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为什么现在不是买房的时候?

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鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 14:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:& l0 {' T( p  p* x/ P( T/ @* |
/ \3 ~. C* J; @" }6 a5 W
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;- f) K/ T0 j+ B( ]9 ~- b# `9 g7 g
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%;
0 i$ o7 b- c4 K8 q- M, a% C
2006年1月平均房价268522,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%;, s* H/ B  _' @0 s9 l/ \* M; W
2007年1月平均房价398570,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%;% _' t2 ^. y: ^& z( _
2008年1月平均房价462410,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
, ^2 h' |* k) [0 S7 M
; U' j7 m3 \' Q' S" m1 W( C2 P以上可以看出从2004~2007年,房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系,也就是说售出房和上市房之比越高房价越高。然而,从20077月开始售出房和上市房之比下降,到今年1月降到历史最低水平但房价未降,房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象,这说明房价不再能反映房屋供求关系,也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: ]! p9 a# ~  B8 v% B) |# M 4 s7 ?0 A. _4 J
结论:售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标,因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降,房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升,房价下降只是时间的问题;售出房和上市房之比开始上升了,而房价下降了,我认为才是入市买房进场的时机。
2 u& c( m& Q) Y% D: q) s3 N# Z   X& E5 S" j6 i0 I
注意:纸上谈兵供参考。
. l2 r% L" |$ Y. @' l- @
理袁律师事务所
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2008-2-11 14:25 | 显示全部楼层
售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。! }! O+ M8 e% U. \2 z* F$ T

, Y1 z! e! M7 q! {) V3 g其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:48 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
4 Q/ Z4 M8 S6 c$ K. X, l) z许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:! F5 I/ R, O: Y/ _
- _' _: d5 {* |5 [/ Y
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;; ^6 O1 L& o4 A4 J9 j3 S
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房 ...
6 d- c) X+ Z7 W7 j; z. ?

( F; [3 M/ G5 J" `% \3 j& W. {; ^4 N
为什么现在不是买房的时候?
4 Z% g: c/ S2 ?8 M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 E! w  d9 F- z2 K/ ?( }) o一月份售出房和上市房之比降至历史最低 * F2 l3 B7 ^; c. Q; l+ i
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 ! n4 ]( S' D) B
看涨派帖子的几个通病) T1 ^! n* D& J) F1 i
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47 0 U9 y5 k+ _) F# m
2008年爱城房事将继续调整
( Z0 e1 @6 ^# n# q0 ]爱城新闻----Edmonton News! F, Z" P0 t' ~( _! ^
不要把歧视说成是窝里斗!
  Q& q5 W+ K" G/ a& ?移民生活----Life of Immigrants7 F: I" J) X6 S# }3 q+ L
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
  j7 v6 ^- Z* c, g2 }( s7 y谈房论地----House & Land
$ Z% \/ M! a; r. D- Y5 R
* s% }1 z& g% O, o$ e! ~其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:11 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 l  z% i) a% g( S+ E4 q' C- @% H
8 j: O' j+ k$ Q+ n. ~7 l  x8 X" E+ V9 F) {7 H

- H9 @  P0 i6 s; c0 d6 F& a# H为什么现在不是买房的时候?! u) v0 r1 j) H5 X. C5 P3 n
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 K/ t6 U+ w8 l2 F1 c一月份售出房和上市房之比降至历史最低 5 [4 d' T& q3 r7 Q4 c
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; y+ |: U$ K3 ^9 y) D& b8 x& E看涨派帖子的几个通病1 T: I3 ^3 R* _" U1 A" r% S9 A( V8 N# K
谈房论地----Hou ...

