 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
加拿大央行连续两次加息，长期以来低利率时代似乎很快要结束了。贷款利率不断攀升，很多加拿大人纷纷抛售房产，争当租客，租金开始不断高涨。
. @3 h5 M1 Y$ y% h9 q3 k# n1 F t" ], o6 C y" L
$ ~7 t! T+ B) Y: k
& L8 I0 g+ q& t9 B1 ~6 Q2 q& z, E; V5 P' n4 K# ]- ^4 D# G0 f
现在，我们能否假设接下来利率也许会很快时上升?如果真的是这样的话，利率的上涨幅度会有多大，房地产市场又将会发生怎样的变化?
" Z" L/ Z4 ~. m' p3 P9 S- U" S
# [3 a8 o& ]% y* [9 ~% d我们应该买或者卖掉我们现在的住房吗?我们是否更应该去租房，而不是在这个时候去承担那份按揭贷款? 由于近期整个北美经济低迷，很多人对房地产市场开始变得警觉，因此有很多这样的疑问。
/ [" D" `6 y) f& d: G. l$ F+ }" Q/ c4 p: H' I6 r% X2 t
加国楼市新趋势：房主卖房争当房客 抬高租金 ! S; H7 q6 G9 _0 p7 E. H
8 a/ X c6 c6 v9 H* `4 F$ `
由于实行HST，房贷政策收紧，加拿大挥别历史性低利率，贷款利率（加息）开始上升，很多加拿大房主趁房价尚热之时，纷纷抛售房产，争做租客一族，从而抬高了租金。人们争先恐后做租房一族，从原来租平房，到现在纷纷抢租两卧公寓房，都想租到与原来房子居住质量差不上下的房子。由于越来越多的人卖房租房，房屋市场租金也日益看涨。 : e8 t8 x' S8 L4 @9 k
6 E5 E% o& F" \. T4 a- @: W3 @抢租好房子
" w9 O# F& b0 F5 g) m* ~2 K/ ^% u- C7 Y" p6 ^( ?! U+ q
据环球邮报报导，多伦多HIVE房地产公司总裁Cary Chapnick表示，现在人们都宁愿租房子，而且还要观望一段时间。但当到租房市场上转一圈后回来再看，好房子抢租的人很多，真是今非昔比。拿最近的一个交易来说，多伦多一个两卧公寓原来房东预期租金是1850元，但却以2250元的价格租了出去，整整高出了22个百分点。一个三卧的房子挂牌价格是2300元，但却以2700的价格租了出去。
7 i j( ~' V) T. E' _$ u+ ~/ j# z* N6 E4 F- ?4 @
# ~$ }0 p9 t- w3 h# O: s1 i2 c
# f9 @/ p% M) ~7 }
多伦多和温哥华房地产市场一直都是加拿大最火热的，转售价格一直偏高，空置率也跻身于全国最低，分别为百分之2.2和2.7。Chapnick表示，你觉得自己搞定了，但突然间又冒出一个人愿意付更多的钱，这个市场其实没有什么一定之规，价格灵活得很，作为房屋经纪人，看到这些也的确很沮丧，客户也只好在这个游戏里玩下去。 5 q i6 P; H9 N/ j9 T
; e! t) L1 \) K+ |大多房价从历史高点下跌6% 大温房价从历史高点下跌3%
, I0 ?# Y% C' G7 I. h# d& U6 U, X/ g* ^7 ^5 o% t
最新的数据显示，今年7月份的大多地区二手房屋销量降34%，大多房价较5月历史高点已经下跌5.8%，平均房价从44万水准跌至41万区间， 已跌3万。 0 K( B* [4 O! @' Y# _
9 n% k, Q6 ]) V" f. u% ?% e3 N- m7 E, |1 f" ]: x. {3 U% K
9 `) z5 {; H; t0 d而7月份的大温地区房地产市场，无论是成交量、价格和放盘出售房屋数量，均录得近10年来同月最低水平，成交锐减近50%。而大温房价比4月历史高点下跌2.8%，平均房价从59万水准跌到57区间，微跌2万。 1 X5 g( o+ J' J' U1 Z, y8 d
1 r. M7 v; l6 ~6 I租住真的要比买房更划算吗? 低利率购买 每年可节省数千美元
7 I( O3 l% N, M2 z6 _
# Q' W8 O/ ~/ }4 s租住真的要比买房更划算吗?这个问题不敢贸然回答。除了考虑房价的走势，租房的开销之外，你还需要考虑现在的低利率和将来可能的高利率之间，造成的利息不同。
/ [/ f; d% H8 V- j+ d x( T6 ~4 R4 h0 T& ]
