报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
* y# v) b( }3 e. y% S: o如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
: |1 g; V1 W8 _6 U100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
2 ~) ~3 [. A' a) c4 `' W如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

2 h' R8 J! L: U那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
& J% x9 V- k/ p+ Z' j如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

) \- j* g1 N/ m当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
" C1 }6 x/ N" N* b7 ]
$ K# {4 n) `! G1 Q. U1 @9 v我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
, ~( z5 H9 Y* h+ h4 O' o+ ]楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
' V0 C5 `% ?  ~% r+ a
你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
! T1 ^# D9 _$ K/ f: I8 y
6 {) y. }1 B; L8 s3 [[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

2 d6 o4 _" o+ P5 j, I; b" X( L
  Q7 ~! x+ j: j5 T我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
2 n0 F4 F; r) b* t: z* p( K
你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

1 _5 \$ m  X+ }; D) p' _9 @+ m顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
0 p1 Y# ^. @3 A2 `1 c; V
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

9 S6 \+ {6 ^, H6 L- E, X9 K
完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
3 S" ~8 x; U' }$ \8 k5 I6 U
你如果想讨论 ...

7 Z; ~4 q8 w" N- b7 y! p我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
* C( }1 {( O: v6 f7 [; _5 e
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
4 P0 Z: ?4 {  O5 t8 I1 r  J% ~circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
( K; E, A5 }+ G, Z) L# C! ~$ ras being either income or capital. However, in making such determinations, the
' J( E0 v7 r6 Rcourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
! v! z) M* Z/ Cintended to be exclusive of any other factor.)

(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
(b) feasibility of the taxpayer's intention;
! R6 E+ l) K, \& g, Y(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
5 x! w0 p. Q$ v6 D' o, u. cand associates;
2 d# x1 e) U/ X- i2 j' l7 o(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
2 y5 W# e" y. R5 @' M7 cacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
' B" {! v& o  S* U(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
- W! Y7 L3 a0 H7 u" Vtaxpayer;
0 {" S0 l8 w% G* x6 |* v(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
5 [8 |5 C" Y& Q' c  \- p; Dthe real estate;
6 K( C' R; ?3 ~( \  t7 R(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
( l7 C. ?1 h7 B8 r' c! qas well as their stated intentions and courses of conduct;
3 D# z) e6 e4 j  X, _(k) factors which motivated the sale of the real estate;
; e- }: o6 V& J! ~(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
5 m7 f" \' W( ^/ Mestate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
9 X. D& N1 e5 \% \- S! k
. m- _9 J6 a+ d0 q

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

6 e: e3 Y) `+ y& X9 f
5 N6 z8 I2 ^4 f, U0 v你应该把全篇文章都贴出来
( d* Q' `3 I  Z9 V, I& R) U% B
; O7 F4 f1 k0 M% B7 V, c. D, P7 R1 u

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
: F; S: u/ H+ `& e8 Sor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
- }* E/ H, k0 ]! }; ra profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
# k" {% }* j4 h! y3 K  dintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
$ q2 f0 H9 L# ~/ _1 S: g8 E, Nas business income.

) z1 U+ s- f, Y8 {[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
" L$ ~+ o1 F6 O! o$ V+ @, N* P你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

; G, E; \4 |) @
% Z) z% ^- \* |  g* U
你应该把全篇文章都贴出来

[/quote]
1 N7 F% K2 _/ [) s( l

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.

9 |9 p/ ?. ~: _"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
* J0 p3 m9 W& t4 s% G4 p3 s
1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
8 y/ Q) [0 G! v2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
& M& i% l2 }. {" n! |! p8 H1 v4 k4.Are not held as part of a collection"
1 v' k4 j. \" m; ]5 C2 m; ?0 D
capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.

, |8 C4 G, o, I" {
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
2 s3 y# H2 _( ?* X( }Any gain on its sale will be business income.
4 i1 J2 k& v1 R9 u) P' r! g. @  s
你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
* A5 Y# H/ T5 [; w, g
说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
+ m+ J  T' C& |$ }http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

2 z% }' F' G) z2 o! A0 _如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
7 @' K, W6 f5 u! I! a
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
7 O$ V# t' ^! |' t楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

1 r2 N5 l5 |9 O' P# }$ _3 d: }: E
" ^7 D1 u4 \6 N- \, ^我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

% [1 _. Z0 ?8 `你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
4 g# J, t5 _9 [# L+ S: k
. |7 H8 B; }: u4 d7 @1 Y想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
- v8 l) d# A& C6 a' y

. W/ t# F, b, Y4 _3 B, ~其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
/ p) ]9 I& M) A9 i$ X, s; o0 n+ ]3 e, L
: j7 ]3 x' d" m+ W5 T5 w0 q6 z你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

5 f4 ]0 `+ v; p
. e5 F/ T9 n" V+ U  L我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

' v$ }  {0 J7 W9 z3 v. d4 \8 `另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
/ T; S) G7 v: B' H再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

- }/ S2 w. v" x  G7 h# X2 _对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
2 ^$ L2 i  Y. t8 g
/ d) s+ @# c: c[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
+ Y) J& ?) q: i6 R' n5 S3 ?
8 R3 u* c5 `4 V, h7 X另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

! ?7 X2 w" k7 w- |5 }9 j6 P: C2 z8 Q1 K他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

, j4 R4 A2 X* Z! Q


: l( y/ _4 |* E( m3 _- Y我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
2 s! p; u/ H% l
$ O* M- Y( ~& {6 b2 }$ a

! B. [6 I. ~' ~
我的牙呢？谁看见了...

" y7 {$ P, F/ Y
我捡到了,你想买回去吗?