为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ o" O$ E! c8 M
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
; d# V% X1 o, ]2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
6 H# d# h0 I2 }4 Q4 }( _2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
) `! O/ F8 [+ h, O5 u
* t( z& y. @6 F  {: q* ]( z以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
% q$ E$ ?' L* M
+ `' n" D, q. Y3 x' ]9 E结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
$ ]5 P, C& T9 e4 i
" w5 h3 }. Y5 R' h* Z注意：纸上谈兵仅供参考。
6 s# y/ \+ }9 I, @8 s

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
& W1 }+ G4 I6 x) B% @& `' e5 }
) k% _/ Z( T2 f7 ^' n其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
7 L! C5 W; L+ R
0 H, ~2 p0 \" E( l7 a. X* l% n) r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
, ^" m0 b& l7 I2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
! G8 K9 S: e: l% R$ {6 {2 \* Y, A看涨派帖子的几个通病
( `0 F$ F6 M5 Z) t* r  o" F谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
" O# u1 o; p1 g- E6 \) ]2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
7 [: X, X( Y" g0 q3 W" t" M4 z移民生活----Life of Immigrants
4 I/ u( S' j( `4 W让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
+ j" N$ c5 m: l/ _1 y' ~- J0 J: z, j
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

) N+ `. {# G. J6 e

& c+ h4 l: S  V0 q  I. I为什么现在不是买房的时候？
! {: q) S7 @' L1 j8 B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 c% D/ Y+ U& B  `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
8 T5 E  r9 A, M0 g8 t' F& f谈房论地----Hou ...

' M* c- h  _8 Z, {6 q. ^6 H. Q8 r收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

; m" R  {4 E! T
! X3 Y1 i4 j0 J8 U: x. F, H
3 U3 Z) m( B/ z6 J( \" z0 l1 q4 g5 {为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
- p5 @+ b: S# v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

' Y5 z5 k" ~* R9 {, {" N1 E3 `) y
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# S3 D  Q/ a! a& W* ], g0 ]

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& ?7 S4 T% R; ]+ s6 g5 F) }6 @
) W6 t6 f  r% I/ \( {! h不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 s4 r! I' W& s7 o为什么？
: M6 p. l2 ~  m" e请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ t8 K9 a/ S- [9 B, F0 v% W我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
/ z4 D3 f1 \3 y% h( K; Z% i
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
, ~/ L! }: w/ h! C* z+ w9 w. n. w& G) [
; K# q& T. b: z! B+ a不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
9 t$ ~7 l  _5 r为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

* K9 U/ }% j3 w  k1 [/ K. ~# G如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

3 ~) c5 N' J$ Q) U$ I

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

4 o7 E+ M, |1 ~+ r: j“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
& ]! B' c- A* J+ O, g' bratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
6 Y7 i! c+ J. o
6 b* g$ ?$ L  R( e; u1 K2 V7 S现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
4 A+ u6 O7 a) ?  ]8 Q0 w

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
! }# o$ f. j/ s说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

7 h2 U& I/ y$ @4 a8 [8 W9 `/ T
0 Y: \! j$ N( [现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
& G( _3 |' q$ y3 O/ T/ f0 O7 J这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
$ F$ Z  Q$ Q9 g( @- M/ S

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) w" a& m5 h! [% N2 r

8 n* h6 z* T: ~. q/ A! u
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

" U0 l; [4 V& e* I1 P8 f: G也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

; @5 ~6 v7 V- F% Q$ T- i: H, S. d; N
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

$ Y# \! v9 v& E

) B  a* S) V* R% S! L5 D; A请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
% k/ _6 P) o. \' g5 B2 c
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* Q% g2 k: Y5 e$ i4 P

( F7 V0 M8 q$ c! ^2 s+ ]; L9 j是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

8 {4 u' J% \$ Y7 |也太简单了吧！！

- e) Z" a) J7 E# |" O6 Q+ J
3 H) \; x( n- |$ Z- w; G房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
/ ?% X% B3 \/ a8 l6 C) N房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
. }8 r- E5 r* m$ K" ?( {( A大家看看他回贴就能了解出来.
5 `. S4 [, G2 A我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
3 P: K1 e' b3 ]8 x( P
* m3 U8 ]9 g' `我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
3 S" y* A2 n9 P! d' G
# t" z- u- p$ [2 U! q' o$ }5 u$ W2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
' c( k; }, @9 @& k0 V: \0 A7 w2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
3 h  k' b: c* k7 n: X# Q2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
3 E; P. x5 G% t2 k2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
8 Z% O9 U+ q/ b1 G/ C2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
* ~' Z. `2 C, H7 L1 W- z9 y  b0 _0 V% M
# `& @2 `7 ?" e8 O1 a, a2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
! N- H$ n& [& J2 q" {# ~6 E) l2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
  m  C# p& _8 O9 e& p2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
, }3 b5 ]1 y* Z. O' |- ^$ U9 S2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
( P/ {6 X. T* A0 |: b9 ?
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

( e0 k. F1 V) v& i/ d+ [ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

0 A" q8 N& L& p; s' D* t8 m再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
. q( U5 a: u) m6 D* O  T
# ]' y) S* q* e# e: K+ K$ B真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
0 b# P- D! |4 Q* Y' W3 O( }
大家多交流。谢谢。
( T! q) A+ E; O1 M& q& L
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
+ e# r  r/ F0 t: H. @3 e3 k我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
2 y1 j! O$ V5 \% g% [( J( n, @
1 s0 K4 a; K* j. j3 q3 X我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

' q4 U# q4 o- R- Y( V( ^
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
3 @& q4 O1 j* e) l# ~
# l! i" @( Q+ |" d$ [你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
+ u  ~0 {. p* m) k- x1 Q% R不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
  P) p* L4 q# }' Z3 N2 s) k! ]我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

: B4 u+ l& j: {0 k6 U  b+ \
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 A; D0 U" s, y' d9 l
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
5 b  H! ^: w1 B

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! }6 h+ C5 e6 W! B! C4 \( z
0 E# S- u/ p/ r6 j( S是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 q2 ^, K2 A5 e/ ~7 L+ q也太简单了吧！！

难道你反而观之。