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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)
. k) _$ `, D: h7 G# S$ L1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万, _9 B" k7 ?1 U
2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
& I/ U$ ?5 M" ]5 J' f+ v# f# u& j( {) u. ~0 ]" i
顾虑主要有:
" g+ ^1 l3 C8 `* |) M; e- C6 z1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?- d9 G& U5 l4 Q0 s
2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
/ `6 u0 e* z, ]9 T- j3 r: z- x
7 P7 b. K% n% q# C$ q6 X  J谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?( |1 o4 o9 J5 v) \
anweica 发表于 2010-2-8 09:52

" Y6 ^7 J$ N3 R: P9 h( N, Q旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:! G5 j4 w( h# i0 J
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。
, n) Z; q2 \" \对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。
8 O: |0 R( M) ^9 Q7 g! f$ O3 _8 A+ N一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:2 f/ _! a& _% T- R) A/ Y3 H+ b
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ..., H4 j: Z$ g8 ~3 h  {  E7 v0 h
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

$ I  L. v; C* o8 M4 ^学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
% D  S* c( m$ N% q' B" |. tCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
! x: b7 B0 {( E. S8 ^0 ~衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
6 b4 t4 [9 |2 O( I
( t# ?0 n0 G: @, V
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
1 J3 K0 _, m+ L; J* u0 O' U
我的理解和小黄的正好相反:
1 ^9 F% ~+ j1 m$ O$ p0 w/ l# T' mCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...; E" f1 r1 [' {6 _3 \3 e6 f
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
; W1 z5 ?" ~+ Q2 w7 t8 q
你的逻辑有误。% _3 u/ P; R* ~& J. \  S! B
" R8 Y  m( Y( Q  F
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。0 Q5 r7 ^: E* s

! [7 }3 J1 G# }9 b/ r  ~在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...6 n; Z2 _* s- V/ F2 T1 f
小黄 发表于 2010-2-10 17:56
- b# J) p$ @* f$ d# H! Q$ B
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
# A. M1 d2 d( _Phaeton 发表于 2010-2-10 19:39

! h: I4 g. @( J& ]& X) @7 M1 o你的Case给我提了一个很有趣的问题。
' g% q  R" O, j* x  ]8 h! [* F你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。
4 J7 B# L5 l$ I! j% kCondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )4 D, ~+ _# C& n
ReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。, P8 E" q2 |4 w, e( Z! G& m: F" _

: t6 a0 t; z4 z7 l8 s你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。
; f& M4 q! M  n! y* H/ U
# h2 I+ E- m) m- r在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
$ J( ~6 u0 M  s) q小黄 发表于 2010-2-10 17:56
; l( y9 W6 L. X, H
开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。7 B5 a8 E0 h# L( W2 C
整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。1 H" d0 k" m" }2 g: C9 f( Z5 e6 [
2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
2 T9 n/ m; h) X( D) E; n5 o/ g8 Z5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica
0 n, }( Q0 \8 T  d+ v* R0 [% C( _" }

" S) ~7 T/ z% z; R& T5 f8 y0 L70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica ; y6 Z' v6 V7 N" Y( a' Q3 l
, ]/ \; n& S, t7 }  y4 e- c" F
. x/ M8 o- j* e, Z1 K+ p0 |
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???5 G9 ]5 `$ O- q& Q
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31

, v3 Z4 u# {4 z( h' o# K" N3 g/ J' P
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