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北辰网9月19日讯，据明报报道，一向被认为比较稳定的加拿大房地产市场，最近被一研究机构指6大城市包括多伦多在内，温哥华﹑渥太华、卡加利、爱蒙顿和满地可濒临前所未有的最大规模泡沫。到底，房产市场真的会爆发泡沫危机吗?
" d2 D; q" b5 M6 K G华人大多数对买屋置业都情有独钟，对房屋有特殊的情愫。再加上华人社会一直都面临太多的楼市问题，不论是1997年香港的世纪楼市泡沫，还是现在被炒得沸沸扬扬的中国大陆楼市，都让华人对房地产市场特别的敏感。在加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)公布的报告中，作者麦克唐纳(David Macdonald)指出﹐加国地产业在30年间第一次接近泡沫边缘﹐楼价相等年薪4至11倍﹐倘加息即会爆破﹔这样的言论，使一向被大众认定为稳定的加拿大楼市多了份担忧。. T5 `3 t. A' ^3 z: r9 s8 d
而智库组织贺维学会(C.D.Hown Insititute)则给出了不同意见。他们的报告指出，现阶段的楼市不存在泡沫。并表明加拿大谨慎的按揭贷款政策可保护地产业，亦可避开美国楼市崩溃的局面。也有本地资深地产经纪认为﹐现在的房价是有一点高﹐但现阶段多伦多楼市存有泡沫爆破危机的说法有些夸大。8 c/ `& \5 j, t8 i! R4 k: |
◆ 报告内容. V& }: s: \& j6 c% \' G. [0 I8 J) K
David Macdonald在《加拿大房产泡沫：意外可期》报告(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)指出：虽然全国房产销售速度减慢，房价却处于泡沫边缘。全国房产销量在年初到顶，随后下降25%。不过根据Teranet-National Bank的混合房产指数，国内各大城市6月份房价，比上年同期高出13.6%。而6月房价比5月高1.5%，这是自去年8月以来最大的月增幅，也是第14个月连续增长。4 Q; g7 @. w3 i* q6 [: C
David Macdonald认为：房地产泡沫形成是因为房屋价格的增长超过了通货膨胀，主要体现在家庭收入和经济的增长与房价上升不成比例。根据加拿大从1980年以来的记录来看，适当的房价应在平均年收入3到4倍之间，而现在6个城市的平均楼价则为人们年收入的4.7至11.3倍。. Q' C3 a: \7 Q9 h
◆ 通胀调整
+ g8 |! V; [# Z& w对于这次的楼市泡沫危机，David Macdonald认为问题出于按揭利率和信贷门槛过低。2006年后，人们在过去50年来都没有出现过这么低的贷款利率，这等于是鼓励买家购买他们未必负担得起的物业。David Macdonald建议，大银行和按揭公司应缓慢、温和地调升利率，并修订按揭规则，恢復2006年以前的标準，将首期付款调高，从5%增加到10%，贷款期从35年调到25年。他说，最好的局面是在以后5到10年保持楼价稳定，让楼价回到「心理安全区」，配合通胀速度，业主在卖房时赚赔不会太大。) L& @" y: O% U, T9 N; D
◆ 歷史纪录
2 u% f% P- v+ s! y/ R0 O2 j9 O纵观加拿大的房地产市场，自1980年以来，在2000年之前，加拿大的房子价格在大多数城市都算是比较稳定的。从1980年全国平均价$5万到现2000年的$16万左右。算上通货膨胀的因素，2000年的房价只相当于1980年的$8万而已。自从2000年之后，房价就一直在标升。在后面短短的6年里，2006年全国房价大约在$27万左右。而后的4年中，到2010年，房价上涨至$34万左右。就算是全国最便宜的房子，考虑到通货膨胀，房价也相当于1980年的1倍。回顾过去，加拿大房地产市场泡沫爆发危机是很罕见的。1980后，加国共爆发过3次房地产市场危机。温哥华在1981和1994年出现房产泡沫危机，多伦多也在1989年出现类似情况。9 s( E I( b) k# {
◆ 按揭利率