: P$ p9 E* `1 o& ^3 h3 W( v: `! @$ [& X* a4 H
收集得还挺全的,够疯狂和极端的,看来我是说到点子上了,哈哈。
6 f" q9 o$ G% |4 {5 D有理说理,实话实说,有什么好恐怖的?楼上的不会有多个房子急于出手怕我坏了生意?不会是刚注册的某某人的马甲? $ Q: S! l8 b  l+ @: Z
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:43 | 显示全部楼层
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) P$ b5 l" X9 R4 `, k/ l! Z0 c' \

' @- ^! X% @$ h
# y& T6 X, }$ C' }# ?1 `' f+ R' ~为什么现在不是买房的时候?
/ e  ?, x( Z( i# g, z" W5 T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 {; I2 T1 ?9 g/ L, @% ~2 ~+ x8 Q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 c$ s! V9 Z  _) B5 Q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 ) V* s9 {4 o% Y  w
看涨派帖子的几个通病
" q2 x$ y8 t8 r' F) @谈房论地----Hou ...

8 z1 L& o. @' h! {& {/ |5 C; q$ G  k" x* F, K2 r4 W: N
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!+ r  P- ]) t7 @5 }& n  A& c
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。! z, c5 V# z# M* ?5 X
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 20:31 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。' h7 M9 x7 _* y% a4 F' q' O. Z7 ^

  [7 B% R2 {. @不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。/ \% Q! f9 m' v1 S( d7 A
为什么?: n. W8 i5 o8 r
请问:2003年一月份的平均房价是多少?1 C$ ]( f; d5 E9 ^) h
Ratio是57%。- V6 ^1 H" i2 t8 B2 U, T+ R
1 R& I/ y" t. P; _. {& [: f
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下结论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说实话我确实是马甲,现实见过你.' ~$ ?2 ?; E. U4 {$ P, V# `4 H/ S
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:59 | 显示全部楼层
  楼主说的有一定道理,支持一下7 i% I$ \% u2 |/ g, r' M. J; d) @" H$ k6 T0 q
: R" v; P. G6 J7 _
恐怖?谈不上吧?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:06 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
4 l( k  \6 M! ^# }* v楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。
$ O$ x& w0 j, u9 k
& Q' w6 l  e/ N. X不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 M+ }3 ~  x4 v& V" w1 {为什么?7 ?/ r+ e- z. a
请问:2003年一月份的平均房价是多少?
" P7 h- t8 V# P  `4 O1 s5 n/ a* g" G# IRatio是57%。
; H$ I/ t5 @9 O5 D' @1 P" C
1 q% M0 O  A. h3 K, C. y如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下 ...
" w. A" i9 S% I. x
1 t8 }1 l0 Q" l
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:

; Y) E4 w0 x/ b8 Y( b1 Q“这位同学 (yxia),问题是从你提供的历史数据看,这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨,ratio越高房价却越跌啊。6 W9 p* _3 @9 i# u. ~4 h
2004年1月,41%,够低吧?后面几年房价一直上升;. Z) z& y0 }3 s1 E* Z" z. I% R
2007年1月,76%,够高吧?几个月后房价开始下降!
0 p* o2 X& a: V6 @. Y% t7 [6 b
我不知道你的结论对不对,但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据,恰好得出和你相反的结论:
3 J3 \# K. w8 {
ratio低,房价将上升;ratio高,房价将下跌。3 G( m. R7 e6 K* g' q5 s
这个结论怎么样?事实就是这样。"( }" x1 e( [" ?, U% ?0 ]8 J7 a
2 O, G- V  n& K8 \' }) S4 q) w2 P
现在“Homework"又拿2003年说事,不再纠缠2004~2007年,这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio57%2003年一月份的平均房价没有告诉我,我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是:2008年一月份sales-to- listing ratio 36%,而2003年一月份sales-to- listing ratio57%The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%而平均房价却超过100%。回过头来看,2003一月份显然是一个买房的好时机,因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反,是不是买房的时机?应该不用我再给结论了& u" M- ]$ E) I
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表 8 i# i# _+ J! Y) F- T8 H% W
说实话我确实是马甲,现实见过你.
: a; s% v. R1 [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
, o9 r% b1 Z7 z1 \7 R! T
4 y: x1 v. R3 _6 g7 ?. g
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗?想说明什么?& K9 N; o- N: R: x
这个网上看涨的人多了,送花加精什么都有!我说看跌,说现在不是买房的时候有人就如丧考妣,这是为什么?有理说理,大家都是成年人,你不同意我的分析,你可以分析你的,明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端
,接近疯狂的态度”说人,而不是以理服人,只能说明你心中有鬼。
& j/ y* u4 c) d

