为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
. {# _0 H3 j$ \3 Z# @4 T# E
3 q$ A' d+ z4 Y) a5 \4 T" |$ c- W2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
* q  U3 H9 b; ?; j' o% U2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
$ {( ^/ D% S3 Z. t8 F2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
/ Q0 D+ v* I& b  e& R2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
; H* Z  B" V2 ?3 u) z  C
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
4 |; [. o( D* _  s' ^
$ N' n1 u; o- h9 y7 O结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
7 X3 W+ i, p  ~8 |
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
" }& n! M# R% A$ |' g1 t许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) @2 F, P& B; m+ ~2 m
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& V5 ~- M9 I( I- x1 }* Y7 d

# ]$ t: g1 m; F) J为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 u& g5 |# t6 @2 Q5 P4 s6 w6 }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
" G& R: U: v0 l! _移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

5 K. ~1 y, S* Z; ]4 ]其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
/ q! T' q( q2 g6 G( x( x' U


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- {5 R( `2 i  d+ t, g3 U5 `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
$ }1 p/ |) B; c! f谈房论地----Hou ...

; d. U% }, i9 R收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
4 O' y! L* u. @7 F9 ]( D9 q1 l
, ^; X  J' l" E, N. K. U- k3 k. t/ l) I
) _. m1 h: Q4 k: m* j
3 {0 ?4 `9 q6 z0 F+ I+ ?" P为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! }# O$ W! U) A$ O3 k" b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
' h* |1 \4 }' a* \, t0 K看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

" Q' @% M2 ~$ X- o4 h" y
. S! I8 I; C3 O' l# W1 N/ X忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 g( a# O0 G' H. d9 J. P+ \

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
/ z* q: A& k8 ?% d* i' k
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

7 l4 e$ H; X2 O' b如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
: F2 n+ M  Z9 M8 k$ N我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

% L2 x7 w! {' R# u6 F恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
; C9 u0 x( Z* o2 ~; [
; o2 l1 J& ?9 B不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
1 s9 \" s5 S$ X2 B1 i/ o- O! i4 {3 NRatio是57%。
1 }  R# m3 U( y" s$ M8 e
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

9 g% O" V( }/ B! D

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

8 X8 t6 r! r: F% [  R“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
# x5 `" x% o5 K7 y; A2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
; C. V# p" P% H4 c: W( s, e7 y2 p0 I
7 L+ |, }! z4 r3 g: s4 R: [现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
5 P" E0 @9 f' J

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
8 B( V/ c' o2 C1 H说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 v& C" _1 |( _$ [我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

  S, n6 y7 i+ ]- \* X现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
) n0 D! E0 D* I( w

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

+ f, y1 Y1 @4 |" \
( ?2 V3 t! }" o# k) b: p5 _忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 q9 x* L: D4 `: z, v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

/ T. `+ m2 L# |- c是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 X' P! k5 m. _! ?
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


+ W! ~! e" w& K% ]0 y7 n* l, w我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
- t$ l1 m7 y' w( b* Z. ?( w“这位同学 (指yxi ...

& P. e0 |) ]: }& \( A请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
# G; O$ s5 j" w' i

4 R) A8 H. s- n) _1 K是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

: L0 k4 v# Y# U( `7 S/ L房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
8 ?$ R6 |" E5 R- F1 [$ p房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
* Z8 C4 Y0 g0 i& R9 h+ K" E我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
1 K5 y! N0 p+ a" F% d3 M
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
+ \* c+ f4 r( H/ o5 {2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
6 c: X) b% n: H$ e# Z* B* z" c2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
" w' ~( \! J3 S2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
$ m) b1 V+ B! m; u% O3 J% s5 D, D2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
$ }8 |4 i, E8 x. @3 G4 R$ }( Z+ c2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

  N" c3 x! Q% N3 t按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
* U" T0 a5 \1 l9 z' f
打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
; E6 p2 f4 i/ L1 t
% z$ [' H% W! H; I再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
8 K: d7 ]1 @& E! W
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

; F. j* `9 w  k! n) f1 }大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
. ?. [! i  Q, P6 U, ]9 h我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 _. B' T4 g( J3 e, J
) {" H9 l7 V; g* D% a! r你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
4 j8 [3 U! v& m我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

+ H) `( l, b) |+ U- T你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
7 \$ B$ ?' _& p, Z: F* @/ N: u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
( o# x1 l+ c) `" g. Z7 m大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 F: I; y# |; f# c! P; `到底是谁病态？
/ S) M% i* B" F2 m+ r- b
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
. ]* o& w  H( ^, n! \& q, `
- @* R; r9 h; E( @4 Q, j你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
+ ^5 t1 B, }: R7 q
$ y5 K% w" i3 y8 E- f另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
& i( l7 q. a  J; g5 F; c, V: X

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% |% P! W/ K  h) m( Q4 O! d7 t
0 b+ i! C$ A" f8 O! g是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. h) w9 ^( m/ B& i; d, |: V2 {* ]
也太简单了吧！！

9 ]1 a; o+ L6 @! j
难道你反而观之。