表示,央行的连继升息,令消费信心萎缩,虽然借贷成本增加未必令加国家庭濒临破产,但毫无疑问会缩减未来数月的消费开支。
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4 H M% }) E7 _姑勿论央行加息与否,买家都会因为之前楼价上涨过快而动摇信心,对房地产市场采取观望态度。 事实上,确实有很多不明确的外围因素,天天新款。 例如, 美国国家经济研究局(NBER)早前宣布,美国经济早于2009年6月走出长达18个月的衰退,美国经济是慢慢的在扩张,但似乎扩张的幅度几乎感觉不到,继续打击加国的出口及经济。
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纵然逾6成分析员都认为加国央行秋季不会加息,但是真是耶还是未知之数。 明年加国经济和楼市的走势方向,势头走高走低? 还要看10月19日的央行议息日。 |
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