为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

" a. ?( W; {+ ~9 i- ?2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
3 t" U* u5 y, I& T% ^2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
, |' s4 G& M/ _4 C, T, s2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
- t4 S4 d* W0 l7 g% m8 }. [1 {* Q
0 s) {; @# K; ?  y) r# H以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
% h( G4 m+ D( W/ N

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
! w4 t1 l6 w3 I3 C& C8 {+ K6 a6 d
; }. e  u  q& V  F7 u) L$ {/ X9 D其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
0 G7 Q! M7 e1 ~' X- s许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
" A4 X) }* S8 J4 q: T  B* g; f1 w2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

3 h* ^' G$ g; o% y
为什么现在不是买房的时候？
, |$ u  S  @6 \( n" T谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# @6 R4 G7 M9 Q) ^0 n9 A一月份售出房和上市房之比降至历史最低
+ o* H6 D. c& {' c+ O谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
% |3 E+ U7 Q4 q( Y% ~/ u看涨派帖子的几个通病
' u3 G) G" s# g3 r2 s- z谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
1 M! _0 `7 e% `7 }+ J: F, X, Q- P2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

4 G3 f* O0 K% X4 S3 c其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
" I$ D; V( j/ a. ?) y) B$ Y& A


为什么现在不是买房的时候？
' Z! q7 M9 e+ B  b: t$ I谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
; A( J* e4 \% u* D1 `谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
' L1 k; L* q2 ~

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

( A1 ~3 Y$ k1 u3 |

& X4 S0 m1 D# \4 o, r% O为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 d9 h* h; U6 h一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) [" @* U! k/ j9 Y$ {看涨派帖子的几个通病
/ ~3 T+ k: ^4 c% r. S6 [1 ~) v* c谈房论地----Hou ...

4 a1 K0 A( t3 ^' m( s
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
' Z4 S3 ?9 |  w. _4 G) S: t8 J" w+ O为什么？
1 v4 M' D( a( ^2 E/ y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
( H  ?0 ]7 f+ Q- v) l; S' t
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

% b# J- S- W" q$ _5 w2 O' Q不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
/ l5 Y1 x: T& p: }% n请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
, W! |9 e7 i+ Q* G0 T
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

* J+ R' |6 \& Z8 G+ S“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
5 y" W" P: D9 U. o) O& _2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
9 z5 ]  T& {; N6 g/ L! y; q  J1 z我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
3 e' G( Q+ v; m8 M8 c  Yratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
- }% k, ]7 T# O! V1 m+ G
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
- M  J6 I/ i4 n) v

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

3 C' i) G4 \  k* C/ _9 E' N! j) }
; P% C5 t- f$ m+ Z1 Q现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


2 j$ J) k; r" Q3 `' t[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

! s& |  i% z. c( N
2 N2 h% }: J+ Q3 q& I- q9 r2 s2 _忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; N1 @6 H+ x! X7 s% ^

0 Z' Z( A4 S8 u$ i; Z. T4 s是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

5 m: u8 S0 Y5 l  Y" J/ d# F也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

; w4 ]) m  X# C/ d6 Q) G, t! D8 J3 r
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
3 i5 E0 t4 v1 L# h0 v" E, R. U“这位同学 (指yxi ...

4 d1 y& w* R* G9 X; ^
4 A: `* n+ p3 z
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ b8 `0 l/ g* U+ H' h7 e  t  A
也太简单了吧！！

( q0 g1 C) a2 u6 M
+ W) V) k, E  z2 R房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
% e+ K; X) ?) {0 v: X1 o房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
1 B4 I! o( L; x  d$ ]" C: {+ m6 g

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( _7 a2 g9 O& y0 g2 m" |! |大家看看他回贴就能了解出来.
7 x- q) m8 o% P, d/ f( S我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

( L! q2 F$ _/ D  Q* U) q& h9 l我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
7 v$ X2 F' e6 d* b2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
* y" ]) `5 H9 E; Q2 [( P4 A
6 \! R6 ?0 p% K# P6 X% l4 J2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
* }, j' A3 c: f4 y  y2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

. [/ ~& N6 j' d8 A. d按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
5 w/ D  I% }! ]- |3 v/ H' u
& G* N6 I1 Y% T' Y& C, Q9 ]' V再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

9 _* \% g5 L! e2 j+ P) C! O$ J+ t真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
% `! j+ g; O  i
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  a8 V( \+ B8 s我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

# `: X. U, h: c4 V你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
2 V1 e# B/ _# O% K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
( g$ U/ K: [! A7 K不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
$ F" A' d+ ]3 W  J4 F大家看看他回贴就能了解出来.
# f; [3 P( _' L/ x0 c9 {$ v6 |我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

* w, ]3 i( ~4 [到底是谁病态？

+ r- S0 B8 D1 |  R* O我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
/ C# w4 S, {7 u2 X9 d. E/ J
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
* y- `$ @+ ]* X
. G( E8 G$ z: \, v另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


" P7 T- w" n5 h" p% c5 n是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

+ ]( _6 p; ^5 y也太简单了吧！！

0 ?% B! O! ]! Z难道你反而观之。