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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)) d" |0 q# `+ V* m( R
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万2 l& v  c$ A6 r( h5 S
2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
  e0 t# b; o* E3 ~$ K& t2 O; E5 q  G9 p5 M* |3 s) ]% {7 }
顾虑主要有:
! E, W' H8 M; B6 V5 d1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
. n  J  u# r& I+ j: g' I  X, M2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
+ s' |* T3 ^7 F- }; ^+ a$ c/ j, ~. b) l! U! l7 C4 m; _
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
4 S+ V) _7 e/ p# O2 _! Fanweica 发表于 2010-2-8 09:52

- n# Y5 P# S' A+ _# w# V/ u. \# f旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:
  p6 L' Z) \! zCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。1 t0 l( g. @+ \  u
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。- W; ^4 H6 o9 \. n/ T% g
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:& i" ^+ Q( G# ]' ]  m$ _$ ]
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...4 G* N0 R; c: V  l; P4 O
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

& ^7 Y6 W# {1 m4 ]$ I9 I( Z& H学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
' J% d# O) _+ OCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
" B. T/ M8 m6 S# F* Z" b衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

. V# q) P. C( ^0 v: F9 p
5 N; {- O* U8 t; i谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
0 v& E( x9 g, |# @3 {" S4 Q
我的理解和小黄的正好相反:
; |3 }1 S& x5 N  c& o: f1 ]6 E9 NCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...8 ~: |7 c  w, ]6 g  b9 T1 n1 v
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
4 f4 j1 l) z, P% B7 a
你的逻辑有误。, P* }( f) \% r/ M; m' S' d, T

0 t' E) P3 _) W. [1 u# [( Q在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。
# O, L( _4 h, x- I! E- A) m% m( U* k2 D9 s, D; j& d, y  f6 ~
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
+ `% u# R2 ^3 ~4 a/ Y& c. H小黄 发表于 2010-2-10 17:56
5 L8 }( I  x/ `' f; s7 I9 v
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
大型搬家
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...+ Q  m) X9 R5 w8 i/ p
Phaeton 发表于 2010-2-10 19:39

( |! d( U4 N6 w6 `7 x你的Case给我提了一个很有趣的问题。+ Y. r' K8 K! L4 r1 t
你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。' ?; A; s6 A4 m4 {& ?/ r+ ^
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
& b; _4 R; v- x4 t/ A- [ReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。
" ?3 h" M4 O. W  B) I
6 o4 k5 K1 ?2 ]# @( q( m& n3 W: ~7 Y你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。: K6 Z' G: r4 s! Z/ q4 z) O: j

  f/ D& e' x5 C* l' V. c在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...1 n8 T3 J3 i% P8 y0 f- \
小黄 发表于 2010-2-10 17:56
$ V1 I8 O6 n4 P: I1 }& C
开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。* a" `# u: {8 t+ K
整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
7 f9 Z1 `$ _# _. B2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
( t# L9 @( f; [# N- U/ F# p# e( E5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica
! A6 A8 U; q. B& |1 x( v: y7 {; T6 i2 Q  Y- A7 g( S) p& s

' B' a" b: g  t# J, a2 B: e70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
: N% y3 P9 i: n( N/ \
  K8 B' B* @! l1 D9 x+ l% Y  ^; e! _, Z, e7 X! k* V1 b
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???: o6 a/ x* G+ v7 [! `% ]* r
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

( l# Q- A5 l  M% K5 w: Z. ?- l6 v: j" Z2 a% O+ r
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