因为除非你是一个能够直接掏现金买房的幸运家伙，否则你就需要承担按揭贷款，并且预期要为这个房子支付很长时间的贷款。同时，也意味着你这些年要为这笔巨额贷款支付利息。
. I: X& e% ^. L/ i( Y' y! P2 _ J2 x7 P# _# x
此前7月20 日加拿大央行宣布再次提高隔夜拆借利率 0.25个基点，由0.5%升高至0.75%。这已是6 月1日升息以来第二次利率上调。 " c( B0 J) b T( c. K( W; ?9 _9 E
) S+ o1 ~% ?4 y& k1 p+ u
平心而论，目前0.75%的利率，从绝对值而言仍是处在历史性低点，因而很难起到调控作用的。经济学家，普遍预期，加拿大央行今年年内尚有1次(9月份，概率大概70%左右)至2次 (概率大约 30%)小幅加息的可能性。
7 d g' k' v. H% F3 C/ p9 Z. p) B5 T+ Y. Y. w: J" H
6 P( h1 j1 J0 W5 h" E% e; [. T$ C; J4 H- ~4 S
) Q$ Q9 g, p4 z7 q: w几乎可以肯定，利率的整体走势应该是上升的（因为这是历史性低点，已经无下调空间）。因此，在相对低利率的时机，购买房屋相当于一种潜在的储蓄。
- Y1 z" Y% P5 y6 e# T
% f1 E }! o% u" k0 O; P* ~4 c* f
+ L4 s: e7 K' g# k- ]9 r考虑到这样一个事实，目前的低利率不会维持10年不变，因而当前较低的利率，意味着你每月支付的按揭很少，而这通常是每月支出，很大的一部分。 # D- T- f* E. v3 _ W; U6 N
, X* D* Y/ l) D% i! ^- O4 |4 _. |- D* s: F- a% j6 S9 R* o8 G3 A- N
' s' H# Y. P) i! S! o
/ a8 _. s: t2 s! B% L很显然，在利息低的时候购买房子，能够为你省钱。如果以2-3年前，很常见的5.25%浮动利率和现在很常见的，2.25%浮动利率比较。每30万的贷款，平均起来，现在买房，每年可以节省8千到1万美元。依据你贷款额度不同，甚至会更多。
6 b P# L' O/ _; m: H) B8 l% P0 o) J2 ?& v
$ Q" a& B M1 j/ P/ j
$ i8 {/ } H2 U' N9 c5 E* u5 W& ]+ j9 T T9 H6 `! {" W6 j
如果房价下跌10% 租房有利？ ; K8 r5 C+ B9 a2 y& U
4 m. c0 N4 _4 G! j1 D5 B1 a- n$ K
假设现在把房子以80万价格卖出去，每个月租3000元的房子，如果房子价格按道明银行和CIBC世界市场分析师估计的明年下跌10个点，房子到2012年就会缩水8万元，而现在他们每年只需花3成6的租金，同时还可节约房屋维护费和税杂费，这样算下来也赚了。
4 m+ O8 J) I8 |' {9 j g2 I- q1 M# r5 S
温哥华一位资深地产经济表示，自1989年从业以来，今年夏天最忙。过去一般这个时候都租房市场都会冷清下来，但今年相反，不断有人询问，让她猝不及防。她一般喜欢接待从其他城市搬到温哥华的客户，而非一些出售几百万的房子不住而在外面租高端房子的温哥华本地客户。今年温哥华房地产市场很奇怪，人们把自己300万的房子卖掉，纷纷去租房子住，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)也表示，去年全国房屋空置率从百分之2.7上升至百分之2.9，但房屋出租率却上升百分之1.8，一些房主也充分利用房屋紧缺这一机会大赚。
1 B/ |* k3 ~/ h( E; E. A
G! V* m1 @7 ?) Y! X" l# o! O3 S/ a9 H' z& w7 y& S4 w# _" Z5 N
/ l$ F# D! S! A+ o0 W+ g
如果买房？选择浮动利率还是固定利率 / Q: ?# Y2 o0 _% x9 I
y% I R3 |3 s( d, R" A; K7 x! b' p W
9 M, A+ |) o, H
选择可变利率抵押贷款的人能够从目前的利率中受益！但要谨防利率预期很快的上调。 ; c U$ f: d" x! `9 z
/ t1 }5 m2 S' f5 {% U5 v& R) s
: a" F6 G: ]. `" D3 F k. p4 {/ P- @+ ^+ j* t$ z& g; I
