鲜花( 1) 鸡蛋( 0)
|
楼主 |
发表于 2008-2-11 15:32
|
显示全部楼层
原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表
. T U' M( V2 \: S8 p6 ~2 ?5 ]& Q" a ~
Z倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。
0 f0 D! `' g) x/ K! \* ]5 J; |前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
. ~$ h% t# s: V0 S1 y$ I有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。 / B' @+ c. I5 ]2 D0 J. G
找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。
8 `- q; G) K% L$ p3 N5 f% M
" Q* D$ Z4 R3 O) t1 V2 {& q因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
7 \' y [0 X8 Z$ a; ?, b# ~$ _5 m8 y% E3 A7 t* a, t
1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。' q+ o, E* G( i6 ~
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变
" ]- ?0 f$ E! Q5 m3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。0 D$ m S5 `8 K1 G+ p
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。7 Y# W) J& @. |4 \- |
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。( |& X: m6 c9 F/ B9 U5 ]4 I
: N* P6 W- I( L9 U那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K# M1 E. q6 x+ s
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
7 c( B; m( w" J' Q: @1 X
' H; ?: c# M* `: p9 F这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
$ E# U. [8 f# E. q" w那么投资房的收益更大。
) y8 M# E" |* P V& v4 r
$ x9 k V3 R4 V, i如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。
- _, j, s, H0 H5 c# q* ^' E* s如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。
" u* i1 i: t, @/ n% t- d' O; [ K7 c' F7 v5 Q% r
当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。
! S3 e; k- H) O2 x8 {$ B$ S7 O; P( ^* h o7 v! t: t
[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
|