美国楼市泡沫爆破先兆乍现

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美国楼市经过多年的升温后，近日不时传出楼市泡沫随时爆破的言论，全美国最大豪宅建筑商在周三调低销售预期，令不少投资者忧虑美国楼市或不复过往般稳健。且有分析员指出，美国楼市见顶绝不出奇，原因是能源价格上升及利率不断上涨。

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豪宅建筑商Toll Brothers表示，准买家忧虑能源价格高企影响经济，从而暂时打消置业的计划，更严重的是，地方官方机构收紧了审批新屋批则的资格，因此而看淡美国楼市的前景，并把明年的销售量调低3.8%至6.9%，新的目标是10200户，较先前预测的10600户略低。



上述的消息又再反映过去两年以来，一直支持美国经济增长的楼市，可能有见顶的迹象。这是因为除了美国人在楼市的购买力受到消费开支放缓之打击外，亦由于联储局过去年半以来12度加息，开始影响楼市的承接力。



8 {4 @9 M/ ~  A' u( j经济增长放缓迟早出现
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而为了重振衰退后的经济，联储局曾在○三年中至○四年中一直把联邦基金利率维持在一厘的四十年低位，并因而把按揭利率推低至四十年低位，从而一直催谷了美国楼市的泡沫。然而，随着不断加息，美国的按揭利率已升至十六个月高位，三十年固定按揭利率在上周升至平均6.31厘，创下○四年六月以来高位。
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持有Toll Brothers股份的基金管理公司Victory Capital Management一名分析员指出，美国楼价不可能再继续上升，其增长放缓只是迟早的事。而Toll Brothers的行政总裁Robert Toll也认为，自从美国经过飓风卡特里娜的吹袭后，楼价的升势已停止，已无复过往般每一周或两周升5000至10000美元的风光日子。

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受到联储局把利率持续维持在低位的影响，过去两年多美国楼市而获得滋长，用作量度美国楼市稳健情况的三大指数，包括美国新屋动工、二手楼销售及新屋销售皆屡创新高。新屋动工由二○○○年七月底的年率146.3万户增长至今年二月高峰期的222万户，而二手楼销售亦由○一年一月底的年率498万户升至今年六月底的735万户，至于新屋动工亦屡试新高，由二○○○年六月底的79.3万升至今年七月底的135.4万户，另外，预期未来房屋需求增长的建屋证在九月份创下七三年二月以来新高。
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由此可见，美国的减息持续谷出楼市泡沫。若美国经济因为楼市泡沫爆破而受到拖累，联储局主席格林斯潘实是难辞其咎。

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' L; O$ h! m: u, k事实上，虽然格林斯潘在过往一直强调美国的楼市尚未有爆破的迹象，但是，为了防止楼市泡沫涨大，联储局在过去年半以来不断加息，以图遏止投资者的投机意欲，可惜美国即使连番加息，楼市仍然照升如仪，而且更在今年年中炒得最热。

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$ A% Q! R2 h  o6 N2 D% A加息令供楼者加重负担
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8 n, w* l: z( C! q6 m9 O' _! r再加天灾之祸，飓风卡特里娜吹袭美国的后遗症，迫使能源价格在短时期大幅攀升，严重打击到消费者的购物意欲，联储局有见及此，为了防止能源价格高企将会蔓延至其它界别，因而对于加息再不忍手，令有意置业的人士望而却步。

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分析员认为，假如美国楼市长期缺乏承接，长达两年多的楼市增长期便会结束，楼市泡沫亦正式爆破，届时美国经济将受极沉重打击。一般经济学家一直认为，美国经济增长历久未衰之因，主要是受到消费开支的支持，这项目占去了国内生产总值的三分二，而消费力一直如此强劲，最主要原因是按揭利率低企，令不少拥有物业的人士把楼宇转按给银行，然后套取现金以支持消费购物活动。


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+ l. D0 U) i5 Y3 j1 [3 H( X美国按揭服务公司Freddie Mac预期，拥有物业人士在去年从物业转按中套取的资金将会下跌四成。因此，假如楼市泡沫爆破，美国消费活动必然受损，再加上利率高企，届时美国经济将会经历一次非常沉重的打击。