一般认为，固定期限的按揭比浮动利率按揭的风险更小，如果在所有可能的情况下，你在获得固定利率的地方买房，这将是安全的，因为在抵押贷款的期间内利息是相同的。 5 [" h( v! q0 L! N. }, l" w: T4 V
# c, ^9 r+ P; _1 r通过提早“毁约”当前高利息固定期限的按揭，而改为选用当前低利息的浮动利率，可能会节省很多。
% X% O4 z! U. d" l6 U( Y
& l- |& g+ P! t9 H2 r8 A但需要仔细考虑并计算比较：因为你可能以较高的利率付出了很多年的利息，同时违约金，以及利率上调的风险。 8 S D# s) j. d
4 {. m2 e" x( K0 W$ ~; s: V
1 j+ g( M$ B) k
4 |: {. I& g9 Z6 f8 ~* [9 ?1 t选择租房住的的人，可以不用担心如果他们失去工作或者裁员支付的抵押贷款以及所做必要的维修，而这样的事情在过去的两三年经济危机时期内发生的几率很高。
" o; h W) [8 Z- ^, N' C
" G% r, w* V. v4 Q# b. G
9 q$ E! m1 P6 j/ K" M7 H& y8 @" V! |+ o* B
; f4 ?, M1 z/ v) \, x* f
租赁者有更多的弹性，考虑他们住在哪，而不用考虑，当很远地方有工作机会的时候，需要卖掉这个阻止他们发展的累赘负担(房子)。
) y* i( k) {" k! I5 b* W& B/ b0 d
利率ABC：
6 ]- J4 |7 z O, W1 i
3 K0 Q2 \) M4 T( V$ K( u首先，让我们简单比较一下浮动利率与固定利率。 3 Q+ b" K6 b7 P
* s' j# @7 p i) f( v4 Z: x浮动利率(Variable)：简单讲，就是您的房屋贷款利息跟随中央银行利息例会公布的，而各金融机构参照执行的一个统一基本利率(英文叫做 Prime)，上下浮动。 4 D) f( |# k `1 E; S" \" V
. @$ M- T5 a! M" E5 L! S
9 I9 l C5 _) l& [/ S2 W
; h- G4 e$ q+ d3 T例如当前中央银行基准利息是0.75%，而银行的Prime率为2.75% = 0.75%(中央银行基准利息 ) + 2%（Prime和基准利率息差，在金融危机前这个值为1.75%，加拿大的商业银行利用金融危机的名义扩大到2%，以谋求更大利益）
- N! s3 \0 ~ H z3 h% }/ c5 M* y
3 A+ a# J% V6 J# Q& q+ |9 A% X- l
, g7 z/ D5 j3 Z e- p
; H, `# g8 n( e x# _! J
银行给您的房屋贷款浮动贷款利息一般会是( P-0.1 到P- 1 )之间左右。
7 i+ k* T" n2 u' S
7 ~5 @, |, ?$ D# W7 y当然，浮动计划又一定要分清全开放期(Variable Open)还是半开放期(Variable Close)的区别，因为涉及提前还清贷款或转移银行是否罚款这一至关重要的问题。 8 Z3 W4 d2 i0 ]* ~* s- V) V) E
1 q4 O" \3 u; f
( P2 r! e/ s* I* N
% ] W( f7 b0 a5 f1 _' W- B, J/ a: |1 w6 K
固定利率(Fix)：就是说您的贷款利息可以在一定年限内固定不动。市场上通常会有从6个月到10年不同期限的品种。 ) y2 Q+ l9 Y/ T$ L/ K! Z$ x
2 V4 W: G i9 M, m! F/ ]) v3 E9 D4 Y, k8 F7 T
' t+ y) x6 C# p% ?" m
例如最近的4年期固定利息是5.39%。客户在捕捉到低息时固定下来 ，就不用再担心利息上升。如果阁下不想为将来利率走势而操心，避免生活在利率上升的恐惧之中，固定利率就比较适合您。 0 n5 X; L& w$ K
# o: M+ Q3 m5 D) x% k1 Z
$ M% B1 S8 g) m9 k
' w7 i* v' s. f/ ?. K u0 p
+ W4 i- h7 q4 g只是要注意，您一定要确定所选择的固定利息真正是低的。建议您最好咨询一下。 |
|
狗仔卡
发表于 2010-8-11 07:15
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-8-11 08:42
