房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

& Z5 I: V5 T& A+ y& c; o, |3 \自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

0 m6 n, c  m. ]3 V! ^) `( Z

: z2 q7 g( I/ A5 p3 I潜在买家的负担能力获改善



9 D7 h  ?6 j: E由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
9 l: ^9 i. [, I; I9 C

! d. |, V  n" M
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
5 _, X4 s" l1 J( x  I. L
- F  i4 y  G4 X1 W/ @, D1 y* ~7 v+ L

) g  Z: }  u% @/ z同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。

: T! t3 R) p. ]$ {# {8 @
9 F, `8 m# h- @

; \! {3 H  J. A0 ^" ?0 W
6 q- O% o+ X+ Q( j2 L

例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。

/ j& C) U7 J. B* I2 @

从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。

: Z* |9 ?  o- J( `4 W
) d5 L) s/ e! m% y. K
  }- l1 z7 [- Q& B" e$ E就业形势不稳定影响买家

5 m) A" |7 ?8 N1 \; L
* H' _$ x, f2 G, m6 s
: n  r2 }& a0 |在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。

% [" t, O' F: Z/ i. ?+ ?6 M

. T' @. i0 T: {( u' r4 N, z' `3 e0 {据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  

  C( s3 A+ A: o, u7 g4 w. R2 n

; Z* l5 A1 Z& [; s" a: ]皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。

2 _& X' Y7 `* R  y$ _
$ ]9 W# O2 K# P0 w$ f/ {; e: c* H# E/ f
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

* x+ W" v6 e9 i( w6 h' j% o/ g
% V$ M, p6 m9 k5 B( Z7 M
于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
4 W1 C- |: c+ M" Y  N2 j
5 n$ b1 v6 H! Q  j

7 o# y4 r2 K! R6 Z6 w5 X: \4 Y房市会不会很快复苏？
( J- l- q% t  h+ y

, k, t, Y% S: _$ ~, r/ W7 I
就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
  X/ j! C. u( [) R5 a' M& V
0 q. w$ k: D+ d. M, L5 H
6 t0 ?; ]+ b% V
地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。

& J9 E5 h8 L1 y& `( O" {

然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。

! Z$ z" b4 u( Q" y

( f+ N8 Y( F$ y) ?  U8 k% D值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。
9 F: k# r6 Z4 D* m; r$ p! @0 M- {
) J8 G# x7 P' B, D# N

8 v, ^2 L8 h4 K( o) r, M( p' D0 FCIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