/ K# m1 z0 d* g
: b. e8 |6 ~" v" j: b2 x[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 11:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表 $ c0 m7 n: g/ W& {+ ^

6 j; {# P2 M& w& y" L
( S1 g& n8 K  v9 R' l: \忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!" R/ A' M& N8 n: v
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。/ k1 d3 d0 ?1 m0 v4 @
9 j# l$ i/ b) y$ {% l& ^/ F. ~

& @8 R: i2 z9 T0 l1 M% G, Z是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
9 q$ k9 M0 i  a+ y0 I" m
8 b+ N6 U0 v  f/ D4 ?* ?% i也太简单了吧!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:01 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
* C) W+ L% ^3 E* W# q6 B4 n8 m- R- ]  S5 D! ]. D6 m

- U  ^5 v4 U3 F我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:
+ z7 ~( C$ d" Y: q% L& W6 u: X“这位同学 (指yxi ...
4 Q( X5 T  C7 W2 T6 [

) d, a& k! B% T1 g8 ?8 p: h; J1 ^  r$ }/ {' \& A
请大家画出图来,看图说话,趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落?涨落是趋势。- E* v. a0 H. ]' n  S

( N1 Q, p5 C' v; y我基本支持yxia的大盘分析。画出图来,homework的观点同yxia德观点不但不矛盾, 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 12:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, z# \/ W2 M) B" D$ _* P; }) |3 N* d- F$ r0 i$ l* w, R

" R$ ~4 R, n  Q& H5 t" `! m5 @是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
: C0 I) b( w: S7 S# t, k
% s* W1 e" P3 w7 u! o* q也太简单了吧!!
: Q# r: P- d! |- D) O3 M
+ ?# y" [/ [+ J5 L
房价现在跌了吗?不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗?% U8 R9 C3 _* M( u7 y( g" P6 T
房价跌了你就看跌,涨了就看涨这是“狼”的行为,不是我的行为! ! y+ @4 |; g. R
理袁律师事务所
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 14:01 | 显示全部楼层
搂住不要怒,何必计较呢?只要分析的有道理就可以,何必在乎说三道四呢?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:05 | 显示全部楼层
谈不上怒,应该说是“笑谈”,因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
" ^& l* |: z+ Y% ~+ P- ~/ |大家看看他回贴就能了解出来.
. F+ l" o+ j9 a4 u/ \6 e我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:08 | 显示全部楼层
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。  y# [) z9 K) S* I9 ?% K' r0 b" E
: }$ v) v* R- a( x- Q6 v
我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。/ J9 x1 }& f& U% L9 y! H
" ^  B8 k, l2 ^% F; y! M# B
2003年1月,平均房价$154862,ratio 57%;
; c5 f: o! e0 A- e' U2004年1月,平均房价$175210,ratio 41%;- q3 d$ ^, D- i
2005年1月,平均房价$180819;ratio 48%;# D  \% y2 b' l7 F$ h
2006年1月,平均房价199148,ratio 73%;9 v( b2 l$ W7 H; D8 q' }
2007年1月,平均房价303820,ratio 76%;
9 Z0 r* E" Y& }  Q# @& l2008年1月,平均房价332051,ratio 36%
6 M& a. a/ j/ `$ Q; _: m
8 L. e/ h5 X- }& ]1 F+ e) b1 I2003年1月的ratio比较高,后面的房价上升,到最后3个月回调;6 K; Q; u0 u& D" b9 T
2004年1月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价;
+ e3 `9 O) w3 z; k2005年1月的ratio不高不低,该年度基本以上升为主;! w) V5 J; w/ z* n2 B( {% L
2006年1月的ratio很高,房价走势如何大家都知道:涨涨涨;% w- `# ]$ a$ k9 @! I, U
2007年1月的ratio非常高,该年度无论是ratio还是房价,走势都相当诡异。7 j5 H$ T1 p4 Y/ A: y

