请教老杨等懂行大侠!

anweica

小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment，当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家，看了几处，有些犹豫，所以想请教大家看看：（房子都是西南区的）
1. 70末或80初的房子，codo大约200每月，95平，房价大约16万
2 e9 q* A0 b8 A* ?; z5 k# _0 ^* z% `6 W" r2. 07年的房子，在terwillegar south, codo也是200左右，83平，叫价22万左右

顾虑主要有：
4 w# z6 F1 f& D- Y) _: w5 M1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋，比如涨codo费用，维护，需要问住户收钱等等？
9 ?( Y! j8 H" \  E9 L3 R% W9 Q9 Z! I2 u2. 担心新房的房价还会跌？terwillegar的房子好不好？如果出租1室，是否好租？
) Z% ?6 ~# D- z% a* f3 L
, Z: I% o! `+ W9 R$ `5 H. U3 U谢谢大家，如果有好的房源和信息，也请假大家赐教。

老杨

感谢您的信任，我也谈不上懂行，不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字，麻烦您打我的手机：780-885-7077，如果没有接听请您过5分钟再打。

小黄

1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋，比如涨codo费用，维护，需要问住户收钱等等？
anweica 发表于 2010-2-8 09:52

旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销，之后就不可持续而导致上涨。

衣食住行

我的理解和小黄的正好相反：
3 \; ~2 W& B. A2 W# j: d2 zCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次，之后每五年作一次。
8 ]* J& E" v+ O. w( Y对于新房，在前十年，往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说，新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房，需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够，就会额外通过动议，按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。
4 t& `+ h7 k% p# @& j& i+ ^! }: ]: W一般在第3次ReserveFundStudy时，CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后，增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以，旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。

海上飞

我的理解和小黄的正好相反：
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
+ n* K1 ~0 c8 y2 c7 q0 U) {衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

学习了。谢谢！

shcoconut

我的理解和小黄的正好相反：
4 \( W' Y5 D$ X$ @- L: e" pCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

: g8 Q8 c- W' j4 }  [谢谢!

小黄

我的理解和小黄的正好相反：
4 g. s2 t' c" f2 _Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说，CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
0 o3 A7 l' a8 {  A5 ~$ O9 ]衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

你的逻辑有误。

在公寓新房销售阶段，连owner都没有，怎么会有owner的委员会？这时定的condo fee，百分百是开发商自己定的。定的越低，越容易销售。如果是参照类似的condo，那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低，二来既然是study，肯定咋解释都行了。

Phaeton

你的逻辑有误。

在公寓新房销售阶段，连owner都没有，怎么会有owner的委员会？这时定的condo fee，百分百是开发商自己定的。定的越低，越容易销售。如果是参照类似的condo，那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
小黄 发表于 2010-2-10 17:56

同意！就拿我家的房子来说吧，2003年的townhouse，我们2005年买的，那时的condo fee 才120，现在算起来才7年的房子吧，外面看起来还很新，也没有什么要修的，但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal， lawn cutting， building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner，所以说是开发商定的，当然也不是说随便怎么定，还是要有个方案，但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”，其实省不了几个钱，羊毛出在羊身上。

衣食住行

同意！就拿我家的房子来说吧，2003年的townhouse，我们2005年买的，那时的condo fee 才120，现在算起来才7年的房子吧，外面看起来还很新，也没有什么要修的，但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal，  ...
" g0 `% Z/ u. A6 U7 E. bPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39

) g0 c. A2 s4 @: c5 b# y9 H你的Case给我提了一个很有趣的问题。
" M- _) y* f6 j你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes（一般，一年有两次ＧｅｎｅｒａｌＭｅｅｔｉｎｇ）. 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜，你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显：从200６年经济增长以来，几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因，几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation（根据类似的Bylaws）向政府提出的。Builder是没有这个权力的。（可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. ）
ＲｅｓｅｒｖｅＦｕｎｄ和ＯｐｅｒａｔｉｎｇＦｕｎｄBudgetｓ属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行，缺一不可。
5 N5 k/ J) n9 z- @: t7 T
$ n( T# L0 G! h; z/ V你还可以这么想，如果小黄的想法是对的，Condofee开始可以设成30元/户，甚至更低，以吸引买家。但爱城没一个新Ｃｏｎｄｏ有这么低的ＣｏｎｄｏＦｅｅ。　

衣食住行

你的逻辑有误。

. m  b: n. i, i, J! m% |0 A! Q在公寓新房销售阶段，连owner都没有，怎么会有owner的委员会？这时定的condo fee，百分百是开发商自己定的。定的越低，越容易销售。如果是参照类似的condo，那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
/ H- K9 A# ?4 O6 X; A7 Y. o2 W小黄 发表于 2010-2-10 17:56

开始的ＣｏｎｄｏＦｅｅ应该是参照类似的Ｃｏｎｄｏ。这点上，我还真不是１００％确定。我明天去确认一下。
整个Ｐｒｏｃｅｓｓ是这样的：１。ＣｏｎｄｏＰｌａｎ（Ｂｕｉｌｄｅｒ）。
6 ^, J/ w, O7 u, D% c: `' ]２。Ｒｅｇｉｓｔｒａｔｉｏｎ　３。Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ　４。Ｂｙｌａｗｓ。
５。Ｂｏａｒｄ　６。Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ。正规的Ｃｏｎｄｏｆｅｅ应该在这之后。但最初的Ｃｏｎｄｏｆｅｅ的来源吗，我还是去查查吧。

我的宝贝

1# anweica


$ c) B' S6 A) t& T( N70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月，不敢相信，楼主要详细问问这里都包什么，水电煤气什么都包吗？？？

anweica

1# anweica
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70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月，不敢相信，楼主要详细问问这里都包什么，水电煤气什么都包吗？？？
* t4 B* w4 R6 v, S( I2 R( a' Z我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

+ @4 _; A. C3 _6 P  \不包电,其他都包