 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
作者：夕 子- m. b4 z3 l, P! i# H6 h7 B: `
8 h3 K5 F; P1 z- G. q( @; ^0 h如果有人说，我出两倍的价钱买你的房子，你肯么？ 0 d2 H1 e7 N+ u" A
这等好事儿，估计没人会拒绝。可是，前提是，这多出来的钱，是有风险的。/ j( _5 g/ b9 S$ q* U
" T. q k! l* N T, T4 v风险是什么？且慢，我们先看看，最近在阿尔伯塔发生了一件与地产行业相关的重要事件，就是满地可银行披露的一系列贷款诈骗案件，涉及总值超过一千七百亿元的资产。
% J& |* t2 {2 ]0 Y9 V: I
, a' h! U6 w/ O0 ?! \0 o* S这批贷款诈骗案大同小异，基本上就是两个地产经纪勾结，高价买卖一个房屋，而买家往往是新移民，或者是被借用了名字。贷款经纪和银行内部人员，以及估价师一同"创造"需要贷款的文件，以满足虚高的房价。最终，买家以房价1.5倍甚至两倍的价格将房子买下来，并且贷款做到最大化，而套出的现金就由地产经纪，买家，律师，银行内部人员伙同瓜分了。8 T8 E+ I. r, |3 r: E# s3 e
& w' c7 M, e4 S) M; i8 F
最爆炸的新闻是，其中一名被调查的律师，是现任阿尔伯塔省的省议员。这个案件由于牵扯面太广，甚至惊动了哈勃总理。而至今，银行可以做的事情，就是试图去将参与者告上法庭，要求赔偿。这个成功的概率十分低，因为参与者很可能死不承认，并且就算被认作有罪，也拿不出赔偿金。8 o, n+ w- `! M) E
- G7 b7 ?7 u" O& @1 L" U9 ~. G
在整个诈骗案的过程中，夕子认为，对房屋价值的控制，以及高比例的贷款，是最终导致诈骗案放大到如此之大的主要原因。在过去，房屋贷款的银行十分看重房屋的价值以及房屋的状况，而且在还没有CMHC之前，银行基本最多能借房价的75%.直到政府做保证的CMHC出现之后，贷款比例才上升到95%，甚至100%。贷款比例上升最大的两个问题，其一是房价的小波动就会导致银行的巨大损失，其二是CMHC使用电脑系统做房屋估价，而这个系统往往不能分辨出一些条件很差的房屋，或者懂得系统估价原理的专业人员，能够用一些工具，人为推高房价，从而在银行顺利拿到远远高于房屋价值的贷款。
; Z8 b8 r" R9 w/ [# L& S6 {& L" O* Y9 c1 @2 W4 r' z, R
对于买家来说，如果不幸买到了房价过高的物业，银行能够网开一面提供借贷，如果市场朝好的方向发展，那么买家会化险为夷，甚至还能赚一笔，但是如果市场出现波动，那么买家不仅会损失之前仅有的首期，还有可能背上一身"净负债"。在贷款需要续约的时候，如果房价还没有上升回到之前的水平，那么买家可能甚至失去拿回房屋的机会。1 r u* A) C( ^2 y5 u- Q0 `) {
8 P& q3 p" H7 g8 W% f* T |8 {对于投资者，也就是贷款银行来讲，侧重点又不同。控制风险的原理是一样的，但是处于对利润的追求，基本的一些传统要求就被抛在一边，而敢于冒大一些的风险。高比例贷款，再加上电脑化程序的房屋估价系统，虽然大大提高了工作效率，可以让业绩增加，然而也增加了控制风险的难度，并且给了懂得系统漏洞的专业人士以可乘之机。
: t: p9 r+ V4 A8 j& U! w. p" |
$ `0 n$ x' o+ _而对于普通卖房者来说，虽然银行的损失对于普通人来说可以算是茶余饭后的闲话，但是也能给我们一些提示。4 s: C! L3 o/ _+ t
' f3 K0 m) j7 X
第一条：投资的时候，要十分小心杠杆的运用。
/ J% B! l2 y" x L1 j( L4 m如果承受能力没有足够大，不要轻易用大量的杠杆去支持过大的投资，以免市场波动将本金全数抹走。上个礼拜美国股市在15分钟内下跌了史无前例的5%，就是一个极好的例子。如果投资者只是用自己的资金进行投资，短时间瞬间下跌了5%，但是后面的15分钟就恢复了大部分，而不至于瞬间暴跌倾家荡产。
' q5 F) B# R! R' y+ g& K" l) f; d6 r
但是对于用头寸买入的，或者说借用衍生工具（比如期权）在暴跌前开仓买升的投资者，在那15分钟的暴跌里，可能早早就出现Margin Call，而被强制平仓，之后的剧烈反弹也已经和自己无关，连翻本的机会都没有。这就是过度运用杠杆的结果。- C9 N% i7 s' d# s) _
0 A2 h% s: F- e; t& C6 J
在房地产市场，如果一个家庭收入普通，却用极少的首付去买三个，五个投资房，如果一切顺利，或许租金收入还能维持运转，但是如果遇上一个神仙租客不付房租，再加上地产市场波动，那么这个没有任何抵御风险能力的家庭就有可能破产。 P Q% ]1 B, X2 q/ D+ k
' n" N5 r \$ Y, J第二点：投资需要做好最坏打算，要给自己留有余地。
6 a, Z# v3 t7 ^' m H银行在做贷款的时候，一定有考虑到这一类贷款的风险，而只接受一定比例的贷款，并且控制了高风险贷款在整个生意中的比重。6 b/ W: X$ X1 V# P- A/ g4 S P
9 p' C% K: y9 Z" K
这一次遇上大规模的诈骗，银行会蒙受数亿元的损失，但是也不会撼动满地可银行的运营，毕竟这个损失对于万亿规模的满地可银行来说，还能抗的过去。
% Q3 G e$ s- }0 R4 T9 i+ m: {0 E* }
7 X' c F& m: c作为一个小型的投资个体来说，投资之前要做一个自我评估，就是考虑清楚这个投资万一失败，是不是能承受压力，如果发现投资失败的结果是家破人亡妻离子散，那么夕子建议不要选择这个投资产品。只有自己有足够实力去抵御市场波动的时候再选择入市，才是明智之举。
4 B% T% `2 M" F; t0 n5 g
& l$ l5 S) ~; [! {* K* p. Z8 W. Q第三点：房地产市场的吸引力在于高回报，但是风险也就体现在杠杆上面。
5 |- K5 Z9 X1 g- z/ c3 w. e如果市场一路走好，高比例贷款的风险完全不是问题，那么市场就会被大量疯狂的投资者炒高，产生巨大的泡沫。
- h& i, k9 s6 S# x3 l. r
9 \$ I8 v0 Z. G c1 r+ L& [而如今央行使劲浑身解数，提高投资房贷款的首付比例，试图控制投资者过度炒作市场，这只是一个合理的调控措施。市场的平衡状态下，本就只对有投资实力的投资者开放，而不是阿猫阿狗都可以投资房地产市场，这样的平衡市场发展更加平稳，更加健康，而不是很多媒体预测的，政府的调控会引发房价大跳水，今年就要下跌20%，这都是凭空臆测，不负责任地吸引读者的眼球。
3 L3 e8 p% L% d7 i$ b7 B& E5 L& ~) H1 e- q" f3 i
这样看下来，如果下一次有人抛出同样的问题给你，还会毫不犹豫地马上回答么？ |
|
狗仔卡
发表于 2010-6-25 08:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-6-25 10:05
