为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
9 Q8 `& x4 e2 ~* ^  m
1 u( T8 l; n7 k5 M2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
# L' r4 E% v/ {. X& B
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
6 H9 V! o, o9 v/ }$ u
9 ?% j' R; w+ n: k5 G. J结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
# ?7 Z) n- h6 y+ K. ]0 I
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
6 y, g+ q$ k/ k) p: G  `! g: q: w: _许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

& H+ |3 |- m6 Z8 s0 N* `9 R2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* S( s0 }6 L  A, O2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 U* S  s- h" C0 E9 m6 x% L
0 ~3 _6 X  @( w9 ~. x
6 G) H0 b* _* j6 I4 K2 k! Q为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. L* Y5 U' a0 f" k- R% i! [, w0 q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
3 p9 S7 A  d2 U# O谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
+ {' R! x( m. a' \! F) h谈房论地----House & Land

7 ]  L; M2 j$ J4 P7 I# U其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
0 e+ K4 ^' G* {: x4 x; J7 \
6 V8 }$ `4 K: m. F6 N1 g$ z
7 ~& M, p" `9 x* T. \9 J; }% m( w% k
, C1 e, ~' \2 j3 n; ~为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
9 {/ j7 J) C2 \* e: v看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

/ @+ U$ P' O! p5 H1 k
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
) {6 V/ j  c+ D) q2 T, G& K- G有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
# Y' y! G$ d, n( ]$ h: ?: T
$ ~1 q+ M" o& R# B( R
6 x& T1 s' K3 S/ M
为什么现在不是买房的时候？
* L# p. C3 `3 O1 A7 @% m7 f2 c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: z4 w( g6 b- o- W+ d一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! b; i) @& }  x. i* d. V# h看涨派帖子的几个通病
, b% T) z8 F7 p谈房论地----Hou ...

7 A7 i: ^' k7 c4 i' R! @, P0 G
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
3 E  Q" c+ u* r1 c) `3 V
4 t' q1 U) |& v2 {不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
$ r& c/ M! e4 u6 e2 |为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
0 t! k2 ]) u  g  _
& J& [5 ~6 n1 @, c5 w( _; N" J如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
- T- H0 p- a# S7 _- b8 n, w! w4 v楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
$ W* ?+ y( {2 O9 d* V
) D* [# ^1 \' b, P: d不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

+ t/ O+ t. Z9 j如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

( H4 S4 q+ G# e3 K. l1 C  P; l

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

$ @0 ]* T& U7 ^7 ~4 }6 ~% C1 U“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
, I. r( E) J& {4 N, f2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
, }7 u# x/ x; m5 L9 b2 N+ S3 c, D2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
# j. M/ W( z# z. L# m( o我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
2 [  O% E4 _: \3 l3 \7 W$ J说实话我确实是马甲,现实见过你.
* E; v0 w& a- N% a我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

' F  P0 i% {; H6 D& V" r% n
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

0 K$ Y4 v# j0 `. l* e0 ]1 P是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


3 y5 d. h3 I1 ^: j我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

) J, i. Z" d0 R
% X9 k) }' d' \1 p$ K6 ~& k请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


) ?$ e1 j6 X0 b, _+ U2 M* L是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 |# M6 a! B, G+ n& a! O% q2 s; b
3 O7 I& s! U% x6 \+ a$ p) ?* _7 |也太简单了吧！！

% t7 B2 t0 O' L9 q+ |, P房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
6 y. E  s" u: _( a- w

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 }) a+ B0 ]( U) x大家看看他回贴就能了解出来.
. X, C% a0 Z+ E1 Z$ I# Q我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
! J+ ^! S' A3 T) g+ ?' N/ l3 p
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
) e! O4 T3 l3 T
2 Q; e5 D0 m& l2 j; Y# X2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
1 ~" t& H3 ^! e, k2 v7 I2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
) c7 f) L; P+ v! y4 ]3 d+ X5 T2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
# ^4 L2 t( M/ {& ]1 Q/ a1 [2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
/ ~6 i$ i: h8 H# g4 X
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
9 }5 e1 z& B" I2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
& Z) _' n9 B  R$ |) n2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
& i) r7 @  _6 @& B! t2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
- v) P1 v1 e2 n, B& c2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
3 M; ~/ d% y! b  q
$ ]" [5 I* n9 l按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
; I: q4 ?4 l4 E7 l5 o# A! S2 O
8 S' k/ d, G7 c( u# ~* s2 R' ~打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

. |- v9 E7 {; M& p7 jratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

6 R, a" n1 k- J# J& O4 y$ ~- m真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
5 Q& W" k+ |  M; b9 Q* W
; m4 J  K; X% ?* g2 a1 N, N[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
0 y' T! {3 i- Z我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

% B) w' m( _* R: B) _$ A* r我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 L5 \- C# x7 J0 B- Q
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
9 f1 s- s( c$ C2 O' E我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
2 {( C* i$ R. }4 @0 }7 o
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
9 P: G' f! ?  w5 v8 j5 \6 I

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
1 T& ?3 L1 P* F( i' q( w不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 c9 i: f* N5 \( P# b大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

5 F3 o$ Q8 A* ^
4 e( W# [* d/ t5 G7 r1 |到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
( r# i4 u4 w% U( {
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
+ k! E. K" U5 A- J8 z% U

! J( R: t/ C- x: l3 a% R是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
; H4 }: G+ i  `1 K2 D+ G
. O% \$ W- q9 W8 M也太简单了吧！！

难道你反而观之。