  l3 [; e9 C$ v* Z按你的说法,2004年ratio低,但房价却高(比2003年),后面一定是跌,实事却相反。
; I; d6 ?# @' q8 i2 z0 V7 M0 c0 v. P
打了那么多字,挺累的。到底想说明什么呢?
0 F8 @$ X/ j2 s' k& t2 U1 ^7 [7 K; e$ m, ?4 E/ U8 t$ w+ P
ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年;同理亦然,ratio高也不见的房价就一定要走高,比如2007年。当然你会强调2007年特殊,可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多,不能只看ratio。
6 m9 n' X; u* x8 R6 e
0 X8 J+ A! G$ c& }+ ]9 P再多说一句,2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复,究竟会怎样,我功课做得不够(其实是又懒又没时间),不敢妄下结论,也不敢误导。, F8 i3 J$ W+ ]$ r

# ?7 A5 A& m) X2 ]0 u3 t7 t真的对这方面有兴趣的同学,自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣,不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析,而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
3 }" c- r" m) W, Y. f7 K6 A: ]& |' Q- g6 m0 O
大家多交流。谢谢。
, i' y$ B: t$ w, ?- T! a: \7 l3 |) o
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 09:52 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
" t* ^6 s8 W- i: l: z5 U6 {我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。) {2 m9 f9 g0 H4 A+ M% q
4 k3 w* W5 W* K, |: ^# B6 \
我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. Y1 K; Z) u+ m; x
7 |3 p7 W& _1 {: |你说:“20041月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说:“按你的说法,2004ratio低,但房价却高(比2003),后面一定是跌,实事却相反”。你还说:“ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年”。
' l4 r6 P# n+ {5 S% E' g我觉得你应该首先完整地给出具体的数据,然后再分析,至少使我能先看明白,而不是像你现在这样笼统概括的讲,因为这种答辩缺乏根据,没有任何说服力。
/ M8 P; W' m0 }) P6 D9 a/ I
8 M1 N5 S/ q3 ?% }1 Q/ c" E
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据?我们再讨论不迟。2 i- a" e4 z" Z4 k7 `
大型搬家
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 10:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表 4 G1 w- j' m5 Y
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲8 r" ~8 Q% w( K( {, j9 ~
大家看看他回贴就能了解出来.
% V9 e  E/ S* B1 d5 @, s0 _我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 d2 B) m6 \# L; |, r0 M; i/ R! w
6 O* J1 @+ ?( C2 O到底是谁病态?
$ w9 L8 ^$ z# g# g
7 m* b% {6 d0 g8 f; X我这个帖子一出来,你这个
Safeway马甲就跳出来,极尽贬低我的人格:说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”;“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”;“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
* w, B3 [" Y" x + s1 s, Y' |  U7 Q2 G) S, W
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗?你是真不知道怎样去理性的讨论问题?还是真有精神病?希望你首先学习一下这个版的规则:“提倡经验分享,支持理性辩论,反对种族地域歧视,坚决打击人身攻击,强烈鄙视看帖不回!
”,再学习怎样尊重他人。9 A% {: Y# [. z" U# @
1 K2 {1 V0 z3 ^9 b  m4 d
另外,我回帖的原则是:你理性我理性,你讥讽我讥讽,你骂人我文明的回骂,总之,既以其人之道,还治其人之身。
8 k: x# K* W' e" H9 c
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:28 | 显示全部楼层
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表 % u0 z  ], L0 P6 w" r
! j$ _4 _0 F; y
6 X: ^6 @/ H8 n/ q) O  t6 p2 c# s% ]
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? : M( x9 B/ t2 ^6 U( z1 c* e- f0 G- `
! b% {$ y2 h) M+ O, \) s- h$ [
也太简单了吧!!

* B7 ]9 y  B+ G: k% [; u( d" Y) s# |
难道你反而观之。
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