为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
  j+ @3 O: P" e. _0 t3 h
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
3 G& K. `1 H/ Y" j" H4 `5 E2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
, N, f8 W4 T+ Z5 b0 f' b2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
  |% e& Q! Z( z2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
. g6 W9 K8 X, c# b
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
4 s; S/ |/ _; h; U7 ^* A6 a
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
0 q/ d! _6 a3 S+ y* d' c* ~
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

# v! L9 c6 o$ Y9 [* X& Q2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

) f; Y6 d; x! I* s/ `; D6 K1 d

& }, w/ [5 h$ f为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. \  B) R0 m4 l  K0 R谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
% t5 F: J, [) M9 z4 W- ^7 H( f看涨派帖子的几个通病
8 f. C  Z* u9 a+ P+ Y谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
- g$ G# w( e( h' b9 c' K5 v2008年爱城房事将继续调整
' w2 l0 ?; u9 L; Y4 \/ n爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
) \4 [' D! s8 B- u& s1 e移民生活----Life of Immigrants
1 O4 E8 G6 U  g1 z让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
# ?4 ?) R" @1 D" E谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

( v* |6 }5 E6 U" x3 s
( ?4 g1 y3 ~+ R  A
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) F; g9 `, P" p7 F7 [: ?6 Y看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

6 R* E1 _2 w9 m# {
# _. k5 S$ o& }" r收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
3 s/ T4 ~* |* c& j

/ @) y$ o4 N) d2 v6 D5 m
为什么现在不是买房的时候？
' q4 r5 q; e/ h" v5 U, m% n谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& S/ v: `7 o2 v! T一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ _/ ]9 P. d3 R/ L: s9 V0 c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 d7 ^8 B) U: O: n/ [, l3 s* r看涨派帖子的几个通病
0 z  n& c) B4 |5 P, Y7 Q' U谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ R- |2 ?- C6 F" s% ~& u! T0 ?; F

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
7 {8 d$ e) M" x
6 E$ A1 c; l$ U" u+ v; e0 g3 k不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
6 U+ c+ \0 D3 L请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
4 S3 \2 R' \" a0 d: x" [7 E$ ~
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
: U* e8 w4 o8 O7 o+ J2 K
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
$ ], ?! ?5 p$ S+ c7 {& @楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) m- D) b" q8 `$ \: G( b  r
) W+ [) h, a. {4 t/ R5 m6 B- k不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

- X1 V) k1 b3 G5 e
: P+ ?# g8 e6 f3 {

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

' F/ J6 k* h8 d) w& n“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
0 O$ s% {7 g3 ^) A, ?! S6 K2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
# i3 H, ~# `& \8 d2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
" o" Y. b& `! f% u) ?# N& r) @我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
+ T8 O! I" {) ?+ E& z' l) w5 Aratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
, B8 Z# K# e% ~+ s. L/ z, R这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
& ~/ O) c) q% y( {3 y. e" l我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

, \/ p! F7 \5 C/ T
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) C5 Z& C3 n$ S" g7 ^9 ~. u8 |
" I; M$ p/ G+ ~- F2 r$ j6 @3 o
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

4 i6 P. f' V+ B4 x
+ _% Q% G0 C7 @" ]% A& h& M忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

- b6 o' V+ L3 {7 q" v5 e是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

" E% [! c9 v2 x1 l4 L
6 [/ }" Y) _3 f: x0 n6 o# }我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

2 u8 t' w1 m1 p( h' {请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
5 y' {. v- O! V

- ]5 E" N3 A' ~6 d5 t( ~( P是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
5 G: i4 H# ?9 Z3 P
5 ]+ O6 o, w3 T( T( y也太简单了吧！！

" g. P. X& H& R+ t" A; {% Q9 [7 H# v
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 Y7 |! p4 B; f) r2 k# u" ?
5 f! o9 o2 V! g; e6 u1 y, v* J: c# H我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
9 m6 ?$ M  R3 @2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

% O* f. h8 ~  L; p" h: d2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( B4 S- ^4 c+ y+ h/ R; J2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
/ u" T3 p3 ]5 M* e2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
* J% ^* S. A9 z$ t, i- Z+ l/ c
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
5 ]( f. c! R; a4 t  }
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
' h% O2 p" p' s: g6 \# }
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

: \3 @( J' V% K真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
  `) v3 ~1 r" v/ g
大家多交流。谢谢。
8 g" v5 K+ s+ ?$ @( t: t
8 J! o4 P9 s! f9 }* J, J# b[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

1 H. K: X4 o# Q1 v
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
) }$ X5 Z1 J6 m8 M$ s
3 D' D2 J2 J3 t' W你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
# u8 c+ ~4 q/ G5 P0 r0 R# {

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
" Y& k1 r8 Y( y/ \: _我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？
' N  M- x" F3 g
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
/ L( T( G' n3 c( T# C1 U
1 t: O% U1 G# z3 a' m你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
& f& ~6 O: R# S* L

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, R7 C/ |( W4 G# _  j4 k
: i: w- T2 E: j* |也太简单了吧！！

8 C% E/ ]$ [. G, ~& l9 N$ L7 A
难道你反而观之。