为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
0 i$ o7 b- c4 K8 q- M, a% C2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
, ^2 h' |* k) [0 S7 M
; U' j7 m3 \' Q' S" m1 W( C2 P以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: ]! p9 a# ~  B8 v% B) |# M
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
2 u& c( m& Q) Y% D: q) s3 N# Z
注意：纸上谈兵仅供参考。
. l2 r% L" |$ Y. @' l- @

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

, Y1 z! e! M7 q! {) V3 g其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
4 Q/ Z4 M8 S6 c$ K. X, l) z许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( F; [3 M/ G5 J" `% \
为什么现在不是买房的时候？
4 Z% g: c/ S2 ?8 M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
2 E! w  d9 F- z2 K/ ?( }) o一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
( Z0 e1 @6 ^# n# q0 ]爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
  Q& q5 W+ K" G/ a& ?移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
  j7 v6 ^- Z* c, g2 }( s7 y谈房论地----House & Land
$ Z% \/ M! a; r. D- Y5 R
* s% }1 z& g% O, o$ e! ~其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 l  z% i) a% g( S+ E4 q' C- @% H
8 j: O' j+ k$ Q+ n. ~

- H9 @  P0 i6 s; c0 d6 F& a# H为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 K/ t6 U+ w8 l2 F1 c一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; y+ |: U$ K3 ^9 y) D& b8 x& E看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

: P$ p9 E* `1 o& ^3 h3 W
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
6 f" q9 o$ G% |4 {5 D有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) P$ b5 l" X9 R

' @- ^! X% @$ h
# y& T6 X, }$ C' }# ?1 `' f+ R' ~为什么现在不是买房的时候？
/ e  ?, x( Z( i# g, z" W5 T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 {; I2 T1 ?9 g/ L, @% ~2 ~+ x8 Q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
3 c$ s! V9 Z  _) B5 Q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
" q2 x$ y8 t8 r' F) @谈房论地----Hou ...

8 z1 L& o. @' h! {& {/ |5 C; q
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

  [7 B% R2 {. @不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
4 l( k  \6 M! ^# }* v楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
$ O$ x& w0 j, u9 k
& Q' w6 l  e/ N. X不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 M+ }3 ~  x4 v& V" w1 {为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
" P7 h- t8 V# P  `4 O1 s5 n/ a* g" G# IRatio是57%。
; H$ I/ t5 @9 O5 D' @1 P" C
1 q% M0 O  A. h3 K, C. y如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

; Y) E4 w0 x/ b8 Y( b1 Q“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
0 p* o2 X& a: V6 @. Y% t7 [6 b我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
3 J3 \# K. w8 {ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
: a; s% v. R1 [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
& j/ y* u4 c) d
/ K# m1 z0 d* g
: b. e8 |6 ~" v" j: b2 x[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

6 j; {# P2 M& w& y" L
( S1 g& n8 K  v9 R' l: \忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

& @8 R: i2 z9 T0 l1 M% G, Z是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 q$ k9 M0 i  a+ y0 I" m
8 b+ N6 U0 v  f/ D4 ?* ?% i也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
* C) W+ L% ^3 E

- U  ^5 v4 U3 F我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
+ z7 ~( C$ d" Y: q% L& W6 u: X“这位同学 (指yxi ...

) d, a& k! B% T1 g
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

( N1 Q, p5 C' v; y我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
, z# \/ W2 M) B" D$ _* P

" R$ ~4 R, n  Q& H5 t" `! m5 @是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: C0 I) b( w: S7 S# t, k
% s* W1 e" P3 w7 u! o* q也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
" ^& l* |: z+ Y% ~+ P- ~/ |大家看看他回贴就能了解出来.
. F+ l" o+ j9 a4 u/ \6 e我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
; c5 f: o! e0 A- e' U2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
9 Z0 r* E" Y& }  Q# @& l2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 M& a. a/ j/ `$ Q; _: m
8 L. e/ h5 X- }& ]1 F+ e) b1 I2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
+ e3 `9 O) w3 z; k2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

  l3 [; e9 C$ v* Z按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
; I; d6 ?# @' q8 i2 z
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
0 F8 @$ X/ j2 s' k& t
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 m9 n' X; u* x8 R6 e
0 X8 J+ A! G$ c& }+ ]9 P再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

# ?7 A5 A& m) X2 ]0 u3 t7 t真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
3 }" c- r" m) W, Y
大家多交流。谢谢。
, i' y$ B: t$ w
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
" t* ^6 s8 W- i: l: z5 U6 {我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. Y1 K; Z) u+ m; x
7 |3 p7 W& _1 {: |你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
' l4 r6 P# n+ {5 S% E' g我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
/ M8 P; W' m0 }) P6 D9 a/ I
8 M1 N5 S/ q3 ?% }1 Q/ c" E你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
% V9 e  E/ S* B1 d5 @, s0 _我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 d2 B) m6 \# L; |, r0 M; i/ R! w
6 O* J1 @+ ?( C2 O到底是谁病态？
$ w9 L8 ^$ z# g# g
7 m* b% {6 d0 g8 f; X我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
* w, B3 [" Y" x
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
8 k: x# K* W' e" H9 c

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

* B7 ]9 y  B+ G: k% [
难道你反而观之。