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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
; z$ Q7 _' l8 p2 e4 b请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
8 O% k. C* l, L, x( A. {例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
( c, U) ]9 d$ Y- Q2 F. I
, }- y4 }# ^: r4 h0 u0 q2 n请教熟悉税务的高手。十分感谢。" C% i' A, f# h
如能提供个链接最好了。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
' e/ ~) N& Y+ m9 _4 E, [1 a; Z; F6 G4 _
如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。 + U8 F1 J# C  B% S- y5 k0 u
这么做,技术上还是自住房
+ K4 n) K4 l9 z' @好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。
6 T* g! t( T; x- D# U
1 I) n/ d7 B: t8 I$ Z% O  T$ E另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
1 D7 Y: A. L- {: j4 l' v/ R* S- `5 K6 y/ S' V
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。$ M" s5 q+ e( y# c  @4 U: x& w: Y2 C& c
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税- Y8 \2 M* t, _" i5 k9 z
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
! c( q- ~# M" n9 K5 L- M9 g( E$ T; z1 S2 ~. k& f' r
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
6 M2 d  N; a: v& \- p, W# U, a  b5 t
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
+ ?( c7 ]( e( U- g7 r( Y6 j( n# w4 d6 n2 @* n
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑 0 t% H. Z2 W/ I' ]1 D( S
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
7 l" f/ X0 x/ K( G1 C1 f# t! \; O! s2 F. m3 B, g3 U
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
8 o& g8 y2 s: o1 C
; k7 D% e' g. V7 [0 l$ [商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...5 m$ q7 u% |+ Z! D8 ]9 N$ b* _
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
% ?: k; d3 G$ _6 t. d) f. ~* N2 h% Z- V4 f
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。
! F7 I. f" a9 a/ A; s0 X! i
5 }. ~" z$ ]6 ?; N# o不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息' E- b6 Q# E+ X
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。
' U' J- T0 m  s7 ~* N+ w但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?3 R; H6 M# Z6 S
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
6 |/ X1 B1 a5 k, [& _# b  w
除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
; R8 W+ h4 U" _' I. q" ]) Braymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
$ g2 h$ J9 s  O* |' S* I
大型搬家
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算
0 R& g# o) o8 R8 u8 E; V: r" O/ J- a0 @6 X' v4 y" L
感谢精打及各位朋友。$ z9 m! x: u6 T# R

& R  N  p* O/ \+ v" d" q我在edmonton没用房子。: T  D+ P, _$ R, y9 V1 K" n) S' z
8 h% T! [: ]6 k6 q) y- [
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
0 ~) m# M7 Z4 P$ S
- A7 y2 H& [- w* p, f如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 5 H% z) e& H' Z* o* h' S: |9 @
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
) Y8 x5 I8 _6 e5 H! O  D0 L% w( u
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement! l1 j) [% @* `2 _+ U& b8 x
只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS
, k  n6 v( o/ P9 A  g
% X' Q( X* x( w" ]1 xmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
. o" ?1 K$ g4 Y# J( T补充2楼primary resident,需要2年时间。/ q8 S* p5 T3 I/ w

& Q- ^+ i5 ?) i; ^" B, O除了贷款利息, 还有那些可以抵税?) G9 Y" A& q* {7 S9 d6 \' }9 \
广告% D, Q- K  S  M, Q
保险) W7 n8 A4 N+ S/ @7 D6 ^
其他银行charges and interest  r$ c% R- S+ T4 E9 R% r% `  V, ~0 w7 i5 m
房子修理维护
6 c+ r  |$ s# L; A管理费用
: M! t. J4 e2 b9 a4 G汽车费用: Q, y' Z( J# c" R3 T
office expenses
% \( P" @2 Z! n1 ^会计费用,legal fees
( ?9 W+ j- @$ Z, E6 n9 x地税
' H0 H+ \6 b: g6 h* w1 U# r+ |: I工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
7 d+ }6 R; m& ~travel
8 e0 g' p  _) H, [6 h! J9 ]4 {, gutilities' I' G0 ?! i& ?/ m1 A- ^
and other reasonable expenses
! |* R$ I: J, T  I* K5 U
) o" i' H  |' q& V0 b1 n: |回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有$ Y) n# ]; I% s; j; r  h% z% ]/ E

  F6 }7 A" s4 |补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
! A0 {( [5 |6 s1 {/ B/ t; ^& x0 J" _
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算 : B+ u% P& W- @/ u1 ]4 T
- H; }* C! A9 [0 l) K3 l* L

1 [3 e# ~6 E, e+ Q/ R0 ABoth can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
9 E* G. r# V; q& M7 c& r" w  ?. T; W3 x
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
理袁律师事务所
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发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
& X1 n  H: z" g9 E4 e
. O5 M) y! E7 s6 U3 h' N8 t& P* T& c3 }2 R/ z
???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
大型搬家
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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3# 精打细算 + _& o2 j5 `1 I5 ~/ s; H( y

' @) t9 x2 D/ [1 q: P3 F7 M
8 @7 D# A9 x9 M$ R  ^See see
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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