为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! Q7 ?/ Y! `  M0 V
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
" h' U& _. T" D( ], b" h2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
% x9 r, \& y# n7 n1 ~; _5 L2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
' P# x4 x0 E) v9 `2 ]2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
* c/ D( [4 o# ?
0 g- D0 @, t( ^; H" S8 H以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
7 W) h5 x; B5 r$ V
- G6 B' t5 E& R' J# n2 k0 Y( x0 l9 Y其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
; P+ ?2 [/ H8 ~8 S8 F9 ~许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* h4 c+ }7 u: q9 _6 h2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

' y. o( S2 o. P* Z5 U为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. @6 V8 Z9 Z! D3 ?+ y$ ?一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
; Z/ V- ~1 M: }2 E& R" n看涨派帖子的几个通病
; X5 P7 b) _. K; X, [! D谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
+ n  |$ i% f5 c. |* F- U2008年爱城房事将继续调整
5 r9 ~0 i# N; n, U* J# F# W爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
) A, g6 e* r, w& E) J: B移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
5 p& N, H8 h' l+ |# |2 h/ R谈房论地----House & Land
2 p  |: m  C( w
: g3 j# a% N7 E& s; O9 X' s  c其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' Y. t% O& K7 B' G


- J" \) F6 r* s& U* x为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
, _/ K) S# c( r$ X/ |6 K有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
. |( {  }- N& z, X* \

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
- [4 q* T" a3 q* z7 u  k% c
' I% _: J9 N+ ^! r( G" ~1 I8 q" `! k

+ ]0 L% g7 K7 P1 [& o为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ b8 ^' U6 P4 ^1 ^+ B  W2 u一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 K# j  N( I2 A5 O8 u" E看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
+ F# H7 B( l' Q  {) l; g7 r

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
8 d5 w7 Y/ v/ u% C6 J+ W6 f
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
5 K- t9 C  a+ p
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
7 M( {! H! j$ s' R楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
& ^. S# o) r- D" d' c为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- h1 R; F& o, ]! M8 f9 U: {
7 H- S! S" X8 S6 ]* m1 w* k2 _

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2 o, G$ |8 x8 Q' d2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
, j) y1 [' m/ ^* t2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
  i! g4 f$ K% }! n
8 H5 i% n' X8 {# i) z+ y9 x, u现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
  z6 h. }  z# J3 E4 V3 O7 x7 u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
! W  A$ l- S9 @  m! n0 I" o$ P
3 v) l8 n4 ?( M) s' ^9 P
$ [2 p  P( I6 f忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
  [/ ~' B# A" Y/ Q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
' [0 R8 ~/ b2 O6 G

& G; E9 Z( d" c# a3 a; ?4 }1 V
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 J0 L7 E( w; [( i% {% ]
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
+ ^% e# b2 Q% f- ^

" g3 ?6 `0 S) v( D6 G7 Q+ T我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
- A) m( Z( x( H( z. S7 H. D“这位同学 (指yxi ...

0 l) B) x& f+ x

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
, [5 e3 P0 t" d' b. {# g* i. h
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  y6 D4 P5 s* A7 j8 i
# z, g# p6 D1 c0 y+ k
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 Q' e7 z. Q% G* _  B7 w也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
, \3 Q( }2 @! t3 ^4 T6 d% _% @' g房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
" y8 h$ ^  n7 J' S( @) [: a1 u大家看看他回贴就能了解出来.
  v! l7 q0 f9 B我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
) B: P  J3 e; M; c1 f
3 Q" E# W2 w  p, ?我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
; o' Z. D* e4 M( E2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
( W/ j- z' x6 R) }2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
3 s/ G% i9 I- C& l4 ^( h) }" ~. ~- d2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
+ c0 \  @- e- c; g4 I! M/ H2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

$ g( {. W8 \3 u# I2 \5 d& {2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
! _8 r+ d6 J( l$ @, q9 j2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
( \9 }9 T; w* r2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
% S9 ?, `$ o  T# x
2 @) ?9 \$ f. n1 I按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
* E1 k  r9 w* G. w" }9 Z
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

  y* e# x  ?* R再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
3 ?% c# m* p  D6 R  H
7 j0 a& C/ e! O) m/ _1 U0 j大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
- ?+ s% G8 {0 s. v2 b" y) }$ k/ s我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, m) p, W5 O5 f3 V' f$ r
) t* l' Z* `/ M我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

( w) [) A8 t  r' v8 E你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
' K$ o9 l3 i8 ~我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
, @% p# e1 a/ C; [0 Z
2 ]1 R* N3 D  v5 |你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
2 Q: Y9 U/ j& k8 V! M- E0 H大家看看他回贴就能了解出来.
0 Z, `) M; W9 C- K  S8 p( v( K我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

! K7 t- c% K9 Y* V/ f
" `, Z+ I0 d, W6 x- D到底是谁病态？
" |6 i" h! s' m/ }, G# m) C0 u
* ?% J6 T$ N6 r& q$ R6 T4 [我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

6 S& j. m' [) L. |) ^: y  t你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

+ E% k6 F' o: \1 f  v* S' @5 U另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
, P6 Z7 s1 _$ Z! i

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% x5 J6 |0 z% N
1 `$ r2 q3 J7 Q0 C- y% z是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 N0 X. ?2 z3 `5 V; \! }
也太简单了吧！！

% L* P! _7 R, a/ M) G$ Q' I难道你反而观之。