! P$ p8 b8 }( q房屋和其他的物品一样，价格的高低都是由供求关係决定的。简单的说，供大于求，则价格会下降;反之，价格上升。贷款利率对于购房者的购买慾望起很大的作用。一般来讲，如果按揭利率提高，因为购房者要承担更多利息支出的关係，会减少他们购房的热情。导致需求减少，价格便会回落。儘管亦有其他因素影响到房价的提高：例如新移民的增加，失业率的增加，新建房屋的减少等等。而根据David Macdonald的观点，刺破加拿大以往的房产泡沫，都是因为在两年内利率上调了1%。
3 x) P- Z) V3 m0 ]* Y2 W6 n1 E8 y◆ 美加对比 , X0 S. y% p! Y0 g3 u
经济合作与发展组织(OECD)指出，在连同美国的10个国家里，加拿大消费者债务佔财务资产的比重是最大的。据Canadian Association of Accredited Mortagage Professionals (加拿大认可按揭专业人员协会)估计，大约有37.5万名加拿大人有困难偿还他们的债务。而美国最近每10名业主，就有一人面对没钱偿还按揭、房产收回的局面。4 |, l9 t# d! p3 C/ c a
相比较于美国的状况，人们开始担心加拿大地产市场也有同样的问题。而智库组织贺维学会(C.D.Hown Insititute)则认为目前房地产市场并不存在泡沫﹐相信本国的按揭贷款政策可保护地产业，不会出现2008年美国楼市崩溃情况。同美国相比，加拿大的按揭贷款政策更为稳固。例如最少要有5%的首期付款，而非美国银行的零首期。同时，加拿大有规则反对风险贷款，次按市场规模更小。
+ U% ^: ]5 Y- E+ L( j# C◆ 业内点评
) o4 F7 I' F$ W楼市泡沫的言论可谓是一石激起千层浪，近期，蜂涌而至的报道以及评论来在社会各界。对于楼市泡沫之说，地产经纪李先生有独到的见解。以他自1974年至今的地产行业经验，他认为现阶段多伦多地区楼市泡沫的说法有些夸大。
; O( p% ^$ l) p. U2 {; u- }李先生分析，多伦多的唯一一次，也是加拿大30年来最严重的楼市泡沫危机发生在1989年前后。那时从1985年的平均价$11万到1989年2月，价格提昇到$28万9千，短短的4年时间房价上升了163%。而1974年至1985年1月，房价从$5.5万升至$11万，在11年的时间内涨了100%;近11年从1996年的平均价$19万5千到现在的$44万，涨了125%。相比于1989年泡沫，涨幅都算在合理的範围内。& R, B k1 {7 t! [
不过李先生也表示现在的房价是有一点高。根据他的说法，主要是因为政府为了2008年后的经济復苏提出来的低利率政策推动了市场的需求。体现在房子的月租(租房)和月供(买房)价格相差不大，促使更多的租房者偏向于买房。再有就是政府提出自2010年7月后实行HST的税务政策，很多购房者认为税务的支出会增加，促使了2手房在7月之前几个月成交量放大。所以，李先生认为，现在的房价虽有点偏高，短期或许会有小量向下震动的空间，但随着经济的復苏，人们对HST的适应和房市的稳步发展，长期来看房价会平和缓慢增长的。
* r4 @( h" D, X- s6 S8 L& H% z/ H& a央行三次加息的心理影响将被消除 ; E3 ~: o$ M$ c7 A4 y$ Z
央行三次加息，但每次把隔夜拆息增加四分一厘的幅度，不但没有加重加国民众的贷款负担，相反却带来更大的优惠。
& k* }4 p* a; v) K1 ^) D据BMO房屋贷款专家王红雨介绍：“加息之前，多数商业银行采用“P+”的方法发放贷款，最高幅度达到了“P+1”也就是央行超低利率2.25%再加上一个点，既3.25%的利率贷款给业主。
; ]: y) @/ `0 d% A而现在，随着央行的三次加息，各大商业银行基于房地产市场、行业竞争、银行成本等方面的考虑，推出了“P-”的利率，现在最大幅度变成了“P-0.65%”也就是说尽管央行三次加息变成了“3%”，但商业银行减掉了0.65%之后，利率不但增加，反而下降了。3 \0 @4 s9 ~2 v6 h
商业银行基于市场和盈利的角度，化解了央行加息，自己承担了风险，并没有把利率上调增加的成本转嫁给老百姓。” |
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狗仔卡
发表于 2010-9-20 06:10
提升卡
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显身卡
发表于 2010-9-20 22:36
