地产周刊：虎年房产要跌还是要涨？

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作者：啸月
2010年的春节快到了，啸月在这里给大家送上新年的祝福。

; g/ V# m8 k* |6 y  E4 ?" D新年最大的幸福就是四处吃吃喝喝，油光满面，啸月的朋友们也一展笑容，毕竟过去的一年还是收获不少。
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在聊天的时候，啸月注意到一个很普遍的情况，就是对过去一年发生的事情，大家可以侃侃而谈，然而对于未来可能发生的情况，依然不能吸取过去的经验和教训。房价要跌还是要涨，这真的是个恼人的问题。


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这个争论已经持续了很久了，不少先烈们抛头颅洒热血，面红耳赤唇枪舌战，不亦乐乎，结论就是看涨派的都是大忽悠，看跌派的都是保守，成就了一批“中立派”，或者说叫做“不知道”派。究竟会涨会跌？争论完了就彻底迷糊了，最后也就不争论了，不了了之。为什么呢？
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房价上涨与下跌最表面的驱动力是供给与需求的结合，这个道理说出来大家都懂，但是有多少人真正坐下来算过这笔帐？

3 g  M) k# a: w8 C0 _; \7 ^新移民带来的买家。如果移民政策不变，大多地区在2010年仍然将占据40%的加拿大总新移民数量。加拿大每一年移民配额是二十万人，也就是说大多地区在2010年人口将增加八万人。新移民带来的买房人数依然会是一个稳定的状况。
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. |+ r+ J1 _! G3 d7 z本地居民年轻人成家立业带来的买家。多伦多人口结构在过去10年中变化微小，年轻人毕业工作结婚成家带来的买家一直是一个稳定的趋势，这部分人口并没有减少。

本地家庭换房升级带来的买家。稳定的家庭换房升级最大的支持就是家庭收入的增长和就业率的保障。这两者在2010年应该不会有大的波动，而政府注入的资金会让大部分企业维持增加雇员的情况，那么买家自然也就保持稳定了。
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试图投资房产的投资者。投资房产的投资者是一个很大的话题，美国地产危机一大促成原因就是全民炒房，由于及其容易的贷款，极低的“入门利率”，大家都放肆地成为有产阶级，而完全不顾自己的财务状况以及未来的确定的违约风险。加拿大却一直都没有贷款这个火药桶，试问身边的朋友，谁敢拍胸脯保证自己能再多买两个房子，不用放首付的？加拿大对投资房的贷款条件毕竟还是严格，25%首付就阻挡了一大批勇敢者，剩下的都是有积蓄的，或者是有收入能力偿还贷款的真正的“投资者”，这样催生的投资者数量可以说是健康的。

8 @7 j4 b: p0 M1 E6 @6 B楼花炒作者。大家都看到了2009年下半年疯狂的楼花状况，再加上各种花边新闻，简直就是演电视剧一样。历史上最大规模的楼花在04和05年的上一个高潮已经在今年兑现，而结果就是稳定的租金和强劲的出租市场，让投资者决定持有物业出租以赚取投资收益。Downtown高层公寓的存货持续下降，推动价格上涨速度高过平均水平。2010年下半年这一状况会随着两税合并已经即将上升的银行贷款利率而缓解，但是扭转局面远没有这么简单。
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其实加拿大房地产市场购买力的组成一直都是一个健康的发展，最大的推动力量其实是源源不断的移民，已及逐渐扩大的城市规模。回望10年，20年前的多伦多，在看一看今日的多伦多，大家都能明白多一些未来的多伦多会是一个什么发展方向。

9 {/ ?7 p' O& H啸月还要老生常谈一个问题，就是通货膨胀。这个貌似纸老虎，实际上是真正的洪水猛兽，却不在大家眼中得到重视。五年前，多伦多的公车票价是19块10张，现在是25块10张，上涨31.6%，而如果您的钱在银行里存得的利息在打完利息税之后少过这个比率，那么恭喜您，您的钱贬值了。把钱存在银行，等待房价暴跌抄底的朋友，今天一定还在抱怨租金又涨了20块，而自己银行里的钱一点也没有变化。

4 s2 a; }5 A, O/ a当然，细心研究历史的朋友会拿1990-1992年的房价大跌来说话，所谓10年一个轮回，涨了10年了，这又是一个头部。但是啸月建议大家看一看1985-1989年的房地产狂潮，平均价格从109,000短短五年就飙升到273,000，平均年涨幅达到了20.15%。如果没有当时的暴涨背景，房价暴跌也就无从说起。那么我们问问自己，我们身边的房价有没有连续5年每年上涨超过20%？不要说5年，一年都不存在。（数据来源于多伦多地产局market watch）


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泡沫是不是不存在？不是。今年多伦多某些地段的房价涨幅透支了未来一些空间，比如Downtown的高层公寓就有透支的迹象，然而指望暴跌是等不来了，下一年价格维持一年，或者两年，就可以把这个透支补回来。回头看看北京上海，那才是真正的暴涨，要等暴跌的，不要在多伦多苦等了，国内将会到来的房价过山车，那才是真正的寻求刺激之地。