报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
! b- O* l3 `- S1 H100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
: v0 D( M" X% S# C6 a如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
% |8 s3 _% Q, x0 Z! C100%肯定。

# j: ^, X5 R& T0 U& x- P那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
1 {% K3 L  h7 g+ n问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
1 j% d& {6 d! u+ a/ }3 C, y: R, {/ p问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

: F! Y0 b. ]4 B7 \' `* M* j. v) L- n# {
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
( k1 i) Z" J7 P- P. y6 G+ g; u
! }+ N- F3 V% A# f我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

" D/ ~6 ]  q9 y; N[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

) ~2 \4 }4 h! F5 {) M" z+ Y, o
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
1 @! Z/ e/ [3 A9 g  x9 p
2 ]7 f6 {5 _, b% [) I$ e我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

  S+ S2 \: H0 \  Z, r1 `( Q关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

9 C3 x; P9 y- x& Z! q, a' Y( U关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
5 J2 Q- [3 V, u+ V/ j. i其实不光是这个，任何税务问 ...

( m' Q# y- ]8 ~# K  m6 C, _
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
9 ^9 @7 e. J7 k: J8 F6 F" Z
0 ~! c% L- F( ~+ o2 _, ?) c) v# l你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


: Y- A3 K( W8 Q- X9 [! X, C, h我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

0 U0 N4 T0 \' `8 g5 I你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

2 |9 G8 M$ l' L/ ]5 t! T就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

$ K8 z7 k- Z4 B3 Q& L  v
: s4 G* h2 d' G: [& g# r+ `7 H完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
/ r# P) }& n& Z% D* |6 l6 W
7 a/ t/ N. U/ K! D6 K. J4 {2 u
6 o5 Q9 q( x9 m4 D我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

/ i9 s3 z! O1 q/ b3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
# ^8 A- p7 A4 E' `% Scircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
as being either income or capital. However, in making such determinations, the
3 q4 o* V% I; a6 x, Ycourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
4 p4 @; x$ K3 M0 p. mintended to be exclusive of any other factor.)

(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
3 X7 M' l' V/ Y0 S/ x: q(b) feasibility of the taxpayer's intention;
' q' I  |1 `8 D. G2 g(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
2 K4 y1 G( e0 b& B6 a+ b(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
  u( S9 H: c* Z* U5 w0 Gestate;
  J: r5 m% T6 A8 W* |1 z& m3 C4 J(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
* g1 k8 _5 x& [(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
5 l  Y/ x% b* P2 P" aacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
0 C* b5 G$ b( M9 T5 i  j9 X+ c8 p(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
, {; H$ @. H0 q! @4 @* S0 L9 {5 Qtaxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
) X' b/ J+ N2 Eas well as their stated intentions and courses of conduct;
2 y! r" Q1 Q3 j; V" T! C(k) factors which motivated the sale of the real estate;
, ^8 t' v5 u) V. \(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
  P0 m, x2 w' l" i3 ~estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来
1 |: N4 S6 j5 C" |) X. ]
) u: m2 H# b& ^+ P& B' ~$ V  c

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
4 Q3 D. ]' ^! d% G4 Q9 z7 L1 M! bin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
( r3 i: x+ b, o5 b$ j/ i6 ssecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
7 [8 `( p1 T7 S' Qintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
( K, |5 |2 y3 l: [8 \4 q4 z你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

& A5 |& d4 m- Z5 ~! u; ]

你应该把全篇文章都贴出来
- j3 G+ c( e# H+ p4 r: }8 k
[/quote]
* [& F( d  @# N8 l# O5 G4 @6 W9 S0 p

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
4 N  f5 X5 c; N
+ P7 f- `& s' c0 F/ C9 F* B2 \5 o2 @"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
% i) f# `5 X9 \! W' A. D) J1 h
0 [' F! B% {9 Z+ r! G  W+ Y1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
1 |$ J6 M. o5 O& C. o' Y7 O2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
  B" m  W- C; o& u5 I4.Are not held as part of a collection"

% j) U" p# S$ o  `: k$ Kcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
; u9 {, W8 V7 C' B. g
* N% r7 V" u! Q
8 L/ ^2 w/ T3 L( ]4 _, N' _Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
. m8 E4 i# j; C/ [5 l) RAny gain on its sale will be business income.

: N% [% M, q" }3 _4 C2 E& ]你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
: Z6 V, y+ t, P9 {6 s% o3 t* v
说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

5 B4 S# D/ ]1 z0 h- m各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

" w; k2 D7 o- y  G& W如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
) G! Q0 j: P* v8 O如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
. j3 \( _5 ^* d3 l
4 {0 A6 U  G5 x3 z  Y& E. S各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
, r3 z3 D" b) P5 ~- D& p
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
/ u4 c0 k" M: N# a商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

$ K/ ~& W( B7 v" S' m9 S& b9 r其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

+ u" D2 w$ e" B; w$ z
我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
, S$ ~4 u8 Z  o+ h% u
4 L0 b7 E' [# @/ O你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

% T$ P; h# r# N- w5 L[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
0 B; t& u7 B+ J1 t

1 P+ j) }+ @# p, G; {6 o- U4 o, h其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

& |' Y. f' h' N: v( O  h8 S如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
- u5 l& S8 O, q/ N, o  ?& F再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

/ S8 H& f; y/ W' }( J9 W另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
( T  O5 v& J8 s7 u
如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

3 B0 G5 D; G( d5 u6 `, n# W
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
  B" k; `3 d0 L8 p8 _- A' [. s& @你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

5 c5 H" W' J7 w% a( l0 C, y3 ]
' b, b: F0 H! q. V- f4 v8 a! |  a4 [
3 O5 D- ]9 T& ^8 B  i% c; k6 l: z我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表


5 X! M: A8 u2 ]% W. ?4 U6 x

2 y8 K3 d( M4 t9 t0 h  w: n我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?