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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。; n# L1 V! b  A) ~. g
请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?6 S6 g' R7 R- y( s- l; M
例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?
+ N) J# A6 h) d7 O
. m) w9 W& z) F5 ]请教熟悉税务的高手。十分感谢。7 `+ N( ?" c$ w/ l
如能提供个链接最好了。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
: I' ~2 ^2 |' b0 Z2 r0 o9 K1 e
. {# j! }- ?* J+ j1 b8 o如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
( T4 \# f1 [' Q) d. G- S% n: Y8 ?这么做,技术上还是自住房9 p' W# m1 ~! l* W
好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。2 }7 }$ ~1 i" Z  q

* @9 \( L3 }+ W1 v4 o( h* e0 x: _另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -   
9 Y; }1 k7 M" w6 _- c& b" I" S9 R7 z7 }# m. n  n: `6 G
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。
+ \& I& R/ g: h! K+ V' l; {自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税6 [6 A5 _7 N" Y5 [
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?' S+ G) M# r/ C. ^  _7 a

1 l" q& p9 d) p' N% G) Q如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
& q  M7 b7 ]( p# ]  u! d
7 _& Q* I' q, k% P0 [, R商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
1 R/ l/ ]/ C4 ^1 [2 O- R  f! Y; R5 R+ S/ t1 x5 ~0 o4 z
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑   u' b# }& x( c5 H+ j1 r( F! |
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?- b$ {4 i( ]8 D. _- B) H9 N

( Q% {6 E1 y3 K# O2 Y% ~; m8 R7 y如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
5 @7 f# F+ P: J9 I$ J& t+ q& S6 Q4 Z- P* ]8 K0 Y* q0 v) x/ F- q4 ^
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...2 V* L6 l; r, {. X! \! T
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

- \5 D' u% S. ]' l实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。# M9 T  o" w/ Q$ W) H% P6 g$ q
, [7 f. D& D2 q6 m  O
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息6 ?* I- o& s$ @* s5 E  c4 l% @
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。: i& S% {5 L$ S: A9 b
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?- R' R/ u0 y3 ?0 m. J
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

4 B  r; A/ x) s# f! `除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
8 K2 _1 c/ G2 A3 Qraymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
  L& K5 \+ Z" H% @3 j% A
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
2# 精打细算 5 M' y" H6 `) l0 t# J8 r  O

. C+ H- ~7 N: D/ U  b$ Y+ h% a4 N! y2 R感谢精打及各位朋友。
* g0 r6 `% @9 }( e% w9 `% w" i; r; r9 ]4 l# i: [
我在edmonton没用房子。8 S) ?! Y: m4 y" T- _! d& b
: `+ X) {% I, p1 |( ], Q
有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
1 e7 Z+ q) n$ x- {2 Q+ i! k
+ a* G$ Z6 Y1 p" {" t0 V如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99
% c* s, r3 J* O: P8 wSunalta 发表于 2010-2-9 14:28

+ O+ x+ ~2 u; a  D# t% O& n请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement
9 p. N' D( t" I/ W只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS) R1 A$ ~  p" k  R' Q7 i7 p9 Y5 i

, T4 K% U8 ?$ c  tmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税8 C" ~" Q8 s6 F$ r; K7 D! W
补充2楼primary resident,需要2年时间。
% B: ~' ^3 w, a- e2 N! K( Z/ d- [- y2 [7 H/ b' D7 W1 j
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?. L1 V" I) d  l3 O1 R
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# x. D7 K. i2 ?. e/ E" L保险
" l9 o! y0 q# j* N1 V  R其他银行charges and interest6 Y! G6 U2 P5 p! P1 \2 g
房子修理维护/ z7 O1 q4 o" y% A/ k$ d0 e
管理费用& Y) J- `4 M6 z0 @. @6 l+ u
汽车费用
; P% g; g4 d1 R9 i& Z+ l% Xoffice expenses) @6 z6 q- c# k7 g6 x5 l. G
会计费用,legal fees: r4 h/ F6 o- x$ i. b
地税
3 {& ~7 \) p, i& i8 Z7 P% e工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
( Y9 D$ p( d7 f% ^, [0 B2 W& r4 wtravel# f# A8 l; d1 k8 @) f! f
utilities2 }8 ~; H2 j: p* p, T" y
and other reasonable expenses
; b3 b) g4 K1 |8 C/ b; l# t4 K/ F% j6 M' @  c8 O9 s
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有
. s/ V' S; ?# q0 ?* q% y
8 e5 ~% B  U$ {4 a补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
鲜花(100) 鸡蛋(11)
发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident
' d! q# s/ Q4 ^9 f* @: V6 x5 ]: Q8 D% L; c1 }5 y+ G# I
你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
  N7 Q8 o: d) i
0 ]# E' K1 M$ x9 ]1 R* h* E* p. k# j9 P
Both can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。
, o9 U& Z( ~' @; ]( |& U" w5 f& {
7 l) w. U, T; S  c虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(170) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
ggggggggggg
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
% u! d" K; v6 }+ E( n9 P
9 c" y3 p9 |+ S8 Y: [7 Y1 H/ i9 |
3 J" q% x. m5 }6 }* c???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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鲜花(169) 鸡蛋(0)
发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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